Déplacement de servitude

par Gilles Carnoy le 15 octobre 2024

L’article 3.124 du livre 3 du Code civil traite de la « condition du fonds servant » de la servitude du fait de l’homme.

Le titulaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l’exercice de la servitude ou le rende moins commode.

Il ne peut changer l’état des lieux, ni déplacer l’exercice de la servitude, sauf s’il y a un intérêt objectif.

En cas de déplacement, il doit, à ses frais, offrir au propriétaire du fonds dominant un endroit sur le fonds servant aussi commode pour l’exercice de ses droits.

Cela traduit une conception dynamique de la propriété immobilière, que le droit doit permettre d’adapter et de faire évoluer en fonction des circonstances économiques, fonctionnelles et surtout urbanistiques.

Certes, ce dispositif existait déjà dans l’article 701 de l’ancien Code civil qui posait alors comme condition que l’assignation primitive soit devenue plus onéreuse au fonds servant.

Le texte actuel est plus large en visant l’intérêt objectif.

La notion d’intérêt objectif est laissée à l’appréciation du magistrat, au regard des circonstances concrètes de la cause.

Les travaux parlementaires nous enseignent encore ceci ceci (DOC 55 0173/001 p. 228) :

(…) en réponse au Conseil d’État, on observera qu’il s’agit de la généralisation des termes actuels visant une assignation plus onéreuse ou des réparations avantageuses qui sont également sujets à interprétation dès lors que l’on utilise des adjectifs comme “onéreux” ou “avantageux”.

Avec cette généralisation, les possibilités de déplacement sont plus favorables au fonds servant. C’est pourquoi on maintient, dans la première phrase, l’exigence de ne rien faire qui rende “moins commode” l’exercice de la servitude plutôt que de proposer comme dans l’Avant-Projet Capitant, “plus incommode”, afin de garder une solution équilibrée.

La faculté de proposer un autre endroit est maintenue et même élargie, on l’a dit. Il se peut en effet que le fonds servant reçoive une autre destination ou configuration. Et il faut permettre un tel changement en imposant au titulaire de la servitude, sous certaines conditions, d’accepter son déplacement.

Pour que le déplacement puisse être obtenu, il faut, dans le projet, que le fonds servant démontre y avoir un intérêt objectif.

La question est, dans les textes actuels (ancien Code civil), controversée de savoir où doit ou peut se trouver le nouvel endroit proposé ; selon les uns, le nouvel endroit proposé ne peut se situer que sur le fonds servant (voy. V. DEFRAITEUR, Les servitudes, Kluwer, Mechelen, 2015., p. 124 ; V. SAGAERT, Beginselen van belgisch privaatrecht, V, Goedenrecht, Mechelen, 2014, p. 490, n° 605) tandis que, selon d’autres, ledit endroit peut se trouver sur un autre fonds appartenant au propriétaire du fonds servant (voy. J.P. Tournai, 5 juin 2007, Rev. dr. rur., 2008, p. 52), voire sur le fonds d’un tiers ayant marqué accord (voy. J.P. Hal, 25 janvier 2006, R.G.D.C., 2009/6, p. 295, note A. SALVE; R.P.D.B., t. XII, v° Servitudes, p. 99, n° 521. Comp. J. HANSENNE, Les biens. Précis, Fac. de droit de Liège, 1996, t. II, p. 1213).

Le projet (devenu le livre 3 actuel) préciseque l’endroit proposé doit se trouver sur le fonds servant, ce qui n’empêche évidemment, vu le caractère généralement supplétif de ce Livre, aucunement l’accord du propriétaire d’un autre fonds de prendre à sa charge la servitude.

Les frais du déplacement sont à charge du propriétaire du bien assujetti, en d’autres mots, du fonds servant. En réponse à l’observation du Conseil d’État, les rédacteurs n’ont pas prévu une procédure spécifique, d’une part, pour inciter l’accord amiable entre les parties et, d’autre part, parce qu’il n’y a pas de raisons pour prévoir une procédure spécifique.

Quant à l’information, elle sera assurée par la publicité hypothécaire.

