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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Actus du jour

Quand s’apprécie la légitimité de l’intérêt à agir ?

Un propriétaire plante des sapins de Noël sur son fonds sans être couvert par un permis d’urbanisme.

La réglementation en matière d’urbanisme s’assouplit, en sorte que la situation ne constitue plus une infraction.

Le propriétaire subit ensuite des dégâts de gibier à ses bois. Il demande réparation.

Le juge lui refuse réparation au motif de ce que le boisement était illicite lorsqu’il fut entrepris.

Le propriétaire forme un pourvoi en cassation.

Selon lui, le caractère éventuellement illicite du dommage, qui ferait obstacle à toute condamnation à le réparer, doit être apprécié au moment du fait générateur dudit dommage.

Or la faute avait été commise après la modification des règles d’urbanisme.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle accueille le pourvoi en ces termes :

« En vertu de l’article 17 du Code judiciaire, l’action ne peut être admise si le demandeur n’a pas intérêt pour la former.

En matière de responsabilité extracontractuelle, la lésion d’un intérêt ne peut donner ouverture à une action en réparation qu’à la condition qu’il s’agisse d’un intérêt légitime.

La légitimité de l’intérêt s’apprécie au moment de la survenance du fait dommageable. »

Le propriétaire doit donc être indemnisé même si, à l’origine, ses sapins étaient irréguliers.

Cass., 6 juin 2008, rôle n° C.06.0640.F, www.juportal.be.

Droits d’enregistrement et intérêts sur le prix

Parfois, l’immeuble est payé partiellement ou totalement après l’acte.

En ce cas, les parties conviennent d’un intérêts sur le prix.

S’agit-il d’une « charge stipulée » de la vente, au sens de l’article 45 C. enreg., sur quoi les droits d’enregistrement sont dus ?

Selon Werdefroy (« Droits d’enregistrements », 2012-2013, n° 687), auteur de référence en matière de droits d’enregistrement, « si le prix est payable par annuités, le droit est (…) uniquement dû sur le capital qu’elles représentent ».

L’auteur va même plus loin en posant que si l’entièreté d’un prix est payable en une fois après l’acte, il faut considérer que ce prix comprend une composante « prix pur » assujettie au droit de 12,5 % et une composante intérêts non soumise au droit.

Cela signifie donc que les intérêts ne seront pas soumis aux droits d’enregistrement. Seul le prix en tant que tel sera soumis aux droits d’enregistrement.

 

Permis définitif, exécutoire et purgé de recours

Le permis d’urbanisme est définitif lorsqu’aucun recours en réformation n’a été exercé à son encontre dans le délai de recours dit interne.

La notion de « permis définitif » renvoie à celle d’acte définitif, c’est-à-dire un acte qui n’est plus susceptible d’un recours administratif en ce qu’il a été adopté par l’autorité administrative de dernière instance (C.E., 28 juin 2018, n°241.991, Maouomou ; C.E., 16 mai 2017, n°238.207, Boden et consorts ; voy. aussi : C.E., 3 décembre 2015, n°233.136, Van Heghe et Van Goidsenhoven).

La notion de « permis définitif » ne doit pas être confondue avec celle de « permis définitif et purgé de tout recours ».

En effet, un permis est définitif dès qu’il est accordé par l’autorité administrative de dernière instance ou par l’autorité de première instance, en l’absence de recours administratif ou en l’absence de décision de l’autorité de recours, alors que le permis avait été délivré par l’autorité compétente en première instance.

L’ajout de la mention « purgé de tout recours » indique que le permis ne doit pas avoir été querellé devant le Conseil d’État, lequel est une juridiction et non une autorité administrative. C’est ce que l’on appelle le recours externe.

Le délai est de 60 jours (+ 15 jours : délai d’affichage) à dater de l’affichage car les riverains intéressés sont censés prendre connaissance du permis par l’affichage.

Le caractère exécutoire du permis vise en général les formalités liées à la mise en œuvre du permis, à savoir l’affichage du permis et la notification à l’autorité délivrante de la mise en œuvre de l’autorisation urbanistique (P. Goffaux, « Dictionnaire de droit administratif », Bruxelles, Bruylant, 2016, p.186).

Cela suppose bien évidemment, que le permis ait aussi acquis un caractère définitif.

