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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le refus de la banque n’a pas été notifié dans le délai

S’il existe bien une clause détestable, dans les compromis de vente d’immeuble, c’est celle qui répute la vente accomplie si le refus de financement, objet de la condition suspensive, intervient hors d’un certain délai.

Cette clause oblige en effet l’acheteur à exécuter la vente au moment et parce qu’il apparait qu’il sera dans l’impossibilité de le faire.

Cette clause sert simplement à permettre au vendeur de réclamer l’indemnité contractuelle (en général 10 % du prix) puisqu’il est évident que si elle doit être mise en œuvre c’est que l’acheteur ne peut payer le prix à défaut de financement.

En général, ce genre de clause est ainsi libellé :

« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’octroi à l’acquéreur d’un crédit hypothécaire / financement de … euros, qu’il s’engage à solliciter dès la signature des présentes, auprès d’un organisme bancaire aux conditions générales du marché.

À défaut par l’acquéreur de justifier au vendeur dans le mois de la présente que ce crédit lui a été refusé, et ce par la production d’une attestation émanant de l’organisme de crédit, cette condition sera réputée remplie et la vente sera parfaite.

Avant d’analyser plus avant ce genre de clause, il faut examiner quel est l’objet réel de la condition.

En réalité, il s’agit bien d’une condition positive (obtention d’un financement) et non d’une condition négative (n’avoir pas notifié le refus de la banque).

En effet, il apparaît clairement que, par ce dispositif, l’acheteur a entendu subordonner son consentement à l’achat à l’obtention d’un prêt pour le réaliser (S. Stijn, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M., 2008, p. 93 ; J. De Coninck, “Enkele bewijs- en andere perikelen omtrent de financieringsvoorwaarde”, T.B.B.R., 2004, p. 194, n° 20).

Ce n’est donc pas une application de l’article 1177 du Code civil qui évoque l’obligation contractée sous la condition qu’un événement n’arrivera pas dans un temps fixe.

Autrement dit, la vente n’est pas survenue du fait de la réalisation d’une condition négative mais elle est au contraire caduque par la non réalisation d’une condition positive.

Par la clause examinée, les parties se sont plutôt accordées sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie,  « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in La mise en vente d’un immeuble (Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, Bruxelles, 2005, p. 106).

Et sous l’angle de la sanction, la clause prend un tout autre relief.

La véritable sanction est moins que la vente soit réputée accomplie, mais que, de ce fait, l’acquéreur sera en défaut de l’exécuter et s’expose à l’indemnité généralement stipulée, soit 10 % du prix.

En effet, la moindre contradiction de la clause n’est pas qu’elle répute la vente accomplie alors que l’acheteur n’a pu justifier qu’il disposera du crédit pour faire prospérer la vente en payant le prix.

Or une pareille sanction, dans ces circonstances, paraît disproportionnée au point que son usage soit constitutif d’abus de droit (M. Vanwijck-Alexandre, « Modalités probatoires relatives à la réalisation de la condition suspensive dans la vente d’immeuble », in Liber Amicorum Paul Delnoy, Larcier, Bruxelles, 2005, p. 505 ; S. Stijn, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M., 2008, p. 93).

Si le juge n’annule pas la sanction du chef d’abus de droit, il peut en modérer l’application et même réduire l’indemnité par application de l’article 1231 du Code civil. Ce faisant, il réduira pas la sanction prévue (fût-ce par répercussion) en cas de non justification dans le délai du refus bancaire.

La jurisprudence a cependant validé de telles clauses dans le passé (Civ., Arlon, 17 janvier 2002, Rev. Not. Bel., 2003, p. 105 ; Civ., Liège, 28 novembre 2001, www.barreaudeliege.be; Civ., Anvers, 3 mars 2003, R.G.D.C., 2004, p. 196).

Mais la jurisprudence change, sous le poids de la doctrine évoquée plus haut, comme le démontre un arrêt de la Cour d’appel de Mons (arrêt du 14 mai 2013, J.L.M.B., 2014-4, p. 170).

