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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quel notaire travaille ?

Le titre est un peu provocateur; en réalité, il s’agit simplement de définir quel notaire fait quoi lorsque chaque partie à la vente immobilière consulte son propre notaire.

Le cadre réglementaire général relatif aux règles de la pratique notariale a été adopté par l’assemblée générale du 24 octobre 2000.

Il fut modifié par les assemblées générales des 25 janvier et 26 avril 2005.

L’article 16 de ce règlement confirme la pratique selon laquelle c’est le notaire détenteur de la minute de l’acte qui procède à la rédaction du projet d’acte.

Ceci dit, l’acte est en principe l’œuvre des deux notaires.

Le notaire détenteur de la minute est aussi responsable de toutes les formalités et recherches que l’usage et la loi imposent aux notaires.

Quel est le notaire qui règle le problème du remboursement du créancier hypothécaire, en vue d’assurer la liberté hypothécaire du bien ?

Comme c’est le notaire détenteur de la minute qui lève le certificat préalable, il se chargera d’adresser au créancier inscrit dont ce certificat révèlerait l’existence, la demande du compte de remboursement.

Par contre, c’est le vendeur qui a l’obligation d’obtenir le dégrèvement du bien vendu et qui supporte les frais de radiation : il est logique que ce soit son notaire qui s’occupe de l’acte de mainlevée.

Bref, c’est en règle le notaire qui détient la minute de l’acte qui tient la plume.

Mais alors qui détient la minute ?

Le cadre réglementaire général relatif aux règles de la pratique notariale désigne le notaire qui détient la minute.

Notons d’abord que si notaire décide de faire appel à un confrère indigène pour un acte se rapportant à un bien situé dans une autre Région dont il ne maîtrise pas assez la législation, la minute revient au notaire de la Région, sauf accord contraire.

Cette règle ne vaut pas lorsqu’un notaire est chargé par le tribunal de rédiger l’acte.

Pour le reste, l’annexe de l’article 19 répond à la question de savoir qui détiendra la minute et donc quel notaire tiendra la plume :

  • Réméré : le notaire de celui qui exerce le droit de réméré.
  • Vente avec paiement comptant : le notaire de l’acquéreur ; c’est le cas le plus fréquent.
  • Vente avec paiement différé : le notaire du vendeur.
  • Première vente d’un lot dans une copropriété après réception d’un acte de base ou de lotissement : le notaire du vendeur (c’est-à-dire en général le notaire qui a reçu l’acte de base).
  • Vente d’un bien après notification d’un droit de préemption en application de la législation sur le bail à ferme : le notaire du vendeur.

Ce règlement s’appuie sur la considération de ce qu’il ne convient pas d’abandonner ce choix aux parties.

En effet, ce choix pourrait faire l’objet d’un litige s’il n’a pas été prévu dans les conventions initiales.

Et la question pourrait aussi faire l’objet de pression sur la partie la plus faible.

Les choix opérés dans l’article 19 s’inspirent largement des anciennes Traditions nationales (article 12).

Enfin, pour les actes qui ne sont pas visés à l’article 19, la minute sera détenue par le notaire désigné par le client ayant la plus forte quotité de droits.

Le calcul des quotités de droits se fait, en cas de démembrement du droit de propriété, selon les règles du Code des droits de succession pour l’évaluation de l’usufruit.

Lorsque tous les clients ont une même quotité de droits, préférence sera accordée au notaire dont la nomination est la plus récente.

Cette priorité au plus jeune est un signe de confiance et d’encouragement à l’égard de la jeune génération, dans l’esprit de la loi organique rénovée (article 79 in fine, par exemple).

*

Comme on le voit, la tradition puis la réglementation professionnelle a réglé l’intervention conjointe de deux notaires intervenant dans un acte de vente d’immeuble.

Mais il n’y a pas que la répartition des tâches (rédiger le projet d’acte et détenir la minute une fois l’acte passé).

Le devoir de conseil présente une particularité lorsque chaque partie a consulté son notaire.

L’article 9 de la loi organique du 16 mars 1803 met à charge de chaque notaire un devoir de conseil et d’impartialité, ce qui signifie que chaque notaire doit conseiller chaque partie.

Le notaire du vendeur doit donc pareillement conseiller le vendeur et l’acheteur, et de même pour le notaire de l’acheteur.

Le conseil impartial génère donc une responsabilité contractuelle pour le client du notaire et extracontractuelle pour l’autre partie, alors que les délais de prescription de chaque action sont différents.

On relèvera que cette question fait débat car la mission du notaire est hybride, à la fois légale et contractuelle (J. Goemaere, « La responsabilité du notaire est-elle contractuelle ou aquilienne ? », Rev. Not. Belge, 2009, p. 143 ; D. Stercx, « La prescription de l’action en responsabilité notariale devant la Cour constitutionnelle et la Cour de cassation », Rev. Not. Belge, 2014, p. 235).

La Cour constitutionnelle a dénoncé cette différence de traitement par un arrêt du 13 décembre 2012 (Rev. Not. Belge, 2013, p. 51).

La Cour de cassation semble pencher pour la responsabilité contractuelle dans un arrêt du 6 juin 2013, mais cet arrêt n’est pas publié sur le site de la Cour ce qui laisse penser qu’il s’agit d’une décision d’espèce et qu’il vaut mieux se baser sur les arrêts nuancés des 23 octobre 2008, 24 septembre 2004, 24 septembre 2009.

La question reste ouverte.

Enfin, lorsque deux notaires interviennent mais qu’un seul instrumente, comment apprécier les responsabilités ?

Je renvoie le lecteur aux travaux du CEL à ce sujet (voyez J. Goemaere, G. Raucq, H. Berquin, F.  TOP, « Deux notaires sont chargés d’un dossier, mais un seul instrumente : incidences sur le plan de la responsabilité ? », dossier n° 4342, in Travaux du Comité d’études et de législation de la Fédération Royale du Notariat Belge, Bruylant, 2002, p. 120-241).

La photo : Le Cercle du Lac à LLN. Un bâtiment intéressant des architectes Patrick van der Straeten et Alberto Fernandez-Goas du bureau d’Architecture Group Sigma.

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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