Rattrapage pour le bailleur commercial

Le preneur peut demander le renouvellement du bail commercial dans les termes et conditions de l’article 14 de la loi du 30 avril 1951.

Le bailleur peut refuser pour les raisons de l’article 16, I, 1° à 4°06 mai 2022.

Si le juge déclare injustifié le refus du bailleur de consentir au renouvellement, le bail est renouvelé au preneur.

Mais le bailleur peut encore se « rattraper ».

L’article 24 prévoit en effet que, dans ce cas, le bailleur peut encore prétendre à des conditions différentes ou se prévaloir de l’offre d’un tiers, conformément aux articles 14 et 21.

Mais il doit le faire dans un délai d’un mois à partir de la signification du jugement qui, justement invalidait son refus.

De quel jugement s’agit-il s’il y a appel ? Le premier jugement, dont appel, ou le jugement d’appel ?

La Cour de cassation a répondu à cette question par un arrêt du 6 mai 2022 (rôle n° C.21.0501.F).

« Ce jugement est celui qui n’est plus susceptible des recours ordinaires. »

Il faut donc attendre l’issue de l’appel.

TVA au taux réduit sur le gaz pour les copropriétés aussi

Un arrêté royal du 23 mars 2022 a réduit temporairement la TVA à 6% sur la livraison de l’électricité et du gaz pour la période du 1er avril au 30 septembre 2022.

Il s’agit de soutenir les ménages en raison de la brutale hausse des prix que l’énergie a connu récemment.

L’arrêté royal distingue les contrats résidentiels et les contrats professionnels. La mesure ne vise que les contrats résidentiels.

Or les contrats des copropriétés étaient considérées comme des contrats professionnels.

Les ACP ne pouvaient dès lors pas bénéficier de la TVA au taux réduit de 6% sur le gaz.

C’est parfaitement injuste car les copropriétés réunissent généralement des ménages, soit des entités non professionnelles.

Le Prof. Damien Ernst de l’Université de Liège s’en est ému.

C’est un intellectuel connu et très écouté dans le domaine de l’énergie. C’est lui le premier qui a tiré la sonnette d’alarme sur le risque de sortir du nucléaire.

Bien lui en prit, cela nous a évité de nous retrouver pieds et poings liés envers la dictature russe.

Le Prof. Ernst a été écouté. Le cabinet de la ministre de l’Energie a déclaré « Oui, l’accord prévoit que toutes les copropriétés vont pouvoir bénéficier également de la baisse de la TVA à 6 % ».

Ce changement sera effectif dès le 1er juillet 2022.

Dans la foulée, le gouvernement fédéral a décidé de prolonger la mesure jusqu’au 31 décembre 2022.

Démembrement avant et remembrement après

Des sociétés A et B du même groupe ont réalisé un split sale avant l’entrée en vigueur du nouvel article 18, § 2, C. enreg., relatif à l’abus fiscal.

Ce split sale avait été validé in tempore par le SDA.

Après travaux, les société vendent le bien à des tiers acquéreurs non liés. Ces ventes reconstituent la propriété.

La question est de savoir comment les opérations seront taxées.

Dans une décision anticipée n° 2022.0017 du 15 février 2022, le SDA constate que le point de départ de l’ensemble des opérations est antérieur au 1er juin 2012, date de l’entrée en vigueur de la loi-programme I du 29 mars 2012.

L’unité d’intention ne peut être retenue si le point de départ de l’ensemble des opération a lieu avant le 1er juin 2012.

L’actuel article 18, § 2, ne peut donc trouver à s’appliquer.

Les sociétés A et B ont effectué les travaux et revendent le bien à des tiers acquéreurs non liés.

Le droit de 12,5 % sera applicable à la vente du tréfond aux tiers acquéreurs par le société A, sur son prix (ou sa valeur vénale) amputé de l’emphytéose.

Le droit de 2 % sera applicable à la cession du droit d’emphytéose aux tiers acquéreurs par la société B, sur son prix et sur les redevances restant à courir.

La valeur conventionnelle des constructions érigées par l’emphytéote seront taxées aux taux de 12,5 %.

Toutefois, ce dernier point n’est pas d’application si les constructions sont vendues en régime TVA, auquel cas les droits proportionnels d’enregistrement ne sont pas dus.

