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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Actus du jour

Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

Toiture verte

L’article 13 du titre I du RRU dispose que les toitures plates non accessibles de plus de 100 m² doivent être aménagées en toitures verdurisées.

Quel est le taux de la TVA sur les travaux de verdurisation ?

S’agit-il de travaux immobiliers à une habitation au sens des rubriques XXXI et XXXVII du tableau A de l’AR n° 20, bénéficiant du taux réduit de 6 % ?

On sait que les travaux de jardins sont exclus de la notion de travaux immobiliers pour le taux réduit.

Une circulaire 2017/C/25 du 24 avril 2017 répond à la question.

Les toitures vertes extensives (toitures végétales) à enracinement superficiel ne sont pas exclues du taux réduit.

Les toitures semi-intensives (toitures-jardins légères) et les toitures intensives (toitures-jardins) nécessitant une structure de toiture renforcée en raison du poids, sont au taux de 6 % pour les seuls les travaux relatifs à la structure de la toiture.

En revanche, la plantation de végétaux sur ces toitures est exclue du taux réduit.

Quant aux travaux de réalisation d’une façade verte, ils ne sont pas exclus du taux réduit lorsqu’ils nécessitent le placement d’une structure permanente de support.

Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

La victime doit-elle réduire son dommage ?

L’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, dit la Cour de cassation française (Cass., fr., 3ième ch., 18 juillet 2013 ; www.legifrance.com).

Cette jurisprudence est-elle valable en Belgique également ?

Oui, selon le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, avec des nuances (75ième ch., 11 juin 2015, R.G. n° 2014/1048/A, www.juridat.be) :

« En règle, le responsable doit assurer la réparation intégrale du dommage subi par la victime. Ce principe découle de la définition même de la notion de réparation : pour que la victime soit replacée dans l’état où elle se serait trouvée en l’absence du fait générateur, il faut naturellement que la réparation porte sur tous les aspects du dommage réparable (…) » (P. Van Ommeslaghe, « Les Obligations », Traité de droit civil belge, Tome II, Vol. II, Bruxelles, Bruylant, 2013, p. 1649, n°1118).

Selon une jurisprudence que le tribunal fait sienne, la Cour de cassation a nuancé l’existence d’une véritable obligation pesant sur la victime de réduire son dommage : « Attendu que la victime d’un dommage a droit, en règle, à la réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi ; que, d’une part, elle n’a pas l’obligation de restreindre son dommage dans la mesure du possible ; qu’elle doit uniquement prendre les mesures raisonnables pour limiter le préjudice et qu’elle n’est tenue de pareille obligation que si tel eût été le comportement d’un homme raisonnable et prudent ; (…) » (Cass., 14 mai 1992, Pas., 1992, I, p. 798 ; J.L.M.B., 1994, p. 49 et note D. Philippe ; R.W., 1993-1994, p. 1395 et note A. Van Oevelen ; www.juridat.be). »

Restitution après annulation du contrat

La nullité d’un contrat implique que les parties soient replacées dans la mesure du possible dans la situation où elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas conclu le contrat.

Lorsqu’en exécution du contrat annulé un bien a été transféré, ce principe veut que que le bien soit restitué en nature ou que sa valeur soit payée si la restitution en nature n’est pas possible.

Fort bien, tout cela est d’une élémentaire logique. Mais comment appliquer ces principes lorsque le bien a subi une variation de valeur entre la vente et la naissance de l’obligation de restitution (étant l’annulation de cette vente).

En d’autres termes, faut-il aussi payer ou recevoir une indemnité de plus ou moins-value ?

Non, si le bien est resté en possession du débiteur de restitution, celui-ci restitue le bien sans considération de ce qu’il a augmenté ou baissé de valeur.

Pourquoi ? Parce que l’annulation suppose que le vendeur est considéré comme n’ayant jamais vendu l’immeuble et comme étant donc resté propriétaire.

Or le risque de variation économique pèse sur le propriétaire ; le vendeur étant censé resté propriétaire, il subit ou fait profit des risques.

C’est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 13 janvier 2017 (rôle n° C.15.0226.N, www.juridat.be).

