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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Vente’

L’acquéreur doit-il restituer la garantie locative ?

L’article 1743 du Code civil, comme l’article 9 de la loi du 20 février 1991, organisent une subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations locatives du vendeur. Cela signifie que, vis-à-vis du locataire, l’acquéreur devient le bailleur. Que se passe-t-il en cas de vente de l’immeuble, lorsque le locataire a remis une somme d’argent […]

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Vente et infraction urbanistique : peut-on régulariser en cours de procédure d’annulation ?

La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be). Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas  couverte par un permis. La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction […]

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Vente d’immeuble : consensuel ne signifie pas sommaire

Un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 18 septembre 2014 (rôle n° 2011/AR/2657, www.juridiat.be) confirme la tendance jurisprudentielle de ne plus voir une vente aboutie dans une offre succincte acceptée. Un document intitulé « lettre d’intention ‐ accord d’achat » avait été signé pour l’achat d’un appartement à Uccle. Le document fut signé […]

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La garantie de fait spécial

Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties. Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une  déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations. En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du […]

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Le ciel s’éclaircit pour la TVA à 6 % dans la rénovation

Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII). Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à […]

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Infraction à l’occasion de la vente immobilière et nullité de la vente

Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be). La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul. Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment. […]

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Un immeuble est-il un instrument de placement ?

A.              Introduction Les produits de placement se diversifient. Les comptes ne rapportent plus beaucoup et nombreux sont ceux qui sont réticents à tout investir en actions. Le ticket d’entrée dans les fonds proposés par les banques est élevé alors que les rendements ne sont pas toujours impressionnants. Bref, l’immobilier reste intéressant, même s’il est peu […]

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Vendre un immeuble en cédant le permis d’urbanisme

Lorsqu’elle est saisie d’une demande de permis d’urbanisme, l’autorité administrative exerce ses compétences non en considération de la personne qui sollicite une autorisation mais en fonction d’un projet dont elle doit apprécier la conformité aux règles en vigueur et au bon aménagement des lieux. Ce n’est donc pas le demandeur de permis mais bien les […]

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La liberté hypothécaire

La plupart des compromis de vente d’immeuble contiennent une clause soumettant l’exécution du contrat à la condition suspensive de liberté hypothécaire du bien. Cette clause popularisée par le notaire Van den Eynde est en général libellée comme suit : « La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers […]

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La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE). Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96). La vente et […]

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L’erreur et les éléments postérieurs au contrat

La vente porte sur un terrain constructible. Cette qualité, on l’admettra, est essentielle. Elle était matérialisée par un permis de construire délivré avant la vente. Làs, après la vente, ce permis fut retiré par l’autorité compétente, en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine. L’acheteur cite le vendeur en annulation de la […]

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L’erreur urbanistique dans la vente d’immeuble

Le contrat de vente nait entièrement de l’échange des consentements (art. 1101 et 1583 du Code civil). Le consentement ne peut donc être vicié, à peine de nullité du contrat. On relève traditionnellement, parmi les vices  de  consentement (art. 1109),  l’erreur  sur  la substance (art. 1110 du Code civil), le dol (principal ou incident, art. […]

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Option d’achat et faillite

Le droit d’option conféré par une promesse de vendre, tout comme la convention qui contient cette stipulation, risquent de ne pas survivre à la faillite du propriétaire promettant. Les droits des créanciers sont cristallisés au jour de la faillite pour assurer l’égalité des créanciers. Ceux-ci ne peuvent donc plus poursuivre l’exécution forcée en nature des […]

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Les nouvelles obligations d’information urbanistique dans la vente d’immeuble à Bruxelles

Introduction L’agent immobilier, à la location ou à la vente, doit délivrer une information fiable aux candidats intéressés. C’est une obligation personnelle de l’agent immobilier ; ce n’est pas une obligation du vendeur ou du bailleur que l’agent exécute pour le compte de ce dernier. Cela veut dire que l’agent immobilier qui méconnait cette obligation engage […]

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Comment évolue actuellement le droit de la vente d’immeuble ?

À L’origine, le Code civil voit les choses simplement. Le Code civil envisage la vente d’un immeuble aussi simplement que celle d’un objet corporel. La vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique […]

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Le refus de la banque n’a pas été notifié dans le délai

S’il existe bien une clause détestable, dans les compromis de vente d’immeuble, c’est celle qui répute la vente accomplie si le refus de financement, objet de la condition suspensive, intervient hors d’un certain délai. Cette clause oblige en effet l’acheteur à exécuter la vente au moment et parce qu’il apparait qu’il sera dans l’impossibilité de […]

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Droits d’enregistrement et intérêts sur le prix

Parfois, l’immeuble est payé partiellement ou totalement après l’acte. En ce cas, les parties conviennent d’un intérêts sur le prix. S’agit-il d’une « charge stipulée » de la vente, au sens de l’article 45 C. enreg., sur quoi les droits d’enregistrement sont dus ? Selon Werdefroy (« Droits d’enregistrements », 2012-2013, n° 687), auteur de référence en matière de […]

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Parfois, l’immeuble est payé partiellement ou totalement après l’acte.

En ce cas, les parties conviennent d’un intérêts sur le prix.

S’agit-il d’une « charge stipulée » de la vente, au sens de l’article 45 C. enreg., sur quoi les droits d’enregistrement sont dus ?

Selon Werdefroy (« Droits d’enregistrements », 2012-2013, n° 687), auteur de référence en matière de droits d’enregistrement, « si le prix est payable par annuités, le droit est (…) uniquement dû sur le capital qu’elles représentent ».

L’auteur va même plus loin en posant que si l’entièreté d’un prix est payable en une fois après l’acte, il faut considérer que ce prix comprend une composante « prix pur » assujettie au droit de 12,5 % et une composante intérêts non soumise au droit.

Cela signifie donc que les intérêts ne seront pas soumis aux droits d’enregistrement. Seul le prix en tant que tel sera soumis aux droits d’enregistrement.

 

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