Rappelons que le SDA ne se prononce pas sur les valorisations proposées par l’emphytéote et le tréfoncier.

Le remembrement entre les mains des tiers acquéreurs ne peut être considéré comme un abus fiscal.

Décision anticipée n° 2022.0017 du 15 février 2022 (Fisc. Juin 2022, p. 249).

N’abusons pas des RU

Insistons sur la faible qualité contractuelle des clauses de condition suspensive de renseignements urbanistiques (RU) exempts d’infraction urbanistique.

Les RU ne constituent pas le statut urbanistique de l’immeuble ; seul un permis ou un certificat peut réaliser la situation urbanistique (ou, à défaut, les données planologiques).

Bien souvent, les RU ne sont qu’une information, sans analyse ni décision, sur la confrontation entre la situation de fait déclarée par le plan annexé à la demande de RU et les permis disponibles (Doc. Parl., Brux., sess. 2016-2017, n° A-451/1, p. 148).

Les RU ne créent pas une situation de droit et ne font pas preuve d’infraction sauf lorsqu’ils mentionnent les PV de constat délivrés.

Une différence entre la situation de droit et la situation de fait ne traduit pas nécessairement une situation infractionnelle, car ces données doivent encore être analysées en fonction du droit applicable à l’époque des faits ou du droit actuel en raison de l’application de la loi la plus favorable en matière d’infraction.

Les RU ne constituent donc pas une référence décisive de l’évènement conditionnel d’absence d’infraction d’urbanisme, et cela peut prêter à confusion et à litige.

Enfin, une construction infractionnelle (sans permis) antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962, est prescrite car à cette époque l’infraction de maintien n’existait pas.

On se trouve alors devant un bien grevé d’une infraction qui ne peut plus être l’objet de poursuite.

 

Acquérir des droits indivis dans un immeuble

La cession de ses droits par un indivisaire n’est que conditionnelle car elle dépend du partage à intervenir entre les indivisaires.

Un arrêt du 22 décembre 2006 de la Cour de cassation (R.W., 2006-2007, p.  1411, note S.  Mosselmans) porte sur la situation suivante.

Deux des quatre enfants avaient vendu à un tiers leur part indivises dans l’immeuble relevant de la masse successorale.

Plus tard, les deux autres héritiers poursuivent le partage.

La Cour d’appel d’Anvers juge que l’indivision ne lie plus les quatre héritiers, mais seulement ceux qui n’ont pas cédé leur part.

La Cour de cassation casse cet arrêt pour violation de l’article 883 de l’ancien Code civil.

Selon la Cour, lorsque le bien dont une part est vendue « appartient à une succession plus étendue, cette vente a toujours un caractère conditionnel et est subordonnée à la liquidation-partage finale de la succession ».

Le tiers acquéreur ne dispose donc pas de droits définitifs.

La Cour de cassation précise encore qu’en raison du caractère conditionnel de la vente, l’acheteur ne peut faire valoir aucun droit en qualité de copartageant, mais qu’il peut, par contre, surveiller le partage en tant que créancier du vendeur, suivant l’article 882 de l’ancien Code civil.

L’effet dévolutif (art. 4.102 du nouveau Code civil) a été assoupli par la loi du 31 juillet 2017 en ce qui concerne les successions mais le principe appliqué par l’arrêt de la Cour de cassation du 22 décembre 2006 reste d’actualité.

Le nouvel article 3.17 vient-il au secours du tiers évincé créancier en garantie d’éviction ?  S’il est de bonne foi, seulement. Tout dépend donc de la précision de l’origine de propriété dans l’acte.

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

L’exception de surséance n’est pas patiente

En vertu de l’article 3 de la Loi hypothécaire, toute demande, quel que soit son mode d’introduction, tendant à faire prononcer l’annulation ou la révocation de droits résultant d’actes soumis à transcription hypothécaire doit faire l’objet d’une mention en marge de l’acte concerné, à la conservation des hypothèques.

