Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Actus du jour

Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

Demande d’expropriation pour cause de classement

Un bien classé doit être maintenu en bon état patrimonial. Ces travaux peuvent représenter un lourde charge pour le propriétaire, pas toujours compensée par les subsides.

L’article 240, § 3, CobAT prévoit que le propriétaire, au lieu d’exécuter les travaux indispensables au maintien de l’intégrité du bien, peut exiger que la Région procède à l’expropriation de son bien.

En ce cas, la juste indemnité d’expropriation peut-elle être influencée par la moins-value de classement résultant de l’obligation de réaliser de tels travaux ?

La Cour d’appel de Liège, statuant comme juridiction de renvoi après une première cassation, avait décidé que la juste indemnité revenant aux propriétaires doit être évaluée en excluant la moins-value qui résulte des arrêtés de classement se trouvant à l’origine de l’expropriation.

La Région de Bruxelles-Capitale avait à nouveau formé un pourvoi, qui fut rejeté (Cass., 29 mai 2017, rôle n° C.15.0312.F, www.juridat.be).

« En fixant ainsi cette juste indemnité du dommage qu’ils subissent en raison de la privation de leur propriété, dit la Cour de cassation, l’arrêt attaqué n’accorde pas aux défendeurs la réparation des restrictions à leur droit de propriété qu’impliquaient ces arrêtés de classement. »

C’est normal : l’expropriation est provoquée par le classement, aussi ce classement ne doit pas venir réduire l’indemnité d’expropriation.

La Région posait que la valeur du bien exproprié doit être estimée au jour du transfert de la propriété, à un moment où existe déjà la charge imposée par le classement.

Elle n’a pas été suivie.

On aura deviné qu’il s’agit des 54 ha du site du Kauwberg à Uccle, classé par arrêté du 27 mai 2004 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.

Cela fut le début d’une sage judiciaire. Espérons que l’arrêt en question y mette un terme.

La force de travail et la communauté légale

Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté.

Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté.

Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale qui doit enrichir la communauté puisque les revenus du travail dont communs (art. 1405 du Code civil).

Si cette force de travail s’exerce dans le cadre de relations professionnelles, elle se matérialise par la perception de revenus communs.

En revanche, si cette force de travail s’exerce dans le cadre de travaux d’amélioration d’un bien propre, la communauté s’en trouve appauvrie car la force de travail a vocation à profiter au patrimoine commun.

D’où la demande de récompense de Madame, due par le patrimoine propre de Monsieur à la communauté.

La Cour d’appel de Liège donne raison à Madame mais son arrêt est heureusement cassé par la Cour de cassation (29 juin 2017, rôle n° C.13.0376.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation constate en effet que Monsieur n’avait pas manqué à son obligation de contribuer aux charges du mariage et que les travaux litigieux avaient été réalisés durant ses temps de loisir.

Tout le dommage et rien que le dommage

Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré.

Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital.

Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction.

Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas là.

Elle lui accord en outre une indemnité de 15.000 € « pour perte d’une chance de pouvoir poursuivre sa carrière en assumant les fonctions qui étaient les siennes jusqu’à l’âge de soixante-cinq ans ou, à tout le moins, de retrouver, dans de bonnes conditions, une autre institution prête à l’accueillir ».

Cela ne fait un peu double emploi ?

La Cour de cassation casse l’arrêt montois au motif de ce que :

« Le juge qui constate que la faute d’une partie justifie la résolution judiciaire du contrat et qui accorde à l’autre partie la réparation du dommage consistant en la privation du profit qu’elle escomptait ne peut allouer en outre à celle-ci la réparation du dommage consistant en la perte de la chance de ne pas subir cette privation. »

Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

Toiture verte

L’article 13 du titre I du RRU dispose que les toitures plates non accessibles de plus de 100 m² doivent être aménagées en toitures verdurisées.

Quel est le taux de la TVA sur les travaux de verdurisation ?

S’agit-il de travaux immobiliers à une habitation au sens des rubriques XXXI et XXXVII du tableau A de l’AR n° 20, bénéficiant du taux réduit de 6 % ?

On sait que les travaux de jardins sont exclus de la notion de travaux immobiliers pour le taux réduit.

Une circulaire 2017/C/25 du 24 avril 2017 répond à la question.

Les toitures vertes extensives (toitures végétales) à enracinement superficiel ne sont pas exclues du taux réduit.

Les toitures semi-intensives (toitures-jardins légères) et les toitures intensives (toitures-jardins) nécessitant une structure de toiture renforcée en raison du poids, sont au taux de 6 % pour les seuls les travaux relatifs à la structure de la toiture.

