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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Actus du jour

Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

Clause d’accroissement inégale : la compensation n’est pas possible en Flandre

Dans la clause d’accroissement ou de tontine, une différence d’âge (ou de santé) donc d’espérance de vie, crée une clause inégale. En effet, chacun acquiert la part de l’autre sous la condition suspensive du prédécès de l’autre et ces acquisitions sont supposées se compenser.

Une clause inégale pourrait être requalifiée en donation déguisée. En faveur d’un héritier légal, le bénéficiaire devra faire rapport et subira éventuellement la réduction.  Pour un autre bénéficiaire, la réduction à la partie légalement disponible (aujourd’hui la moitié de la masse à distribuer) peut frapper la donation.

On peut penser rétablir l’équilibre par des mises inégales. Le tontinier moins âgé ferait alors l’acquisition d’une plus grande part dans l’indivision.  Cette technique n’est pas acceptée par le Vlabel (décision n° 17044l du 19 septembre 2018, Fisc., n° 1597, p. 7) : « l’inégalité des chances de survie ne peut être compensée par une mise inégale ».

Le Vlabel considère que l’espérance de vie et l’apport sont deux « équilibres différents », chacun devant être réalisé. En effet, un investissement plus important n’augmente nullement la chance de survivre de l’autre indivisaire.

En bref, en Flandre, toute clause d’accroissement, contrat aléatoire, avec une grande différence d’âge n’est plus un contrat onéreux et devient taxable comme libéralité.

Heureusement, le Vlabel a précisé que les clauses d’accroissement inégales concours avant la position n° 17044 du 19 septembre 2018 reste valides (Fisc., n° 1625, 27 septembre 2019, p. 8).

L’accord sur la chose et sur le prix

Le prix est un élément constitutif essentiel de la vente.

Les parties doivent marquer leur accord sur cet élément, à peine de quoi la négociation ne produit pas le contrat.

L’accord sur le prix peut être tacite mais il doit être exprès. Tacite ne signifie pas supposé.

C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 4 octobre 2019 (rôle n° C.18.0414.F, www.juridat.be) :

« Il résulte de l’article 1583 du Code civil que, pour que la vente soit parfaite entre parties, il faut que celles-ci soient convenues de la chose et du prix.

La seule circonstance qu’un prix offert est supérieur à celui sur lequel le vendeur avait précédemment marqué son accord ne suffit pas à établir son consentement sur ce nouveau prix.

L’arrêt attaqué, qui déclare parfaite la vente de l’immeuble du demandeur pour la somme de 450.000 euros sans constater l’accord sur ce prix, viole cette disposition légale. »

Cet arrêt porte sur la formation de la vente : pour cela il suffit de constater un accord sur la chose et le prix.

Pour prouver le contrat, entre parties, il faut un écrit papier ou électronique, sauf si on prouve contre une entreprise.

Et pour faire valoir la vente non plus entre parties mais contre un tiers, il faut l’avoir fait transcrire.

Bref, les règles en matière de formation, de preuve et d’opposabilité sont différentes.

Certificat d’inventaire d’amiante en Flandre

Le décret flamand du 29 mars 2019 ajoute un point 33/14 à l’article 33 du  décret du 23 décembre 2011 dit « décret Matériaux ».

Selon cette disposition, un certificat d’inventaire d’amiante doit être remis en cas de vente d’un immeuble datant d’une année à risque, c’est-à-dire avant 2001.

Cette information doit précéder tant le compromis que l’acte.

En cas de vente d’un appartement, le certificat concerne tant le lot privatif que les parties communes.

Cette information complète celle en matière de sol (bodemattest), de PEB et de conformité électrique.

L’acte authentique contient le mention de la remise du certificat.

La sanction de l’inexécution de cette obligation est la nullité relative qui peut être couverte une fois que l’acquéreur est en possession du certificat.

L’Ovam compose l’inventaire d’amiante, comme en matière du sol.

Cela requiert du temps et cela explique que le décret du 29 mars 2019 ne soit pas encore en application.

La Flandre se rapproche à cet égard de la France, et elle a raison.

En France, un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être joint à toute promesse de vente et à toute convention de vente d’un logement.

Ce dossier contient :

  • Le diagnostic Amiante mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
  • Le diagnostic Assainissement Non Collectif des immeubles non raccordés au réseau public,
  • Le diagnostic Plomb de risque d’exposition au plomb (CREP),
  • Le diagnostic Electricité d’état de l’installation intérieure électrique,
  • Le diagnostic ERP ou État risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués),
  • Le diagnostic Gaz d’état de l’installation intérieure de gaz.
  • Le diagnostic Termites relatif à la présence de termites.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • Le diagnostic Mérule sur la présence d’un risque de mérule,
  • Le diagnostic Métrage Loi Carrez attestant de la surface du lot concerné,
  • Le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété.

Le vendeur qui méconnaît cette obligation d’information ne peut invoquer une exonération de vice caché.

Dans certain cas, il s’expose à la nullité de la vente.

On arrivera sans doute à un dispositif protecteur similaire en Belgique, avec le temps.

L’inopposabilité paulienne n’atteint pas le sous-acquéreur de bonne foi

Le futur failli fait une donation d’immeuble à sa fille.

La donation est à charge de rembourser une dette du futur failli.

La fille exécute la charge en empruntant à Record Banque et en hypothéquant le bien.

Le curateur du failli exerce l’action paulienne contre la donation à charge (art. 20 de l’ancienne loi sur les faillites, mettant en œuvre l’art. 1167 du Code civil).

