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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le refus de la banque n’a pas été notifié dans le délai

S’il existe bien une clause détestable, dans les compromis de vente d’immeuble, c’est celle qui répute la vente accomplie si le refus de financement, objet de la condition suspensive, intervient hors d’un certain délai.

Cette clause oblige en effet l’acheteur à exécuter la vente au moment et parce qu’il apparait qu’il sera dans l’impossibilité de le faire.

Cette clause sert simplement à permettre au vendeur de réclamer l’indemnité contractuelle (en général 10 % du prix) puisqu’il est évident que si elle doit être mise en œuvre c’est que l’acheteur ne peut payer le prix à défaut de financement.

En général, ce genre de clause est ainsi libellé :

« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’octroi à l’acquéreur d’un crédit hypothécaire / financement de … euros, qu’il s’engage à solliciter dès la signature des présentes, auprès d’un organisme bancaire aux conditions générales du marché.

À défaut par l’acquéreur de justifier au vendeur dans le mois de la présente que ce crédit lui a été refusé, et ce par la production d’une attestation émanant de l’organisme de crédit, cette condition sera réputée remplie et la vente sera parfaite.

Avant d’analyser plus avant ce genre de clause, il faut examiner quel est l’objet réel de la condition.

En réalité, il s’agit bien d’une condition positive (obtention d’un financement) et non d’une condition négative (n’avoir pas notifié le refus de la banque).

En effet, il apparaît clairement que, par ce dispositif, l’acheteur a entendu subordonner son consentement à l’achat à l’obtention d’un prêt pour le réaliser (S. Stijn, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M., 2008, p. 93 ; J. De Coninck, “Enkele bewijs- en andere perikelen omtrent de financieringsvoorwaarde”, T.B.B.R., 2004, p. 194, n° 20).

Ce n’est donc pas une application de l’article 1177 du Code civil qui évoque l’obligation contractée sous la condition qu’un événement n’arrivera pas dans un temps fixe.

Autrement dit, la vente n’est pas survenue du fait de la réalisation d’une condition négative mais elle est au contraire caduque par la non réalisation d’une condition positive.

Par la clause examinée, les parties se sont plutôt accordées sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie,  « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in La mise en vente d’un immeuble (Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, Bruxelles, 2005, p. 106).

Et sous l’angle de la sanction, la clause prend un tout autre relief.

La véritable sanction est moins que la vente soit réputée accomplie, mais que, de ce fait, l’acquéreur sera en défaut de l’exécuter et s’expose à l’indemnité généralement stipulée, soit 10 % du prix.

En effet, la moindre contradiction de la clause n’est pas qu’elle répute la vente accomplie alors que l’acheteur n’a pu justifier qu’il disposera du crédit pour faire prospérer la vente en payant le prix.

Or une pareille sanction, dans ces circonstances, paraît disproportionnée au point que son usage soit constitutif d’abus de droit (M. Vanwijck-Alexandre, « Modalités probatoires relatives à la réalisation de la condition suspensive dans la vente d’immeuble », in Liber Amicorum Paul Delnoy, Larcier, Bruxelles, 2005, p. 505 ; S. Stijn, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M., 2008, p. 93).

Si le juge n’annule pas la sanction du chef d’abus de droit, il peut en modérer l’application et même réduire l’indemnité par application de l’article 1231 du Code civil. Ce faisant, il réduira pas la sanction prévue (fût-ce par répercussion) en cas de non justification dans le délai du refus bancaire.

La jurisprudence a cependant validé de telles clauses dans le passé (Civ., Arlon, 17 janvier 2002, Rev. Not. Bel., 2003, p. 105 ; Civ., Liège, 28 novembre 2001, www.barreaudeliege.be; Civ., Anvers, 3 mars 2003, R.G.D.C., 2004, p. 196).

Mais la jurisprudence change, sous le poids de la doctrine évoquée plus haut, comme le démontre un arrêt de la Cour d’appel de Mons (arrêt du 14 mai 2013, J.L.M.B., 2014-4, p. 170).

