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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vice caché : les clauses sur le délai d’action

Dans la vente d’immeuble, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un bref délai, pose l’article 1648 du Code civil.

La loi ne détermine pas ce délai d’action ; on peut même se demander si c’est vraiment un délai puisque le temps n’est pas précisé.

Ce délai est laissé à la sagesse du juge, en fonction de la nature du vice rédhibitoire.

Dans une étude de jurisprudence, Messieurs Kohl et Onclin constatent « … des exemples tirés de la jurisprudence, il semble que la durée du bref délai dépasse rarement, en règle générale, un an » (« L’exigence du ‘bref délai’ dans l’action en garantie contre les vices cachés », J.T., 2013, p. 563).

Qu’en est-il des clauses fixant ce délai dans la vente immobilière par une entreprise à un consommateur ?

Rappelons qu’un clause abusive est celle qui « crée un déséquilibre manifeste entre les droits et les obligations des parties au détriment du consommateur » (art. I.8, 22°, du Code de droit économique).

L’article VI.83 cite les clauses qui sont « en tout cas abusives ». Le point 14 mentionne ceci :

« Supprimer ou diminuer la garantie légale en matière de vices cachés, prévue par les articles 1641 à 1649 du Code civil, ou l’obligation légale de délivrance d’un bien conforme au contrat, prévue par les articles 1649bis à 1649octies du Code civil ; »

En d’autres termes, dans une vente par une entreprise à un consommateur, la clause qui supprime ou réduit la garantie légale est « interdite et nulle » (art. VI.84).

Que penser alors de la clause suivante :

« De convention expresse entre parties, celles-ci déclarent avoir convenu que toute éventuelle action fondée sur des vices cachés autres que ceux rentrant dans la garantie décennale devra impérativement être introduite à peine de forclusion dans un délai de six mois à dater de la réception provisoire des parties privatives. »

Cette clause ne limite pas la garantie ; celle-ci reste totale, du moins dans son objet. Cette clause restreint en réalité la période de garantie.

Il s’agit tout de même d’une manière de limiter la garantie légale qui est en principe (voir infra)  gouvernée par l’article 2262bis, alinéa 1, du Code civil.

Une pareille clause est donc interdite car si la garantie est sauve quant à son objet, elle est atteinte dans son délai de validité. Or l’article VI.8, 14°, précité, interdit toute limitation.

Par ailleurs cette clause ne porte pas sur le délai d’intentement.

À ce sujet, d’autres clauses se présentent comme suit :

« Pendant la période de six mois à dater de l’acte authentique, le vendeur garantit les vices véniels cachés. Toute action de ce chef n’est toutefois recevable que si elle est intentée dans un délai de trois mois à partir de la date à laquelle l’Acquéreur a eu connaissance de ce vice. »

On a utilisé ici le terme « vices cachés véniels » car il s’agit d’une vente Breyne dans laquelle le promoteur vendeur supporte personnellement (art. 6, al. 1) la garantie décennale qui est d’ordre public.

Il ne peut donc stipuler que pour les autres vices cachés, qualifiés de véniels par opposition aux vices décennaux.

On trouve dans cette clause deux restrictions. Dans le délai de garantie et dans le délai d’intentement.

La limitation du délai d’intentement est-elle prohibée par l’article VI.83, 14° ?

Fixer conventionnellement un délai qui n’est pas déterminé par le loi, est-ce le limiter ?

Sur cette question, il y a deux écoles (qui apparaissent distinctes mais qui ne le sont pas nécessairement) :

Selon Monsieur Erneux, l’article VI.83 exclut toutes les stipulations qui, d’une manière ou d’une autre, restreignent la protection instaurée par le régime civil de la garantie des vices cachés, mais aussi celles qui, de façon plus insidieuse, limitent la possibilité de dénoncer l’existence de tels vice, et ce nonobstant le bref délai qu’impose l’article 1648 du Code civil (P.-Y. Erneux, « La protection des consommateurs dans les ventes immobilières : question d’actualité », in La vente immobilière, aspects civil, administratifs et fiscaux, CUP, vol. 121, Antemis, Liège, 2010, p. 322).

L’éminent auteur ajoute « par contre, les stipulations visant à fixer le délai de recours en garantie contre les vices cachés ne sont entachées de nullité que si le délai est jugé déraisonnable. Conformément au droit commun, tel est le cas lorsque le délai imparti à l’acquéreur est tellement bref qu’il aboutit en réalité à le (le vendeur) dégager de toute responsabilité ».

Cette position porte sur le délai de garantie mais elle est parfaitement applicable au délai d’action.

En d’autres termes, une fixation contractuelle du bref délai de la loi sera valable si elle est raisonnable.