En revanche, la plantation de végétaux sur ces toitures est exclue du taux réduit.

Quant aux travaux de réalisation d’une façade verte, ils ne sont pas exclus du taux réduit lorsqu’ils nécessitent le placement d’une structure permanente de support.

Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

La victime doit-elle réduire son dommage ?

L’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, dit la Cour de cassation française (Cass., fr., 3ième ch., 18 juillet 2013 ; www.legifrance.com).

Cette jurisprudence est-elle valable en Belgique également ?

Oui, selon le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, avec des nuances (75ième ch., 11 juin 2015, R.G. n° 2014/1048/A, www.juridat.be) :

« En règle, le responsable doit assurer la réparation intégrale du dommage subi par la victime. Ce principe découle de la définition même de la notion de réparation : pour que la victime soit replacée dans l’état où elle se serait trouvée en l’absence du fait générateur, il faut naturellement que la réparation porte sur tous les aspects du dommage réparable (…) » (P. Van Ommeslaghe, « Les Obligations », Traité de droit civil belge, Tome II, Vol. II, Bruxelles, Bruylant, 2013, p. 1649, n°1118).

Selon une jurisprudence que le tribunal fait sienne, la Cour de cassation a nuancé l’existence d’une véritable obligation pesant sur la victime de réduire son dommage : « Attendu que la victime d’un dommage a droit, en règle, à la réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi ; que, d’une part, elle n’a pas l’obligation de restreindre son dommage dans la mesure du possible ; qu’elle doit uniquement prendre les mesures raisonnables pour limiter le préjudice et qu’elle n’est tenue de pareille obligation que si tel eût été le comportement d’un homme raisonnable et prudent ; (…) » (Cass., 14 mai 1992, Pas., 1992, I, p. 798 ; J.L.M.B., 1994, p. 49 et note D. Philippe ; R.W., 1993-1994, p. 1395 et note A. Van Oevelen ; www.juridat.be). »

Restitution après annulation du contrat

La nullité d’un contrat implique que les parties soient replacées dans la mesure du possible dans la situation où elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas conclu le contrat.

Lorsqu’en exécution du contrat annulé un bien a été transféré, ce principe veut que que le bien soit restitué en nature ou que sa valeur soit payée si la restitution en nature n’est pas possible.

Fort bien, tout cela est d’une élémentaire logique. Mais comment appliquer ces principes lorsque le bien a subi une variation de valeur entre la vente et la naissance de l’obligation de restitution (étant l’annulation de cette vente).

En d’autres termes, faut-il aussi payer ou recevoir une indemnité de plus ou moins-value ?

Non, si le bien est resté en possession du débiteur de restitution, celui-ci restitue le bien sans considération de ce qu’il a augmenté ou baissé de valeur.

Pourquoi ? Parce que l’annulation suppose que le vendeur est considéré comme n’ayant jamais vendu l’immeuble et comme étant donc resté propriétaire.

Or le risque de variation économique pèse sur le propriétaire ; le vendeur étant censé resté propriétaire, il subit ou fait profit des risques.

C’est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 13 janvier 2017 (rôle n° C.15.0226.N, www.juridat.be).

On me dira que si le vendeur était vraiment resté propriétaire, il aurait pu réaliser l’immeuble en voyant le marché commencer à baisser. Certes, assurément.

En réalité, le principe ci-dessus est tempéré par l’obligation de réparation pesant sur la partie qui a provoqué la nullité par sa faute.

Mais dans ce cas, on sort du domaine des restitutions et on entre dans celui, distinct, de la responsabilité pour acte illicite.

De nietigverklaring van de overeenkomst houdt in dat de partijen, zo mogelijk, in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden gecontracteerd.

Wanneer in uitvoering van de vernietigde overeenkomst goederen werden overgedragen, bestaat het herstel in de vorige toestand in beginsel in de teruggave van de goederen aan de restitutieschuldeiser en, indien de teruggave niet mogelijk is, in de betaling van de waarde van de goederen.

Indien de goederen op het ogenblik van de vernietiging nog in het vermogen van de restitutieschuldenaar aanwezig zijn, dient hij de goederen in natura terug te geven aan de restitutieschuldeiser, ongeacht een waardestijging of -daling van de goederen.

De restitutieschuldeiser wordt immers geacht eigenaar van de goederen te zijn gebleven, zodat hij de risico’s van een economische waardestijging of daling van de goederen moet dragen behoudens indien dit verschil in waarde toe te schrijven is aan het doen of laten van de restitutieschuldenaar.

Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

Lire plus arrow_forward

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

  • Sitothèque

  • close