On me dira que si le vendeur était vraiment resté propriétaire, il aurait pu réaliser l’immeuble en voyant le marché commencer à baisser. Certes, assurément.

En réalité, le principe ci-dessus est tempéré par l’obligation de réparation pesant sur la partie qui a provoqué la nullité par sa faute.

Mais dans ce cas, on sort du domaine des restitutions et on entre dans celui, distinct, de la responsabilité pour acte illicite.

De nietigverklaring van de overeenkomst houdt in dat de partijen, zo mogelijk, in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden gecontracteerd.

Wanneer in uitvoering van de vernietigde overeenkomst goederen werden overgedragen, bestaat het herstel in de vorige toestand in beginsel in de teruggave van de goederen aan de restitutieschuldeiser en, indien de teruggave niet mogelijk is, in de betaling van de waarde van de goederen.

Indien de goederen op het ogenblik van de vernietiging nog in het vermogen van de restitutieschuldenaar aanwezig zijn, dient hij de goederen in natura terug te geven aan de restitutieschuldeiser, ongeacht een waardestijging of -daling van de goederen.

De restitutieschuldeiser wordt immers geacht eigenaar van de goederen te zijn gebleven, zodat hij de risico’s van een economische waardestijging of daling van de goederen moet dragen behoudens indien dit verschil in waarde toe te schrijven is aan het doen of laten van de restitutieschuldenaar.

RDA entre époux communs en bien

Des époux sont en communauté. Ils décident de faire construire ensemble sur un terrain qui est un propre de Monsieur.

C’est pourquoi Monsieur renonce à l’accession au profit du patrimoine commun qui existe entre lui et Madame.

Cette clause sera sans effet si elle intervient en dehors d’un acte de modification du régime matrimonial ou d’un contrat de mariage.

Cela procède de ce que la clause aboutit à modifier la composition des patrimoines, sans respecter la procédure modificative prévue par la loi.

En effet, l’accessoire d’un bien propre, lui aussi propre en vertu de l’art. 1400, 1°, d Code civil, deviendrait commun.

Plus précisément, la clause n’aura effet entre époux qu’à dater de l’acte modificatif et, à l’égard des tiers non avertis, que du jour de l’inscription du contrat au registre central des contrats de mariage (art. 1395, § 2, du Code civil).

Des circonstances nouvelles pour réviser le loyer

Dans le bail commercial, bailleur et preneur peuvent demander au juge de paix la révision du loyer.

La demande doit être introduite dans les trois derniers mois du triennat en cours.

Pour obtenir la révision du loyer, il faut établir que la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail.

Cette variation doit, de plus, résulter de circonstances nouvelles.

Qu’est-ce qu’une circonstance nouvelle ?

Il s’agit, dit la Cour de cassation, de circonstances objectives qui influencent durablement la valeur locative d’un bien de commerce, mais qui n’étaient pas disponibles lors de la fixation du loyer et qui se sont produites depuis lors, de sorte qu’on ne pouvait en tenir compte lors de la fixation du loyer.

Qu’en est-il d’une hausse générale des loyers ? ce n’est a priori pas un élément imprévisible si l’on considère les choses avec un peu de recul.

Pour la Cour de cassation, ce n’est pas pour autant exclu

« Une hausse ou une baisse du niveau général des loyers ou des loyers dans les environs du bien loué, de plus de 15 %, peut constituer une circonstance nouvelle si le juge constate que les parties n’ont pas pu prendre en compte cette variation en fixant le loyer, soit à la conclusion du bail. »

La question est de savoir si la hausse ou la baisse en question était envisageable ou envisagée lors de la conclusion du bail.

Onder nieuwe omstandigheden in de zin van artikel 6 moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.

Een stijging of daling van het algemeen peil van de huurprijzen of van de  huurprijzen in de omgeving van het gehuurde goed met meer dan 15 % kan als een nieuwe omstandigheid worden beschouwd wanneer de rechter vaststelt dat de partijen met deze stijging of daling geen rekening hebben kunnen houden bij de bepalen van de huur.

Cass., 10 mars 2017, rôle n° C.16.0259.N, www.juridat.be.

