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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Enregistrement’

La valeur actualisée de l’usufruit doit tenir compte de l’inflation

La valorisation de l’usufruit fait encore débat dans les montages à base d’usufruit. C’est important car une surélévation de l’usufruit génère un ATN taxable dans le chef du dirigeant nu propriétaire. Voyons une décision tirée du site taxwin (civ., Brabant wallon, 14ième ch., 1er septembre 2023, R.G. n° 22/768/A).  Le jugement est remarquable à deux […]

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La copropriété et les communautés d’énergie

Les communautés d’énergie[1] Il s’agit d’équipements partagés, souvent importants, permettant d’optimaliser la production d’énergie. L’objectif est que les copropriétaires et locataires règlent leur facture mensuelle d’électricité privative à la copropriété plutôt qu’à un fournisseur tiers, le bénéfice pouvant alimenter le fonds de réserve. Cela peut passer par des panneaux solaires photovoltaïques, la cogénération voire des […]

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Le sort du projet immobilier commun en cas de discorde entre associés

Deux sœurs s’associent en vue de créer un centre sportif. À cet effet, elles procèdent à des acquisitions immobilières conjointes et à un acte d’échange. Elles créent ce faisant une indivision volontaire entre elles. Sur les parcelles indivises, elles érigent un immeuble de douze appartements via un bail emphytéotique. Elles finissent malheureusement par se disputer […]

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J’achète l’immeuble avec ma société pour 1 %

Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.), ou 2,5 % en Région […]

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Force majeure et abattement

En Région de Bruxelles-Capitale, la réduction de la base imposable en droit d’enregistrement s’élève actuellement à 175.000 € pour la primo acquisition d’une habitation. L’acheteur doit établir sa résidence dans l’immeuble dans les deux ans (art. 46bis, alinéa 5, 2°, b) et y maintenir sa résidence durant cinq ans (art. 46bis, alinéa 5, 2°, c). […]

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Les clauses covid dans les baux commerciaux

On apprend par l’expérience. Les bailleurs professionnels ont beaucoup appris avec le covid. Ils ont eu la mauvaise surprise de se voir privés de loyer quand leur locataire commercial invoquait la théorie des risques consécutive à la force majeure que constituait le covid. En effet, le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de procurer au locataire […]

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Fiscalité de l’échange de parts indivises

D’un point de vue purement fiscal, en principe, en cas de sortie d’indivision, c’est le droit de partage qui est dû au taux de 1 % en Région Wallonne et Bruxelloise. C’est la règle contenue dans l’article 109 du Code des droits d’enregistrement. La base d’imposition varie selon que la cession fait cesser l’indivision ou […]

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Problème de financement d’une acquisition immobilière sur levée d’option payante

Sur le plan des principes, une acquisition d’option et une vente immobilière sur levée d’option, constituent évidemment une opération parfaitement légale. Cette technique est généralement admise en doctrine (B. Khol, « La vente d’immeuble (de gré à gré) », Chroniques notariales, oct. 2021, vol. 73, p. 68) et en jurisprudence ; elle est courante dans la pratique immobilière. […]

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Le financement de superficie-conséquence sur le domaine public

L’article 3.182 du Livre  3 du Code civil concerne la superficie-conséquence. L’alinéa premier définit comme suit ce mode originaire d’accès à la propriété temporaire : Le droit de superficie peut aussi naître comme la conséquence d’un droit d’usage sur un immeuble qui confère le pouvoir d’y réaliser des ouvrages ou plantations. Ainsi un locataire qui réalise […]

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La mutation apparente dans la vente d’immeuble

Le texte Article 187 C. enreg. : « Le changement dans la propriété ou l’usufruit d’un immeuble situé en Belgique, par suite d’une convention translative ou déclarative, est suffisamment établi, pour la réclamation du droit au nouveau propriétaire ou usufruitier, par des actes de disposition ou d’administration ou autres actes constatant ou impliquant, dans son chef, la […]

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L’élection de command

Définition La déclaration de command est une clause du contrat de vente par laquelle l’acheteur se réserve la possibilité de désigner une tierce personne en qualité d’acheteur. L’utilité de l’institution est de cacher l’acquéreur véritable lors de la vente, afin de lui éviter, par exemple, de payer le prix d’un achat de convenance. Mais le […]

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La revente en remembrement après l’acquisition en démembrement : 2,52 % ou 12,5 % ?

