Modifier le nombre des logements dans un immeuble : la loi dans le temps

par Gilles Carnoy le 28 avril 2026

La modification du nombre des logements dans un immeuble est un acte soumis à la délivrance préalable d’un permis d’urbanisme à Bruxelles depuis le 1^er janvier 2010 (art. 98, § 1, 12°, CoBAT).

Auparavant, on devait tenir compte des travaux qui accompagnent habituellement un acte de division (sanitaire, électricité, isolation, etc.), qui n’étaient pas dispensés.

Dans la pratique certaines Communes retiennent la date de 1992, l’OPU créant l’infraction de changement de destination (article 84, § 1er, 5° de l’ordonnance du 29 août 1991).

Ensuite, la date de 1993, après la modification de l’article 84, § 1er, 5°, par l’ordonnance du 23 novembre 1993, portant sur le changement d’utilisation.

On écartait depuis longtemps l’article 2, 2°, G, du Titre Ier du règlement général sur la bâtisse de l’Agglomération bruxelloise du 21 mars 1975, ce texte étant contraire à une norme supérieure.

Le Conseil d’Etat a plus finement fait valoir que la date pertinente est le 9 février 1996, date d’entrée en vigueur de l’article 2, alinéa 1er, 3° de l’arrêté du Gouvernement du 11 janvier 1996.

Cette disposition dispense de permis la modification de la destination indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme de certaines pièces destinées au logement à condition qu’elle ne modifie pas le nombre ou la répartition des logements.

A contrario, la transformation, même sans travaux, d’une maison unifamiliale en appartements requiert un permis d’urbanisme.

Un ordonnance inédite de la chambre du conseil du tribunal de première instance francophone de Bruxelles, du 7 avril 2026, le rappelle à bon escient :

« Il est reproché aux inculpés d’avoir modifié le nombre de logements dans une construction existante sans permis d’urbanisme (inculpation A) et d’avoir maintenu des travaux exécutés sans permis d’urbanisme (inculPation B).

(…)

Il ressort en effet des éléments du dossier que les travaux d’aménagement ont été réalisés avant 1996, et dès lors avant l’obligation qui était faite par la législation en vigueur à l’époque, les autorités administratives bruxelloises ne facilitant décidément pas la tâche de l’Ordre judiciaire ni des simples citoyens par les fréquents revirements d’interprétation et de réglementation, de disposer d’un permis d’urbanisme.

En outre, il y a lieu de rappeler les règles de prescription, vu l’ancienneté des faits. Il y a lieu de rappeler que la suspension de la prescription en matière de maintien des lieux en situation d’infraction urbanistique, pour trouver à s’appliquer, suppose le maintien de la disposition desdits lieux. Or, d’une part les inculpés sub2 et sub3 n’ont jamais disposé des lieux, et d’autre part l’inculpé sub 1 n’en a certainement plus disposé depuis la vente réalisée en 1998. »

On notera aussi le principe retenu que pour l’infraction de maintien, il faut disposer des lieux, en garder la maitrise juridique.

Comment est suspendu le « bref délai » en matière de vice caché ?

par Gilles Carnoy le 23 avril 2026

L’action fondée sur la garantie des vices cachés doiut être formée à bref délai dit l’article 1648 de l’ancien Code civil.

Le bref délai est suspendu par des négociations sérieuses (Mons, 28 mars 1994, J.P.P., 1994, p. 193 et la note).

C’est une cause de suspension et non un report de la prise de cours du délai.

La Cour de cassation vient apporter des précisions utiles dans un arrêt du 30 mars 2026 (rôle n° C.25.0117.N, www.juportal.be) :

“De korte termijn kan worden geschorst wegens ernstige onderhandelingen met het oog op het bereiken van een minnelijke regeling. Zodra het duidelijk is dat een minnelijke schikking uitgesloten is, begint de korte termijn opnieuw te lopen.”

Il faut donc des négociations sérieuses en vue d’atteindre une solution amiable. Dès qu’un règlement amiable est exclu, le délai reprend.

Il faut donc retenir des négociations sérieuses, soit celles où le vendeur accepte de discuter de sa garantie, ce qui n’est pas toujours le cas d’une réunion de constat sur place, sans reconnaissance préjudiciable, car l’intention du vendeur dans ce type de démarche peut être, tout au contraire, d’instruire sa défense en voyant de quoi il retourne (Bruxelles., 5 octobre 2005, J.T., 2006, p. 416).

En pratique, il faut baliser les négociations en précisant qu’elles suspendent le délai même si les parties réservent leurs droits. Sinon, évitons tout risque : il faut citer puis discuter.

