Carnet de route en Droit ImmobilierMar 5
Le candidat est intéressé par l’immeuble et veut faire offre. Mais il ne veut pas que le vendeur, ou l’agent immobilier, se serve de son offre pour faire monter d’autres candidats. Il décide alors d’assortir son offre d’un court délai de validité, soit 24 heures. L’agent immobilier s’empresse alors de faire contresigner l’offre, pour acceptation, […]
Lire plus arrow_forwardFév 25
La promesse unilatérale de vente engendre dans le chef du promettant une obligation de faire, à savoir réaliser la vente si le bénéficiaire exprime la volonté d’acquérir le bien (Cass., 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, p. 482). Cette promesse génère une option d’achat et doit être complète (éléments essentiels et substantiels), ferme, extériorisée et […]
Lire plus arrow_forwardFév 23
Que se passe-t-il lorsque le titulaire du droit de préemption méconnu se fait subroger dans la vente ? Seul le droit général fixe, à l’exclusion du droit proportionnel, est dû sur l’acte constatant que le preneur d’un bien rural (locataire ou fermier, ou son cessionnaire) se fait subroger dans les droits et obligations de la personne […]
Lire plus arrow_forwardFév 21
Comment apprécier le droit de préemption sur une partie d’un immeuble lorsque le propriétaire vend la totalité de l’immeuble ? Il peut s’agit d’un lot dans un ensemble plus vaste, ou d’un étage dans un immeuble de rapport. Trois solutions sont envisageables[1] : (1) le vendeur débiteur de préemption ne doit pas respecter le droit de préemption […]
Lire plus arrow_forwardFév 20
Un locataire commercial se voit accorder un droit de préemption dans le bail, dans l’hypothèse où le bailleur entend « disposer à titre onéreux (du bien) en totalité ou en partie. » Le bailleur fait apport de l’immeuble à une société en rémunération de quoi des actions sont émises et lui sont attribuées. Le locataire […]
Lire plus arrow_forwardFév 17
En Flandre le taux du droit de partage a été porté de 1 % à 2,5 % depuis le 1er août 2012. L’article 111bis nouveau du Code flamand prévoit cependant un abattement sur la base imposable en matière de partage familial. Cet abattement est de 50.000 € majoré de 20.000 € par enfant. Il s’applique […]
Lire plus arrow_forwardFév 12
Les plus-values réalisées lors de la cessation des activités d’un exploitant personne physique constituent un bénéfice imposable. L’article 28, 1°, CIR/92 évoque « les revenus qui sont obtenus ou constatées en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de l’entreprise ou de l’exercice d’une profession libérale, charges, offices ou occupations lucratives et qui […]
Lire plus arrow_forwardFév 12
Nous avons vu ce qu’il en était d’un actif affecté à l’exercice d’une activité, condition pour que la plus-value à la revente soit taxable. Voyons les autres conditions relatives à la cessation des activités. L’article 28, alinéa 1, 1°, CIR/92, qualifie de bénéfice « les revenus qui sont obtenus ou constatés en raison ou à l’occasion […]
Lire plus arrow_forwardFév 9
Le promoteur souhaite rénover et rehausser un immeuble ancien. Le propriétaire souhaite rester dans l’immeuble, et profiter de la rénovation. Le propriétaire peut vendre l’immeuble au promoteur avec un paiement à terme[1]. Il lui achète en même temps un ou des appartements en état de futur achèvement, dans l’immeuble transformé. Les prix peuvent se compenser[2] […]
Lire plus arrow_forwardJan 10
Les directives TVA ont introduit un régime d’exonérations, en vertu duquel certaines opérations ne sont pas soumises à la taxe et ne permettent pas la déduction de la taxe payée en amont. Parmi les cas d’exonération figurent, notamment, l’affermage et la location de biens immeubles. Il existe aussi un régime d’exception obligatoire à cette exonération, […]
Lire plus arrow_forwardJan 3
