Carnet de route en Droit ImmobilierAvr 17
Quelle est la situation visée ? Un propriétaire n’a pas les moyens ni les compétences de mettre son bien en valeur en vue de le vendre dans de bonnes conditions. Il faut, par exemple, diviser, précadastrer et mettre le bien sous statut de copropriété. Et, pour la division et/ou pour les travaux, poursuivre la délivrance d’un […]
Lire plus arrow_forwardMar 15
Dans la vente, le transfert de propriété intervient par la conclusion du contrat : l’obligation de dare est mort-née, selon la belle formule du Prof. Foriers car l’obligation nait et s’exécute entièrement en même temps. Le report de l’effet du transfert de propriété n’y change rien, c’est bien la conclusion du contrat qui réalise l’obligation […]
Lire plus arrow_forwardMar 18
Le demandeur en cassation avait acheté un appartement à Ostende en 2004 et fit rapidement le constat de problèmes d’humidité. Il fit des réparation en 2005 et en 2007. Manifestement en vain, car de nouveaux problèmes apparurent en 2010 et en 2015. Las, il introduisit la procédure début 2011 sur le fondement juridique de la […]
Lire plus arrow_forwardDéc 17
Les communautés d’énergie[1] Il s’agit d’équipements partagés, souvent importants, permettant d’optimaliser la production d’énergie. L’objectif est que les copropriétaires et locataires règlent leur facture mensuelle d’électricité privative à la copropriété plutôt qu’à un fournisseur tiers, le bénéfice pouvant alimenter le fonds de réserve. Cela peut passer par des panneaux solaires photovoltaïques, la cogénération voire des […]
Lire plus arrow_forwardJuil 6
La Cour de cassation a rendu un nouvel arrêt (Cassation, 10 mars 2023, C.22.0119.N, www.juportal.be), qui achève l’évolution de sa jurisprudence en en matière de nullité de contrat. Les faits sont les suivants. Un vendeur, semble-t-il professionnel, vend un immeuble grevé d’infractions urbanistiques. Les infractions affectant le bien ne sont pas cachées. L’acte authentique prévoit […]
Lire plus arrow_forwardFév 20
Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.), ou 2,5 % en Région […]
Lire plus arrow_forwardMai 27
D’un point de vue purement fiscal, en principe, en cas de sortie d’indivision, c’est le droit de partage qui est dû au taux de 1 % en Région Wallonne et Bruxelloise. C’est la règle contenue dans l’article 109 du Code des droits d’enregistrement. La base d’imposition varie selon que la cession fait cesser l’indivision ou […]
Lire plus arrow_forwardMar 24
La 4ième chambre du tribunal de première instance du Brabant wallon a prononcé un jugement, le 1er février 2022 (R.G. n° 21/1336/A), concernant la validité de la condition suspensive de régularisation urbanistique dans les ventes d’immeuble. La vente porte sur une « maison d’habitation ». Mais la situation de droit du bien est toute différente ; […]
Lire plus arrow_forwardMar 9
On le sait, « l’offre ou pollicitation constitue une émission définitive de l’une des volontés en présence, qui ne doit plus qu’être acceptée par l’autre pour que le contrat soit formé »[1]. Mais l’exigence de fermeté de l’offre n’empêche pas l’offrant d’émettre certaines réserves pour autant qu’elles soient objectives. En effet, C. Delforge rappelle : « […] le […]
Lire plus arrow_forwardJuil 9
Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type : « Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ». Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit […]
Lire plus arrow_forwardJuin 17
Une promesse de vente émise par le propriétaire génère une option d’achat dans le chef du bénéficiaire. Quelle est la durée de la promesse, donc de l’option ? La question est importante car, lorsque la promesse est expirée, elle ne peut plus être acceptée, l’option ne peut plus être levée. Une levée d’option d’achat tardive n’est […]
Lire plus arrow_forwardJuin 16
Le texte Article 187 C. enreg. : « Le changement dans la propriété ou l’usufruit d’un immeuble situé en Belgique, par suite d’une convention translative ou déclarative, est suffisamment établi, pour la réclamation du droit au nouveau propriétaire ou usufruitier, par des actes de disposition ou d’administration ou autres actes constatant ou impliquant, dans son chef, la […]
Lire plus arrow_forwardJuin 15
Définition La déclaration de command est une clause du contrat de vente par laquelle l’acheteur se réserve la possibilité de désigner une tierce personne en qualité d’acheteur. L’utilité de l’institution est de cacher l’acquéreur véritable lors de la vente, afin de lui éviter, par exemple, de payer le prix d’un achat de convenance. Mais le […]
Lire plus arrow_forwardMar 7
Il s’agissait d’une vente de cochons, mais les principes sont tout autant applicables à une vente d’immeuble. Les porcs étaient affectés d’un vice caché. L’acheteur agit en garantie du vice caché à titre principal mais cette action doit être formée à bref délai (art. 1648 du Code civil). La Cour d’appel de Gand dit l’action […]
Lire plus arrow_forwardFév 16
L’Etat belge a, enfin, décidé de revoir le régime de taxation des immeubles situés à l’étranger détenus par des résidents belges. Position du problème L’évolution du régime fiscal était rendue indispensable par de nombreuses condamnations prononcées par la Cour de Justice de l’Union Européenne mettant en exergue la violation de la libre circulation des capitaux […]
Lire plus arrow_forwardJuil 12
Dans la vente d’immeuble, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un bref délai, pose l’article 1648 du Code civil. La loi ne détermine pas ce délai d’action ; on peut même se demander si c’est vraiment un délai puisque le temps n’est pas précisé. Ce délai est laissé à la sagesse du […]
Lire plus arrow_forwardMai 7
L’article 47 du CIR permet un étalement de la taxation d’une plus-value au même rythme que l’amortissement de biens acquis en remploi, lorsqu’un actif amortissable est cédé alors que : Il existe depuis 5 ans dans le patrimoine professionnel au moment de son aliénation ; Le prix de cession est intégralement réinvesti dans un ou […]
Lire plus arrow_forwardNov 20
Un jugement du 30 novembre 2018 de la 9ième du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (R.G. n° 18/2734/A) nous apporte une synthèse bienvenue sur le lancinant problème de la naissance de la vente par accord sur la chose, le prix et les éléments substantiels. Ce jugement étant inédit, je vous le soumets ci-dessous. […]
Lire plus arrow_forwardNov 15
La Cour de cassation, 1ère chambre néerlandophone, a rendu un arrêt le 21 juin 2019 sur une affaire concernant un schéma classique : un dirigeant nu-propriétaire qui cède son usufruit à sa société. Le but d’un tel montage est évidemment de permettre à la société d’amortir l’usufruit sur sa durée. Si l’usufruit est cédé par le […]
Lire plus arrow_forwardNov 6
Les accessoires de la chose vendue suivent cette chose, et reviennent à l’acheteur en cas de vente (art. 1615 du Code civil). Il s’agit des accessoires intiment liés à la chose, comme les actions en garantie par exemple. Illustrons ces principes. Un immeuble est loué par un indivisaire administrateur, sans l’accord de l’autre. Le loyer […]
Lire plus arrow_forward20 juin 2025
L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]
