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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘partage’

De la communauté à la séparation de biens

En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €. Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun. Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé […]

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Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision. Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes. Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision […]

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Divorce en Flandre et droit d’enregistrement du partage

En Flandre le taux du droit de partage a été porté de 1 % à 2,5 % depuis le 1er août 2012. L’article 111bis nouveau du Code flamand prévoit cependant un abattement sur la base imposable en matière de partage familial. Cet abattement est de 50.000 € majoré de 20.000 € par enfant. Il s’applique […]

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Bâtiments érigés pendant l’indivision

Les bâtiments érigés sur le terrain indivis, pendant l’indivision, doivent être considérés, jusqu’à preuve contraire, comme appartenant aux copropriétaires du terrain, pour les mêmes quotités que celui-ci. C’est ainsi que le partage du terrain ou la cession à titre onéreux de quotités indivises dans le terrain, par un copropriétaire à un autre, donnent lieu en […]

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Le droit de partage

Supposons une personne qui achète une part indivise de 1/10 dans un immeuble. Il paie les droits de 12,5 % sur ce dixième en indivision et une indivision se forme entre lui et son vendeur. Peu de temps après, l’acheteur acquiert la part indivise de son vendeur, soit les 9/10 restants. S’agissant d’un partage, en […]

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Question d’emphytéose (VIII)

Des personnes peuvent être indivises sur un droit d’emphytéose. Quel est le taux des droits d’enregistrement en cas de cession  de part indivise dans un tel droit ? Le taux de 1 % sur le bien partagé concerne les partages, les cessions à titre onéreux entre copropriétaires et la conversion de l’usufruit du conjoint survivant, en […]

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Effet déclaratif du partage d’un immeuble loué

L’article 30 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme impose au preneur qui veut céder son bail de recueillir l’autorisation du bailleur, sauf si le cessionnaire est un descendant ou le conjoint d’un descendant. L’article 883 du Code civil organise l’effet déclaratif du partage. Cela signifie que lorsqu’un bien indivis […]

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Acheter un part indivise dans un immeuble d’une succession

Acquérir une part indivise dans une indivision successorale n’est pas toujours une bonne idée. Un arrêt de la Cour de cassation du 22 décembre 2006 (rôle n° C050536N, www.juridat.be) nous explique pourquoi. L’article 577-2, § 4, du Code civil, pose qu’effectivement, tout  copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels. Il […]

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Droits d’enregistrement et échanges (II)

Supposons à présent que Monsieur et Madame se séparent. Ils ont acquis ensemble, chacun pour une moitié indivise, un appartement à la côte flamande (RC 1.200 €) et une maison de village dans les Ardennes wallonnes (RC 1.000 €). Dans le règlement économique de leur séparation, ils décident de procéder, par un même acte, à […]

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Le droit de partage en Flandre passe de 1 % à 2,5 %

En résumé, le décret du parlement flamand du 13 juillet 2012 Porte le taux du droit de partage de 1 % à 2,5 %, Et prévoit un abattement de 50.000 € pour les partages familiaux, Abattement majoré de 20.000 € par enfant. Désormais, pour les immeubles situés en Région flamande, le d’enregistrement est fixé à […]

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Le droit de partage

L’article 109 CDE fixe le droit d’enregistrement à 1 % pour : Les partages, partiels ou totaux, de biens immeubles situés en Belgique, Les cessions à titre onéreux, entre copropriétaires, de parts indivises dans des biens immeubles, La conversion de l’usufruit successoral même s’il n’y a pas indivision, Et à l’exclusion de la réalisation d’une clause […]

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Les cohabitants créent un patrimoine commun interne

Des cohabitants légaux sont dans une situation de séparation de biens pure et simple (art. 1478 du Code civil). Une convention notariée, et dont mention est faite au registre de la population, peut régler les modalités de la cohabitation. Mais les cohabitants ne peuvent créer une communauté de biens entre eux, comme pourraient le faire […]

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Société immobilière : choisir la SA ou la SPRL ?

Que se passe-t-il lorsqu’une société immobilière est dissoute et liquidée ? Supposons que le liquidateur n’ait pas dû vendre les immeubles pour payer les dettes. Les immeubles subsistent pour le partage de l’avoir social. Les attributions aux associés se font donc en nature, chacun en proportion de sa part dans le capital. L’opération va connaître […]

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La vente entre époux

La vente est en principe interdite entre époux sauf dans certains cas énumérés par la loi. En matière de vente d’immeuble, la matière ne pose en général pas de problème car l’intervention d’un notaire au stade de la préparation de l’opération instruit les parties des contraintes liées à leur statut. Mais la prohibition ne vise […]

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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