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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La clause « acte en main »

La clause de prix « acte en main » est rare et dangereuse ; elle doit être bien comprise par le vendeur.

Elle signifie en effet que les frais de la vente, principalement les droits d’enregistrement, seront pris en charge par le vendeur.

Le  prix offert ne fait donc pas entièrement profit pour le vendeur.

En règle, c’est l’acheteur qui supporte les frais de la vente car l’article 1593 du Code civil dispose que « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur. »

Cette disposition n’étant pas d’ordre public, ni impérative, les parties peuvent y déroger dans leur convention.

Pour le pollicitant, celui offre d’acheter alternativement l’immeuble ou les actions de la société qui détient l’immeuble, il peut être intéressant de recourir à une offre acte en main pour comparer les prix.

En effet, une vente d’actions n’est plus soumise au droit proportionnel ni fixe, en sorte que la comparabilité des offres suppose pour l’acheteur qu’il offre « acte en main. »

La clause dérogeant à la contribution fixée par l’article 1593 du Code civil constitue une charge dans le chef du vendeur et devra être prise en considération pour le calcul des droit d’enregistrement.

Ceux-ci devront porter sur une base inférieure (L. Weyts, « La vente immobilière », Kluwer, Bruxelles, 2002, p. 361).

Lorsque le pollicitant propose un prix acte en main, qui comprend donc les droits d’enregistrement, comment le vendeur peut-il apprécier ce qu’il lui restera et sur quelle base les droits seront-ils indiqués pour la perception des droits, si une vente est conclue ?

Le résultat est donné par une équation à une inconnue, simple à opérer :

Si PV est le prix de vente et PN est le prix net, la formule est PV = PN + 12.5% PN = 1,125 x PN. Donc PN = PV : 1,125.

Par exemple un prix acte en main de 1.000 € représente un prix réel pour le vendeur de 888,88 €.

Dans une circulaire du 18 juin 1971 (n° 101) l’administration préconise ce mode de calcul également.

Elle précise cependant que, pour des raisons pratiques, ce mode de calcul n’est pas étendu aux cas où les parties stipulent, à titre de frais, un pourcentage inférieur ou une somme déterminée, inférieure au montant des frais calculé d’après le taux légal.

Dans ces hypothèses, l’administration recommande d’appliquer la règle consistant à diminuer le prix de la différence, suivant le cas, entre le tantième légal et le pourcentage stipulé ou entre le montant calculé d’après le tantième légal et la somme stipulée à titre de frais dans l’acte (R.J., n° E45/02-01, n° 8).

Qu’en est-il en cas de revente dans les deux ans ?

L’art. 212, alinéa 1, C. enr. prévoit que le droit est restitué au revendeur en ce cas à raison de 36 %.

Il en va ainsi même si c’est le vendeur qui avait supporté les frais de la vente par l’effet d’une clause « acte en main » (Question parlementaire, R.G.E.N., 1999, n° 24.882).

Ceci étant dit, la désignation d’une partie redevable des droits d’enregistrement lie parfois l’administration.

Normalement les droit sont dus pas le notaire ou par les parties solidairement.

Toutefois, lorsque par erreur les droits ont été perçus de manière incomplète par l’administration, c’est la partie désignée par la convention (le vendeur si le prix est acte en main) sinon par la loi (alors c’est l’acheteur) qui devra seule assumer le paiement des droits complémentaires.

Qu’en conclure ?

La clause « acte en main » est rare, source de malentendus et inutile.

En effet, le site des notaires (www.notaire.be/calcul_de_frais_vente.php) met en ligne un outil de calcul des droits et frais qui permet en un clic de connaître la charge réelle d’une offre de prix.

Par exemple, un appartement à Bruxelles, de 300.000 €, coûte :

  • 30.000 € de droit d’enregistrement après abattement,
  • 2.477,65 € d’honoraires de notaire,
  • Entre 800 et 1.100 € de frais divers d’acte,
  • Et entre 688,31 € et 751,31 € de TVA.

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  1. Dans un arrêt du 26 avril 2012 (rôle n° 2009/AR/772, http://www.fiscalnet.be), la Cour d’appel de Bruxelles a rejeté la thèse de l’administration qui estimait que la valeur vénale d’un terrain vendu « acte en main » devait intégrer les frais de la vente selon l’article 46 C. enr. Dans l’acte de vente, la valeur du terrain avait été estimée tous frais compris. Ces frais étaient conventionnellement mis à la charge du vendeur. Le vendeur demandait la restitution de la partie des droits portant sur les frais. Le tribunal de première instance de Bruxelles puis la Cour d’appel de Bruxelles ont à juste titre considéré que si les parties conviennent de ce que le vendeur prendra les frais en charge, les sommes payées de ce chef viennent en déduction de la base imposable à l’aide d’une formule établie par l’administration. Celle-ci ne peut considérer que la valeur vénale de l’immeuble est majorée par l’effet de la clause « acte en main. »

    octobre 25, 2012
  2. Motomo #

    Cour d’appel de Liège (14e chambre) 29 juin 2009 JLMB, 2010, p. 1016.

    La vente de gré à gré « acte en mains » s’entend « frais d’acte inclus dans le prix convenu ».
    Par frais d’acte, il faut notamment entendre les honoraires du notaire, le coût du papier timbré, de l’expédition et de la minute. En revanche, la TVA supportée par l’acheteur, les frais d’enregistrement et les honoraires payés à l’agent immobilier par le vendeur ne rentrent pas dans la définition du prix « acte en mains ».

    février 2, 2014

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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