Carnet de route en Droit ImmobilierMar 7
Il s’agissait d’une vente de cochons, mais les principes sont tout autant applicables à une vente d’immeuble. Les porcs étaient affectés d’un vice caché. L’acheteur agit en garantie du vice caché à titre principal mais cette action doit être formée à bref délai (art. 1648 du Code civil). La Cour d’appel de Gand dit l’action […]
Lire plus arrow_forwardFév 16
L’Etat belge a, enfin, décidé de revoir le régime de taxation des immeubles situés à l’étranger détenus par des résidents belges. Position du problème L’évolution du régime fiscal était rendue indispensable par de nombreuses condamnations prononcées par la Cour de Justice de l’Union Européenne mettant en exergue la violation de la libre circulation des capitaux […]
Lire plus arrow_forwardJuil 12
Dans la vente d’immeuble, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un bref délai, pose l’article 1648 du Code civil. La loi ne détermine pas ce délai d’action ; on peut même se demander si c’est vraiment un délai puisque le temps n’est pas précisé. Ce délai est laissé à la sagesse du […]
Lire plus arrow_forwardMai 7
L’article 47 du CIR permet un étalement de la taxation d’une plus-value au même rythme que l’amortissement de biens acquis en remploi, lorsqu’un actif amortissable est cédé alors que : Il existe depuis 5 ans dans le patrimoine professionnel au moment de son aliénation ; Le prix de cession est intégralement réinvesti dans un ou […]
Lire plus arrow_forwardNov 20
Un jugement du 30 novembre 2018 de la 9ième du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (R.G. n° 18/2734/A) nous apporte une synthèse bienvenue sur le lancinant problème de la naissance de la vente par accord sur la chose, le prix et les éléments substantiels. Ce jugement étant inédit, je vous le soumets ci-dessous. […]
Lire plus arrow_forwardNov 15
La Cour de cassation, 1ère chambre néerlandophone, a rendu un arrêt le 21 juin 2019 sur une affaire concernant un schéma classique : un dirigeant nu-propriétaire qui cède son usufruit à sa société. Le but d’un tel montage est évidemment de permettre à la société d’amortir l’usufruit sur sa durée. Si l’usufruit est cédé par le […]
Lire plus arrow_forwardNov 6
Les accessoires de la chose vendue suivent cette chose, et reviennent à l’acheteur en cas de vente (art. 1615 du Code civil). Il s’agit des accessoires intiment liés à la chose, comme les actions en garantie par exemple. Illustrons ces principes. Un immeuble est loué par un indivisaire administrateur, sans l’accord de l’autre. Le loyer […]
Lire plus arrow_forwardNov 4
Revenons sur une clause fameuse que l’on retrouve dans pratiquement tous les compromis. Elle se présente comme suit : « Si une des parties reste en défaut de remplir ses obligations, après une mise en demeure notifiée par exploit d’huissier ou lettre recommandée adressée à la partie défaillante et restée sans suite pendant quinze jours, l’autre partie […]
Lire plus arrow_forwardOct 11
Principe de base à l’IPP S’il n’est pas question d’une plus-value professionnelle, ni d’une plus-value spéculative (90, 1°, CIR/92), on applique les articles 90, al. 1er, 8° et 10°, à savoir : L’article 90, al. 1er, 8° taxe la plus-value sur les terrains revendus dans les 8 ans à 33% si la revente intervient dans les 5 ans et […]
Lire plus arrow_forwardFév 26
Tout d’abord, il faut distinguer de quel type de bail meublé il est question. S’il s’agit d’une location meublée avec services d’accueil et services annexes (type nettoyage ou changement du linge), la TVA pourrait trouver à s’appliquer. Sur le tout, sans qu’il faille distinguer entre meuble et immeuble, s’agissant de service quasi hôtelier. S’il s’agit […]
Lire plus arrow_forwardFév 18
Une offre d’achat peut être assortie de conditions suspensives. Il s’agit alors d’une offre conditionnelle, et non d’une offre définitive. Il faut bien distinguer l’offre sous condition de l’offre de contracter une vente sous condition[1]. Voyons ici l’offre qui est elle-même conditionnelle. Une telle offre est parfaitement valable : « l’offrant peut parfaitement, comme pour tout acte […]
Lire plus arrow_forwardFév 18
Le caractère d’authenticité est donné à la vente lorsqu’elle est reçue dans un acte notarié ou dans un jugement. Rappelons que l’acte notarié est un acte reçu par un officier public, le notaire, qui a le droit, par délégation spéciale de l’autorité publique, d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé et de lui […]
Lire plus arrow_forwardJan 3
L’acheteur est encore dans l’enthousiasme de l’achat de son appartement qu’arrive une lettre du syndic l’invitant déjà à payer des frais de copropriété. Pourquoi ? À l’AG, le syndic présente le budget de l’ACP. Ce budget voté, le syndic procède à un appel de fonds pour disposer d’un volant de trésorerie. Cela constitue le fonds de […]
Lire plus arrow_forwardDéc 26
Un pacte de préférence est conclu. Dans un tel pacte, le stipulant ne prend pas l’engagement de vendre mais seulement de préférer un cocontractant au cas où il vendrait. Le promettant reste donc libre de vendre ou de ne pas vendre, contrairement à la promesse de vendre. Cette liberté est de l’essence du pacte de […]
Lire plus arrow_forwardSep 7
A est propriétaire d’un bien qui vieillit ou qui se prête à amélioration. Mais il ne dispose pas des moyens de valoriser son immeuble avant la vente. B dispose quant à lui des aptitudes lui permettant de réaliser les travaux (c’est souvent un architecte ou un entrepreneur) mais il n’a pas les fonds pour acheter […]
Lire plus arrow_forwardAoût 29
Une partie A s’engage envers une partie B à lui vendre « pour un euro symbolique » une parcelle de terrain qu’elle s’engage à acquérir sous plus grande contenance. La vente prévue a une autre contrepartie étant l’engagement de B à ne pas se porter acquéreur du bien immobilier que convoitait A. La partie A acquiert la parcelle […]
Lire plus arrow_forwardJuil 17
La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ? Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des […]
Lire plus arrow_forwardMai 28
La Cour de cassation a rendu un arrêt important pour les acteurs flamands de l’immobilier (22 mars 2018, rôle n° C.17.0067.N, www.juridat.be). Il s’agit d’une convention, d’options réciproques concernant un immeuble situé en Région flamande. La convention solennise la vente qui peut survenir après levée d’une option. Le prix de l’option est de 16.000 €. […]
Lire plus arrow_forwardMai 23
Deux jeunes indépendants acquièrent un immeuble sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire. La clause du compromis est sévère. Il est prévu que l’acheteur doit notifier par lettre recommandée le refus de trois banques dans un délai de quinze jours pour que la vente soit résolue par l’effet de la condition. À défaut, la […]
Lire plus arrow_forwardAvr 16
Fiscalité internationale – CPDI, exonération et réserve de progressivité Selon les CPDI (Convention Préventive de la Double Imposition) conclues par la Belgique, les revenus issus des immeubles sont imposables dans l’Etat où sont situés ces immeubles. Dès lors, un immeuble situé à l’étranger sera imposable à l’étranger. Aussi, le revenu issu d’un immeuble situé à […]
Lire plus arrow_forward7 mars 2021
La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]
