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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le refus de la banque n’a pas été notifié dans le délai

S’il existe bien une clause détestable, dans les compromis de vente d’immeuble, c’est celle qui répute la vente accomplie si le refus de financement, objet de la condition suspensive, intervient hors d’un certain délai.

Cette clause oblige en effet l’acheteur à exécuter la vente au moment et parce qu’il apparait qu’il sera dans l’impossibilité de le faire.

Cette clause sert simplement à permettre au vendeur de réclamer l’indemnité contractuelle (en général 10 % du prix) puisqu’il est évident que si elle doit être mise en œuvre c’est que l’acheteur ne peut payer le prix à défaut de financement.

En général, ce genre de clause est ainsi libellé :

« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’octroi à l’acquéreur d’un crédit hypothécaire / financement de … euros, qu’il s’engage à solliciter dès la signature des présentes, auprès d’un organisme bancaire aux conditions générales du marché.

À défaut par l’acquéreur de justifier au vendeur dans le mois de la présente que ce crédit lui a été refusé, et ce par la production d’une attestation émanant de l’organisme de crédit, cette condition sera réputée remplie et la vente sera parfaite.

Avant d’analyser plus avant ce genre de clause, il faut examiner quel est l’objet réel de la condition.

En réalité, il s’agit bien d’une condition positive (obtention d’un financement) et non d’une condition négative (n’avoir pas notifié le refus de la banque).

En effet, il apparaît clairement que, par ce dispositif, l’acheteur a entendu subordonner son consentement à l’achat à l’obtention d’un prêt pour le réaliser (S. Stijn, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M., 2008, p. 93 ; J. De Coninck, “Enkele bewijs- en andere perikelen omtrent de financieringsvoorwaarde”, T.B.B.R., 2004, p. 194, n° 20).

Ce n’est donc pas une application de l’article 1177 du Code civil qui évoque l’obligation contractée sous la condition qu’un événement n’arrivera pas dans un temps fixe.

Autrement dit, la vente n’est pas survenue du fait de la réalisation d’une condition négative mais elle est au contraire caduque par la non réalisation d’une condition positive.

Par la clause examinée, les parties se sont plutôt accordées sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie,  « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in La mise en vente d’un immeuble (Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, Bruxelles, 2005, p. 106).

Et sous l’angle de la sanction, la clause prend un tout autre relief.

La véritable sanction est moins que la vente soit réputée accomplie, mais que, de ce fait, l’acquéreur sera en défaut de l’exécuter et s’expose à l’indemnité généralement stipulée, soit 10 % du prix.

En effet, la moindre contradiction de la clause n’est pas qu’elle répute la vente accomplie alors que l’acheteur n’a pu justifier qu’il disposera du crédit pour faire prospérer la vente en payant le prix.

Or une pareille sanction, dans ces circonstances, paraît disproportionnée au point que son usage soit constitutif d’abus de droit (M. Vanwijck-Alexandre, « Modalités probatoires relatives à la réalisation de la condition suspensive dans la vente d’immeuble », in Liber Amicorum Paul Delnoy, Larcier, Bruxelles, 2005, p. 505 ; S. Stijn, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M., 2008, p. 93).

Si le juge n’annule pas la sanction du chef d’abus de droit, il peut en modérer l’application et même réduire l’indemnité par application de l’article 1231 du Code civil. Ce faisant, il réduira pas la sanction prévue (fût-ce par répercussion) en cas de non justification dans le délai du refus bancaire.

La jurisprudence a cependant validé de telles clauses dans le passé (Civ., Arlon, 17 janvier 2002, Rev. Not. Bel., 2003, p. 105 ; Civ., Liège, 28 novembre 2001, www.barreaudeliege.be; Civ., Anvers, 3 mars 2003, R.G.D.C., 2004, p. 196).

Mais la jurisprudence change, sous le poids de la doctrine évoquée plus haut, comme le démontre un arrêt de la Cour d’appel de Mons (arrêt du 14 mai 2013, J.L.M.B., 2014-4, p. 170).

