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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘Ipad’

Vice caché : les clauses sur le délai d’action

Dans la vente d’immeuble, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un bref délai, pose l’article 1648 du Code civil. La loi ne détermine pas ce délai d’action ; on peut même se demander si c’est vraiment un délai puisque le temps n’est pas précisé. Ce délai est laissé à la sagesse du […]

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Les travaux d’aménagement intérieur pour accueillir une colocation

Pour organiser une colocation dans une maison unifamiliale ou dans un appartement, il faut souvent transformer certains espaces, un bureau, une buanderie, un salon, en chambre, éventuellement avec salle d’eau. L’augmentation du nombre d’espaces privatifs et donc du nombre d’occupants permet d’augmenter le revenu locatif du bien. La démarche est donc financièrement attirante mais est-elle […]

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Le vice du sol

L’article 24, § 1, de l’ordonnance du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l’assainissement des sols pollués en Région de Bruxelles-Capitale traduit un principe essentiel. C’est le principe du pollueur-payeur. Les clauses usuelles des actes de vente portent aussi sur les vices cachés relatifs au sol. Souvent, le compromis, comme les actes, […]

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Quand l’urbanisme rencontre le droit civil

L’urbanisme et le droit civil se fréquentent de plus en plus, et cela donne parfois lieu à des situations inattendues pour les civilistes. Commençons par la prescription acquisitive. L’usucapion peut-elle être neutralisée, comme mode originaire d’accès à la propriété, lorsqu’elle porte sur une situation infractionnelle sur la plan urbanistique ? La juge de paix de Fléron […]

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Le délai de remploi pour étaler la taxation

L’article 47 du CIR permet un étalement de la taxation d’une plus-value au même rythme que l’amortissement de biens acquis en remploi, lorsqu’un actif amortissable est cédé alors que : Il existe depuis 5 ans dans le patrimoine professionnel au moment de son aliénation ; Le prix de cession est intégralement réinvesti dans un ou […]

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Le coronavirus et la force majeure

En matière contractuelle, la force majeure est un évènement imprévisible, irrésistible ou insurmontable et non fautif, qui rend impossible l’exécution d’une obligation. C’est une cause dite de libération du débiteur. De nombreux commerces sont aujourd’hui fermés, les prestataires ou employés étant confinés pour ralentir la propagation de la maladie et éviter de la sorte la […]

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Emphytéose avec option d’achat du tréfonds

Il est tentant d’acquérir un droit d’emphytéose de 99 ans taxé à 2 % et, ensuite, d’opter pour acquérir le droit résiduaire au taux de 10 % ou 12,5 % sur la partie congrue. L’opération a été jugé ne constituant pas une simulation par le tribunal de première instance de Bruges (10 mars 2014, Fisc., […]

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Il faut réparer le contrat, pas l’annuler !

Un entrepreneur est chargé de construire une maison et son garage. Les travaux ont donné lieu à plusieurs conflits. Le maître de l’ouvrage va finalement se résoudre à poursuivre la nullité du contrat. En effet, il existait une différence de niveau entre la maison et le garage, ce qui était en contravention avec le permis […]

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L’entreprise de construction et son inscription à la BCE

La Cour d’appel de Mons a rendu le 19 février 2020 un arrêt[1] intéressant. Il s’agit de la validité d’un contrat de gros œuvre conclu par une entreprise inscrite à la BCE en qualité d’entreprise générale. Cette entreprise n’était pas inscrite à la BCE pour la qualification de gros œuvre. Cette qualification doit être justifié […]

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Intérêt légitime au renouvellement du bail commercial

Le preneur peut demander le renouvellement de son bail commercial selon l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux. Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre. L’article 16, I, 6°, de la loi permet au bailleur de refuser le renouvellement pour motif d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur. C’est le […]

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Amortissement et investissement immobilier

Une modification légale concernant les amortissements est intervenue dans le cadre de la réforme de l’Isoc. Elle est applicable à partir du 1er janvier 2020. Dorénavant : Toute société (grande ou PME) doit réaliser sa première dotation aux amortissements en proportion seulement de la partie de l’exercice comptable au cours de laquelle les immobilisations sont […]

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Encore et toujours l’accord sur la chose et le prix

Un jugement du 30 novembre 2018 de la 9ième du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (R.G. n° 18/2734/A) nous apporte une synthèse bienvenue sur le lancinant problème de la naissance de la vente par accord sur la chose, le prix et les éléments substantiels. Ce jugement étant inédit, je vous le soumets ci-dessous. […]

