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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Actus du jour

La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

Bon pour acceptation de la proposition

On connait le sursaut de la jurisprudence en Belgique, en matière de formation de la vente immobilière.

La simple offre acceptée est-elle déjà une vente lorsque les parties ont prévu de signer un compromis contenant en règle diverses dispositions importante ?

En répondant par la négative, la Cour d’appel de Bruxelles avait provoqué une controverse puisqu’on s’est alors demandé si le seul accord sur la chose et le prix suffisait encore.

En France, la Cour de cassation a eu à connaître d’un problème similaire,

Il s’agissait d’une proposition acceptée, mais qui prévoyait la signature ultérieure d’un compromis.

La Cour de cassation n’a pas censuré un arrêté d’appel qui refusa de voir une vente parfaite dans cet acte :

« Attendu, d’autre part, qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la rencontre des volontés s’était opérée sur une offre de M. X, que Mme Y avait signé par deux fois en ces termes « Bon pour acceptation de la proposition », et que la lettre proposition, signée des deux parties, prévoyait l’intervention à venir « d’un avant-contrat avant le 15 février 1999, qui constatera l’échange des consentements, fixera l’ensemble des conditions de la vente et engagera définitivement les deux parties », la cour d’appel, qui a exactement qualifié ce document de proposition d’achat, a pu en déduire que faute de signature par Mme Y d’un acte tenu par les parties pour obligatoire, celle-ci n’avait pas exprimé son consentement à la vente et n’était pas engagée envers M. X. »

On notera l’expression « qui engagera définitivement » ; la question este ouverte quand une offre acceptée prévoit la signature d’un document plus élaborée.

Est-ce déjà une vente puisqu’il y a accord que la chose et le prix ou faut-il en déduire que les parties ont subordonné la vente à un accord sur le contenu du compromis ?

Vu la complexité de la vente immobilière, on a tendance à répondre que ce n’est qu’un avant-contrat, mais tout dépend de l’intention des parties.

Cour de Cassation française, 3ième chambre civile, 6 mai 2003, www.legifrance.com.

Peut-on revenir sur une résiliation de contrat ?

On peut résilier un contrat à durée indéterminée.

L’acte de dénonciation est irréversible et s’accompagne en règle d’un préavis suffisant pour ne pas nuire au cocontractant.

Que se passe-t-il lorsque les parties changent d’avis et décident de revenir sur la résiliation ?

Puisque la résiliation est immédiate et irréversible, il naît un nouveau contrat si les parties décident de poursuivre leur collaboration.

C’est important, par exemple pour les délais et les sûretés.

Les parties peuvent-elles écarter cette règle en convenant de ce que la dénonciation du contrat est considérée comme n’ayant pas eu lieu, et que le contrat s’est poursuivi sans n’avoir jamais été dénoncé.

Oui, dit la Cour de cassation, au bénéfice du principe de l’autonomie de la volonté et ce même dans le cadre de la loi sur les concessions exclusives de vente (arrêt Armani, 8 février 2018, rôle n° C.17.0255.N, www.juridat.be).

Voici les attendus dans la langue de l’arrêt :

“Een overeenkomst van onbepaalde duur kan steeds eenzijdig worden opgezegd mits inachtneming van een redelijke termijn en dergelijke opzegging is in beginsel onherroepelijk.

Krachtens het beginsel van de wilsautonomie vastgelegd in artikel 1134 Burgerlijk Wetboek, kunnen partijen evenwel in onderlinge overeenstemming beslissen om de door een van hen gedane opzegging als niet-bestaande te beschouwen.

Hiervan wordt niet afgeweken door de artikelen 2 en 3 van de wet van 27 juli 1961 betreffende de eenzijdige beëindiging van de voor onbepaalde tijd verleende concessies van alleenverkoop.”

Le copropriétaire majoritaire ne paie plus ses charges

Un acheteur d’un appartement demande l’annulation de la vente en faisant valoir qu’il n’avait pas été informé de l’importance du passif de la copropriété résultant du non-paiement de ses charges par le copropriétaire majoritaire.

Ce copropriétaire devait plus de 50.000 €.  Il n’avait reçu les comptes de gestion indiquant les charges de copropriété restant dues qu’au moment de la signature de l’acte authentique.

La Cour d’appel d’Agen vit dans cette situation une réticence dolosive et annula la vente. La Cour de cassation française confirma cette décision (Cass., fr., 3ième chambre, 16 mars 2011, www.legifrance.com).

En Belgique, l’article 577-11, 2° et 6°, du Code civil impose au vendeur, à l’agent immobilier et au notaire  de remettre avant l’offre, le montant des arriérés éventuels dus par le cédant (mais pas ceux dus par le copropriétaire majoritaire) et le dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

Ce dernier document doit contenir l’information utile au titre des créances sur les copropriétaires.

A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, l’agent immobilier ou le vendeur avise les parties de la carence de celui-ci, ajoute l’article 577-11.

Il n’empêche, si la situation décrite plus haut apparaît, la vente pourrait être annulée pour dol principal, ou le prix réduit pour dol incident, comme dans la jurisprudence française évoquée plus haut.

