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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Nouvelles obligations énergétiques en cas de vente d’un bâtiment non-résidentiel en Flandre

Il existe en Région flamande une réglementation qui vient d’entrer en vigueur et qui impose, en cas de vente, de porter le bien à un certain niveau de performance énergétique, dans les cinq ans.

Cela concerne les biens non résidentiels.

Les textes

  • Titre XI, article 11.2/2.1 du décret du 8 mai 2009 portant les dispositions générales en matière de la politique de l’énergie (Décret Energie)[1].
  • Section V, chapitre III de l’arrêté du Gouvernement flamand du 19 novembre 2010, modifiée par l’AGF 9 juillet 2021 (arrêté Energie), plus particulièrement les articles 9.3.1. – 9.3.3.

Le principe

L’article 11.2/2.1 du décret dispose : « §1er. Le Gouvernement Flamand peut imposer qu’en cas de cession par notaire en pleine propriété, ou lors de l’établissement d’un droit de superficie ou d’emphytéose sur un bâtiment non-résidentiel, les bâtiments non-résidentiels satisfont à un niveau minimal de performance énergétique dans un délais fixé après la passation de l’acte authentique. Le Gouvernement peut également déterminer une série d’exigences, de mesures et de travaux de rénovation-type qui doivent être exécutés comme un minimum dans ce délai. »

Dans quel délai

Les bâtiments non résidentiels et les unités non résidentielles doivent répondent, au plus tard dans les cinq ans après la date de la passation de l’acte authentique, aux niveaux de performance énergétique minimaux prescrits par l’arrêté (art. 9.3.1, § 1, arrêté Energie).

Entrée en vigueur 

Cette disposition est entré en vigueur le 1er janvier 2022.

Quels actes

Les actes authentiques de vente ou de donation, et les actes constitutifs ou translatifs de droits de superficie et d’emphytéose passés à partir du 1er janvier 2022.

Et après

Dans le cadre de ses objectifs climatiques, le gouvernement flamand imposera d’ici 2023 un label énergétique obligatoire en cas de transfert de grands bâtiments non résidentiels (+1.000 m²).

En outre, selon l’accord de coalition du gouvernement flamand 2019-2024, à partir de 2025, tous les grands bâtiments non résidentiels devront recevoir une certification de performance énergétique.

Cs bâtiments devront réaliser une part minimale d’énergie renouvelable de 5 % dans les cinq ans de l’acte authentique.

À partir de 2030, ces bâtiments devront atteindre une certification de performance énergétique minimale[2].

Application

Il faut prendre en compte la situation réelle au moment de la passation de l’acte.

L’utilisation du bien ou de l’unité ou sa fonction après la vente n’est pas pertinente[3].

Les bâtiments concernés doivent au plus tard dans les 5 ans de la passation de l’acte authentique répondre aux niveaux de performance énergétique minimaux suivants :

  1. isolation de la toiture,
  2. remplacement du simple vitrage,
  3. remplacement des générateurs de chaleur de plus de quinze ans (s’il existe un réseau de gaz naturel dans la rue, aucune nouvelle chaudière à mazout ne peut être installée),
  4. Remplacement des installations frigorifiques de plus de quinze ans.

Le notaire mentionne l’obligation de mise à niveau et les conditions qui y sont liée, dans l’acte authentique.

Financement

Le gouvernement flamand offre les aides suivantes :

  1. augmentation de la déduction pour investissement,
  2. réduction entre 50 % et 100 % du précompte immobilier, pendant 5 ans, en cas de rénovation énergétique majeure d’un bâtiment non résidentiel,
  3. primes énergie des gestionnaires de réseau,
  4. soutien aux investissements par Elia.

Sanctions

La VEKA (Agence flamande pour l’énergie et le climat) peut imposer des amendes administratives de 500 € à 200.000 € (art. 13.4.9/1 du Décret Energie).

Exceptions

La circulaire OMG/VEKA 2021/1 exonère les actes de prorogation (donc entre les mêmes parties) de droits de superficie et d’emphytéose.

Il en va de même en cas de fusion ou d’absorption et en cas de démolition de l’immeuble dans les cinq ans (art. 9.3.2 arrêté Energie).

Transfert dans les cinq ans

En ce cas l’obligation est transférée à l’acheteur du bien ou au cessionnaire du droit (art. 11.2/2.1 Décret Energie), et doit être exécutée dans le délai restant à courir.

Si le niveau minimal de performance énergétique à atteindre a été renforcé depuis lors, le nouveau propriétaire, emphytéote ou superficiaire doit respecter ce nouveau niveau minimal.

Vente d’une partie d’un bâtiment

L’article 9.3.1, §1er in fine de l’arrêté Energie précise que les unités non résidentielles qui font partie d’un bâtiment plus grand dont les unités ne sont pas toutes transférées, ne remplissent les obligations que pour les parties individuelles de cette unité.

La photo : le premier gratte-ciel construit à Bruxelles (Marcel Peeters, 1937), boulevard Général Jacques 20 à Ixelles. Le bâtiment fut classé en 2005. Fort de ses 18 étages, il répond au style Art-Déco new-yorkais. Les ixellois l’appelle « le Manhattan ». La construction se base sur une ossature en béton armé. Le parement est en briques de Boom rythmé de pierres blanches sur les pinacles. A l’origine un couronnement monumental était prévu mais fut abandonné pour des raisons de stabilité. Le building aurait inspiré Hergé dans Tintin en Amérique (souvenez-vous de Tintin qui passe d’un appartement à l’autre en grimpant sur la façade).


[1] https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2009050827&table_name=loi

[2] M. Deurinck et F. Dewaele, “Energieprestatiecertificaten in Vlaanderen: meer dan enkel een energierapport”, MER 2021, 66-67 ; Accord de coalition du gouvernement flamand 2019-2024, 143.

[3] https://www.energiesparen.be/bouwen-en-verbouwen/niet-residenti%C3%ABle-gebouwen/renovatieverplichting-voor-niet-residenti%C3%ABle-gebouwen/voor-welke-gebouwen-geldt-de-renovatieverplichting

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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