Dans cette affaire, le compromis prévoyait au titre de condition suspensive d’obtention de crédit, qu’à défaut de justifier au vendeur, dans le mois de la convention, que le crédit a été refusé, la condition est réputée remplie et la vente est parfaite.

Il était aussi convenu de ce que la partie qui reste en défaut d’exécuter ses obligations devra payer une indemnité forfaitaire de 15 % du prix.

En dépit de nombreuses démarches auprès des banques, l’acheteur n’a pas reçu un avis de refus et n’a donc pas été en mesure de le notifier dans le mois.

La Cour d’appel de Mons analyse la situation comme suit :

« Il est constant que, dans la commune intention des parties, l’immeuble était acquis sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit : cette condition était essentielle, et le délai de notification de l’information ne peut s’analyser comme une obligation distincte et prépondérante sur l’obtention réelle du crédit.

Ainsi, selon la doctrine, une telle clause est une convention portant sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition suspensive et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie, « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in B. Dubuisson et P. Wéry, La mise en vente d’un immeuble. Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Bruxelles, Larcier, 2005, pp. 105-106).

En l’espèce, il n’est pas possible de notifier dans le mois de la signature du compromis un refus qui n’existe pas.

Par contre, (l’acheteur) démontre qu’il a entamé des démarches pour obtenir un prêt, qu’il a multiplié celles-ci à la suite d’un premier refus et qu’il en avaient informé l’agent immobilier, notamment en introduisant une nouvelle demande directement auprès dudit agent immobilier, par ailleurs intermédiaire de crédit.

Ce faisant, ils ont tout tenté pour lever la condition suspensive mais ils ont été contraints de constater un refus définitif, de telle sorte que la condition suspensive n’est jamais levée.

La Cour constate alors que la condition suspensive était défaillie, et que l’acheteur était libéré de toute indemnité puisqu’il n’y avait pas de vente.

C’est l’évidence, si l’on retient que les conditions suspensives dont question ici sont positives et non négatives.

On doit enfin évoquer également l’article 1178 du Code civil.

Selon cette disposition, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Cette disposition sanctionne l’acheteur qui néglige sa recherche de financement et empêche ainsi la condition de se réaliser ; la sanction est alors, de manière naturelle, que la condition est supposée accomplie.

Mais si l’acheteur a bien déployé les démarches pour obtenir le financement, mais n’a pu remettre le refus dans le délai, il ne doit pas être sanctionné puisqu’il a respecté la condition.

On peut donc avancer que, dans ce cas, la clause de sanction (le deuxième alinéa) ne s’appliquera pas.

Retenons pour terminer qu’il est malsain d’insérer ce genre de clauses dans les compromis. C’est si vrai que si la vente est réputée accomplie, le vendeur sera forcé d’en poursuivre la résolution devant le tribunal pour éviter le paiement des droits d’enregistrement.

Les agents immobiliers et les notaires devraient donc préférer un mécanisme d’indemnité d’immobilisation.

Il est en effet tout à fait possible de convenir de ce que, si la condition ne se réalise pas et que la vente s’avère caduque, l’acheteur paiera un montant compensant le fait que le bien a été retiré du marché pendant la durée de la condition.

Une pareille clause, moyennant une correcte évaluation, est parfaitement licite et ne prête nullement aux difficultés évoquées plus haut.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar

    En sens contraire mais à tort, voyez l’arrêt de la Cour d’appel de Liège du 3 octobre 2014, rôle n° 2013/RG/1327.

    La Cour décide que le manquement à l’obligation de transmettre au vendeur par lettre recommandée le refus de crédit de trois banques dans le délai imparti a pour effet que la condition n’est pas défaillie et que le prêt est considéré comme obtenu à l’expiration du délai conformément à la clause contractuelle.

    Par application du pacte commissoire exprès le vendeur peut demander la résolution et une indemnité de 15 % du prix sans abuser de son droit.

    Cette jurisprudence est très sévère. L’acheteur avait apporté le refus de trois banques mais n’avait pas respecté la formalité du recommandé.

    juillet 24, 2015

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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