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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le refus de la banque n’a pas été notifié dans le délai

S’il existe bien une clause détestable, dans les compromis de vente d’immeuble, c’est celle qui répute la vente accomplie si le refus de financement, objet de la condition suspensive, intervient hors d’un certain délai.

Cette clause oblige en effet l’acheteur à exécuter la vente au moment et parce qu’il apparait qu’il sera dans l’impossibilité de le faire.

Cette clause sert simplement à permettre au vendeur de réclamer l’indemnité contractuelle (en général 10 % du prix) puisqu’il est évident que si elle doit être mise en œuvre c’est que l’acheteur ne peut payer le prix à défaut de financement.

En général, ce genre de clause est ainsi libellé :

« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’octroi à l’acquéreur d’un crédit hypothécaire / financement de … euros, qu’il s’engage à solliciter dès la signature des présentes, auprès d’un organisme bancaire aux conditions générales du marché.

À défaut par l’acquéreur de justifier au vendeur dans le mois de la présente que ce crédit lui a été refusé, et ce par la production d’une attestation émanant de l’organisme de crédit, cette condition sera réputée remplie et la vente sera parfaite.

Avant d’analyser plus avant ce genre de clause, il faut examiner quel est l’objet réel de la condition.

En réalité, il s’agit bien d’une condition positive (obtention d’un financement) et non d’une condition négative (n’avoir pas notifié le refus de la banque).

En effet, il apparaît clairement que, par ce dispositif, l’acheteur a entendu subordonner son consentement à l’achat à l’obtention d’un prêt pour le réaliser (S. Stijn, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M., 2008, p. 93 ; J. De Coninck, “Enkele bewijs- en andere perikelen omtrent de financieringsvoorwaarde”, T.B.B.R., 2004, p. 194, n° 20).

Ce n’est donc pas une application de l’article 1177 du Code civil qui évoque l’obligation contractée sous la condition qu’un événement n’arrivera pas dans un temps fixe.

Autrement dit, la vente n’est pas survenue du fait de la réalisation d’une condition négative mais elle est au contraire caduque par la non réalisation d’une condition positive.

Par la clause examinée, les parties se sont plutôt accordées sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie,  « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in La mise en vente d’un immeuble (Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, Bruxelles, 2005, p. 106).

Et sous l’angle de la sanction, la clause prend un tout autre relief.

La véritable sanction est moins que la vente soit réputée accomplie, mais que, de ce fait, l’acquéreur sera en défaut de l’exécuter et s’expose à l’indemnité généralement stipulée, soit 10 % du prix.

En effet, la moindre contradiction de la clause n’est pas qu’elle répute la vente accomplie alors que l’acheteur n’a pu justifier qu’il disposera du crédit pour faire prospérer la vente en payant le prix.

Or une pareille sanction, dans ces circonstances, paraît disproportionnée au point que son usage soit constitutif d’abus de droit (M. Vanwijck-Alexandre, « Modalités probatoires relatives à la réalisation de la condition suspensive dans la vente d’immeuble », in Liber Amicorum Paul Delnoy, Larcier, Bruxelles, 2005, p. 505 ; S. Stijn, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M., 2008, p. 93).

Si le juge n’annule pas la sanction du chef d’abus de droit, il peut en modérer l’application et même réduire l’indemnité par application de l’article 1231 du Code civil. Ce faisant, il réduira pas la sanction prévue (fût-ce par répercussion) en cas de non justification dans le délai du refus bancaire.

La jurisprudence a cependant validé de telles clauses dans le passé (Civ., Arlon, 17 janvier 2002, Rev. Not. Bel., 2003, p. 105 ; Civ., Liège, 28 novembre 2001, www.barreaudeliege.be; Civ., Anvers, 3 mars 2003, R.G.D.C., 2004, p. 196).

Mais la jurisprudence change, sous le poids de la doctrine évoquée plus haut, comme le démontre un arrêt de la Cour d’appel de Mons (arrêt du 14 mai 2013, J.L.M.B., 2014-4, p. 170).

