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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La durée d’une promesse de vente

Une promesse de vente émise par le propriétaire génère une option d’achat dans le chef du bénéficiaire. Quelle est la durée de la promesse, donc de l’option ?

La question est importante car, lorsque la promesse est expirée, elle ne peut plus être acceptée, l’option ne peut plus être levée.

Une levée d’option d’achat tardive n’est cependant pas sans effet ; elle vaut en réalité comme nouvelle offre d’achat adressée au vendeur, promettant originaire (T. Strarosselets, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », Le processus de formation du contrat, Bruxelles, Larcier, 2004, p. 45). 

Si le comportement du vendeur s’inscrit dans le sens de la vente, il est considéré avoir accepté cette contre-offre (Appel, Brux., 27 mai 2021, R.G. 2021/KR/4, inédit).

L’article 2.1.9, 1) des règles UNIDROIT prévoit que l’auteur de l’offre peut néanmoins accepter une acceptation tardive, si l’on peut dire, à condition qu’il en informe le destinataire sans retard.

Le principe de l’exécution de bonne foi peut-il sauver une acceptation très légèrement tardive ?

Non car après expiration, l’engagement est éteint et le principe de l’exécution de bonne foi ne peut porter que sur un engagement existant (Cass., 11 septembre 2003, rôle n° C010470N, www.juportal.be).

Une acceptation avec des réserves exprimées (au contraire des réticences mentales) ne vaut pas davantage comme acceptation mais, ici aussi, comme contre-offre de contracter à d’autres conditions.

Quel est le délai d’une offre ?

En règle, le délai de validité est mentionné. Il doit être respecté pour générer une vente par acceptation, cela va sans dire.

Si le délai n’est pas précisé, la doctrine applique la notion de délai raisonnable, soit le temps nécessaire, avec des diligences raisonnables, pour examiner, analyser et décider, en fonction de la complexité de l’affaire.

Le nouvel article 1117 du Code civil français s’appuie sur la même notion de délai raisonnable.

La durée d’un droit ou d’une convention n’est pas nécessairement donnée par un délai, c’est à dire un nombre d’unités de temps.

La durée de l’obligation peut être donnée par son objet, ce sera alors le délai nécessaire pour réaliser cet objet.

C’est cela qui permet de comprendre la notion somme toute sibylline de délai raisonnable.

Un arrêt de la Cour de cassation du 26 mai 2014 (R.G. n° C.13.0450.F, www.juportal.be) applique les principes énoncés ci-avant.

La Cour commence par poser qu’en vertu de l’article 2262bis, § 1er, alinéa 1er, du Code civil le droit du bénéficiaire de la promesse de contrat de lever option se prescrit, en règle, par dix ans dans le cas où la promesse ne fixe aucun délai.

Et la Cour d’ajouter : « l’interprétation de la volonté des parties peut néanmoins amener le juge à déduire des circonstances que la promesse a été consentie pour une durée inférieure au délai de prescription. »

La Cour applique ensuite le principe ; l’arrêt soumis à la censure de la Cour de cassation avait constaté que la promesse de vente portait sur trois terrains bien identifiés « pour un prix qui ne nécessite pas de gros mouvements de trésorerie de sorte qu’un délai de quelques semaines était suffisant pour que les [demandeurs] prennent position, ce qu’ils n’ont pas fait ».

Par ces motifs, conclut la Cour, l’arrêt justifie légalement sa décision de dire que les défendeurs étaient déliés de la promesse de vente de leur auteur.

Il faut en déduire que le délai raisonnable ne va s’appliquer à la promesse faite à durée indéterminée que si l’interprétation de la volonté des parties, au moment où la promesse est émise, commande cette limitation.

Ce n’est donc pas automatique, comme en France où le délai raisonnable est inscrit dans la loi.

Pour qu’il en soit ainsi en Belgique, il faudra attendre le livre 5 du Code civil.

Cependant, rare seront les cas où le juge devrai appliquer le délai de la prescription, soit 10 ans.

Il est en effet évident que, dans la vie des affaires en matière immobilière, un engagement de disposer d’un immeuble n’est pas destiné à durer 10 ans …

Enfin, il ne faut pas oublier qu’un engagement de vendre à durée indéterminée peut être rétracté après, justement, le délai raisonnable.

Si un doute existe, le pollicitant peut inviter le bénéficiaire à se prononcer et lui donner à cet effet un délai, fixe cette fois et, bien entendu, raisonnable.

La photo : la villa Gosset avenue de l’Horizon à Woluwé Saint Pierre (Adrien Blomme, 1928). Ce n’est que la conciergerie, la villa n’est malheureusement pas visible de la voie publique. À proximité immédiate du Palais Stoclet (Art Déco), la villa Gosset est considérée comme relevant également de ce style mais j’y vois plutôt la naissance du style moderniste. L’ensemble est classé par arrêté du 10 mars 1994. Félicien Gosset a fait fortune en fabriquant les cigarettes Saint Michel. Son usine est bâtie en 1930 par Adrien Blomme également, avec son fils Yvan, dans le même style moderniste (rue Gabrielle Petit à Molenbek). Citydev, qui a du goût en architecture, y a installé ses bureaux.