Le curateur estime que la donation même à charge est un acte d’appauvrissement au préjudice des créanciers.

Le tribunal déclare la donation inopposable à la masse et retient la complicité de la fille.

Le curateur retrouve donc l’immeuble dans l’actif de la masse et veut le faire vendre.

Le curateur doit-il tenir compte de l’hypothèque de Record, qui est de bonne foi ?

Le tribunal de commerce de Liège, statuant en dernier ressort, répond par la négative.

Selon le tribunal, l’effet de l’action paulienne est le rétablissement du statu quo ante.

Cela implique qu’à l’égard du créancier paulien, le patrimoine du failli soit replacé à la position existant avant l’acte inopposable.

L’hypothèque consentie en conséquence d’un acte frauduleux est donc inopposable au créancier paulien.

La Cour de cassation casse ce jugement.

En effet, « la demande visée à l’article 1167 du Code civil, qui tend à l’indemnisation du dommage causé au créancier du fait de l’appauvrissement frauduleux du débiteur, n’est accordée que contre les auteurs ou les complices de la fraude et n’atteint pas les sous-acquéreurs de bonne foi. »

C’est toute la différence entre une inopposabilité et une annulation.

Si le bien avait été revendu par la fille à un sous-acquéreur de bonne foi, cette vente n’aurait pu être remise en question à l’égard de ce sous-acquéreur.

Encore faut-il que ce sous acquéreur ait acquis des droits opposables aux créanciers titulaires de droits réels, ce qui suppose qu’il ait fait transcrire son acquisition.

Cass., 7 février 2019, rôle n° C.18.0304.F, www.juridat.be.

Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

Quand les conditions générales entrent-elles dans le champ contractuel ?

Il faut pour cela que la partie en ait eu une connaissance effective ou du moins la possibilité d’en prendre connaissance effective et que cette partie les ait acceptées.

Le bon de commande mentionnait que les conditions générales étaient disponible sur demande. Cela arrive souvent ; est-ce suffisant ?

Non répond la Cour de cassation (Cass., 12 septembre 2019, rôle n° C.18.0480.N, www.juridiat.be).

“1. De opname van algemene voorwaarden van een partij in het contract vereist hun effectieve kennis door de andere partij of ten minste de mogelijkheid voor deze om er effectief kennis van te nemen, alsook hun aanvaarding.

2. De appelrechters stellen vast dat “uit de voorliggende stukken [niet] blijkt dat de algemene inkoopvoorwaarden [van de eiseres], ooit aan [de verweerster] werden meegedeeld en/of deze laatste er op enige wijze kennis van heeft genomen en er vervolgens mee heeft ingestemd” en dat de bestelbon bepaalt dat de algemene verkoopsvoorwaarden slechts op verzoek verkrijgbaar zijn.

 Door op die gronden te oordelen dat deze voorwaarden niet kunnen worden toegepast, verantwoorden zij hun beslissing naar recht.”

Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

Le trouble de voisinage n’est pas fautif

On sait que le trouble de voisinage est généré par un fait, une omission ou un comportement, qui est imputable, sans qu’il s’agisse d’une faute.

C’est pourquoi on ne parle pas de réparation, concept propre à la responsabilité, mais de compensation, à savoir rétablir l’équilibre des jouissances des fonds respectifs.

On trouve de ce principe un exemple éloquent dans l’arrêt du 24 juin 2019 de la Cour de cassation (rôle n° C.18.0609.F, www.juridat.be).

La présence d’un hêtre planté sur la propriété des défendeurs explique le tassement et le regonflement du sol sous la partie arrière du bâtiment du voisin, dit l’expert.

Le phénomène de de tassement et de regonflement du sol s’est arrêté à la suite de l’étêtage du hêtre.

L’expert conclut ceci :

« Sur la base de la théorie des troubles de voisinage, on pourrait reprocher aux défendeurs une omission, à savoir ne pas avoir pris les dispositions nécessaires pour étêter ou abattre l’arbre plus tôt ».

Mais « le phénomène mis en exergue était imprévisible pour toute personne normalement prudente, raisonnable et ne disposant pas des connaissances d’un ingénieur spécialiste en stabilité et étude des sols ».

Comme les défendeurs n’en furent avertis « au plus tôt qu’à la mi-juillet 2010 sans qu’aucune faute puisse leur être reprochée pour la période antérieure, ce phénomène a été pour cette période irrésistible dans leur chef » en sorte qu’ils « ont été confrontés à un cas fortuit ou cas de force majeure » et qu’ « il s’ensuit que le trouble de voisinage ne leur est pas imputable pour cette période ».

Bref, le trouble s’étant produit sans faute des défendeurs, la Cour d’appel de Liège déboute les demandeurs.

L’arrêt est cassé par la Cour de cassation : les juges d’appel ont confondu l’imputabilité et la faute.

Le fait générateur (omission) ne doit pas être fautif pour être imputable. Bref, on peut commettre un trouble de voisinage de toute bonne foi.

La matière ne relève pas de la responsabilité mais du statut de voisinage des immeubles qui requiert, propriété contre propriété, l’équilibre des charges de voisinage.

Cela n’a pas empêché la Cour de cassation de traiter la matière des troubles de voisinage comme une responsabilité, objective, en matière de prescription (Cass., 2 janvier 2011, rôle n° C.09.0306.F, www.juridat.be).

Notons enfin que si la théorie des troubles de voisinage n’est pas fondée sur une faute, cette théorie peut aussi s’appliquer lorsque le fait rompant l’équilibre des jouissance est fautif 1(Cass., 11 février 2016, rôle n° C.15.0031.N).

Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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