La réserve de progressivité

par Gilles Carnoy le 23 septembre 2024

Vius résidez en Belgique et vous percevez des revenus en France, par exemple des loyers.

C’est la France qui taxe les loyers d’un immeuble situé en France. En Belgique, les loyers perçus depuis la France seront pris en considération pour déterminer les taux d’imposition atteints.

C’est ce que l’on appelle la réserve de progressivité.

Pour illustrer la réserve de progressivité, supposons que vous ayez en Belgique un revenu professionnel imposable de 80.000 € d’origine belge. Et supposons que les revenus locatifs produits en France s’élèvent à 20.000 € par an.

La réserve de progressivité signifie que, pour déterminer les taux applicables aux revenus belges, les 20.000 € de source française seront pris en considération pour le calcul de l’impôt belge dû.

Les taux applicables aux revenus de l’année 2024 sont les suivants :

25 % pour la tranche de revenus de 0,01 euros à 15.820 euros (montant indexé);

40 % pour la tranche de 15.820 euros (montant indexé) à 27.920 euros (montant indexé);

45 % pour la tranche de 27.920 euros (montant indexé) à 48.320 euros (montant indexé);

50 % pour la tranche supérieure à 48.320 euros (montant indexé).

Dans mon exemple, avec réserve de progressivité, l’impôt belge s’élève à 35.052 € (je ne prends pas en compte la réserve exonérée ou d’autres exonérations, abattements ou réductions) calculé en appliquant la progressivité sur un montant de 100.000 € (80.000 + 20.000) mais en retenant comme impôt finalement dû en Belgique uniquement 80% du résultat obtenu (car sur ce total de 100.000 €, seuls 80.000 € sont taxables en Belgique).

Si la réserve de progressivité n’existait pas, de sorte que l’impôt se calculerait uniquement sur 80.000 €, l’impôt dû en Belgique s’élèverait à 33.815 €.

La réserve de progressivité a donc comme impact une forme de double taxation, mais assez limitée dans son ampleur.

Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

par Gilles Carnoy le 9 janvier 2024

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10^ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

Les restitutions pour annulation n’empêchent pas nécessairement les dommages

par Gilles Carnoy le 4 janvier 2024

Une vente d’immeuble est annulée du fait de vice de consentement, en l’espèce l’erreur sur la substance.

Il apparait que cette erreur trouve (aussi) son origine dans un manquement du notaire à son devoir d’ordre public de conseil impartial.

L’annulation de la vente entraîne les restitutions : le vendeur rend le prix et l’acheteur restitue la bien.

Lorsque le notaire a commis une faute concourant à l’annulation, il doit réparer le dommage que l’acheteur a subi du fait de l’annulation.

Le prix qui constitue l’objet de l’obligation de restitution peut constituer un dommage tant que la restitution n’a pas été accomplie.

Ce n’est donc pas parce que le prix doit être restitué par le vendeur que ce montant ne peut entrer dans le dommage à réparer par le notaire si le juge ne constate pas que la restitution a eu lieu.

Cass., 23 novembre 2023, rôle n° C.22.0357.N, www.juportal.be :

“3. Krachtens artikel 1109 Oud Burgerlijk Wetboek is geen toestemming in een overeenkomst geldig indien zij door dwaling is gegeven.
Een overeenkomst die door dwaling is aangegaan, is vatbaar voor nietigverklaring.
De nietigverklaring van een overeenkomst die ex tunc uitwerking heeft, verplicht in de regel elk van de partijen ertoe de prestaties terug te geven die krachtens de nietig verklaarde overeenkomst zijn ontvangen.
4. Wanneer een nietig verklaarde verkoopovereenkomst mede tot stand is gekomen door een fout van de instrumenterende notaris, is deze notaris mede aansprakelijk voor de schade die de koper ingevolge de nietigverklaring lijdt.
5. De koopprijs die het voorwerp uitmaakt van de restitutieplicht, kan deel uitmaken van de door de koper geleden schade, zolang restitutie niet heeft plaatsgevonden.
6. De appelrechter stelt vast en oordeelt dat:
– de eisers eigenaar zijn van een appartement met parking ingevolge een aankoop bij notariële akte verleden voor de derde verweerster;
– de verkoopovereenkomst nietig is wegens dwaling;
– de nietigverklaring met zich meebrengt dat de partijen worden teruggeplaatst in de toestand waarin zij zich bevonden vóór de koop;
– de eisers aanspraak kunnen maken op de door hen betaalde koopprijs en de verloren gegane makelaarskosten;
– de terugbetaling van de koopprijs enkel gegrond is ten aanzien van de eerste en tweede verweersters als verkopers en niet ten aanzien van de derde verweerster als instrumenterende notaris die geen partij was bij de verkoopovereenkomst.
7. De appelrechter die de vordering van de eisers tegen de derde verweerster tot betaling van een schadevergoeding die bestaat uit de het bedrag van de koopprijs, afwijst zonder vast te stellen dat restitutie van de koopprijs heeft plaatsgevonden, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.”

