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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘vente’

Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction (suite et pas fin)

La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ? Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des […]

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Vente et option sur immeuble en Flandre : un arrêt important

La Cour de cassation a rendu un arrêt important pour les acteurs flamands de l’immobilier (22 mars 2018, rôle n° C.17.0067.N, www.juridat.be). Il s’agit d’une convention, d’options réciproques concernant un immeuble situé en Région flamande. La convention solennise la vente qui peut survenir après levée d’une option. Le prix de l’option est de 16.000 €. […]

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Le délai pour obtenir le financement de la vente

Deux jeunes indépendants acquièrent un immeuble sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire. La clause du compromis est sévère. Il est prévu que l’acheteur doit notifier par lettre recommandée le refus de trois banques dans un délai de quinze jours pour que la vente soit résolue par l’effet de la condition. À défaut, la […]

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L’abattement à Bruxelles et en Wallonie : nouveautés en 2018

1.     Abattement de droits d’enregistrement à Bruxelles A.    Principe Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C.Enr.Brux.) : Il doit s’agir d’une vente, A […]

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Le délai de notification du refus de la banque

Un compromis de vente d’une maison contient la clause suivante : « La présente convention est signée sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt hypothécaire de 320.000 € au taux normal du marché dont le refus sera signifié au vendeur au plus tard le 28 mars 2016. » L’acheteur n’obtient pas son financement et affirme […]

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Les difficultés d’exécution d’une convention d’options croisées

La convention d’options croisées ou successives d’achat – vente contient généralement les modalités de la levée de l’option et les conditions auxquelles la vente interviendra après levée d’une option et passation de l’acte. Lorsque la première option est levée, l’autre partie qui souhaite la vente doit vérifier si cette levée est valable et n’est pas […]

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Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction

L’acheteur peut-il fonder son action en résolution sur la garantie d’éviction du fait des tiers, tenant à la présence des infractions d’urbanisme ? Aux termes de l’article 1636 du Code civil, « si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans […]

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Vente du bâti et droit réel sur le sol : du nouveau

Le SDA admet que : « Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA. Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA […]

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Dol, annulation et divisibilité des contrats

Un arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2017, rôle n° C.17.0389.N (www.juridat.be) reconnait qu’une convention peut être partiellement annulée pour dol principal. La nullité pour dol comme cause de vice de consentement, sur base des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, n’exclut pas l’annulation d’une partie du contrat lorsque le […]

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L’aléa et le vil prix dans la vente viagère d’immeuble

Selon les articles 1104 et 1964 du Code civil un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain. Il en résulte que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à […]

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Vice caché : ne dites plus « vendeur professionnel » !

Le compromis ou l’acte de vente d’immeuble contient généralement une clause excluant la garantie des vices cachés. Cette clause est licite, la matière ne relevant pas de l’ordre public, sous les réserves ci-après. Cette clause sera écartée si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur, d’où la stipulation habituelle selon laquelle elle ne s’applique pas […]

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Pas de preuve par email dans la vente immobilière

La Cour d’appel d’Anvers a jeté un sacré pavé dans la mare. L’affaire commence très banalement : des parties négocient une vente d’immeuble par échange d’emails avec l’agent immobilier. Il apparaît de la chaîne des courriels qu’un accord est survenu sur la chose et le prix. Puis l’affaire tourne mal et l’acheteur frustré réclame une indemnité […]

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La prescription de dix ans et le bref délai coexistent-ils ?

L’article 2262bis, § 1er, du Code civil dispose que « toutes les actions personnelles sont prescrites par dix ans. » Toutefois l’article 1648 du Code civil impose à l’acheteur d’intenter « à bref délai » l’action fondée sur la garantie des vices cachés. S’il faut agir à bref délai, ce n’est évidemment pas dans les dix ans. Faut-il en […]

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L’expulsion du locataire commercial par l’acquéreur lorsque le bail est devenu à durée indéterminée

Selon l’article 14, al. 3, de la loi sur les baux commerciaux, lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession dans l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours. Voyons comment, dans ce cas, l’acquéreur du bien peut recouvrer la libre […]

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Clauses types dans les actes et réflexion sur la sanction de l’infraction d’urbanisme dans la vente d’immeuble

Un immeuble situé à La Louvière, destiné à l’activité de garage–atelier, est vendu en 2011 au prix de 900.000 €. L’acte authentique contient une clause que l’on retrouve souvent dans les actes : « Le vendeur déclare garantir à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur l’immeuble ou fait exécuter par […]

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Jusque quand le locataire peut faire utilement enregistrer son bail ?

La question est la suivante : le locataire apprend que le bien est vendu. Il s’agit d’un bail de droit commun (bureau, entrepôt, bail étudiant non affecté à la résidence principale). Le locataire se précipite pour soumettre son bail à la formalité de l’enregistrement afin de le rendre opposable à l’acquéreur. La vente est réalisée par […]

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Quel notaire travaille ?

Le titre est un peu provocateur; en réalité, il s’agit simplement de définir quel notaire fait quoi lorsque chaque partie à la vente immobilière consulte son propre notaire. Le cadre réglementaire général relatif aux règles de la pratique notariale a été adopté par l’assemblée générale du 24 octobre 2000. Il fut modifié par les assemblées […]

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Vente de l’immeuble en cours de travaux

Comment organiser une vente d’immeuble lorsque le bien est encore en cours de construction ou de transformation ? Pour répondre à ta question, il faut : Définir ce qu’est une réception, Distinguer les contrats d’entreprise et de vente. Qu’est-ce qu’une réception provisoire ? C’est : Le constat de l’achèvement des travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise, Le […]

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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