Dans cette affaire, le compromis prévoyait au titre de condition suspensive d’obtention de crédit, qu’à défaut de justifier au vendeur, dans le mois de la convention, que le crédit a été refusé, la condition est réputée remplie et la vente est parfaite.

Il était aussi convenu de ce que la partie qui reste en défaut d’exécuter ses obligations devra payer une indemnité forfaitaire de 15 % du prix.

En dépit de nombreuses démarches auprès des banques, l’acheteur n’a pas reçu un avis de refus et n’a donc pas été en mesure de le notifier dans le mois.

La Cour d’appel de Mons analyse la situation comme suit :

« Il est constant que, dans la commune intention des parties, l’immeuble était acquis sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit : cette condition était essentielle, et le délai de notification de l’information ne peut s’analyser comme une obligation distincte et prépondérante sur l’obtention réelle du crédit.

Ainsi, selon la doctrine, une telle clause est une convention portant sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition suspensive et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie, « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in B. Dubuisson et P. Wéry, La mise en vente d’un immeuble. Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Bruxelles, Larcier, 2005, pp. 105-106).

En l’espèce, il n’est pas possible de notifier dans le mois de la signature du compromis un refus qui n’existe pas.

Par contre, (l’acheteur) démontre qu’il a entamé des démarches pour obtenir un prêt, qu’il a multiplié celles-ci à la suite d’un premier refus et qu’il en avaient informé l’agent immobilier, notamment en introduisant une nouvelle demande directement auprès dudit agent immobilier, par ailleurs intermédiaire de crédit.

Ce faisant, ils ont tout tenté pour lever la condition suspensive mais ils ont été contraints de constater un refus définitif, de telle sorte que la condition suspensive n’est jamais levée.

La Cour constate alors que la condition suspensive était défaillie, et que l’acheteur était libéré de toute indemnité puisqu’il n’y avait pas de vente.

C’est l’évidence, si l’on retient que les conditions suspensives dont question ici sont positives et non négatives.

On doit enfin évoquer également l’article 1178 du Code civil.

Selon cette disposition, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Cette disposition sanctionne l’acheteur qui néglige sa recherche de financement et empêche ainsi la condition de se réaliser ; la sanction est alors, de manière naturelle, que la condition est supposée accomplie.

Mais si l’acheteur a bien déployé les démarches pour obtenir le financement, mais n’a pu remettre le refus dans le délai, il ne doit pas être sanctionné puisqu’il a respecté la condition.

On peut donc avancer que, dans ce cas, la clause de sanction (le deuxième alinéa) ne s’appliquera pas.

Retenons pour terminer qu’il est malsain d’insérer ce genre de clauses dans les compromis. C’est si vrai que si la vente est réputée accomplie, le vendeur sera forcé d’en poursuivre la résolution devant le tribunal pour éviter le paiement des droits d’enregistrement.

Les agents immobiliers et les notaires devraient donc préférer un mécanisme d’indemnité d’immobilisation.

Il est en effet tout à fait possible de convenir de ce que, si la condition ne se réalise pas et que la vente s’avère caduque, l’acheteur paiera un montant compensant le fait que le bien a été retiré du marché pendant la durée de la condition.

Une pareille clause, moyennant une correcte évaluation, est parfaitement licite et ne prête nullement aux difficultés évoquées plus haut.

Commentaires

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  1. Avatar

    En sens contraire mais à tort, voyez l’arrêt de la Cour d’appel de Liège du 3 octobre 2014, rôle n° 2013/RG/1327.

    La Cour décide que le manquement à l’obligation de transmettre au vendeur par lettre recommandée le refus de crédit de trois banques dans le délai imparti a pour effet que la condition n’est pas défaillie et que le prêt est considéré comme obtenu à l’expiration du délai conformément à la clause contractuelle.

    Par application du pacte commissoire exprès le vendeur peut demander la résolution et une indemnité de 15 % du prix sans abuser de son droit.

    Cette jurisprudence est très sévère. L’acheteur avait apporté le refus de trois banques mais n’avait pas respecté la formalité du recommandé.

    juillet 24, 2015

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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