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Les actions propter rem, accessoires de la choses vendue

Les accessoires de la chose vendue suivent cette chose, et reviennent à l’acheteur en cas de vente (art. 1615 du Code civil). Il s’agit des accessoires intiment liés à la chose, comme les actions en garantie par exemple. Illustrons ces principes. Un immeuble est loué par un indivisaire administrateur, sans l’accord de l’autre. Le loyer […]

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L’indemnité forfaitaire de 10 % (II)

Revenons sur une clause fameuse que l’on retrouve dans pratiquement tous les compromis. Elle se présente comme suit : « Si une des parties reste en défaut de remplir ses obligations, après une mise en demeure notifiée par exploit d’huissier ou lettre recommandée adressée à la partie défaillante et restée sans suite pendant quinze jours, l’autre partie […]

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Est-il possible de bénéficier de l’abattement de 175.000 € tout en demeurant propriétaire (indivis) ?

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions visées à l’article 46bis du Code des droits d’enregistrement (https://gillescarnoy.be/2011/05/31/labattement-primaire-a-bruxelles/ ; https://gillescarnoy.be/2018/04/03/labattement-a-bruxelles-wallonie-nouveautes-2018/ ; https://gillescarnoy.be/2017/10/31/labattement-sol-bruxelles/). L’esprit de l’abattement prévue par la Région de Bruxelles-Capitale consiste à réduire de 175.000 […]

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La taxation des plus-values immobilières

En règle, les plus-values réalisées par un particulier lors de la revente d’un bien immeuble ne sont pas imposables. En effet, il est considéré qu’agissant dans un cadre privé, un particulier n’a pas à subir de taxation sur la plus-value acquise, même importante. Néanmoins, il est des cas où les plus-values seront imposables, tantôt en […]

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Les fissures

Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché. Par exemple : « L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et […]

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Il existe dans les actes de vente d’immeuble neuf, des clauses excluant que certaines caractéristiques du bien soient considérées comme un vice caché.

Par exemple :

« L’attention de l’acquéreur est attirée sur le fait que des fissures propres au tassement du bâtiment peuvent apparaître durant les premières années. Celles-ci sont inhérentes à la construction neuve et ne sont pas sous garantie du Promoteur ou de l’entrepreneur. Leur réparation est à charge de l’acquéreur. »

Ou encore :

« A aucun moment, pas même à la réception provisoire, le vendeur ne peut être tenu responsable des fissures d’enduits ou de boiseries ceux-ci subissant nécessairement un retrait normal pendant les mois qui suivent leur mise en œuvre. »

Les fissures sont alors contractuellement vues comme un phénomène prévisible et naturel, presque mécanique, exempt de tout caractère vicieux.

De fait, les fissures ne sont pas nécessairement l’effet d’une pathologie liée à la structure du bâtiment ou à la nature du terrain.

Ces fissures, appelées microfissures, fissures d’enduit ou fissures superficielles, sont généralement filiformes, peu profondes et dépassent rarement 0,2 mm de large.

Elles ne mettent pas en péril la stabilité de l’ouvrage et n’exposent en principe pas le bâtiment au risque d’infiltration d’eau.

Elles n’ont en principe pas les mêmes directions que les fissures structurelles.

Les clauses en question sont-elles licites au regard de la prohibition de l’exonération de la garantie des vices cachés par le vendeur entreprise (avec un consommateur) et par le vendeur fabriquant ou spécialisé ?

Oui, indiscutablement, pour deux raisons :

  1. Ces clauses ne visent pas un vice caché, c’est-à-dire un défaut de la chose, tant qu’elles restent dans le domaine du phénomène non vicieux mais techniquement naturel. Elles n’exonèrent pas le promoteur des fissures structurelles.
  1. De manière plus générales, on doit circonscrire la description de la chose avant d’aborder le registre des garanties. Si le bien vendu est décrit comme un immeuble présentant au début des fissures, c’est cela qui peut être livré (conforme car décrit comme tel) et le régime des garanties ne peut être invoqué lorsque la question est réglée au stade de la délivrance conforme.

Bref, il faut bien distinguer les clauses descriptives des clauses exonératoires de garantie.

Les clauses descriptives, entrées dans le champ contractuel, sont parfaitement licites.

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