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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Actus du jour

L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

La servitude de désenclavement doit être indemnisée

Une servitude de passage s’acquiert par juste titre ou légalement par jugement mettant fin à une situation d’enclave.

Elle ne peut s’acquérir par usucapion (art. 684 et 691 du Code civil).

Une personne utilise un passage depuis plus de quarante ans sans titre ni droit ; elle ne peut invoquer la prescription acquisitive.

Elle décide alors de faire reconnaître une servitude de passage pour désenclavement selon la procédure des articles 682 à 685 du Code civil.

Selon ces dispositions, le juge peut accorder un passage au propriétaire dont le fonds est enclavé, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage que ce passage peut occasionner.

Il appartient au juge de fixer ce passage de façon à ce qu’il soit le moins dommageable. Il lui appartient aussi de fixer l’indemnité.

Le tribunal de première instance du Luxembourg, statuant en degré d’appel, accorde le passage mais rejette la demande d’indemnité.

En effet, le tribunal considère que le passage est utilisé par depuis au moins une quarantaine d’années et que la prescription commence à courir dès que le passage s’exerce, indépendamment du jour où le droit est demandé.

Non, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 15 juin 2018 (rôle n° C.17.0380.F, www.juridat.be) !

La prescription de l’action en indemnité visée à l’article 685 du Code civil ne peut commencer à courir avant le jugement d’adjudication du droit de passage.

Pourquoi ?

Parce que la prescription, qui est une défense opposée à une action tardive, ne peut prendre cours avant que cette action soit née.

L’action sanctionnant une obligation naît, en règle, au jour où cette obligation doit être exécutée.

Elle ne se prescrit, dès lors, qu’à partir de ce moment et, sauf disposition légale dérogatoire, dès ce moment.

Le passage est accordé (en fait confirmé) mais il faut payer ; même si le passage est utilisé depuis quarante ans.

Bonne foi dans l’exécution

On sait que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art. 1134 du Code civil).

Cela signifie-t-il que cette disposition érige en règle générale que, dans un contrat synallagmatique, la partie qui exige l’exécution de son obligation par l’autre partie, doit préalablement démontrer qu’elle pourra bien exécuter la sienne ?

Non, répond la Cour de cassation (Cass., 7 juin 2018, rôle n° C.17.0543.N, www.juridat.be).

En réalité, cela n’est pas une règle générale mais cela peut s’appliquer selon les circonstances.

A contrarie, celui qui invoque l’exception d’inexécution, doit-il prouver qu’il est en mesure de l’exécuter ?

Ce n’est pas une condition d’exercice de ce moyen de défense (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 676), mais, une fois encore, cela peut l’être selon les circonstances. 

« 1. Krachtens artikel 1134, derde lid, Burgerlijk Wetboek moeten overeenkomsten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

Uit deze bepaling volgt niet als algemene regel dat een partij bij een wederkerige overeenkomst die van de wederpartij de nakoming vraagt van diens verbintenis, het bewijs dient te leveren dat hijzelf zijn verbintenis zal kunnen uitvoeren wanneer de wederpartij om dat bewijs vraagt.

2. Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt naar recht. « 

Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

Bon pour acceptation de la proposition

On connait le sursaut de la jurisprudence en Belgique, en matière de formation de la vente immobilière.

La simple offre acceptée est-elle déjà une vente lorsque les parties ont prévu de signer un compromis contenant en règle diverses dispositions importante ?

En répondant par la négative, la Cour d’appel de Bruxelles avait provoqué une controverse puisqu’on s’est alors demandé si le seul accord sur la chose et le prix suffisait encore.

En France, la Cour de cassation a eu à connaître d’un problème similaire,

Il s’agissait d’une proposition acceptée, mais qui prévoyait la signature ultérieure d’un compromis.

La Cour de cassation n’a pas censuré un arrêté d’appel qui refusa de voir une vente parfaite dans cet acte :

« Attendu, d’autre part, qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la rencontre des volontés s’était opérée sur une offre de M. X, que Mme Y avait signé par deux fois en ces termes « Bon pour acceptation de la proposition », et que la lettre proposition, signée des deux parties, prévoyait l’intervention à venir « d’un avant-contrat avant le 15 février 1999, qui constatera l’échange des consentements, fixera l’ensemble des conditions de la vente et engagera définitivement les deux parties », la cour d’appel, qui a exactement qualifié ce document de proposition d’achat, a pu en déduire que faute de signature par Mme Y d’un acte tenu par les parties pour obligatoire, celle-ci n’avait pas exprimé son consentement à la vente et n’était pas engagée envers M. X. »

On notera l’expression « qui engagera définitivement » ; la question este ouverte quand une offre acceptée prévoit la signature d’un document plus élaborée.

Est-ce déjà une vente puisqu’il y a accord que la chose et le prix ou faut-il en déduire que les parties ont subordonné la vente à un accord sur le contenu du compromis ?

Vu la complexité de la vente immobilière, on a tendance à répondre que ce n’est qu’un avant-contrat, mais tout dépend de l’intention des parties.

Cour de Cassation française, 3ième chambre civile, 6 mai 2003, www.legifrance.com.

Peut-on revenir sur une résiliation de contrat ?

