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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Actus du jour

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

Urbanisme : que faire d’une trop grande maison ?

Nombre d’anciennes maisons sont conçues pour de grandes familles avec des surfaces pour la domesticité.

Cela ne correspond plus à la sociologie d’aujourd’hui, ni, partant, à la typologie actuelle des immeubles résidentiels.

Diviser de tels immeubles est devenu particulièrement difficile car les Communes retiennent des considérations de densité qui ne correspondent plus aux nécessités actuelles.

Un immeuble mono-logement de grande taille peut certes accueillir une famille recomposée ou une famille avec du personnel.

Mais plus souvent, le propriétaire valorisera son immeuble en utilisation de logement partagé (cohabitation et colocation).

Aucun de ces types d’occupation potentiels ne remet en cause le caractère de mono-logement d’un immeuble résidentiel.

Soulignons que sur ce thème, le Conseil d’État (section du contentieux administratif)  a décidé récemment que, sur le plan urbanistique, une maison ne perdait pas son affectation unifamiliale de départ si elle venait à accueillir une colocation (C.E., (XIII), 20 avril 2017, ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, n°237.973, N. Bernard, « La colocation, la coacquisition, les divisions d’immeuble et l’urbanisme », Jurim Pratique, 1/2017, Larcier, Bruxelles, 2017, p. 138).

Le Conseil d’Etat s’exprime comme suit :

« Une maison unifamiliale n’est pas réservée à des personnes apparentées. Les modes de vie contemporains créent des familles constituées de personnes non apparentées. La maison unifamiliale est donc destinée à accueillir des personnes qui vivent ensemble, comme en famille apparentée, dans le même logement. Partant, l’ouverture de l’habitation unifamiliale à la colocation, c’est-à-dire à des personnes qui vont vivre ensemble dans l’immeuble en se partageant le loyer, en l’utilisant comme le font les membres d’une famille et qui sont peut-être les membres d’une famille, ne constitue pas un changement de destination contraire au permis délivré pour l’habitation unifamiliale ».

Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

Sinistre pendant la validité du compromis

Lorsqu’un sinistre ravage le bien vendu sur compromis, avant l’acte, il faut tenir compte de différentes règles :

  • Le compromis fait vente et le risque pèse sur le propriétaire (art. 1138 et 1302 du Code civil),
  • Pendente conditione, le bien demeure aux risques du débiteur qui ne s’est obligé de le livrer (art. 1182),
  • Sous terme, le vendeur doit conserver la chose jusqu’à la livraison (art. 1136),

Dans les modèles de compromis d’usage en Belgique, il est étonnement rare de trouver une clause spécifique sur le sort de la vente lorsque l’immeuble vendu vient à périr.

On peut suggérer la clause suivante :

Si un sinistre quelconque frappait le bien vendu durant la durée de validité du présent compromis, l’acquéreur aurait la faculté :

a- Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui le cas échéant.

b- Soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement qui sera délivré comme tel et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le vendeur entend que dans cette hypothèse l’acquéreur soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est précisé que la validité du présente compromis ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le vendeur indique que le bien est assuré auprès de la compagnie sous le numéro de police, qu’il est à jour du paiement des primes et qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la ou les compagnies assurant le bien.

La lourde sanction de la dissimulation

En matière de vente d’immeuble, la simulation est une manœuvre dangereuse.

Selon l’article 204 C. enreg., lorsque la convention constatée dans un acte n’est pas celle qui a été conclue entre les parties ou que l’acte est incomplet ou inexact, en ce sens qu’il ne révèle pas tous les éléments de cette convention, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé.

Et le droit éludé est dû indivisiblement par toutes les parties.

L’amende pour simulation ou dissimulation ne peut être réduite.

La dissimulation du prix est pareillement traitée par l’article 203 : « en cas de dissimulation au sujet du prix et des charges ou de la valeur conventionnelle, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties ».

Supposons que A et B vendent à C qui ne remet la partie « en noir » qu’à A, rien à B.

B peut être parfaitement de bonne foi dans cette opération et tout ignorer.