Quand le CE requalifie un marché public en contrat public

par Gilles Carnoy le 22 décembre 2023

L’arrêt du CE n° 254.209 du 1er juillet 2022, Jambes Casernes Equilis, retient l’attention (K. WAUTERS et J. EYLETTEN, « L’intérêt économique direct : analyse du critère distinctif entre les opérations de cession de droits réels, des contrats qualifiés de marché public ou de concession de travaux », note sous C.E. (6e ch. réf.), 1er juillet 2022, SRL Jambes Casernes Equilis, Entr. et dr. 2023, liv. 2, 127-137).

En effet, le Conseil d’Etat a requalifié un marché public en contrat public. Dans la jurisprudence existante, il fait l’inverse.

Le soumissionnaire Thomas & Piron s’engageait en achetant un terrain de football à la ville de Ciney, à concevoir, financer et exécuter des travaux, dans le respect de la programmation urbanistique établie.

Pour l’essentiel, ces travaux consistaient dans la construction de logements et la mise en place d’espaces verts et d’équipements sportifs.

S’agissait-il d’un contrat public (une vente avec charges) ou marché public (réalisation d’équipements publics) à l’occasion d’une vente ?

Sur le plan procédural se posait alors la question de l’application de la loi « recours » propre aux marchés publics.

Le CE a requalifié le marché public en contrat public.

Il a utilisé le critère de l’absence d’intérêt économique direct dans le chef du pouvoir adjudicateur.

Dans la jurisprudence Watt Else, le CE avait motivé sa décision sur l’absence d’obligation de réaliser des travaux dans le chef du soumissionnaire.

et sur le fait que le soumissionnaire restait propriétaire des travaux.

Ce qui fut déterminant est que les travaux de l’acquéreur du site ne seront pas directement utilisé par l’autorité publique dans le cadre de la gestion d’une mission d’intérêt général qui lui incombe.

L’arrêt du CE pointe « il n’apparaît pas que l’opération litigieuse aurait été conçue pour répondre à un besoin lié au fonctionnement ou aux missions de la partie adverse. »

Cela ne nous dit toujours pas si l’imposition de charges d’urbanisme exécutées en nature (construire un équipement public) n’est pas une manière de contourner la loi sur les marchés publics.

Présomption en l’absence d’état des lieux d’entrée

par Gilles Carnoy le 3 octobre 2023

Dans le bail, diverses obligations pèsent sur le preneur relativement au bien :

En cours de bail, le preneur doit entretenir le bien en bon père de famille (art. 1728, 1°, de l’ancien Code civil).

Le preneur est tenu de procéder aux réparations locatives ou de menu entretien (art. 1754).

Le preneur est responsable des débats locatifs (article 1732).

Le preneur est présumé responsable de l’incendie, sauf s’il prouve l’absence de faute (art. 1733).

Le preneur a une obligation de restitution en fin de bail, dans l’état dans lequel il a reçu le bien, sous réserve de la vétusté et de la force majeure.

Les dégâts locatifs s’apprécient par comparaison entre les états de lieu d’entrée et de sortie (art. 1730, § 1^er).

Il existe une présomption qui peut être renversée, de ce qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur a reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail (art. 1731, § 1^er).