Avant l’introduction de l’actuelle disposition anti-abus dans le Code des droits d’enregistrement (art. 18, § 2 – en vigueur au 1er juin 2012), nombres de sociétés liés procédaient à une acquisition en démembrement emphytéose/tréfonds. La constitution de l’emphytéose de 99 ans, évaluée à 95 % de la pleine propriété, était taxé – à l’époque – […]

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Les risques de la RDA VII (autorisation de démolition)

Bien souvent, le promoteur se voit octroyer une RDA (un droit de superficie) sur un fond où des constructions sont présentes. Du moins dans les entités urbaines où le foncier nu est rare. Le promoteur va démolir le bâti existant pour reconstruire et la convention de RDA l’y autorise expressément. Or  l’article 5 de la […]

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Les risques de la RDA VI

Il y a une nouveauté dans le livre 3 du Code civil, qui sera d’application le 1er septembre 2021. La définition du droit de superficie est donnée par l’article 3.177. Il est prévu que « le droit de superficie est un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou […]

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Les risques dans l’option cessible

Dans une promotion immobilière en RDA, le promoteur superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées. À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire devrait donc se déplacer chez le notaire mais il est généralement substitué par un collaborateur de l’étude du notaire instrumentant. En tout cas, […]

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Abattement et abus fiscal

Au moment de procéder à la signature d’un compromis d’acquisition en région de Bruxelles-Capitale, d’une habitation de moins de 500.000 €, se pose la question de l’abattement. Le problème est que cet avantage fiscal est réservé au primo acquéreur. Cela signifie que l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité […]

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Les risques de la RDA (V)

La RDA dans une promotion immobilière est consentie à durée déterminée, en général de trois à cinq ans, sans tacite reconduction. Il faut en effet laisser au promoteur le temps d’obtenir ses permis (urbanisme et environnement), de construire et enfin de commercialiser. Il arrive que le délai expire pendant la commercialisation sans que l’on s’en […]

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La garantie d’éviction dans le futur livre 7

Elle est maintenue et elle n’est pas intégrée dans la délivrance conforme. Son régime dérogatoire de sanction est aboli ; c’est le droit commun qui régit les sanction (art. 5.83). C’est beaucoup plus simple. Le trouble doit être actuel ; sa possibilité ne suffit pas. Mais il existe des mécanismes d’anticipation dans le droit des obligation […]

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Elle est maintenue et elle n’est pas intégrée dans la délivrance conforme.

Son régime dérogatoire de sanction est aboli ; c’est le droit commun qui régit les sanction (art. 5.83). C’est beaucoup plus simple.

Le trouble doit être actuel ; sa possibilité ne suffit pas. Mais il existe des mécanismes d’anticipation dans le droit des obligation (art. 5.90, alinéa 2, et 5.239, § 2) qui remplacent l’actio timoris.

La connaissance personnelle du vendeur du motif d’éviction n’a pas d’impact sur l’obligation de garantie ; c’était déjà le cas.

Seules les servitudes légales du livre 3 sont exclues de la garantie d’éviction : cela règle la question des servitude créées en vertu de la loi (dite d’utilité publique : conduite de gaz, d’énergie et télécommunication) qui ne sont pas inscrites au Bureau de Sécurité Juridique.

Elle font l’objet d’une publicité très relative par la publication au MB de l’arrêté d’utilité publique ou par des totems.

Comme dans l’ancien Code civil, l’exonération de la garantie du fait personnel est “réputée non écrite” (art. 7.2.24). Cela signifie que le reste du contrat subsiste, s’il ne perd pas son objet, ce n’est pas une nullité.

Le vendeur peut s’exonérer de la garantie du fait des tiers s’il ignorait le risque d’éviction. Cela valide totalement la garantie de la situation de fait dans le compromis Langage Clair, qui balise les recours en matière de non-conformité urbanistique.

Le régime des exonération dans l’ancien Code civik est fort complexe :

  • La clause de non-garantie générale est possible mais le vendeur devra toujours restituer le prix,
  • On peut stipuler une clause spécifique de déclaration d’une cause précise d’éviction mais cela ressort de la description du bien plus que d’une exonération.
  • La clause de non-garantie qualifiée est admise ; elle stipule que l’acheteur acquiert à ses risque et qu’il prend sur lui toutes les conséquences.

Le nouveau dispositif de l’exonération est bien plus simple mais, selon les cas, il doit encore être compatible avec :

  • L’art. VI.83, 30 °, CDE (limiter de façon inappropriée les droits légaux du consommateur), avec son pendant entre des entreprises (VI.91/5, 4°, CDE).
  • L’article 5.52 du Code civil (en cas de déséquilibre manifeste) pour autant que l’on reconnaisse que le compromis Langage Clair est une « clause non négociable », ce qui nous parait exact.
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