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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le droit de partage

L’article 109 CDE fixe le droit d’enregistrement à 1 % pour :

  • Les partages, partiels ou totaux, de biens immeubles situés en Belgique,
  • Les cessions à titre onéreux, entre copropriétaires, de parts indivises dans des biens immeubles,
  • La conversion de l’usufruit successoral même s’il n’y a pas indivision,
  • Et à l’exclusion de la réalisation d’une clause de réversion ou d’accroissement.

Ce droit réduit s’explique par le souhait du législateur d’encourager les opérations faisant cesser les indivisions.

La base imposable est fixée par l’article 110 :

  • Si l’acte fait cesser l’indivision le droit est liquidé sur la valeur du bien,
  • Si l’acte ne fait pas cesser l’indivision entre tous les copropriétaires, le droit est liquidé sur la valeur des quotités cédées.

Il existe une exception à l’article 109, déposée dans l’article 113.

Supposons une personne qui acquiert une part indivise, par exemple 10 % d’un bien immeuble situé en Belgique. Il acquitte les droits sur cette part, au taux de 10 % (Flandre) ou 12,5 %.

S’il acquiert ensuite les parts des autres indivisaires au taux de 1 % sur la valeur totale du bien, il est devenu plein propriétaire, en deux temps, en payant moins de droits que s’il avait acquis le bien en une étape.

C’et pour éviter ce montage qu’existe l’article 113 CDE.

Cette disposition prévoit qu’en ce cas, le droit est perçu au taux prévu pour les transmissions à titre onéreux sur les quotités dont le tiers devient propriétaire.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 113 CDE ?

  • Le tiers acquéreur doit s’être introduit dans l’indivision par une acquisition conventionnelle de parts indivises. L’acquisition non conventionnelle, en cas de succession, par exemple, n’est pas visée.
  • Cette acquisition conventionnelle doit former le titre exclusif de la participation du tiers à l’indivision. Si le tiers est également dans l’indivision à un autre titre (succession ou convention matrimoniale), l’article 113 ne s’applique pas davantage.
  • Et cette acquisition conventionnelle doit former, pour le tiers, un titre différent de celui de ses coindivisaires.
  • Enfin, le tiers entré dans l’indivision doit avoir ensuite acquis une part indivise supplémentaire. Chaque fois qu’il acquiert, dans le bien indivis, une quotité supplémentaire, par un partage ou par une cession à titre onéreux entre indivisaires, l’acte sera taxé au taux proportionnel et non à 1  %.

Intéressons-nous à la troisième condition.

Il a été dit que l’acquisition conventionnelle doit former, pour le tiers, un titre différent de celui de ses coindivisaires.

L’article 113, al. 2, in fine, dit en effet que cette disposition « n’est pas applicable dans le cas où le tiers attributaire ou cessionnaire a acquis avec d’autres la totalité d’un ou de plusieurs biens. »

C’est logique : en ce cas les indivisaires ont acquitté ensemble le droit de mutation  au taux proportionnel de 10 % ou 12,5 % en sorte que le risque est exclu de voir appliquer le montage exposé plus haut.

Que veut dire acquérir avec d’autres ?

Faut-il un même titre (au sens acte) ou un même mode conventionnel (plusieurs actes formant une même résolution) ?

La question s’est posée devant la Cour d’appel de Liège qui a tranché la controverse (Liège, 12 janvier 2011, R.G.E.N., 2011-4, page 143 et la note M. Petit).

Des parents avaient fait donation à chacun de leurs deux enfants de la moitié indivise en nue propriété de leur communauté, en une donation immédiate à la fille et une offre de donation au fils.

Le fils était en effet à l’étranger.

Il ne put accepter la donation que quelques jours plus tard, mais c’était bien une même donation décidée et consentie en même temps au frère et à la sœur.

Après le décès du père, la mère consent à ses enfants des donations sur d’autres biens et les enfants décident de se partager l’ensemble, notamment les biens acquis par les donations dont question plus haut.

Fallait-il appliquer l’article 113 CDE à ce partage ? C’est ce que soutenait l’administration.

Que répond la Cour d’appel de Liège ?

« Attendu que, selon l’Etat belge « les termes « acquérir avec d’autres » signifient que le 1/3 acquéreur doit acquérir avec une ou plusieurs autres personnes conventionnellement (art 113, al. 1) par un même titre (art 109 et 113, al. 1, a contrario) tout ou partie d’un bien avec l’intention de créer une indivision (art 109 C. Enr) » (conclusions d’appel p. 4 dernier alinéa) ;

Attendu que cette interprétation est à la fois trop large dans la mesure où l’exception litigieuse ne s’applique , selon le prescrit même de l’article 113, al. 2, dernière phrase , qu’à l’acquisition de la totalité d’un ou de plusieurs biens et non de « tout ou partie » de ceux-ci et trop restrictive , même en tenant compte de ce que cette disposition constitue une exception au principe énoncé à l’article 113, al. 1, C. Enr, en ce qu’elle introduit une exigence supplémentaire en énonçant que cette cession devrait se faire « par un même titre » ;

Qu’il suffît en effet pour répondre au prescrit de l’article 113, al. 2, dernière phrase et bénéficier de l’exception qui y est portée, d’établir l’existence d’une convention ayant pour objet l’acquisition par deux ou plusieurs personnes de la totalité d’un bien avec l’intention de créer une indivision ;

Attendu que si, comme le relève à juste titre l’appelant, l’intention de créer une indivision doit résulter d’un accord de volonté intervenu entre toutes les parties, un tel accord peut résulter de plusieurs actes juridiques distincts et successifs ; »

On en déduit que si l’intention de créer une indivision résulte d’un negocium entre toutes les parties, peu importe que l’instrumentum ne soit pas commun, le partage subséquent sera bien réalisé au taux de 1 %.

Notons enfin que selon l’administration, les héritiers, les légataires et le conjoint du tiers acquéreur conventionnel doivent également être traités comme tiers acquéreurs conventionnels pour l’application de l’article 113 CDE.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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