Qu’en est-il lorsque le bien est loué en mauvais état ?

La Cour de cassation rappelle utilement les principes (Cass., 26 juin 2023, rôle n° C.23.0015.F, www.juportal.be).

« D’une part, la circonstance que, au moment de l’entrée dans les lieux, la chose louée est en mauvais état ne dispense le preneur, qui a accepté le bien en cet état, ni de son obligation de restitution, ni de sa responsabilité du chef des dégradations ou des pertes qui arrivent en cours de bail ou du chef du manquement à son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille.

D’autre part, lorsque, avant la conclusion du bail ou en cours de bail, les parties ont convenu de la réalisation par le bailleur de travaux d’aménagement de la chose louée, le preneur est responsable des dégradations à ces aménagements, ces travaux eussent-ils été réalisés après l’entrée du preneur dans les lieux.

Partant, si, à défaut d’état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, pour fournir la preuve contraire, le bailleur n’est pas tenu de démontrer que le bien était en bon état à l’entrée dans les lieux, mais seulement que l’état du bien s’est dégradé par rapport au moment, soit de l’entrée dans les lieux, soit de la réalisation des aménagements par le bailleur.

Le moyen, qui repose sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Dégâts dus à la sécheresse

par Gilles Carnoy le 12 juillet 2023

La Cour constitutionnelle a rejeté le recours en annulation dirigé contre l’article 2 de la loi du 29 octobre 2021 interprétative de l’article 124, § 1^er, d), de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances.

Une insécurité juridique était en effet apparue relativement à la couverture par la police d’assurance incendie de dommages occasionnés à des habitations qui sont causés par la sécheresse.

Plus particulièrement, il est apparu que les compagnies d’assurances refusent parfois de couvrir les dommages occasionnés à des habitations par la sécheresse, parce que la contraction de l’ensemble du sous-sol ne constitue pas, selon elles, un « mouvement d’une masse importante de terrain » et n’est donc pas un « glissement ou un affaissement de terrain » au sens de l’article 124, § 1^er, d), de la loi du 4 avril 2014.

Pour mettre fin à cette insécurité juridique, le législateur a précisé par une loi interprétative que toute contraction du sol due à la sécheresse constitue un affaissement de terrain relevant du champ d’application de la loi actuelle.

Bref, les calamités naturelles de sol, dues à la sécheresse, seront assurées.

Arrêt n° 86/2023 du 1^er juin 2023.

Action en passation d’acte

par Gilles Carnoy le 6 juillet 2023

Le vendeur doit faire titre à son acheteur, c’est-à-dire collaborer à l’acte authentique qui réitère la vente, ou qui la reçoit, c’est selon, en vue de permettre à l’acquéreur d’opposer aux tiers le contrat translatif.

Cette obligation relève de la délivrance juridique, obligation de résultat qui est la conséquence de l’obligation principale du contrat de vente, le transfert du droit de propriété. La délivrance est la remise du substrat du droit, conséquence du transfert de celui-ci.

Le vendeur qui se refuse à cet aspect de la délivrance peut se voir condamner à passer l’acte authentique sous peine d’astreinte et, à défaut de prêter volontairement son concours, le jugement à intervenir peut tenir lieu d’acte authentique conformément à l’article 5.236, 2° du nouveau Code civil suivant lequel: « lorsque la prestation s’y prête, le juge peut: « (…) 2° à défaut pour le débiteur de collaborer à la rédaction d’un acte instrumentaire qu’il est tenu de passer, ordonner que sa décision tiendra lieu de cet acte. »

Ces principes étaient au demeurant déjà fermement établis en doctrine (A. Rigolet, « Le non-respect du délai de passation de l’acte authentique de vente – causes et conséquences », R.G.D.C., 2017, p. 497, n° 35) et en jurisprudence (Cass., 31 janvier 2008, Pas., I, 2008, p. 309 qui énonce clairement que « le contrat de vente d’un bien immobilier implique pour les parties l’obligation de collaborer à la passation de l’acte authentique et ce en vue de sa transcription dans le registre à ce destiné au bureau de la conservation des hypothèques conformément à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851. Si une des parties refuse de collaborer, l’autre partie peut demander au juge un jugement qui tiendra lieu de titre pour la transmission, ce qui permettra aussi sa transcription comme le prévoit l’article 1er, alinéa 2, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 » ; Gand, 15 janvier 2015, NjW, 2016, p. 872, note J. Callebaut).