Et dans le lvre 7 ? Il n’y aura plus de garantie de vice caché mais de conformité. Le système sera plus compliqué mais pas plus précis :

délai de garantie : 10 ans,
délai de notification du vice au vendeur : délai raisonnable à dater de la découverte,
délai de prescription : 2 ans à dater de la notification.

Bref on passe du bref délai au délai raisonnable …

Le locataire et l’incendie

par Gilles Carnoy le 17 mars 2026

L’article 220/1 du Code bruxellois du logement dispose :

« Art. 220/1. Assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux. § 1er. Le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute.

2. La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance, conclue auprès d’un assureur autorisé ou exempté d’autorisation conformément à la loi du 13 mars 2016 relative au statut et au contrôle des entreprises d’assurance ou de réassurance.

Sauf si les parties en conviennent autrement, le preneur contracte une assurance contre l’incendie et le dégâts des eaux préalablement à l’entrée dans les lieux. Il apporte la preuve du paiement des primes annuellement. Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l’entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois qui suit la demande du bailleur, ce dernier peut solliciter auprès de son organisme assureur assurant l’habitation d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance « habitation ». Dans ce cas, il peut en répercuter le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée ».

L’expression « est couverte » laisse ouverte la question de savoir pas qui l’assurance doit être souscrite.

L’expression « sauf si les parties en conviennent autrement » signifie que les parties peuvent décider de choisir une alternative. Il suffit de prévoir ce mécanisme dans le bail.

L’’expression « peut solliciter … une clause d’abandon de recours » signifie que le bailleur peut préférer cette formule qui lui laisse la maitrise de la police.

Pour le reste, l’alinéa 1 reproduit le principe de l’article 1733 de l’ancien Code civil et est conforme au projet de livre 7, l’article 7.3.25 de ce futur livre disposant que « Le locataire répond des autres dégradations du bien qui se produisent pendant la jouissance et notamment des dégradations résultant d’un incendie, à moins qu’il prouve qu’elles ne lui sont pas imputables. »

Rien de bien nouveau, donc.

Le Code bruxellois du logement ajoute le dégât des eaux, traité pareillement.

Taxe pour logement inoccupé

par Gilles Carnoy le 13 mars 2026

Un opérateur d’hébergement touristique à Bruxelles loue un immeuble dont la situation de droit consiste dans cinq unités de logement.

Le bien est exploité comme établissement d’hébergement touristique (maximum 90 jours).

De cette manière, le logement est occupé, certes, mais pas conformément à sa destination de logement.

La cellule logements inoccupés (C.I.L.) du service public régional de Bruxelles-Capitale dresse un P.V. : « personne n’est inscrit à cette adresse à titre de résidence principale dans les registres de la population ».

L’article 19/1 du Code bruxellois du logement érige en infraction le fait de maintenir un logement inoccupé sans raisons légitime.

L’article 19/2 définit le logement inoccupé comme le bien « qui n’est pas occupé conformément à sa destination en logement depuis plus de douze mois consécutifs. »

La destination urbanistique est donc au cœur de ce dispositif.

Si l’immeuble a une destination urbanistique de logement et qu’il n’est pas occupé comme logement, l’infraction peut donc exister.

Ce sera le cas si l’affectation donnée relève de l’hébergement touristique qui est traité différemment du logement dans le glossaire du PRAS.

Bref, l’infraction relève autant du logement inoccupé que (urbanistiquement) mal occupé.

C’est ce qu’a décidé le Conseil d’Etat (VI chambre), 31 janvier 2025, n° 262.204.

On notera que les faits correspondent aussi à deux infractions urbanistiques puisque le contrevenant modifie la destination sans permis préalable et maintien cette situation art. 300, 1° et 2°, CoBAT).

Non bis in idem ? pas nécessairement car les faits générateurs, fort proches, ne se confondent pas.

Pompe à chaleur

par Gilles Carnoy le 8 janvier 2026

L’arrêté royal du 18 décembre 2025 (M.B. du 31 décembre 2025) rétablit, avec effet au 1^er janvier 2026 et pour une période de cinq ans, le régime qui prévoyait un taux de TVA réduit de 6 % pour les opérations ayant pour objet la livraison avec installation de pompes à chaleur dans, sur ou à proximité immédiate de bâtiments d’habitation (art. 1).

Ce régime expirait le 31 décembre 2024.

Les pompes à chaleur visées sont celles qui sont destinées au chauffage de l’habitation, même si elles peuvent, le cas échéant, être utilisées pour le refroidissement de cette habitation pendant les périodes plus chaudes.

