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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La clause « acte en main »

La clause de prix « acte en main » est rare et dangereuse ; elle doit être bien comprise par le vendeur.

Elle signifie en effet que les frais de la vente, principalement les droits d’enregistrement, seront pris en charge par le vendeur.

Le  prix offert ne fait donc pas entièrement profit pour le vendeur.

En règle, c’est l’acheteur qui supporte les frais de la vente car l’article 1593 du Code civil dispose que « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur. »

Cette disposition n’étant pas d’ordre public, ni impérative, les parties peuvent y déroger dans leur convention.

Pour le pollicitant, celui offre d’acheter alternativement l’immeuble ou les actions de la société qui détient l’immeuble, il peut être intéressant de recourir à une offre acte en main pour comparer les prix.

En effet, une vente d’actions n’est plus soumise au droit proportionnel ni fixe, en sorte que la comparabilité des offres suppose pour l’acheteur qu’il offre « acte en main. »

La clause dérogeant à la contribution fixée par l’article 1593 du Code civil constitue une charge dans le chef du vendeur et devra être prise en considération pour le calcul des droit d’enregistrement.

Ceux-ci devront porter sur une base inférieure (L. Weyts, « La vente immobilière », Kluwer, Bruxelles, 2002, p. 361).

Lorsque le pollicitant propose un prix acte en main, qui comprend donc les droits d’enregistrement, comment le vendeur peut-il apprécier ce qu’il lui restera et sur quelle base les droits seront-ils indiqués pour la perception des droits, si une vente est conclue ?

Le résultat est donné par une équation à une inconnue, simple à opérer :

Si PV est le prix de vente et PN est le prix net, la formule est PV = PN + 12.5% PN = 1,125 x PN. Donc PN = PV : 1,125.

Par exemple un prix acte en main de 1.000 € représente un prix réel pour le vendeur de 888,88 €.

Dans une circulaire du 18 juin 1971 (n° 101) l’administration préconise ce mode de calcul également.

Elle précise cependant que, pour des raisons pratiques, ce mode de calcul n’est pas étendu aux cas où les parties stipulent, à titre de frais, un pourcentage inférieur ou une somme déterminée, inférieure au montant des frais calculé d’après le taux légal.

Dans ces hypothèses, l’administration recommande d’appliquer la règle consistant à diminuer le prix de la différence, suivant le cas, entre le tantième légal et le pourcentage stipulé ou entre le montant calculé d’après le tantième légal et la somme stipulée à titre de frais dans l’acte (R.J., n° E45/02-01, n° 8).

Qu’en est-il en cas de revente dans les deux ans ?

L’art. 212, alinéa 1, C. enr. prévoit que le droit est restitué au revendeur en ce cas à raison de 36 %.

Il en va ainsi même si c’est le vendeur qui avait supporté les frais de la vente par l’effet d’une clause « acte en main » (Question parlementaire, R.G.E.N., 1999, n° 24.882).

Ceci étant dit, la désignation d’une partie redevable des droits d’enregistrement lie parfois l’administration.

Normalement les droit sont dus pas le notaire ou par les parties solidairement.

Toutefois, lorsque par erreur les droits ont été perçus de manière incomplète par l’administration, c’est la partie désignée par la convention (le vendeur si le prix est acte en main) sinon par la loi (alors c’est l’acheteur) qui devra seule assumer le paiement des droits complémentaires.

Qu’en conclure ?

La clause « acte en main » est rare, source de malentendus et inutile.

En effet, le site des notaires (www.notaire.be/calcul_de_frais_vente.php) met en ligne un outil de calcul des droits et frais qui permet en un clic de connaître la charge réelle d’une offre de prix.

Par exemple, un appartement à Bruxelles, de 300.000 €, coûte :

  • 30.000 € de droit d’enregistrement après abattement,
  • 2.477,65 € d’honoraires de notaire,
  • Entre 800 et 1.100 € de frais divers d’acte,
  • Et entre 688,31 € et 751,31 € de TVA.

Commentaires

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  1. Avatar

    Dans un arrêt du 26 avril 2012 (rôle n° 2009/AR/772, http://www.fiscalnet.be), la Cour d’appel de Bruxelles a rejeté la thèse de l’administration qui estimait que la valeur vénale d’un terrain vendu « acte en main » devait intégrer les frais de la vente selon l’article 46 C. enr. Dans l’acte de vente, la valeur du terrain avait été estimée tous frais compris. Ces frais étaient conventionnellement mis à la charge du vendeur. Le vendeur demandait la restitution de la partie des droits portant sur les frais. Le tribunal de première instance de Bruxelles puis la Cour d’appel de Bruxelles ont à juste titre considéré que si les parties conviennent de ce que le vendeur prendra les frais en charge, les sommes payées de ce chef viennent en déduction de la base imposable à l’aide d’une formule établie par l’administration. Celle-ci ne peut considérer que la valeur vénale de l’immeuble est majorée par l’effet de la clause « acte en main. »

    octobre 25, 2012
  2. Avatar
    Motomo #

    Cour d’appel de Liège (14e chambre) 29 juin 2009 JLMB, 2010, p. 1016.

