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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Vente’

Décès entre le compromis et l’acte

Si l’acquéreur décède entre le compromis et l’acte notarié, ses ayants-droit sont tenus d’exécuter les obligations de la vente. En effet, l’article 1122 du Code civil dispose que l’ « on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de […]

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La médiation et le bref délai en matière de vices cachés

Dans les litiges, les avocats doivent inciter leurs clients à envisager la médiation. C’était d’abord une obligation déontologique (recommandation du 8 novembre 2005 du Conseil de l’Ordre français des avocats du Barreau de Bruxelles et recommandation du 9 mai 2005 de l’O.B.F.G.) C’est à présent devenu une obligation légale. L’article 205 de la loi du […]

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Exonération de responsabilité de l’architecte à l’égard de l’acquéreur final

On rencontre parfois la clause suivante dans les missions d’architecture : « La réception provisoire accordée aux entrepreneurs, fut-ce avec réserves, constituera le point de départ de la garantie décennale de l’Architecte pour les travaux de nature à engager celle-ci conformément aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Cette réception décharge l’Architecte des vices […]

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Les accords de valorisation en vue de la vente d’un immeuble

A est propriétaire d’un bien qui vieillit ou qui se prête à amélioration. Mais il ne dispose pas des moyens de valoriser son immeuble avant la vente. B dispose quant à lui des aptitudes lui permettant de réaliser les travaux (c’est souvent un architecte ou un entrepreneur) mais il n’a pas les fonds pour acheter […]

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La retenue sur prix et consignation-séquestre jusqu’à régularisation urbanistique – la condition suspensive de « propreté urbanistique ».

Les parties découvrent une infraction d’urbanisme avant l’acte authentique de vente. L’acquéreur exige un règlement avant de réitérer la vente en forme authentique. Comme il se doit, le notaire conseille impartialement les parties ; pour sauver la vente, le notaire préconise une clause de ce type : « Le vendeur s’engage à procéder à ses frais à […]

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Les anciens PPAS

Les PPA approuvés sous l’arrêté-loi du 2 décembre 1946, avant la loi du 29 mars 1962, restent en vigueur, dit l’article 325 CoBAT. Ils sont dénommés PPAS. Ces vieux PPAS posaient un problème lorsque l’on voulait déroger à leurs prescriptions dans le cadre d’une demande de permis d’urbanisme. En effet, l’article 325 CoBAT prévoit que […]

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Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction (suite et pas fin)

La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ? Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des […]

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Vente et option sur immeuble en Flandre : un arrêt important

La Cour de cassation a rendu un arrêt important pour les acteurs flamands de l’immobilier (22 mars 2018, rôle n° C.17.0067.N, www.juridat.be). Il s’agit d’une convention, d’options réciproques concernant un immeuble situé en Région flamande. La convention solennise la vente qui peut survenir après levée d’une option. Le prix de l’option est de 16.000 €. […]

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Le délai pour obtenir le financement de la vente

Deux jeunes indépendants acquièrent un immeuble sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire. La clause du compromis est sévère. Il est prévu que l’acheteur doit notifier par lettre recommandée le refus de trois banques dans un délai de quinze jours pour que la vente soit résolue par l’effet de la condition. À défaut, la […]

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L’abattement à Bruxelles et en Wallonie : nouveautés en 2018

1.     Abattement de droits d’enregistrement à Bruxelles A.    Principe Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C.Enr.Brux.) : Il doit s’agir d’une vente, A […]

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Indemnité forfaitaire : réduction et abus de droit

Il s’agit d’un contrat de brasserie. Le cafetier doit s’approvisionner auprès de la brasserie et respecter des quotas minimaux d’achat. Il fut convenu qu’en cas de violation de l’obligation d’approvisionnement exclusif suivi d’une rupture du contrat, une indemnité de 20 % du montants des achats obligatoires était due. Le tribunal de commerce du Brabant wallon […]

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Le délai de notification du refus de la banque

Un compromis de vente d’une maison contient la clause suivante : « La présente convention est signée sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt hypothécaire de 320.000 € au taux normal du marché dont le refus sera signifié au vendeur au plus tard le 28 mars 2016. » L’acheteur n’obtient pas son financement et affirme […]

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Les difficultés d’exécution d’une convention d’options croisées

La convention d’options croisées ou successives d’achat – vente contient généralement les modalités de la levée de l’option et les conditions auxquelles la vente interviendra après levée d’une option et passation de l’acte. Lorsque la première option est levée, l’autre partie qui souhaite la vente doit vérifier si cette levée est valable et n’est pas […]

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Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction

L’acheteur peut-il fonder son action en résolution sur la garantie d’éviction du fait des tiers, tenant à la présence des infractions d’urbanisme ? Aux termes de l’article 1636 du Code civil, « si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans […]

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Dol, annulation et divisibilité des contrats

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2017, rôle n° C.17.0389.N (www.juridat.be) reconnait qu’une convention peut être partiellement annulée pour dol principal. La nullité pour dol comme cause de vice de consentement, sur base des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, n’exclut pas l’annulation d’une partie du contrat lorsque le […]

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L’abattement sur le sol (Bruxelles)

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel (12,5 %) est réduite de 175.000 € à certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C. enreg.) : Il doit s’agir d’une vente, Par une ou plusieurs personnes physiques ensemble, De la totalité […]

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L’aléa et le vil prix dans la vente viagère d’immeuble

Selon les articles 1104 et 1964 du Code civil un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain. Il en résulte que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à […]

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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