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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘emphytéose’

La revente en remembrement après l’acquisition en démembrement : 2,52 % ou 12,5 % ?

Avant l’introduction de l’actuelle disposition anti-abus dans le Code des droits d’enregistrement (art. 18, § 2 – en vigueur au 1er juin 2012), nombres de sociétés liés procédaient à une acquisition en démembrement emphytéose/tréfonds. La constitution de l’emphytéose de 99 ans, évaluée à 95 % de la pleine propriété, était taxé – à l’époque – […]

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Accession et TVA : nouveauté dans le Commentaire TVA

L’indemnité d’accession concernant un bâtiment neuf est-elle soumise à TVA ? J’avais déjà réalisé une publication en 2016 sur le sujet (https://gillescarnoy.be/2016/09/07/lindemnite-daccession-est-elle-soumise-a-la-tva/). Je soulignais que la notion de « livraison » en TVA a un champ d’application plus large que celui d’une mutation en droits d’enregistrement. Dans la mesure où l’accession suppose que le propriétaire ait préalablement accordé […]

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Emphytéose avec option d’achat du tréfonds

Il est tentant d’acquérir un droit d’emphytéose de 99 ans taxé à 2 % et, ensuite, d’opter pour acquérir le droit résiduaire au taux de 10 % ou 12,5 % sur la partie congrue. L’opération a été jugé ne constituant pas une simulation par le tribunal de première instance de Bruges (10 mars 2014, Fisc., […]

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Exonération du revenu de cession d’emphytéose

Les revenus immobiliers ne comprennent pas seulement les revenus issus de la location. Ils comprennent également « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires » (art. 7, § 1er, 3°, du CIR). Les « droits immobiliers similaires » sont les droits d’usage à long terme […]

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Comment évaluer un droit d’emphytéose

Quelles sont les bonnes pratiques pour évaluer un droit d’emphytéose et, par différence avec la valeur de la pleine propriété, la valeur du tréfonds. Introduction Contrairement à ce qui concerne l’évaluation d’un usufruit, aucune méthode de valorisation n’est mise place par un texte de loi. L’administration fiscale et, particulièrement, le Service des Décisions Anticipées (SDA) […]

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Taxation de l’emphytéose

Les membres d’une famille apportent des immeubles en société et se font concéder un  droit d’emphytéose sur ces immeubles. L’objectif est sans doute d’entrer dans un cadre de gestion efficace de l’indivision tout en continuant à disposer de revenus immobiliers propres. Il est prévu que la rémunération de l’emphytéose est double. D’une part, les membres […]

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La taxation du remembrement tréfonds – emphytéose

Tout le monde se souvient de la pratique de l’achat scindé à l’époque bénie où l’abus fiscal n’existait pas. À certaines conditions balisées par les décisions du SDA, deux sociétés liées pouvaient acquérir, l’une un droit d’emphytéose de 99 ans et l’autre le droit résiduaire de propriété. La valeur du droit d’emphytéose représentait 95 % […]

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Emphytéose loco vente

En  pratique,  l’emphytéote  dispose  des  mêmes  prérogatives qu’un propriétaire,  si ce n’est le droit de réaliser le bien en pleine propriété, et ce pour une durée très importante. On dit que l’emphytéote a la propriété fonctionnelle mais non patrimoniale de l’immeuble. La valeur actualisée de ce droit peut presque atteindre celle de la pleine propriété. […]

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Vente d’immeuble avec réserve d’emphytéose

Comment appliquer les droits d’enregistrement en cas de vente d’un immeuble avec réserve du droit d’emphytéose ? Une décision administrative du 12 juin 2008, n° EE/102.607, répond à cette question. La base imposable du droit de vente « ne peut, en aucun cas, être inférieure à la valeur vénale des immeubles transmis » (art. 46 C.enr.). S’il s’agit […]

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Le développement de logements par le modèle du Community Land Trust (CLT)

L’objectif du Community Land Trust (CLT) est de créer ou de promouvoir des logements abordables à l’acquisition destinés à des personnes à faible revenu ainsi que des équipements d’intérêts collectifs. Importé des pays anglo-saxons, le modèle des Community Land Trust repose sur la séparation de la propriété foncière et de la propriété du logement bâti. […]

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Emphytéose à 2 % ou à 0,5 %, mais plus à 0,2 %

L’avant-projet de loi-programme augmente le tarif des droits d’emphytéose ou de superficie à 2 % avec effet au 1er juillet 2013. Actuellement (art. 83 C. enreg.), pour l’application des droits d’enregistrement, les contrats constitutifs de droits d’emphytéose ou de superficie (et leurs cessions) sont assimilés aux baux. Et les baux sont soumis  au droit proportionnel […]

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Emphytéose : de 0,2 % à 2 % ?

On en sait un peu plus sur le dernier contrôle budgétaire. Il se dit que parmi les mesures envisagées par le gouvernement fédéral pour tenir le budget dans les normes européennes, les droits d’enregistrement seront cette fois mis à contribution. Le droit général fixe serait doublé, de 25 € à 50 €. Le droit proportionnel […]

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Question d’emphytéose (XI)

L’article 32, alinéa 3, CIR/92 prévoit la requalification en revenu professionnel du loyer payé par la société à son dirigeant, pour la part qui excède 5/3 du RC revalorisé. Cela vise donc un rapport de bail d’immeuble entre le dirigeant et sa société. L’article 7, § 1, CIR/92 distingue les biens immobiliers donnés en location […]

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Question d’emphytéose (X)

La taxation de la redevance d’emphytéose est lourde pour les personnes physiques soumises à l’IPP. L’article 7, § 1er, 3°, CIR/92 classe dans les revenus immobiliers « les sommes obtenues à l’occasion de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires. » Le canon payé constitue donc un […]

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Question d’emphytéose (IX)

La constitution d’un droit d’emphytéose de 99 ans sur un immeuble situé en Belgique correspond économiquement au même avantage, pratiquement, qu’une vente en propriété. En revanche, sur le plan de la charge fiscale, l’avantage est non négligeable (0,2 % pour l’emphytéose versus 10 % ou 12,5 % en cas de vente). Mais l’administration veille … […]

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Attestation d’assurance

L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à […]

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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