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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Divorce en Flandre et droit d’enregistrement du partage

En Flandre le taux du droit de partage a été porté de 1 % à 2,5 % depuis le 1er août 2012.

L’article 111bis nouveau du Code flamand prévoit cependant un abattement sur la base imposable en matière de partage familial.

Cet abattement est de 50.000 € majoré de 20.000 € par enfant. Il s’applique aux opérations suivantes :

  • Conventions préalables à divorce par consentement mutuel,
  • Liquidation-partage après divorce pour désunion irrémédiable,
  • Partage ou cession entre cohabitants intervenant dans l’année de fin de la vie commune qui a duré au moins un an sans interruption.

Intéressons-nous aux conventions préalables à divorce par consentement mutuel portant partage d’immeuble ou cessions de droits indivis, selon l’article 1287 du Code Judiciaire.

L’abattement s’applique à un tel règlement transactionnel. La question se pose de savoir s’il s’applique aussi à la modification de ce règlement.

En principe, les conventions préalables ne peuvent pas être modifiées jusqu’à la transcription du divorce.

Il existe une exception, prévue à l’article 1293 du Code judiciaire, lorsque les époux ou l’un deux font état de circonstances nouvelles et imprévisibles modifiant gravement leur situation ou celle des enfants.

En ce cas, les époux peuvent conjointement soumettre au juge une proposition de modification de leurs conventions initiales.

Dans une décision administrative du 22 mars 2013 (n° E.E./105.288), l’administration admet que la modification des conventions préalable, dans le cadre de l’article 1293 du Code judiciaire, peut se voir appliquer l’abattement.

En revanche, selon l’administration, un acte ultérieur contenant un partage ou une cession en contradiction avec la convention de partage qui a été convenue dans le règlement transactionnel ou le règlement transactionnel modificatif, ne satisfait pas aux conditions d’application de l’abattement de l’article 111bis C. enreg. Fl.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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