Dans cette affaire, le compromis prévoyait au titre de condition suspensive d’obtention de crédit, qu’à défaut de justifier au vendeur, dans le mois de la convention, que le crédit a été refusé, la condition est réputée remplie et la vente est parfaite.

Il était aussi convenu de ce que la partie qui reste en défaut d’exécuter ses obligations devra payer une indemnité forfaitaire de 15 % du prix.

En dépit de nombreuses démarches auprès des banques, l’acheteur n’a pas reçu un avis de refus et n’a donc pas été en mesure de le notifier dans le mois.

La Cour d’appel de Mons analyse la situation comme suit :

« Il est constant que, dans la commune intention des parties, l’immeuble était acquis sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit : cette condition était essentielle, et le délai de notification de l’information ne peut s’analyser comme une obligation distincte et prépondérante sur l’obtention réelle du crédit.

Ainsi, selon la doctrine, une telle clause est une convention portant sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition suspensive et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie, « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in B. Dubuisson et P. Wéry, La mise en vente d’un immeuble. Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Bruxelles, Larcier, 2005, pp. 105-106).

En l’espèce, il n’est pas possible de notifier dans le mois de la signature du compromis un refus qui n’existe pas.

Par contre, (l’acheteur) démontre qu’il a entamé des démarches pour obtenir un prêt, qu’il a multiplié celles-ci à la suite d’un premier refus et qu’il en avaient informé l’agent immobilier, notamment en introduisant une nouvelle demande directement auprès dudit agent immobilier, par ailleurs intermédiaire de crédit.

Ce faisant, ils ont tout tenté pour lever la condition suspensive mais ils ont été contraints de constater un refus définitif, de telle sorte que la condition suspensive n’est jamais levée.

La Cour constate alors que la condition suspensive était défaillie, et que l’acheteur était libéré de toute indemnité puisqu’il n’y avait pas de vente.

C’est l’évidence, si l’on retient que les conditions suspensives dont question ici sont positives et non négatives.

On doit enfin évoquer également l’article 1178 du Code civil.

Selon cette disposition, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Cette disposition sanctionne l’acheteur qui néglige sa recherche de financement et empêche ainsi la condition de se réaliser ; la sanction est alors, de manière naturelle, que la condition est supposée accomplie.

Mais si l’acheteur a bien déployé les démarches pour obtenir le financement, mais n’a pu remettre le refus dans le délai, il ne doit pas être sanctionné puisqu’il a respecté la condition.

On peut donc avancer que, dans ce cas, la clause de sanction (le deuxième alinéa) ne s’appliquera pas.

Retenons pour terminer qu’il est malsain d’insérer ce genre de clauses dans les compromis. C’est si vrai que si la vente est réputée accomplie, le vendeur sera forcé d’en poursuivre la résolution devant le tribunal pour éviter le paiement des droits d’enregistrement.

Les agents immobiliers et les notaires devraient donc préférer un mécanisme d’indemnité d’immobilisation.

Il est en effet tout à fait possible de convenir de ce que, si la condition ne se réalise pas et que la vente s’avère caduque, l’acheteur paiera un montant compensant le fait que le bien a été retiré du marché pendant la durée de la condition.

Une pareille clause, moyennant une correcte évaluation, est parfaitement licite et ne prête nullement aux difficultés évoquées plus haut.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. En sens contraire mais à tort, voyez l’arrêt de la Cour d’appel de Liège du 3 octobre 2014, rôle n° 2013/RG/1327.

    La Cour décide que le manquement à l’obligation de transmettre au vendeur par lettre recommandée le refus de crédit de trois banques dans le délai imparti a pour effet que la condition n’est pas défaillie et que le prêt est considéré comme obtenu à l’expiration du délai conformément à la clause contractuelle.

    Par application du pacte commissoire exprès le vendeur peut demander la résolution et une indemnité de 15 % du prix sans abuser de son droit.

    Cette jurisprudence est très sévère. L’acheteur avait apporté le refus de trois banques mais n’avait pas respecté la formalité du recommandé.

    juillet 24, 2015

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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