Carnet de route en Droit ImmobilierAvr 27
On envisage généralement le dol dans la négociation de la vente immobilière dans le chef du vendeur. Il est vrai que l’article 1602 Code civil dispose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige », mais le fait qu’une pareille obligation n’existe pas à charge de l’acheteur, ne signifie pas que ce […]
Lire plus arrow_forwardAvr 22
Un abattement sur la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel est accordé, en Région de Bruxelles-Capitale, à certaines conditions. Il doit s’agit d’un achat de la totalité en pleine propriété, par une ou plusieurs personnes physiques, d’un immeuble situé dans la Région, affecté ou destiné à l’habitation. L’acheteur ne peut être déjà plein propriétaire d’une […]
Lire plus arrow_forwardAvr 21
Occulter une partie du prix peut répondre à la crainte de subir la taxation de la plus-value. En effet, en cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16,5 % (art. 90, 10° CIR/92). Il s’agit […]
Lire plus arrow_forwardAvr 20
Parfois l’intérêt de cacher une partie du prix permet de limiter la commission de l’agent immobilier. Mais les problèmes commencent si l’agent est au courant et réclame en justice sa commission sur le prix réel. Les jugements et arrêts des Cours et tribunaux sont présentés à l’enregistrement pour assurer la perception du droit de condamnation […]
Lire plus arrow_forwardAvr 19
Pourquoi les belges ont-ils la fâcheuse tendance à noircir une partie du prix ? Parfois il d’agit d’utiliser de l’argent noir. Ce n’est pas tout de disposer d’argent non déclaré, encore faut-il pouvoir le dépenser et il existe peu de dépenses importantes qui puissent être faites en cash. L’intérêt du vendeur est moins évident puisqu’il va […]
Lire plus arrow_forwardAvr 18
Pratique à proscrire, disons-le tout net… Pour l’acheteur, le dessous-de-table permet de blanchir de l’argent noir et de réduire la base des droits d’enregistrement comme de la commission de l’agent immobilier. Pour le vendeur, il s’agit d’échapper à la taxation des plus-values et éventuellement de partager l’économie fiscale en droits d’enregistrement. Lorsqu’une convention de vente […]
Lire plus arrow_forwardMar 26
Il s’agit à nouveau d’une vieille tante de 88 ans qui vend un immeuble à ses neveux en se réservant l’usufruit. L’acte prévoit un délai de paiement du prix de deux ans, mais contient tout de même une dispense d’inscription hypothécaire d’office du privilège du vendeur impayé. Les droits proportionnels d’enregistrement sont payés au taux […]
Lire plus arrow_forwardMar 25
Les droits de donation ou de succession sont élevés entre tante et neveu ou nièce. Cette circonstance excite l’imagination des redevables de droits. Jugez-en. Une vieille tante vend un immeuble à sa nièce par acte sous seing privé. Le prix est fixé à 6.500.000 anciens francs. Aucun acompte n’est versé et le prix doit être […]
Lire plus arrow_forwardMar 24
Il existe en France une disposition dont on devrait s’inspirer en Belgique. C’est l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Cette disposition oblige le vendeur à remettre à l’acheteur un « dossier de diagnostic technique. » Plus précisément : I. – En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier […]
Lire plus arrow_forwardMar 21
En principe la convention transfère immédiatement la propriété et le risques (art. 1583, 1624 et 1138). Les risques pèsent donc immédiatement sur l’acheteur puisqu’il est devenu propriétaire (res perit domino) sauf si l’acheteur a mis le vendeur en demeure de délivrer (art. 1138, alinéa 2, et 1245). Le vendeur qui n’est pas en demeure sera […]
Lire plus arrow_forwardMar 20
Le vendeur est tenu de délivrer (on ne doit pas confondre le transfert de propriété – obligation de dare – et la délivrance – obligation de facere) à l’acheteur une chose conforme au contrat (art. 1604 du Code civil), à savoir la chose convenue telle qu’elle existait au moment de la conclusion du contrat (art. 1614). […]
Lire plus arrow_forwardMar 12
Terminons les règles relatives au bail de droit commun, plus particulièrement le sort du preneur expulsé par l’acquéreur car son bail n’a pas date certaine. On a vu que si le bail contient une faculté d’expulsion au profit de l’acquéreur (ou du bailleur), ce dernier doit respecter un préavis (art. 1748 du Code civil) et […]
Lire plus arrow_forwardMar 11
Nous sommes toujours dans le bail de droit commun (les règles spécifiques au bail de résidence principale ou au bail commercial seront exposées plus tard). A quelles opérations s’applique l’article 1743 du Code civil ? A la vente de l’immeuble loué. Le texte le dit clairement : « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut […]
Lire plus arrow_forwardMar 9
Lorsque la société acquiert la personnalité juridique dans les deux ans de la vente et qu’elle ratifie cette vente dans les deux mois, elle est donc considérée comme ayant acquis le bien ab initio. Si la société ne voit pas le jour ou si elle ne ratifie pas l’engagement, son promoteur, étant la personne qui […]
Lire plus arrow_forwardMar 8
Les démarches sont en cours mais la société n’est pas encore constituée. Or une opportunité se présente. On peut alors acquérir au nom de la société non encore existante, dans les conditions de l’article 60 du Code des sociétés. Selon cette disposition, l’acquisition sera réputée avoir été réalisée par la société dès l’origine, si elle […]
Lire plus arrow_forwardMar 6
Supposons une vente d’un immeuble situé en Belgique dans laquelle le vendeur se réserve l’usufruit viager, pour pouvoir continuer à y habiter. Comme il vit avec sa compagne, il est prévu une clause de réversion de cet usufruit sur la tête de la compagne du vendeur. Au décès de celui-ci, l’usufruit qu’il s’était réservé sera […]
Lire plus arrow_forwardMar 1
L’article 57 de la loi du 25 juin 1992 sur les assurances terrestres prévoit les dispositions suivantes en cas de cession entre vifs d’un immeuble assurée. En cas de vente, l’assurance prend fin de plein droit trois mois après la date de passation de l’acte authentique. Jusqu’à l’expiration de ce délai de trois mois, la […]
Lire plus arrow_forwardFév 28
Un agent immobilier est investi de la mission de rechercher un acquéreur pour l’immeuble de son commettant. La convention prévoit que la commission est due à l’acte lorsque l’acheteur est apporté par l’agence. L’agent immobilier trouve un candidat acquéreur qui, finalement, n’achète pas mais permet à une de ses connaissances de faire l’acquisition. En ce […]
Lire plus arrow_forwardFév 24
L’acceptation peut être expresse ou tacite (Cass., 17 octobre 1975, Pas., 1976, I, p. 224). Elle n’est donc pas soumise, pour sa validité, à des conditions de forme. Elle peut ainsi être verbale (par téléphone) ainsi que le montre un arrêt de la Cour de cassation française du 19 décembre 2012 (3ième chambre, n° 08-14225, […]
Lire plus arrow_forwardFév 11
On connaissait déjà la notification de l’article 93ter du Code TVA, et celle de l’article 433 CIR/92 pour les impôts directs. L’ordonnance du 21 décembre 2012 sur la procédure fiscale en Région de Bruxelles-Capitale établit à présent une procédure identique pour les taxes régionales bruxelloises. Les articles 25 et suivants de l’ordonnance apportent donc une […]
Lire plus arrow_forward24 septembre 2026
La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026. Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième […]