L’article 3 de la loi hypothécaire est applicable lorsque l’acte constatant le droit dont l’anéantissement est postulé a effectivement été transcrit ou était susceptible de l’être car il satisfaisait aux formes prescrites par l’article 2 de cette loi : acte authentique, jugement ou acte sous seing privé reconnu en justice ou devant notaire. »

Si l’acte concerné n’a pas été transcrit, la demande fera l’objet d’une « mention dans le corps des registres de la conservation des hypothèques » (S. Boufflette, « Servitudes du fait de l’homme. Chronique de jurisprudence 2008-2014 », CUP n° 152, Bruxelles, Larcier, 2014, p. 126 qui cite Cass. 6 septembre 1991, Rev. not. b., 1993, 44, note J. Ledoux).

L’article 3 de la loi hypothécaire étant d’ordre public, le juge doit vérifier d’office que la formalité a été accomplie et doit, le cas échéant, soulever d’office son application, en respectant les droits de la défense (Cass., 16 mars 2009, rôle n° C.08.0404.N., www.juportal.be).

L’inscription d’une demande ayant le même objet et la même cause, introduite dans l’exercice d’une autre procédure, n’est pas suffisante pour répondre à l’obligation découlant de cette disposition (Cass., 20 avril 2001, rôle n° C.99.0130.N., www.juportal.be).

En règle, la sanction dont la formalité prévue par l’article 3 de la loi hypothécaire est assortie correspond à une fin de non procéder.

Toutefois, selon la Cour de cassation (Cass., 5 janvier 2012, Pas., 2012, I, p. 20) :

« Dès lors que l’exception de non-inscription marginale est d’ordre public, la partie qui se défend contre la demande soumise à l’inscription marginale peut invoquer cette exception à chaque stade de la procédure jusqu’à la clôture des débats. Si la partie dont la demande est soumise à une inscription marginale, ne procède pas à la régularisation en faisant ultérieurement une inscription marginale, le juge qui est saisi de la cause doit, en principe, rejeter la demande comme étant irrecevable. Cela n’empêche pas qu’en cas de contestation sur la nécessité d’une inscription marginale le juge qui considère qu’elle est requise doit permettre au demandeur de remplir cette obligation. »

La 11ième chambre du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (7 juin 2021, R.G. n° 19/2492/A) a eu à connaître d’une affaire dans laquelle le défendeur avait soulevé l’exception de surséance dans ses premières conclusions puis dans ses deuxièmes écritures.

Le demandeur n’avait pas contesté la formalité mais n’y avait pas procédé.

Le tribunal n’a pas hésité : « Dès lors qu’il a été mis en mesure de régulariser la situation mais a négligé de le faire, sa demande doit être déclarée irrecevable ».

Quand s’apprécie la légitimité de l’intérêt à agir ?

Un propriétaire plante des sapins de Noël sur son fonds sans être couvert par un permis d’urbanisme. La réglementation en matière d’urbanisme s’assouplit, en sorte que la situation ne constitue plus une infraction. Le propriétaire subit ensuite des dégâts de gibier à ses bois. Il demande réparation. Le juge lui refuse réparation au motif de […]

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Un propriétaire plante des sapins de Noël sur son fonds sans être couvert par un permis d’urbanisme.

La réglementation en matière d’urbanisme s’assouplit, en sorte que la situation ne constitue plus une infraction.

Le propriétaire subit ensuite des dégâts de gibier à ses bois. Il demande réparation.

Le juge lui refuse réparation au motif de ce que le boisement était illicite lorsqu’il fut entrepris.

Le propriétaire forme un pourvoi en cassation.

Selon lui, le caractère éventuellement illicite du dommage, qui ferait obstacle à toute condamnation à le réparer, doit être apprécié au moment du fait générateur dudit dommage.

Or la faute avait été commise après la modification des règles d’urbanisme.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle accueille le pourvoi en ces termes :

« En vertu de l’article 17 du Code judiciaire, l’action ne peut être admise si le demandeur n’a pas intérêt pour la former.

En matière de responsabilité extracontractuelle, la lésion d’un intérêt ne peut donner ouverture à une action en réparation qu’à la condition qu’il s’agisse d’un intérêt légitime.

La légitimité de l’intérêt s’apprécie au moment de la survenance du fait dommageable. »

Le propriétaire doit donc être indemnisé même si, à l’origine, ses sapins étaient irréguliers.

Cass., 6 juin 2008, rôle n° C.06.0640.F, www.juportal.be.

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