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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La clause « acte en main »

La clause de prix « acte en main » est rare et dangereuse ; elle doit être bien comprise par le vendeur.

Elle signifie en effet que les frais de la vente, principalement les droits d’enregistrement, seront pris en charge par le vendeur.

Le  prix offert ne fait donc pas entièrement profit pour le vendeur.

En règle, c’est l’acheteur qui supporte les frais de la vente car l’article 1593 du Code civil dispose que « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur. »

Cette disposition n’étant pas d’ordre public, ni impérative, les parties peuvent y déroger dans leur convention.

Pour le pollicitant, celui offre d’acheter alternativement l’immeuble ou les actions de la société qui détient l’immeuble, il peut être intéressant de recourir à une offre acte en main pour comparer les prix.

En effet, une vente d’actions n’est plus soumise au droit proportionnel ni fixe, en sorte que la comparabilité des offres suppose pour l’acheteur qu’il offre « acte en main. »

La clause dérogeant à la contribution fixée par l’article 1593 du Code civil constitue une charge dans le chef du vendeur et devra être prise en considération pour le calcul des droit d’enregistrement.

Ceux-ci devront porter sur une base inférieure (L. Weyts, « La vente immobilière », Kluwer, Bruxelles, 2002, p. 361).

Lorsque le pollicitant propose un prix acte en main, qui comprend donc les droits d’enregistrement, comment le vendeur peut-il apprécier ce qu’il lui restera et sur quelle base les droits seront-ils indiqués pour la perception des droits, si une vente est conclue ?

Le résultat est donné par une équation à une inconnue, simple à opérer :

Si PV est le prix de vente et PN est le prix net, la formule est PV = PN + 12.5% PN = 1,125 x PN. Donc PN = PV : 1,125.

Par exemple un prix acte en main de 1.000 € représente un prix réel pour le vendeur de 888,88 €.

Dans une circulaire du 18 juin 1971 (n° 101) l’administration préconise ce mode de calcul également.

Elle précise cependant que, pour des raisons pratiques, ce mode de calcul n’est pas étendu aux cas où les parties stipulent, à titre de frais, un pourcentage inférieur ou une somme déterminée, inférieure au montant des frais calculé d’après le taux légal.

Dans ces hypothèses, l’administration recommande d’appliquer la règle consistant à diminuer le prix de la différence, suivant le cas, entre le tantième légal et le pourcentage stipulé ou entre le montant calculé d’après le tantième légal et la somme stipulée à titre de frais dans l’acte (R.J., n° E45/02-01, n° 8).

Qu’en est-il en cas de revente dans les deux ans ?

L’art. 212, alinéa 1, C. enr. prévoit que le droit est restitué au revendeur en ce cas à raison de 36 %.

Il en va ainsi même si c’est le vendeur qui avait supporté les frais de la vente par l’effet d’une clause « acte en main » (Question parlementaire, R.G.E.N., 1999, n° 24.882).

Ceci étant dit, la désignation d’une partie redevable des droits d’enregistrement lie parfois l’administration.

Normalement les droit sont dus pas le notaire ou par les parties solidairement.

Toutefois, lorsque par erreur les droits ont été perçus de manière incomplète par l’administration, c’est la partie désignée par la convention (le vendeur si le prix est acte en main) sinon par la loi (alors c’est l’acheteur) qui devra seule assumer le paiement des droits complémentaires.

Qu’en conclure ?

La clause « acte en main » est rare, source de malentendus et inutile.

En effet, le site des notaires (www.notaire.be/calcul_de_frais_vente.php) met en ligne un outil de calcul des droits et frais qui permet en un clic de connaître la charge réelle d’une offre de prix.

Par exemple, un appartement à Bruxelles, de 300.000 €, coûte :

  • 30.000 € de droit d’enregistrement après abattement,
  • 2.477,65 € d’honoraires de notaire,
  • Entre 800 et 1.100 € de frais divers d’acte,
  • Et entre 688,31 € et 751,31 € de TVA.

Commentaires

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  1. Dans un arrêt du 26 avril 2012 (rôle n° 2009/AR/772, http://www.fiscalnet.be), la Cour d’appel de Bruxelles a rejeté la thèse de l’administration qui estimait que la valeur vénale d’un terrain vendu « acte en main » devait intégrer les frais de la vente selon l’article 46 C. enr. Dans l’acte de vente, la valeur du terrain avait été estimée tous frais compris. Ces frais étaient conventionnellement mis à la charge du vendeur. Le vendeur demandait la restitution de la partie des droits portant sur les frais. Le tribunal de première instance de Bruxelles puis la Cour d’appel de Bruxelles ont à juste titre considéré que si les parties conviennent de ce que le vendeur prendra les frais en charge, les sommes payées de ce chef viennent en déduction de la base imposable à l’aide d’une formule établie par l’administration. Celle-ci ne peut considérer que la valeur vénale de l’immeuble est majorée par l’effet de la clause « acte en main. »

    octobre 25, 2012
  2. Motomo #

    Cour d’appel de Liège (14e chambre) 29 juin 2009 JLMB, 2010, p. 1016.

    La vente de gré à gré « acte en mains » s’entend « frais d’acte inclus dans le prix convenu ».
    Par frais d’acte, il faut notamment entendre les honoraires du notaire, le coût du papier timbré, de l’expédition et de la minute. En revanche, la TVA supportée par l’acheteur, les frais d’enregistrement et les honoraires payés à l’agent immobilier par le vendeur ne rentrent pas dans la définition du prix « acte en mains ».

    février 2, 2014

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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