Depuis le 1er janvier 2014, les fournitures de biens et prestations de services effectuées par un avocat, dans le cadre de son activité économique habituelle et indépendante, dans le cadre d’une activité principale ou d’appoint, avec ou sans but de lucre, mais rémunérése par une contrepartie, non visées par une exonération, et localisées en Belgique […]
Lire plus arrow_forwardDéc 27
Un contribuable se lance dans une opération immobilière ambitieuse. Il acquiert un complexe immobilier en finançant complètement l’opération par un prêt et par une ouverture de crédit, et revend le bien en réalisant une plus-value non négligeable. L’administration fiscale l’attend au tournant. Elle considère que ce n’est pas une opération de gestion normale d’un patrimoine […]
Lire plus arrow_forwardDéc 26
Par compromis du 31 octobre 2005, les vendeurs cèdent à l’acheteur une maison située en Flandre au prix de 250.000 €. La condition suspensive affectant le compromis est réalisée le 28 novembre 2005. Le 17 février 2006, les vendeurs ont cité l’acheteur devant le tribunal de première instance de Turnhout en résolution de la vente. […]
Lire plus arrow_forwardDéc 25
Un arrêt de la Cour de cassation rappelle à notre bon souvenir l’épineuse question de la nullité de la vente d’une construction dépourvue de permis d’urbanisme (Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.13.0233.N, www.juridat.be). J’ai déjà abordé cette question à plusieurs reprises ; c’est aujourd’hui un aspect particulier de la question qu’éclaire cet arrêt de la […]
Lire plus arrow_forwardDéc 24
Pendant le mariage La protection du logement familial Le logement familial est protégé durant le mariage par l’article 215 du Code civil. Le principe est simple : un époux ne peut, sans l’accord de l’autre, disposer entre vifs à titre onéreux ou gratuit des droits qu’il possède sur l’immeuble qui sert au logement principal de la […]
Lire plus arrow_forwardOct 29
Pour les personnes physiques, il n’existe que quatre catégories de revenus imposables : les revenus immobiliers, les revenus mobiliers, les revenus professionnels et les revenus divers (art. 6 CIR/92). Si un revenu dépend d’une catégorie, il ne peut être taxé dans une autre, sauf via l’article 37 CIR/92. Cette dernière disposition prévoit que les revenus d’un […]
Lire plus arrow_forwardOct 28
La base de perception des droits d’enregistrement (12,5 % ou 10 % en Flandre) de la vente d’un immeuble situé en Belgique est « le montant du prix et des charges stipulés » (art. 45). On a tendance à penser que si la vente contient des charges, il faut en tenir compte pour réduire la base imposable. […]
Lire plus arrow_forwardOct 25
Celui qui spécule prend un risque ; c’est en cela qu’il s’écarte d’une gestion en bon père de famille. La plus-value qui en résultera sera alors taxable sur pied de l’article 90, 1°, CIR/92. Il reste que la gestion normale du patrimoine privé peut impliquer une spéculation, à condition que le risque pris ne soit pas […]
Lire plus arrow_forwardOct 24
Des antiquaires achètent un immeuble au Sablon en 1989, au prix de 22.000.000 anciens francs. Dix mois plus tard, ils le revendent 75.000.000 francs. Comme on peut s’en douter, cela intéresse l’administration fiscale. Elle décide de taxer la plus-value sur base de l’article 90, 1°, CIR/92 (ou plutôt la version de l’époque, l’art. 67, 1° […]
Lire plus arrow_forwardOct 23
La plus-value à la revente en dehors d’une activité professionnelle d’un bien acquis en viager est-elle taxée, et dans quelles conditions ? Précisons que le remembrement (fin de l’usufruit par le décès du crédirentier) n’est pas la réalisation d’une plus-value taxable. La réalisation de la plus-value taxable au titre de revenu divers est la revente (art. […]
Lire plus arrow_forward9 janvier 2024
En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]