Libération du capital : le cédant est-il solidaire du cessionnaire ?

Les parts sociales souscrites ne sont pas totalement libérées et la gérance n’a pas encore appelé le capital.

Les parts sont cédées.

La cession est inscrite dans le registre des parts en application de l’article 250 du Code des sociétés.

Cette cession est conforme à l’article 233 du Code des sociétés.

La cession des parts sociales est opposable à la société à la suite de son inscription dans le registre.

La société est ensuite déclarée en faillite et le curateur décide de réclamer paiement du capital non libéré au cédant.

La question est de savoir si la cession des parts libère le cédant de sa dette de libération du capital.

La Cour d’appel de Mons reconnait que la question est longtemps demeurée controversée.

Il y a deux écoles :

Selon certains, l’article 250 du Code des sociétés ne déroge pas au droit commun des obligations, qui interdit la cession de dette sauf accord exprès de la société pour décharger le cédant.

En ce cas, l’inscription de la cession au registre ne suffit pas pour décharger le cédant.

Selon d’autres auteurs, majoritaires, l’opposabilité de la cession, par lm’inscription au registre, dégage le cédant de son obligation envers la société.

En ce cas, seul le cessionnaire est tenu à la dette de libération du capital.

Que va décider la Cour de cassation ?

Elle valide la thèse majoritaire. L’opposabilité emporte décharge.

Aux termes de l’article 250 du Code des sociétés, dit la Cour de cassation, les cessions ou transmissions n’ont d’effet vis-à-vis de la société et des tiers qu’à dater de leur inscription dans le registre des parts conformément à l’article 235.

Cette disposition légale, en ce qu’elle rend la cession de parts opposable à la société à dater de son inscription dans le registre des associés, la lui rend opposable pour tout ce que cette cession comporte, tant en ce qui concerne les droits que les obligations attachées à la propriété de la part, et constitue dès lors une dérogation au droit commun du transfert des droits et des obligations.

Il s’ensuit que, même en l’absence de toute acceptation de la cession par la société, celle-ci ne peut plus réclamer à l’associé cédant les appels de fonds postérieurs à l’inscription de la cession dans le registre des associés.

Cass., 9 mars 2017, rôle n° C.15.0283.F, www.juridat.be.

Un an pour réaliser l’occupation personnelle du bailleur

Dans le bail de résidence principale, le bailleur peut donner congé à tout moment pour occupation personnelle, avec un préavis de six mois.

Le bailleur doit occuper les lieux dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné au preneur (art. 3, § 2, alinéa 3).

S’il ne réalise pas l’occupation dans ce délai, le bailleur doit payer au preneur une indemnité de 18 mois de loyer, sauf s’il peut invoquer des circonstances exceptionnelles.

L’article 11 de la loi permet au juge d’accorder au preneur une prorogation, aussi pour circonstances exceptionnelles.

En ce cas, le délai pour le bailleur, d’occuper le bien, est d’un an à dater de la restitution des lieux par le preneur.

Le juge peut aussi accorder un délai au preneur, sur base de l’article 1244, alinéa 2, du Code civil.

Un tel délai n’est pas une prorogation au sens de l’article 11 de la loi sur le bail de résidence.

Le bailleur doit-il occuper les lieux dans le délai d’un an à dater de l’expiration du préavis ou de la restitution postposée par un délai d’exécution selon l’article 1244 ?

Pour la Cour de cassation, le délai de grâce accordé pour la restitution des lieux a pour seul effet de faire surseoir à l’expulsion du preneur.

Cela n’entraîne aucune prorogation du bail.

Il s’ensuit que, lorsque le juge accorde au preneur un délai de grâce pour la restitution des lieux, le délai d’occupation personnelle d’un an prend cours à l’expiration du préavis donné par le bailleur.

Ce délai d’un an ne prend pas cours à la restitution des lieux.

Cette mise au point est importante car il est fréquent que le juge accorde un délai à un preneur malheureux et de bonne foi, pour restituer les lieux.

Cass., 9 mars 2017, rôle n° C.16.0180.F, www.juridat.be.

Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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