En revanche, Monsieur Henrotte ne fait pas de différence. Toute clause qui limite ou réduit le régime légal est interdite (L.-O. Henrotte, « Promotion immobilière et droit du consommateur, vers une protection clé sur porte ? », in Les pratiques du marché et la protection du consommateur en droit immobilier, Jurim Pratique, 3/2012, Larcier, Bruxelles, 2013, p.148).

Cela signifie que le juge ne doit pas se poser la question de savoir si la prédétermination contractuelle du bref délai est ou non raisonnable, il doit apprécier l’admissibilité de l’action comme si cette clause n’existait pas.

En pratique, l’appréciation sera très souvent similaire, mais pas nécessairement.

Dans le premier car le juge doit vérifier si le délai contractuel est raisonnablement trop bref et si l’acheteur l’a respecté.

Dans le second cas, il doit vérifier si l’acheteur a agi dans un délai raisonnablement bref.     

*

Peut-on invoquer le point 15 de l’article VI.83 ? Cette disposition interdit de « fixer un délai déraisonnablement court pour signaler à l’entreprise des défauts dans le produit livré ; »

À mon sens, non car l’objet de cette disposition n’est pas la garantie de vice caché mais la délivrance de la chose conforme, une autre obligation du vendeur.

Les termes « défaut » et non « vice » en attestent. Le participe « livré » est relatif à la délivrance. En réalité, le n° 15 vise le délai d’agréation et non le délai d’intentement de la garantie de vice caché.

*

Quelques points restant en suspens :

Vice véniel dans le contrat d’entreprise

Un réel sujet de préoccupation est la présence d’une clause limitative valable entre l’entrepreneur et le vendeur. Cette clause sera opposée par l’entrepreneur à l’acheteur qui exerce un recours contre l’entrepreneur.

L’acheteur acquiert en effet les garanties du vendeur propter rem avec le bien mais se voit opposer des limitations de garantie qui ne serait pas légale s’il avait contracté lui-même.

Nous avons fait état dans un article de ce site d’un jugement inédit à ce sujet qui protège l’acquéreur consommateur.

Pour rappel, le tribunal relève :

« En l’espèce, il est permis de se demander pourquoi, dans le cadre d’une promotion immobilière, l’acquéreur final se verrait privé du recours contre un des édificateurs à raison d’une clause limitative de responsabilité qui accorde en réalité à l’architecte une immunité totale à l’égard de son cocontractant promoteur, dans des circonstances où personne n’ignore que les biens édifiés sont destinés à un consommateur final et ne demeureront donc pas dans le patrimoine de son cocontractant promoteur. »

Différence (injustifiée ?) entre la promotion vente et la promotion entreprise

Ce qui vient d’être exposé concerne le droit de la vente.

Or dans la promotion immobilière, c’est-à-dire la commercialisation d’une habitation à l’état neuf, l’acheteur peut avoir conclu un contrat d’entreprise.

Il y a un parallèle certain entre les deux formules de promotion. Au vice caché dont l’action doit être formée dans un délai « bref » répond le vice véniel dont l’action doit être formée dans un délai « utile ».

L’article VI.83, 14°, ne concerne pas le contrat d’entreprise.

Monsieur Henrotte rapporte que la Commission des clauses abusives admet que la responsabilité des vices véniels du promoteur puisse être réduite de dix ans (régime légal) à trois ans (ibidem, p. 148).

Ce ne serait pas possible dans la vente pour le vice caché.

Dans le contrat d’entreprise, le point 30 de l’article VI.83 interdit d’ « exclure ou limiter de façon inappropriée les droits légaux du consommateur vis-à-vis de l’entreprise ou d’une autre partie en cas de non-exécution totale ou partielle ou d’exécution défectueuse par l’entreprise d’une quelconque de ses obligations contractuelles ».

Cette disposition est moins protectrice car une réduction du régime légale serait permise si elle est appropriée, condition qui n’existe pas dans le point 14.

Il existe donc une différence de traitement entre la promotion vente et la promotion entreprise et la raison de cette différence n’apparaît pas évidente.

Relation complexe entre l’article 1648 et l’article 2262bis du Code civil

L’article 2262bis, alinéa 1, du Code civil dispose que toutes les actions personnelles sont prescrites par dix ans alors que l’article 1648 du Code civil impose à l’acheteur d’intenter à bref délai l’action fondée sur la garantie des vices cachés.

Faut-il en déduire que dans la vente, le bref délai remplace le délai de dix ans ou faut-il admettre que l’action en garantie doit être intentée dans les dix ans de la vente et à bref délai après découverte du vice ?

Je penche pour un délai de garantie de dix ans à l’intérieur duquel il faut agir à bref délai dès la découverte du vice.

Mais la question est controversée.  J’ai rencontré cette question dans un autre article du site auquel je vous renvoie.

La photo : deux charmantes façades modernistes se suivent rue Dodonée 34 et 42 sur le même effet architectural (voyez ci-dessous).  

Dodonée 34
Dodonée 42

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

Lire plus arrow_forward

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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