Mise en demeure préalable de régulariser

par Gilles Carnoy le 5 janvier 2026

Une demande en justice fondée sur une infraction d’urbanisme peut être formée par citation ou, dans le cours d’une procédure, comme demande nouvelle par conclusions dans les condition de l’article 807 du Code judiciaire.

La mise en demeure est un préalable à la mise en œuvre de toute sanction de l’inexécution contractuelle. C’est un principe général de droit consacré à présent dans le livre 5 du Code civil. L’article 5.231 du Code civil dispose en effet que « la sanction de l’inexécution doit être précédée d’une mise en demeure dans les cas prévus aux articles 5.83 et 5.224. » Ces dernière disposition le répètent d’ailleurs.

Cela signifie que si l’acheteur, avant de déposer ses conclusions, n’a pas mis le vendeur en demeure de régulariser, le vendeur peut encore régulariser sur le plan urbanistique sans encourir la sanction définitive et radicale de la résolution de la vente (J.-Fr. Germain, « La résolution des contrats synallagmatiques pour inexécution fautive », Recyclage St Louis, 10 novembre 2005, https://dial.uclouvain.be, p. 16).

Cela n’a cependant pas d’effet sur la réparation du dommage retient la Cour de cassation : « nonobstant l’article 1146 du Code civil (applicable à l’époque), en vertu duquel les dommages et intérêts ne sont dus, en règle, que lorsque le débiteur a été mis en demeure de remplir son obligation, les dommages et intérêts compensatoires sont dus à dater du jour où l’inexécution est acquise, peu importe la date de la mise en demeure » (Cass., 31 mars 2006, rôle n° C040419F, www.juportal.be).

Solennisation et condition

par Gilles Carnoy le

La convention d’options croisées ou successives d’achat–vente stipule, en règle, qu’une fois l’option consentie à l’une ou l’autre des parties levée, un acte authentique sera passé et que la vente ne naîtra qu’à ce moment.

Cette clause solennise la vente. Cette clause est licite, les parties pouvant décider d’écarter le principe du consensualisme, qui s’applique notamment à la vente immobilière, au nom justement du principe de la convention-loi, et prévoir que le contrat ne sera conclu qu’à la passation de l’acte authentique.

Parfois l’administration voit dans cette clause une condition suspensive irrégulière puisque passer l’acte constitue une obligation de la vente et non un évènement extérieur (art. 5.141 du Code civil). Cette manière de voir est erronée.

La levée de l’option ne donne pas naissance à un contrat de vente, puisque les parties ont décidé de solenniser le contrat de vente.

Par la levée de l’option d’achat ou de vente, ou par les deux levées, les parties sont engagées dans un avant-contrat, préparatoire du contrat de vente, solennisé de par la volonté des parties : cet avant-contrat peut être qualifié de promesse synallagmatique de vente.

L’acte d’hérédité

par Gilles Carnoy le 2 janvier 2026

Selon l’article 4.59, § 1, du Code civil, l’acte ou le certificat d’hérédité est un mode de preuve de la qualité de successible ou d’héritier.

Ce document est dressé par le notaire. Il est inscrit dans le registre central successoral par le notaire ou par l’AGDP.

L’article 4.59, § 6, crée la puissante présomption suivante « toutes les personnes désignées dans l’acte ou le certificat d’hérédité sont censées avoir la qualité qui est mentionnée dans l’acte ou le certificat, et pouvoir exercer les droits et les pouvoirs qui y sont rattachés. »

Logiquement, le § 7 ajoute que « toute personne agissant de bonne foi sur la base de l’information mentionnée dans l’acte ou le certificat d’hérédité avec une personne désignée dans cet acte ou ce certificat, est censée agir avec une personne ayant la qualité mentionnée dans cet acte ou ce certificat. »

Autrement dit, l’acte ou le certificat couplé à la bonne foi produit pour le tiers une apparence constitutive de droit.

En matière immobilière, il y a une formalité complémentaire.

S’il s’agit d’une succession immobilière, l’acte d’hérédité est aussi transcrit au bureau de sécurité juridique (art. 3.30, § 1, 7°, du Code civil).

L’effet de la transcription est le suivant (art. 3.30, § 2, alinéa 2) :

Une vente d’immeuble par une personne qui n’est pas désignée dans l’acte d’hérédité transcrit, n’est opposable ni à ceux qui sont désignés dans l’acte, ni à leurs ayants cause.
Une vente d’immeuble ne peut être transcrite dans les registres du bureau de sécurité juridique si l’acte d’hérédité désignant le vendeur n’est pas transcrit.