    La vente de gré à gré « acte en mains » s’entend « frais d’acte inclus dans le prix convenu ».
    Par frais d’acte, il faut notamment entendre les honoraires du notaire, le coût du papier timbré, de l’expédition et de la minute. En revanche, la TVA supportée par l’acheteur, les frais d’enregistrement et les honoraires payés à l’agent immobilier par le vendeur ne rentrent pas dans la définition du prix « acte en mains ».

    février 2, 2014
  3. Avatar
    MORITZ Georgette #

    Pour que cette clause soit applicable faut-il qu’elle soit précisée en clair dans l’acte de vente ? En cas
    de vente d’un appartement suite à succession cette clause peut-elle être appliquée sans être clairement
    précisée ??

    juin 10, 2019

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L’imprévision

En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde. La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a […]

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En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde.

La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a pas de fondement légal autonome, du moins actuellement car cela changera avec le livre 5 (art. 5.74 sur le « changement de circonstances »).

Certes, une certaine doctrine défend cette théorie (D. Philippe, « Le juge et la révision du contrat : le bouleversement de l’économie contractuelle », in Le juge et le contrat / De rol van de rechter in het contract, die Keure, la Charte, 2014, pp. 11 et s.).

Mais la jurisprudence est réticente (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 65).

Il est bien exact que la théorie de l’imprévision n’a pas de fondement juridique autonome, mais il existe le principe général de l’exécution de bonne foi des contrats qui peut prohiber l’abus d’un droit résultant du contrat.

Ce principe peut dans certaines circonstance s’opposer à la règle pacta sunt servanda.

Le respect des accords est un principe fondamental du droit. L’économie s’est développée sur la notion de l’intangibilité des contrats qui, une fois conclus, doivent être respectés.

C’est si vrai que le Code civil utilise tantôt des formules solennelles (« la loi des parties », art. 1134, alinéa 1, du Code civil), tantôt des formules religieuses (« la foi due aux actes », art. 1320).

La rigueur contractuelle n’est tempérée que par l’obligation, à consonance morale cette fois, de « l’exécution de bonne foi des obligations » déposée dans l’article 1134, alinéa 3.

Ce tempérament peut amener les tribunaux à tenir compte de circonstances imprévues pour remodeler le contrat.

La Cour d’appel de Liège a eu à connaître d’un conflit entre un producteur et un revendeur.

Le marché de destination s’était retourné (chute du dollar et modification des tarifs douaniers dans les pays de la CEI) de sorte que le revendeur ne pouvait retirer la marchandise qu’il ne parvenait plus à revendre.

Le producteur réclamait de considérables indemnités contractuelles.

Confrontée à cette demande, la Cour d’appel de Liège  (21 décembre 2001, J.T. 2002, p. 564) a décidé que « le principe d’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce que le créancier, malgré le bouleversement de l’économie contractuelle que les deux parties pouvaient prévoir, continue d’exiger le respect de l’accord primitif allant jusqu’à la ruine de du débiteur. »

« Une partie, ajoute l’arrêt, poursuivant l’exécution d’un contrat devenu radicalement déséquilibré dans son économie, au grand désavantage du cocontractant, pourrait en effet être considéré comme abusant de son droit, dans les circonstances précises du cas d’espèce. »

Comme dit plus haut, les choses vont évoluer avec le livre 5 du nouveau Code civil.

Les règles prévues à l’article 5.74 du livre 5 sur le « changement de circonstances » (imprévision) visent à corriger un déséquilibre qui n’existait pas dès le moment de la conclusion du contrat, mais qui apparaît par la suite dans le contrat.

Il y a aussi la notion d’abus de circonstances dont question à l’article 5.33, alinéa 3, du livre 5, qui s’ajoute au vice de consentement : « Il n’y a pas de consentement valable lorsqu’il est la conséquence d’une erreur, d’un dol, d’une violence ou d’un abus de circonstances, pour autant que le vice de consentement soit déterminant. »

Les conséquences sont toutefois comparables dans les deux situations puisque, dans l’imprévision, le juge peut adapter le contrat si les parties ne se mettent pas d’accord.

Voyons cette (future) disposition :

Art. 5.74. Changement de circonstances

Chaque partie doit exécuter ses obligations quand bien même l’exécution en serait devenue plus onéreuse, soit que le coût de l’exécution ait augmenté, soit que la valeur de la contre-prestation ait diminué.

Toutefois, le débiteur peut demander au créancier de renégocier le contrat en vue de l’adapter ou d’y mettre fin lorsque les conditions suivantes sont réunies:

1° un changement de circonstances rend excessivement onéreuse l’exécution du contrat de sorte qu’on ne puisse raisonnablement l’exiger ;

2° ce changement était imprévisible lors de la conclusion du contrat ;

3° ce changement n’est pas imputable au débiteur ;

4° le débiteur n’a pas assumé ce risque ;

et 5° la loi ou le contrat n’exclut pas cette possibilité.

Les parties continuent à exécuter leurs obligations pendant la durée des renégociations. En cas de refus ou d’échec des renégociations dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande de l’une ou l’autre des parties, adapter le contrat afin de le mettre en conformité avec ce que les parties auraient raisonnablement convenu au moment de la conclusion du contrat si elles avaient tenu compte du changement de circonstances, ou mettre fin au contrat en tout en partie à une date qui ne peut être antérieure au changement de circonstances et selon des modalités fixées par le juge.

L’action est formée et instruite selon les formes du référé.

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