La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

Le créancier de dommages pour rupture doit-il démontrer qu’il aurait pu aller « au bout du contrat » ?

L’Etat belge avait fautivement rompu un contrat conclu avec une société américaine pour la réalisation d’un terminal naval.

Cette société réclamait l’indemnisation de son dommage, étant le manque à gagner.

Elle fut déboutée par la Cour d’appel de Bruxelles.

Tout d’abord les juges d’appel ont qualifié ce dommage « perte du profit ou (de) la perte d’une chance certaine de percevoir le profit contractuellement prévu. »

Et dans la foulée, les juges d’appel décidèrent que la société américaine n’avait pas droit à une indemnité au motif de ce qu’elle « doit prouver que sans [cette] résiliation abrupte […], elle aurait, pour l’ultime échéance convenue, livré un terminal conforme, voire aurait eu de sérieuses chances d’y parvenir », ce qu’ « elle ne démontre pas ».

Cela paraît logique. Le demandeur doit démontrer son dommage et donc la possibilité qu’il avait réellement de faire profit du contrat.

Mais l’arrêt fut cassé (Cass., 10 novembre 2017, rôle n° C.15.0318.F, www.juridat.be).

Selon la Cour de cassation, dès lors que le créancier établit que, sans la faute, le dommage ne se serait pas produit tel qu’il s’est réalisé, il a droit à la réparation intégrale de son dommage tant pour la perte subie que pour le gain manqué.

« Il ne s’ensuit en revanche pas, ajoute la Cour, que le créancier est tenu d’établir que, sans la résiliation fautive du contrat, il aurait lui-même exécuté ses obligations contractuelles jusqu’à son terme. »

En réalité, c’est un renversement de la charge de la preuve que sanctionne la Cour.

C’est le débiteur de dommage qui doit prouver qu’il est libéré par le fait que le créancier n’aurait de toute façon pas pu « aller au bout du contrat. »

Mais il faut tout de même constater que, ce faisant, le débiteur oppose la rupture du lien de causalité entre la faute et le dommage.

Or le lien de causalité est l’une des trois conditions de la responsabilité (ici contractuelle) et c’est le demandeur qui doit démontrer ces conditions.

La résolution d’un contrat d’entreprise pratiquement achevé

On sait tous que l’article 1184, alinéa 2, du Code civil permet de demander la résolution du contrat en cas d’inexécution.

La résolution d’un contrat synallagmatique opère, en principe, ex tunc et a pour effet que les parties doivent être replacées dans le même état que si elles n’avaient pas contracté.

Cela veut dire qu’il faut restituer les prestations délivrées et indemniser le dommage né de la résolution.

Quand le contrat a été largement exécuté, les prestations réciproques qui se compensent ne sont plus sujettes à restitution.

Mais cette circonstance exclut-elle que la résolution ne puisse plus être demandée ?

Non, dit la Cour de cassation (17 novembre 2017, rôle n° C.17.0090.F, www.juridat.be).

Il s’agissait d’un contrat d’entreprise de construction d’une maison unifamiliale.

La Cour d’appel de Mons avait rejeté la demande de résolution du contrat au motif que « les parties s’accordent en l’espèce sur l’exécution quasi-totale du chantier, la remise en pristin état est impossible de même que l’évaluation des travaux effectués. »

En rejetant par ce motif la demande de résolution du contrat, la Cour d’appel a violé l’article 1184 du Code civil, dit la Cour de cassation.

La résolution peut toujours être demandée, même quand le contrat est autrement terminé.

Mais pourquoi demander la résolution du contrat si l’ouvrage est pratiquement achevé ?

L’arrêt ne le dit pas mais c’est très probablement parce que l’entrepreneur n’a pas droit à sa marge si le contrat est résolu.

En effet, le bénéfice est la contrepartie du contrat et la résolution fait disparaître le contrat.

En ce cas, le règlement se fait en équivalent si les restitution en nature ne sont plus possible vu le niveau d’achèvement.

Le maître de l’ouvrage ne doit pas restituer l’immeuble construit contre restitution de ce qui a été payé moins les dommages.

Le maître de l’ouvrage ne doit restituer que la valeur de ce qu’il conserve, qui peut être différente du prix et qui ne contient pas de marge, celle-ci supposant un contrat.

La Cour d’appel de Mons aurait pu rejeter la demande sur base de l’abus de droit, certes, tout en statuant sur les dommages. Mais elle ne pouvait pas rejeter la demande de résolution au motif de ce que l’effet de la résolution, les restitutions, n’étaient plus possibles.

Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

Bail à ferme sur terrain à bâtir

Dans le bail à ferme, le bailleur peut donner congé au fermier à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable (art. 6, § 1er, 2°, de la loi du 4 novembre 1969).

Il n’est pas requis que les parcelles litigieuses soient considérées comme à bâtir antérieurement au bail à ferme intervenu entre les parties (Cass., 22 septembre 2017, rôle n° C.16.0095.F, www.juridat.be).

Notons que dans ce cas où les terres sont à bâtir sans travaux de voiries, le preneur ne dispose pas du droit de préemption (art. 52, 7°).

PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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