La Cour constitutionnelle a décidé que le mécanisme de solidarité de la débition de l’impôt éludé en cas de dissimulation du prix de vente prévu à l’article 203 du C. enreg. viole les articles 10, 11 et 172 de la Constitution « en ce qu’il permet que le droit éludé soit indivisiblement dû par les parties à un acte de vente qui n’ont pas participé à la dissimulation d’une partie du prix de vente ou qui n’en avaient pas connaissance » (arrêt n° 115/2016 du 22 septembre 2016).

Mutation apparente et simulation

Dans les ventes immobilières, en droit d’enregistrement, il faut bien distinguer deux notions :

Il y a simulation lorsqu’une convention unique présentée à l’enregistrement déguise deux ou plusieurs ventes successives (art. 204 C. enreg.).

Outre les droits dus, chaque partie doit payer les droits à titre d’amende.

Il y a mutation apparente lorsque des actes ostensibles ou présentés à l’enregistrement indique qu’une personne est propriétaire alors qu’une autre personne pose des actes de disposition. Il y a alors présomption juris tantum que cette personne a acquis le bien dudit propriétaire (art. 187).

Les droits sont réclamés au tiers avec l’amende en cas de défaut d’enregistrement.

Le fait générateur, les conséquences et les sanctions sont différentes.

Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

Un titulaire de droit de passage peut-il conférer un droit de passage ?

Un titulaire de droit de passage peut-il concéder un droit de passage à un tiers ? Non, dit la Cour de cassation française (10 mai 1995, www.legifrance.gouv.fr), sur le visa des articles 637 et 639 du Code civil (belge et français).

« Attendu qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ;

qu’elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ;

Attendu que, pour reconnaître à M. Y… personnellement le bénéfice d’un droit de passage sur un chemin, l’arrêt attaqué (Poitiers, 16 juin 1993) retient que MM. Z… et X… ont librement accepté de lui accorder un droit de passage limité à un usage purement privé ;

Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que MM. Z… et X… n’étaient pas copropriétaires de ce même chemin, mais seulement titulaires d’un droit de passage, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; »

Seul un propriétaire peut grever son fonds de servitude ; seul le fonds dominant en bénéficie, à l’exclusion d’une autre parcelle.

Et une tolérance non constitutive de droit ? Pas davantage puisqu’il s’agirait toujours d’une tolérance donnée sur le fonds d’un tiers sans son accord.

Encore l’imputabilité dans le trouble de voisinage

Un locataire d’un appartement au premier étage loue aussi une remise en bois au fond du jardin.

Il trouve très judicieux d’alimenter en électricité cette remise à partir de son appartement par un câble qui passe à l’extérieur au dessus d’une salle de snooker.

Le câble provoque un court-circuit qui provoque un incendie.

Le voisin préjudicié par l’incendie réclame compensation au propriétaire-bailleur sur base de la théorie des troubles de voisinage.

La Cour de cassation déboute le voisin : « sur base de ces constatations, les juges d’appel ont pu légalement décider que le simple fait d’être propriétaire d’un débarras non raccordé à l’électricité et de l’avoir loué, ne peut être considéré comme un comportement imputable » au trouble de voisinage (Cass., 10 marts 2017, rôle n° C.16.0405.N, www.juridat.be).

Rapprochons cet arrêt avec celui commenté le 18 juillet dernier (Cass., 7 mai 2018).

Dans cette affaire, la Cour a bien vu une imputabilité dans le fait, pour le propriétaire, de faire réaliser des travaux par un entrepreneur qui mit feu au bâtiment et à l’immeuble voisin en réparant un revêtement avec son chalumeau.

Si la faute de l’entrepreneur admis sur l’immeuble par le propriétaire est un comportement imputable, pourquoi pas la faute du locataire admis sur l’immeuble ?

La faute du tiers occupant est-elle, finalement, un acte imputable au propriétaire dans la théorie des troubles de voisinage ?

La différence entre les deux arrêts s’explique sans doute par la différence de comportement incriminé :

  • dans l’arrêt de 2007, il s’agit d’avoir loué un débarras non raccordé à l’électricité, la faute du locataire n’est pas visé.
  • dans l’arrêt de 2008, il s’agit d’avoir faite travailler un ouvrier qui a commis une faute.

Il n’empêche, la différence est subtile.

En attendant que la jurisprudence soit plus claire, retenons que les plaideurs doivent retenir largement l’acte ou le comportement imputable au propriétaire qui a accueilli un tiers fautif.

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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