On notera que l’article 3.30, 8°, du nouveau Code civil, dispose que ce sont les « jugements ou arrêts passés en force de chose jugée, tenant lieu de titre pour un des actes énumérés aux 1° à 7° », qui sont transcrits dans le registre de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale. Avant que le jugement soit passé en force de chose jugée, la protection des tiers est assurée par la mention marginale.

L’intention d’acquérir ou de conserver des revenus imposables

par Gilles Carnoy le 10 mai 2023

Selon l’article 49 CIR, les frais sont déductibles lorsqu’ils soient faits ou supportés pour acquérir ou conserver des revenus imposables.

L’utilité directe de frais réalisés dans un immeuble n’est pas toujours évidente.

C’est parfois le cas de certains travaux immobiliers dont le lien peut s’avérer très indirect avec la génération ou le maintien des loyers.

La Cour de cassation insiste sur ce lien, comme condition de déductibilité.

« il doit exister un lien, dit la Cour dans un arrêt du 31 mars 2023, entre les frais et l’acquisition ou la conservation de revenus imposables. »

Et la Cour de préciser que « l’intention d’acquérir ou de conserver des revenus imposables au moyen de ces frais est suffisante. Est par conséquent sans pertinence la mesure dans laquelle les frais ont effectivement conduit à acquérir ou conserver des revenus imposables. »

L’arrêt dans sa langue :

Tweede onderdeel

Krachtens artikel 49, eerste lid, WIB92 zijn als beroepskosten aftrekbaar de kosten die de belastingplichtige in het belastbare tijdperk heeft gedaan of gedragen om de belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden en waarvan hij de echtheid en het bedrag verantwoordt door middel van bewijsstukken of, ingeval zulks niet mogelijk is, door alle andere door het gemeen recht toegelaten bewijsmiddelen, met uitzondering van de eed.
Uit de omstandigheid dat een vennootschap een rechtspersoon is die opgericht is met het oog op een winstgevende activiteit, kan niet worden afgeleid dat al haar uitgaven mogen worden afgetrokken als beroepskost. De kosten die een vennootschap maakt, zijn enkel aftrekbaar in de zin van artikel 49 WIB92 wanneer zij aan de in die bepaling gestelde voorwaarden voldoen, en onder meer wanneer die kosten gedaan of gedragen zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

Uit het voorgaande volgt dat er een verband dient te bestaan tussen de kost en de verkrijging of het behoud van belastbare inkomsten. Daarbij is de intentie om met behulp van de kost belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden voldoende. In welke mate de kost effectief tot de verkrijging of het behoud van belastbare inkomsten heeft geleid, is derhalve niet relevant.

Cass., 31 mars 2023, rôle n° F.22.0108.N, www.juportal.be.

Recharge de voiture électrique

par Gilles Carnoy le 26 avril 2023

Un arrêt du 20 avril 2023 de la Cour de justice de l’Union européenne (Aff. n° C-282/22) qualifie la prestation unique complexe de station de recharge pour véhicule électrique.

La prestation suivante :

Accès à des équipements de recharge pour véhicules électriques (y compris l’intégration d’un chargeur au système d’exploitation du véhicule) ;
Acheminement d’électricité avec des paramètres dûment adaptés aux batteries de ce véhicule ;
Assistance technique nécessaire aux utilisateurs concernés, et
Mise à disposition d’applications informatiques permettant à l’utilisateur concerné de réserver un connecteur, de consulter l’historique des transactions ainsi que d’acheter des crédits accumulés dans un portefeuille numérique et à utiliser pour payer les recharges.

Constitue une livraison de bien et non une prestation de service. La différence porte e.a. sur l’application des règles de localisation et donc de facturation.

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