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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La durée d’une promesse de vente

Une promesse de vente émise par le propriétaire génère une option d’achat dans le chef du bénéficiaire. Quelle est la durée de la promesse, donc de l’option ?

La question est importante car, lorsque la promesse est expirée, elle ne peut plus être acceptée, l’option ne peut plus être levée.

Une levée d’option d’achat tardive n’est cependant pas sans effet ; elle vaut en réalité comme nouvelle offre d’achat adressée au vendeur, promettant originaire (T. Strarosselets, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », Le processus de formation du contrat, Bruxelles, Larcier, 2004, p. 45). 

Si le comportement du vendeur s’inscrit dans le sens de la vente, il est considéré avoir accepté cette contre-offre (Appel, Brux., 27 mai 2021, R.G. 2021/KR/4, inédit).

L’article 2.1.9, 1) des règles UNIDROIT prévoit que l’auteur de l’offre peut néanmoins accepter une acceptation tardive, si l’on peut dire, à condition qu’il en informe le destinataire sans retard.

Le principe de l’exécution de bonne foi peut-il sauver une acceptation très légèrement tardive ?

Non car après expiration, l’engagement est éteint et le principe de l’exécution de bonne foi ne peut porter que sur un engagement existant (Cass., 11 septembre 2003, rôle n° C010470N, www.juportal.be).

Une acceptation avec des réserves exprimées (au contraire des réticences mentales) ne vaut pas davantage comme acceptation mais, ici aussi, comme contre-offre de contracter à d’autres conditions.

Quel est le délai d’une offre ?

En règle, le délai de validité est mentionné. Il doit être respecté pour générer une vente par acceptation, cela va sans dire.

Si le délai n’est pas précisé, la doctrine applique la notion de délai raisonnable, soit le temps nécessaire, avec des diligences raisonnables, pour examiner, analyser et décider, en fonction de la complexité de l’affaire.

Le nouvel article 1117 du Code civil français s’appuie sur la même notion de délai raisonnable.

La durée d’un droit ou d’une convention n’est pas nécessairement donnée par un délai, c’est à dire un nombre d’unités de temps.

La durée de l’obligation peut être donnée par son objet, ce sera alors le délai nécessaire pour réaliser cet objet.

C’est cela qui permet de comprendre la notion somme toute sibylline de délai raisonnable.

Un arrêt de la Cour de cassation du 26 mai 2014 (R.G. n° C.13.0450.F, www.juportal.be) applique les principes énoncés ci-avant.

La Cour commence par poser qu’en vertu de l’article 2262bis, § 1er, alinéa 1er, du Code civil le droit du bénéficiaire de la promesse de contrat de lever option se prescrit, en règle, par dix ans dans le cas où la promesse ne fixe aucun délai.

Et la Cour d’ajouter : « l’interprétation de la volonté des parties peut néanmoins amener le juge à déduire des circonstances que la promesse a été consentie pour une durée inférieure au délai de prescription. »

La Cour applique ensuite le principe ; l’arrêt soumis à la censure de la Cour de cassation avait constaté que la promesse de vente portait sur trois terrains bien identifiés « pour un prix qui ne nécessite pas de gros mouvements de trésorerie de sorte qu’un délai de quelques semaines était suffisant pour que les [demandeurs] prennent position, ce qu’ils n’ont pas fait ».

Par ces motifs, conclut la Cour, l’arrêt justifie légalement sa décision de dire que les défendeurs étaient déliés de la promesse de vente de leur auteur.

Il faut en déduire que le délai raisonnable ne va s’appliquer à la promesse faite à durée indéterminée que si l’interprétation de la volonté des parties, au moment où la promesse est émise, commande cette limitation.

Ce n’est donc pas automatique, comme en France où le délai raisonnable est inscrit dans la loi.

Pour qu’il en soit ainsi en Belgique, il faudra attendre le livre 5 du Code civil.

Cependant, rare seront les cas où le juge devrai appliquer le délai de la prescription, soit 10 ans.

Il est en effet évident que, dans la vie des affaires en matière immobilière, un engagement de disposer d’un immeuble n’est pas destiné à durer 10 ans …

Enfin, il ne faut pas oublier qu’un engagement de vendre à durée indéterminée peut être rétracté après, justement, le délai raisonnable.

Si un doute existe, le pollicitant peut inviter le bénéficiaire à se prononcer et lui donner à cet effet un délai, fixe cette fois et, bien entendu, raisonnable.

La photo : la villa Gosset avenue de l’Horizon à Woluwé Saint Pierre (Adrien Blomme, 1928). Ce n’est que la conciergerie, la villa n’est malheureusement pas visible de la voie publique. À proximité immédiate du Palais Stoclet (Art Déco), la villa Gosset est considérée comme relevant également de ce style mais j’y vois plutôt la naissance du style moderniste. L’ensemble est classé par arrêté du 10 mars 1994. Félicien Gosset a fait fortune en fabriquant les cigarettes Saint Michel. Son usine est bâtie en 1930 par Adrien Blomme également, avec son fils Yvan, dans le même style moderniste (rue Gabrielle Petit à Molenbek). Citydev, qui a du goût en architecture, y a installé ses bureaux.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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