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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quel notaire travaille ?

Le titre est un peu provocateur; en réalité, il s’agit simplement de définir quel notaire fait quoi lorsque chaque partie à la vente immobilière consulte son propre notaire.

Le cadre réglementaire général relatif aux règles de la pratique notariale a été adopté par l’assemblée générale du 24 octobre 2000.

Il fut modifié par les assemblées générales des 25 janvier et 26 avril 2005.

L’article 16 de ce règlement confirme la pratique selon laquelle c’est le notaire détenteur de la minute de l’acte qui procède à la rédaction du projet d’acte.

Ceci dit, l’acte est en principe l’œuvre des deux notaires.

Le notaire détenteur de la minute est aussi responsable de toutes les formalités et recherches que l’usage et la loi imposent aux notaires.

Quel est le notaire qui règle le problème du remboursement du créancier hypothécaire, en vue d’assurer la liberté hypothécaire du bien ?

Comme c’est le notaire détenteur de la minute qui lève le certificat préalable, il se chargera d’adresser au créancier inscrit dont ce certificat révèlerait l’existence, la demande du compte de remboursement.

Par contre, c’est le vendeur qui a l’obligation d’obtenir le dégrèvement du bien vendu et qui supporte les frais de radiation : il est logique que ce soit son notaire qui s’occupe de l’acte de mainlevée.

Bref, c’est en règle le notaire qui détient la minute de l’acte qui tient la plume.

Mais alors qui détient la minute ?

Le cadre réglementaire général relatif aux règles de la pratique notariale désigne le notaire qui détient la minute.

Notons d’abord que si notaire décide de faire appel à un confrère indigène pour un acte se rapportant à un bien situé dans une autre Région dont il ne maîtrise pas assez la législation, la minute revient au notaire de la Région, sauf accord contraire.

Cette règle ne vaut pas lorsqu’un notaire est chargé par le tribunal de rédiger l’acte.

Pour le reste, l’annexe de l’article 19 répond à la question de savoir qui détiendra la minute et donc quel notaire tiendra la plume :

  • Réméré : le notaire de celui qui exerce le droit de réméré.
  • Vente avec paiement comptant : le notaire de l’acquéreur ; c’est le cas le plus fréquent.
  • Vente avec paiement différé : le notaire du vendeur.
  • Première vente d’un lot dans une copropriété après réception d’un acte de base ou de lotissement : le notaire du vendeur (c’est-à-dire en général le notaire qui a reçu l’acte de base).
  • Vente d’un bien après notification d’un droit de préemption en application de la législation sur le bail à ferme : le notaire du vendeur.

Ce règlement s’appuie sur la considération de ce qu’il ne convient pas d’abandonner ce choix aux parties.

En effet, ce choix pourrait faire l’objet d’un litige s’il n’a pas été prévu dans les conventions initiales.

Et la question pourrait aussi faire l’objet de pression sur la partie la plus faible.

Les choix opérés dans l’article 19 s’inspirent largement des anciennes Traditions nationales (article 12).

Enfin, pour les actes qui ne sont pas visés à l’article 19, la minute sera détenue par le notaire désigné par le client ayant la plus forte quotité de droits.

Le calcul des quotités de droits se fait, en cas de démembrement du droit de propriété, selon les règles du Code des droits de succession pour l’évaluation de l’usufruit.

Lorsque tous les clients ont une même quotité de droits, préférence sera accordée au notaire dont la nomination est la plus récente.

Cette priorité au plus jeune est un signe de confiance et d’encouragement à l’égard de la jeune génération, dans l’esprit de la loi organique rénovée (article 79 in fine, par exemple).

*

Comme on le voit, la tradition puis la réglementation professionnelle a réglé l’intervention conjointe de deux notaires intervenant dans un acte de vente d’immeuble.

Mais il n’y a pas que la répartition des tâches (rédiger le projet d’acte et détenir la minute une fois l’acte passé).

Le devoir de conseil présente une particularité lorsque chaque partie a consulté son notaire.

L’article 9 de la loi organique du 16 mars 1803 met à charge de chaque notaire un devoir de conseil et d’impartialité, ce qui signifie que chaque notaire doit conseiller chaque partie.

Le notaire du vendeur doit donc pareillement conseiller le vendeur et l’acheteur, et de même pour le notaire de l’acheteur.

Le conseil impartial génère donc une responsabilité contractuelle pour le client du notaire et extracontractuelle pour l’autre partie, alors que les délais de prescription de chaque action sont différents.

On relèvera que cette question fait débat car la mission du notaire est hybride, à la fois légale et contractuelle (J. Goemaere, « La responsabilité du notaire est-elle contractuelle ou aquilienne ? », Rev. Not. Belge, 2009, p. 143 ; D. Stercx, « La prescription de l’action en responsabilité notariale devant la Cour constitutionnelle et la Cour de cassation », Rev. Not. Belge, 2014, p. 235).

La Cour constitutionnelle a dénoncé cette différence de traitement par un arrêt du 13 décembre 2012 (Rev. Not. Belge, 2013, p. 51).

La Cour de cassation semble pencher pour la responsabilité contractuelle dans un arrêt du 6 juin 2013, mais cet arrêt n’est pas publié sur le site de la Cour ce qui laisse penser qu’il s’agit d’une décision d’espèce et qu’il vaut mieux se baser sur les arrêts nuancés des 23 octobre 2008, 24 septembre 2004, 24 septembre 2009.

La question reste ouverte.

Enfin, lorsque deux notaires interviennent mais qu’un seul instrumente, comment apprécier les responsabilités ?

Je renvoie le lecteur aux travaux du CEL à ce sujet (voyez J. Goemaere, G. Raucq, H. Berquin, F.  TOP, « Deux notaires sont chargés d’un dossier, mais un seul instrumente : incidences sur le plan de la responsabilité ? », dossier n° 4342, in Travaux du Comité d’études et de législation de la Fédération Royale du Notariat Belge, Bruylant, 2002, p. 120-241).

La photo : Le Cercle du Lac à LLN. Un bâtiment intéressant des architectes Patrick van der Straeten et Alberto Fernandez-Goas du bureau d’Architecture Group Sigma.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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