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L’imprévision

En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde. La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a […]

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En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde.

La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a pas de fondement légal autonome, du moins actuellement car cela changera avec le livre 5 (art. 5.74 sur le « changement de circonstances »).

Certes, une certaine doctrine défend cette théorie (D. Philippe, « Le juge et la révision du contrat : le bouleversement de l’économie contractuelle », in Le juge et le contrat / De rol van de rechter in het contract, die Keure, la Charte, 2014, pp. 11 et s.).

Mais la jurisprudence est réticente (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 65).

Il est bien exact que la théorie de l’imprévision n’a pas de fondement juridique autonome, mais il existe le principe général de l’exécution de bonne foi des contrats qui peut prohiber l’abus d’un droit résultant du contrat.

Ce principe peut dans certaines circonstance s’opposer à la règle pacta sunt servanda.

Le respect des accords est un principe fondamental du droit. L’économie s’est développée sur la notion de l’intangibilité des contrats qui, une fois conclus, doivent être respectés.

C’est si vrai que le Code civil utilise tantôt des formules solennelles (« la loi des parties », art. 1134, alinéa 1, du Code civil), tantôt des formules religieuses (« la foi due aux actes », art. 1320).

La rigueur contractuelle n’est tempérée que par l’obligation, à consonance morale cette fois, de « l’exécution de bonne foi des obligations » déposée dans l’article 1134, alinéa 3.

Ce tempérament peut amener les tribunaux à tenir compte de circonstances imprévues pour remodeler le contrat.

La Cour d’appel de Liège a eu à connaître d’un conflit entre un producteur et un revendeur.

Le marché de destination s’était retourné (chute du dollar et modification des tarifs douaniers dans les pays de la CEI) de sorte que le revendeur ne pouvait retirer la marchandise qu’il ne parvenait plus à revendre.

Le producteur réclamait de considérables indemnités contractuelles.

Confrontée à cette demande, la Cour d’appel de Liège  (21 décembre 2001, J.T. 2002, p. 564) a décidé que « le principe d’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce que le créancier, malgré le bouleversement de l’économie contractuelle que les deux parties pouvaient prévoir, continue d’exiger le respect de l’accord primitif allant jusqu’à la ruine de du débiteur. »

« Une partie, ajoute l’arrêt, poursuivant l’exécution d’un contrat devenu radicalement déséquilibré dans son économie, au grand désavantage du cocontractant, pourrait en effet être considéré comme abusant de son droit, dans les circonstances précises du cas d’espèce. »

Comme dit plus haut, les choses vont évoluer avec le livre 5 du nouveau Code civil.

Les règles prévues à l’article 5.74 du livre 5 sur le « changement de circonstances » (imprévision) visent à corriger un déséquilibre qui n’existait pas dès le moment de la conclusion du contrat, mais qui apparaît par la suite dans le contrat.

Il y a aussi la notion d’abus de circonstances dont question à l’article 5.33, alinéa 3, du livre 5, qui s’ajoute au vice de consentement : « Il n’y a pas de consentement valable lorsqu’il est la conséquence d’une erreur, d’un dol, d’une violence ou d’un abus de circonstances, pour autant que le vice de consentement soit déterminant. »

Les conséquences sont toutefois comparables dans les deux situations puisque, dans l’imprévision, le juge peut adapter le contrat si les parties ne se mettent pas d’accord.

Voyons cette (future) disposition :

Art. 5.74. Changement de circonstances

Chaque partie doit exécuter ses obligations quand bien même l’exécution en serait devenue plus onéreuse, soit que le coût de l’exécution ait augmenté, soit que la valeur de la contre-prestation ait diminué.

Toutefois, le débiteur peut demander au créancier de renégocier le contrat en vue de l’adapter ou d’y mettre fin lorsque les conditions suivantes sont réunies:

1° un changement de circonstances rend excessivement onéreuse l’exécution du contrat de sorte qu’on ne puisse raisonnablement l’exiger ;

2° ce changement était imprévisible lors de la conclusion du contrat ;

3° ce changement n’est pas imputable au débiteur ;

4° le débiteur n’a pas assumé ce risque ;

et 5° la loi ou le contrat n’exclut pas cette possibilité.

Les parties continuent à exécuter leurs obligations pendant la durée des renégociations. En cas de refus ou d’échec des renégociations dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande de l’une ou l’autre des parties, adapter le contrat afin de le mettre en conformité avec ce que les parties auraient raisonnablement convenu au moment de la conclusion du contrat si elles avaient tenu compte du changement de circonstances, ou mettre fin au contrat en tout en partie à une date qui ne peut être antérieure au changement de circonstances et selon des modalités fixées par le juge.

L’action est formée et instruite selon les formes du référé.

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