Autrement dit,

L’acte d’hérédité fait foi de ce qu’une personne a acquis un droit réel immobilier pour cause de mort.
Il sera impossible de rendre opposable une vente si l’acte d’hérédité désignant le vendeur n’ a pas été transcrit.

L’ancêtre du droit de l’environnement

par Gilles Carnoy le 19 décembre 2025

On oublie souvent la servitude de l’article 674 de l’ancien Code civil :

« Art. 674

Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d’aisance près d’un mur mitoyen ou non,

Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,

Y adosser une étable,

Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives, est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin. »

Elle régit encore les situations nées avant le 1^e septembre 2021.

L’énumération des ouvrages nuisibles de cette servitude n’est pas limitative. C’est donc un outil très pratique pour lutter contre les ouvrages voisins incommodants.

Qu’en est-il de l’action préventive ?

Avant le livre 3, il existait aussi une action possessoire dite de « dénonciation de nouvel œuvre ».

Elle permettait de faire ordonner la suspension de travaux qui, sans causer un trouble actuel à la possession du demandeur, produirait ce résultat s’ils étaient achevés (De Page, Traité, t. V, n° 880 etT. VI, n° 563).

Actuellement, l’action possessoire de l’article 3.25 du Code civil n’est plus préventive car elle permet de se faire réintégrer dans sa possession, ce qui suppose que le trouble a déjà été commis.

Il faut aussi un trouble commis avec voie de fait ou violence, ce qui ne permet pas d’agir avant qu’il soit commis.

Mais on retrouve cette action dans l’article 3.102 au titre « Prévention des troubles anormaux de voisinage » :

« Si un bien immeuble occasionne des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution à l’égard d’un bien immeuble voisin, rompant ainsi l’équilibre entre les biens immeubles, le propriétaire ou l’occupant de ce bien immeuble voisin peut demander en justice que des mesures préventives soient prises afin d’empêcher que le risque se réalise. »

C’est la version moderne de la dénonciation de nouvel œuvre.

On notera que ce n’est pas une dérogation à la condition de recevabilité du droit né et actuel car, s’il est question de mesures préventives, il faut que l’immeuble occasionne (à l’indicatif présent) des risques graves et manifestes.

Option et lésion

par Gilles Carnoy le 18 décembre 2025

L’option immobilière a vocation à générer une vente d’immeuble et cette vente peut s’avérer lésionnaire. C’est au moment de la levée de l’option que la lésion peut apparaitre puisque c’est à ce moment que nait la vente[1]

La lésion résulte d’une comparaison entre la valeur réelle de l’immeuble vendu et le prix convenu. Le point d’appréciation dans l’ancien Code civil est fixé par l’article 1675 : « Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ».

L’article 7.2.7 du Livre 7 reformule le contenu de l’article 1675 de l’ancien Code civil et y apporte une modification importante : si une vente résulte de la levée d’une promesse unilatérale de vente, la lésion est évaluée au moment de cette promesse, c’est-à-dire au moment de la volonté du vendeur, et non au moment de la réalisation de la vente comme l’exige actuellement l’article 1675 de l’ancien Code civil.

Cette modification évite que le vendeur ne tire prétexte d’une hausse des prix survenue dans l’intervalle, pour remettre en cause le prix qu’il a négocié dans la promesse et qui était normal à l’époque.

C’et ainsi que l’article 7.2.7 (moment d’appréciation) de la proposition de loi intégrant le livre 7, déposée le 20 février 2025, se lit comme suit : « La lésion s’apprécie au jour de la vente. Toutefois, en cas de promesse unilatérale de vente, elle s’apprécie au jour de cette promesse. »

Le texte n’évoque pas la promesse d’achat. Les travaux préparatoires[2] ajoutent cependant ceci : « Le moment d’appréciation de la lésion pour la promesse unilatérale d’achat est différente que celle qui vaut pour la promesse unilatérale de vente. En effet, au moment de la promesse unilatérale d’achat, le vendeur n’a pas encore donné, de manière irrévocable, son consentement. Il dispose encore de la possibilité de ne pas lever l’option de vente auquel cas il n’aura jamais donné son consentement à la vente. Son consentement ne peut donc être vicié au moment de la promesse unilatérale d’achat puisqu’il ne l’a pas encore donné. »

[1] P. Harmel, « Vente – Théorie générale », Rép. Not., p. 384; H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV, volume I, op. cit., p. 484, n°406 ; Civ., Bruxelles, 13 septembre 1966, Rev. not. Bel., 1967, p. 257 ; L. Simont et J. De Gavre, « Examen de jurisprudence (1965-1968) : Les contrats spéciaux », R.C.J.B., 1969, p. 554.

[2] DOC 56 0743/001, p. 35.

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