On peut résilier un contrat à durée indéterminée.

L’acte de dénonciation est irréversible et s’accompagne en règle d’un préavis suffisant pour ne pas nuire au cocontractant.

Que se passe-t-il lorsque les parties changent d’avis et décident de revenir sur la résiliation ?

Puisque la résiliation est immédiate et irréversible, il naît un nouveau contrat si les parties décident de poursuivre leur collaboration.

C’est important, par exemple pour les délais et les sûretés.

Les parties peuvent-elles écarter cette règle en convenant de ce que la dénonciation du contrat est considérée comme n’ayant pas eu lieu, et que le contrat s’est poursuivi sans n’avoir jamais été dénoncé.

Oui, dit la Cour de cassation, au bénéfice du principe de l’autonomie de la volonté et ce même dans le cadre de la loi sur les concessions exclusives de vente (arrêt Armani, 8 février 2018, rôle n° C.17.0255.N, www.juridat.be).

Voici les attendus dans la langue de l’arrêt :

“Een overeenkomst van onbepaalde duur kan steeds eenzijdig worden opgezegd mits inachtneming van een redelijke termijn en dergelijke opzegging is in beginsel onherroepelijk.

Krachtens het beginsel van de wilsautonomie vastgelegd in artikel 1134 Burgerlijk Wetboek, kunnen partijen evenwel in onderlinge overeenstemming beslissen om de door een van hen gedane opzegging als niet-bestaande te beschouwen.

Hiervan wordt niet afgeweken door de artikelen 2 en 3 van de wet van 27 juli 1961 betreffende de eenzijdige beëindiging van de voor onbepaalde tijd verleende concessies van alleenverkoop.”

Le copropriétaire majoritaire ne paie plus ses charges

Un acheteur d’un appartement demande l’annulation de la vente en faisant valoir qu’il n’avait pas été informé de l’importance du passif de la copropriété résultant du non-paiement de ses charges par le copropriétaire majoritaire.

Ce copropriétaire devait plus de 50.000 €.  Il n’avait reçu les comptes de gestion indiquant les charges de copropriété restant dues qu’au moment de la signature de l’acte authentique.

La Cour d’appel d’Agen vit dans cette situation une réticence dolosive et annula la vente. La Cour de cassation française confirma cette décision (Cass., fr., 3ième chambre, 16 mars 2011, www.legifrance.com).

En Belgique, l’article 577-11, 2° et 6°, du Code civil impose au vendeur, à l’agent immobilier et au notaire  de remettre avant l’offre, le montant des arriérés éventuels dus par le cédant (mais pas ceux dus par le copropriétaire majoritaire) et le dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.

Ce dernier document doit contenir l’information utile au titre des créances sur les copropriétaires.

A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, l’agent immobilier ou le vendeur avise les parties de la carence de celui-ci, ajoute l’article 577-11.

Il n’empêche, si la situation décrite plus haut apparaît, la vente pourrait être annulée pour dol principal, ou le prix réduit pour dol incident, comme dans la jurisprudence française évoquée plus haut.

La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

Le créancier de dommages pour rupture doit-il démontrer qu’il aurait pu aller « au bout du contrat » ?

L’Etat belge avait fautivement rompu un contrat conclu avec une société américaine pour la réalisation d’un terminal naval.

Cette société réclamait l’indemnisation de son dommage, étant le manque à gagner.

Elle fut déboutée par la Cour d’appel de Bruxelles.

Tout d’abord les juges d’appel ont qualifié ce dommage « perte du profit ou (de) la perte d’une chance certaine de percevoir le profit contractuellement prévu. »

Et dans la foulée, les juges d’appel décidèrent que la société américaine n’avait pas droit à une indemnité au motif de ce qu’elle « doit prouver que sans [cette] résiliation abrupte […], elle aurait, pour l’ultime échéance convenue, livré un terminal conforme, voire aurait eu de sérieuses chances d’y parvenir », ce qu’ « elle ne démontre pas ».

Cela paraît logique. Le demandeur doit démontrer son dommage et donc la possibilité qu’il avait réellement de faire profit du contrat.

Mais l’arrêt fut cassé (Cass., 10 novembre 2017, rôle n° C.15.0318.F, www.juridat.be).

Selon la Cour de cassation, dès lors que le créancier établit que, sans la faute, le dommage ne se serait pas produit tel qu’il s’est réalisé, il a droit à la réparation intégrale de son dommage tant pour la perte subie que pour le gain manqué.

« Il ne s’ensuit en revanche pas, ajoute la Cour, que le créancier est tenu d’établir que, sans la résiliation fautive du contrat, il aurait lui-même exécuté ses obligations contractuelles jusqu’à son terme. »

En réalité, c’est un renversement de la charge de la preuve que sanctionne la Cour.

C’est le débiteur de dommage qui doit prouver qu’il est libéré par le fait que le créancier n’aurait de toute façon pas pu « aller au bout du contrat. »

Mais il faut tout de même constater que, ce faisant, le débiteur oppose la rupture du lien de causalité entre la faute et le dommage.

Or le lien de causalité est l’une des trois conditions de la responsabilité (ici contractuelle) et c’est le demandeur qui doit démontrer ces conditions.

L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

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La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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