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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Nos derniers articles

La reconduction tacite du contrat d’agent immobilier

L’article VI.91, § 1er, du Code de droit économique s’applique au contrat de service, comme le contrat d’agent immobilier conclu avec un consommateur. Lorsqu’un tel contrat comprend une clause de reconduction tacite, cette clause figure en caractères gras et dans un cadre distinct du texte, au recto de la première page. Le consommateur peut, après […]

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L’achat du tréfonds par l’emphytéote n’emporte pas accession

Un droit d’emphytéose est constitué sur un immeuble et une pâture. Il est convenu que l’emphytéote peut construire. L’emphytéote transforme l’immeuble existant en un vaste complexe hôtelier. L’acte constitutif prévoit une option d’achat sur le tréfonds pour un prix de 3.900.000 francs, environ 100.000 €. Il est aussi prévu que l’accession, en fin de bail […]

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Peut-on expulser une copropriétaire insupportable ?

Une voisine insupportable. Il est très difficile de s’en débarrasser et cela peut parfois devenir un enfer, surtout dans une copropriété. Un arrêt de la Cour de cassation du 19 février 2026 (rôle n° C.25.0091.N, www.juportal.be) apporte un peu d’espoir. Une personne causait tant de nuisances dans l’immeuble que le tribunal correctionnel la condamna à […]

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Le formalisme dans le renouvellement du bail commercial

L’article 14, alinéa premier, de la loi sur les baux commerciaux dispose que, dans sa demande de renouvellement du bail commercial, le preneur doit notifier au bailleur « à peine de nullité les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail … ». Le bailleur peut (entre autres réponses) répondre dans les trois […]

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La loi Breyne vacille

La réforme du Code civil prévoit également de profondément revoir la loi Breyne. Le législateur a hésité entre maintenir une lex specialis ou intégrer la loi Breyne dans le livre 7, et on ne sait toujours pas ce qu’il décidera. Mais il est certain que la loi Breyne ne survivra pas dans son contenu actuell. […]

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Le traitement fiscal à l’IPP des sommes dues en vertu d’un convention d’occupation précaire

On trouve plusieurs formes de contrepartie à une occupation précaire, en fonction du contrat sous-jacent. On rencontre ainsi des qualifications de prix d’option lorsque la jouissance est transférée provisoirement durant les périodes de validité des options. Et dans les conventions d’option, lorsqu’elles sont de longue durée, on constate des indemnité d’immobilisation avec, parfois, des indemnité […]

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Bail commercial et contrat de franchise font-ils bon ménage ?

En juin 2025, le Groupe Colruyt a fait l’acquisition de 100 % de la chaîne Délitraiteur auprès du Groupe Louis Delhaize. Ce réseau fort de 41 magasins (en 2024) offre une gamme de plats préparés ou à réchauffer. La société Braîne Délice est franchisé de Délitraiteur. Elle a conclu pour ce faire un contrat de […]

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Le commodat d’immeuble

Le commodat (prêt à usage) d’immeuble est un contrat impossible : Rémunéré il est requalifié en bail car il est essentiellement gratuit (art. 1876 de l’ancien Code civil ; Cass., 4 janvier 1979, Pas., 1979, I, p. 501 ; I. Durant, « Du prêt », J.T., 2004, p. 323 ; H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, […]

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L’aléa dans la tontine

Monsieur et Madame achètent un immeuble 17.000.000 anciens francs, chacun pour moitié avec une clause de tontine. Mais c’est Monsieur qui paie tout. Au décès de Monsieur, Madame est donc propriétaire du tout. Le fils, héritier frustré, s’en émeut. Il considère que l’opération de tontine constitue un contrat aléatoire. C’est bien exact, chaque partie assume […]

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Le conjoint preneur et bénéficiaire du droit de préemption

L’article 247/1, § 1er, alinéa 1er, du Code du logement accorde au « preneur » un droit de préemption. La disposition précise que ce droit profite au « conjoint ». Faut-il en déduire que le conjoint n’est pas nécessairement vu comme un preneur au sens de l’ordonnance du 28 septembre 2023 ? C’est une question importante car normalement les notifications […]

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L’affaire We Are Nature et la séparation de pouvoirs

Dans son jugement du 29 octobre 2025, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles impose un moratoire sur l’urbanisation et l’imperméabilisation des terrains non bâtis de 0,5 ha sur tout le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale. Cette affaire opposait plusieurs associations de défense de la nature, dont l’ASBL We Are Nature (excusez du […]

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Il y a une coloc dans mon immeuble

Le phénomène de la multiplication des colocations, à proximité ou non de l’université, interpelle. C’est devenu pratiquement un passage obligé entre la maison familiale après les études et le premier achat après le mariage. La mise en place d’une coloc dans un immeuble à appartements bouscule parfois les habitudes. Ce mode de rajeunissement de la […]

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Le livre 7 entre en gare !

La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026. Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième […]

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La loi du 22 juillet 2026 insérant le livre 7 « Les contrats spéciaux » dans le Code civil et modifiant les livres 1, 5, 8 et 9 du même Code et diverses autres lois a été publiée ce 23 septembre 2026.

Son article 50 dispose qu’elle entre en vigueur le premier jour du douzième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge.

Donc le 1er septembre 2027.

Le livre 7 s’applique à tous les actes juridiques et faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi. Et, comme pour les livres 3 et 5,

« Sauf accord contraire des parties, les présentes dispositions ne s’appliquent pas et les règles antérieures demeurent applicables:
1° aux effets futurs des actes juridiques et faits juridiques survenus avant l’entrée en vigueur de la présente loi;
2° par dérogation à l’alinéa 1er, aux actes juridiques et aux faits juridiques survenus après l’entrée en vigueur de la présente loi qui se rapportent à une obligation née d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant l’entrée en vigueur de la présente loi. »

Il y a certaines dispositions qui entrent en vigueur plus tôt.

Par dérogation à l’alinéa 1er, les articles 6, 8, 11, 14 et 15 entrent en vigueur le 3 octobre 2026, par exemple la modification de l’article 5.89 du Code civil.

Selon cette disposition, « sont toutefois réputées non écrites les clauses qui exonèrent le débiteur : (…) 2° de sa faute ou de celle d’une personne dont il répond, lorsque cette faute cause une atteinte à la vie ou à l’intégrité physique d’une personne.

La loi du 22 juillet 2026 ajoute l’intégrité psychique. Ce n’est pas un ajout de forme, c’est important.

Les article VI.43 et VI.44 du Code de droit économique sont abrogés; ils concernaient les livraisons de bien.

L’article 5.80 du Code civil est aussi modifié. Si le transfert de la propriété dans la vente reste opéré par l’achange de consentement, il n’emporte plus le transfert des risques qui ne s’opère que par la délivrance de la chose.

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