Dans cette affaire, le compromis prévoyait au titre de condition suspensive d’obtention de crédit, qu’à défaut de justifier au vendeur, dans le mois de la convention, que le crédit a été refusé, la condition est réputée remplie et la vente est parfaite.

Il était aussi convenu de ce que la partie qui reste en défaut d’exécuter ses obligations devra payer une indemnité forfaitaire de 15 % du prix.

En dépit de nombreuses démarches auprès des banques, l’acheteur n’a pas reçu un avis de refus et n’a donc pas été en mesure de le notifier dans le mois.

La Cour d’appel de Mons analyse la situation comme suit :

« Il est constant que, dans la commune intention des parties, l’immeuble était acquis sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit : cette condition était essentielle, et le délai de notification de l’information ne peut s’analyser comme une obligation distincte et prépondérante sur l’obtention réelle du crédit.

Ainsi, selon la doctrine, une telle clause est une convention portant sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition suspensive et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie, « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in B. Dubuisson et P. Wéry, La mise en vente d’un immeuble. Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Bruxelles, Larcier, 2005, pp. 105-106).

En l’espèce, il n’est pas possible de notifier dans le mois de la signature du compromis un refus qui n’existe pas.

Par contre, (l’acheteur) démontre qu’il a entamé des démarches pour obtenir un prêt, qu’il a multiplié celles-ci à la suite d’un premier refus et qu’il en avaient informé l’agent immobilier, notamment en introduisant une nouvelle demande directement auprès dudit agent immobilier, par ailleurs intermédiaire de crédit.

Ce faisant, ils ont tout tenté pour lever la condition suspensive mais ils ont été contraints de constater un refus définitif, de telle sorte que la condition suspensive n’est jamais levée.

La Cour constate alors que la condition suspensive était défaillie, et que l’acheteur était libéré de toute indemnité puisqu’il n’y avait pas de vente.

C’est l’évidence, si l’on retient que les conditions suspensives dont question ici sont positives et non négatives.

On doit enfin évoquer également l’article 1178 du Code civil.

Selon cette disposition, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Cette disposition sanctionne l’acheteur qui néglige sa recherche de financement et empêche ainsi la condition de se réaliser ; la sanction est alors, de manière naturelle, que la condition est supposée accomplie.

Mais si l’acheteur a bien déployé les démarches pour obtenir le financement, mais n’a pu remettre le refus dans le délai, il ne doit pas être sanctionné puisqu’il a respecté la condition.

On peut donc avancer que, dans ce cas, la clause de sanction (le deuxième alinéa) ne s’appliquera pas.

Retenons pour terminer qu’il est malsain d’insérer ce genre de clauses dans les compromis. C’est si vrai que si la vente est réputée accomplie, le vendeur sera forcé d’en poursuivre la résolution devant le tribunal pour éviter le paiement des droits d’enregistrement.

Les agents immobiliers et les notaires devraient donc préférer un mécanisme d’indemnité d’immobilisation.

Il est en effet tout à fait possible de convenir de ce que, si la condition ne se réalise pas et que la vente s’avère caduque, l’acheteur paiera un montant compensant le fait que le bien a été retiré du marché pendant la durée de la condition.

Une pareille clause, moyennant une correcte évaluation, est parfaitement licite et ne prête nullement aux difficultés évoquées plus haut.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. En sens contraire mais à tort, voyez l’arrêt de la Cour d’appel de Liège du 3 octobre 2014, rôle n° 2013/RG/1327.

    La Cour décide que le manquement à l’obligation de transmettre au vendeur par lettre recommandée le refus de crédit de trois banques dans le délai imparti a pour effet que la condition n’est pas défaillie et que le prêt est considéré comme obtenu à l’expiration du délai conformément à la clause contractuelle.

    Par application du pacte commissoire exprès le vendeur peut demander la résolution et une indemnité de 15 % du prix sans abuser de son droit.

    Cette jurisprudence est très sévère. L’acheteur avait apporté le refus de trois banques mais n’avait pas respecté la formalité du recommandé.

    juillet 24, 2015

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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