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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Enregistrement’

Emphytéose avec option d’achat du tréfonds

Il est tentant d’acquérir un droit d’emphytéose de 99 ans taxé à 2 % et, ensuite, d’opter pour acquérir le droit résiduaire au taux de 10 % ou 12,5 % sur la partie congrue. L’opération a été jugé ne constituant pas une simulation par le tribunal de première instance de Bruges (10 mars 2014, Fisc., […]

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Est-il possible de bénéficier de l’abattement de 175.000 € tout en demeurant propriétaire (indivis) ?

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions visées à l’article 46bis du Code des droits d’enregistrement (https://gillescarnoy.be/2011/05/31/labattement-primaire-a-bruxelles/ ; https://gillescarnoy.be/2018/04/03/labattement-a-bruxelles-wallonie-nouveautes-2018/ ; https://gillescarnoy.be/2017/10/31/labattement-sol-bruxelles/). L’esprit de l’abattement prévue par la Région de Bruxelles-Capitale consiste à réduire de 175.000 […]

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La reconversion des immeubles de bureau en logement

L’avant-projet de réforme du RRU bruxellois contient un nouvel article 2/1 intitulé « Reconversion des immeubles ». Il se lit comme suit : « En cas de construction d’un immeuble de bureaux neuf,  d’extension d’un immeuble de bureaux existant ou de construction d’un immeuble de parking hors sol, portant sur une superficie de plancher brute de plus de 1000 […]

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La rehausse d’immeuble

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]

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Comment évaluer un droit d’emphytéose

Quelles sont les bonnes pratiques pour évaluer un droit d’emphytéose et, par différence avec la valeur de la pleine propriété, la valeur du tréfonds. Introduction Contrairement à ce qui concerne l’évaluation d’un usufruit, aucune méthode de valorisation n’est mise place par un texte de loi. L’administration fiscale et, particulièrement, le Service des Décisions Anticipées (SDA) […]

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La taxation des revenus d’une carrière de pierre ou de sable

Une personne physique est propriétaire d’un terrain propice à l’extraction de sable ou de pierre. Une entreprise d’extraction se présente et se propose d’exploiter la carrière ou la sablière. Se pose la question de la fiscalité de l’opération pour le propriétaire. Souvent la convention prévoit une redevance par m³ déversé et une durée jusqu’à épuisement […]

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L’abattement à Bruxelles et en Wallonie : nouveautés en 2018

1.     Abattement de droits d’enregistrement à Bruxelles A.    Principe Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C.Enr.Brux.) : Il doit s’agir d’une vente, A […]

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La force majeure en matière d’abattement

En Région de Bruxelles-Capitale, le bénéfice de l’abattement est subordonné à diverses conditions énoncées à l’article 46bis C. enreg. Le redevable ne peut posséder une autre habitation (alinéa 5, 2°, a) et doit établir sa résidence dans les deux ans dans l’immeuble acquis (alinéa 5, 2°, b) et y maintenir sa résidence pendant cinq ans […]

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Vente du bâti et droit réel sur le sol : du nouveau

Le SDA admet que : « Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA. Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA […]

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TVA ou droits d’enregistrement sur la vente d’immeuble ou comment réparer les conséquences d’une application erronée ?

Par suite de l’utilisation des dispositions relatives à la pratique abusive ou l’abus fiscal par l’administration ou, plus largement, suite à une simple erreur sur la qualité neuve ou non du bâtiment rénové, se pose la question de la conservation du droit à déduction ou de la restitution des droits d’enregistrements. Deux situations peuvent se […]

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L’abattement sur le sol (Bruxelles)

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel (12,5 %) est réduite de 175.000 € à certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C. enreg.) : Il doit s’agir d’une vente, Par une ou plusieurs personnes physiques ensemble, De la totalité […]

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J’achète en indivision avec ma société

Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.). C’est justement à ce sujet […]

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Les risques de la RDA (III)

Dans une promotion immobilière en RDA, le superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées. À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire doit donc se déplacer. Pour éviter cela, il est commode que le propriétaire du sol donne un mandat au promoteur pour signer l’acte avec […]

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Les risques de la RDA (I)

Une RDA permet de scinder la propriété du sol et du bâti. La TVA ne portera que sur la livraison du bâti neuf. En effet, la TVA ne frappe l’ensemble qu’à la condition que la parcelle attenante et le bâti soient vendus simultanément par le même vendeur. Lorsque le vendeur n’est pas la même personne, […]

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De la communauté à la séparation de biens

En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €. Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun. Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé […]

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Convertir une indivision en copropriété

Trois personnes achètent un immeuble de rapport en indivision. Elles décident de sortir d’indivision par l’attribution à chacune d’un lot en copropriété correspondant à sa part dans l’indivision. Cette sortie d’indivision intervient sans paiement de soultes. Un acte de base et un règlement de copropriété, formant les statuts de l’ACP, sont établis pour convertir l’indivision […]

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Qu’est devenu le bonus logement ?

À Bruxelles, à compter de l’exercice d’imposition 2017, le bonus logement est supprimé pour les acquisitions immobilières postérieures au 1er janvier 2017. Le bonus logement est la réduction d’impôt octroyée pour les emprunts et assurances-vie contractées en vue de l’acquisition de l’habitation propre et unique. Ce bonus logement demeure cependant applicable pour les emprunts ET […]

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Faut-il encore demander le statut de marchand de biens ?

Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal. Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans. Le taux réduit est de 4 % en Flandre, 5 % en Wallonie et […]

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Délais et urbanisme

le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale vient d’approuver le 14 mai dernier (1), une seconde prolongation de la suspension des délais de rigueur, des délais de recours et de tous les délais dont l’échéance a un effet juridique, et ceci jusqu’au 15 juin 2020. Par ailleurs, le site internet de URBAN annonce que les […]

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le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale vient d’approuver le 14 mai dernier (1), une seconde prolongation de la suspension des délais de rigueur, des délais de recours et de tous les délais dont l’échéance a un effet juridique, et ceci jusqu’au 15 juin 2020.

Par ailleurs, le site internet de URBAN annonce que les enquêtes publiques et les commissions de concertation pourront quant à elles, à nouveau, se tenir à partir du 1er juin 2020 en respectant les mesures de distanciation physique.

Enfin, selon les informations recueillies, afin d’éviter des problèmes de respect des délais de rigueur dans les mois à venir suite notamment à l’engorgement des commissions de concertation, un projet de texte à valeur légale visant à suspendre les délais de rigueur pendant une durée de six mois serait également actuellement à l’étude.

(1) Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mai 2020 prévoyant une seconde prolongation des délais prévus à l’article 1er de l’arrêté n° 2020/001 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale de pouvoirs spéciaux relatif à la suspension temporaire des délais de rigueur et de recours fixés dans l’ensemble de la législation et la réglementation bruxelloise ou adoptés en vertu de celle-ci (Moniteur belge du 22 mai 2020).

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