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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La clause « acte en main »

La clause de prix « acte en main » est rare et dangereuse ; elle doit être bien comprise par le vendeur.

Elle signifie en effet que les frais de la vente, principalement les droits d’enregistrement, seront pris en charge par le vendeur.

Le  prix offert ne fait donc pas entièrement profit pour le vendeur.

En règle, c’est l’acheteur qui supporte les frais de la vente car l’article 1593 du Code civil dispose que « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur. »

Cette disposition n’étant pas d’ordre public, ni impérative, les parties peuvent y déroger dans leur convention.

Pour le pollicitant, celui offre d’acheter alternativement l’immeuble ou les actions de la société qui détient l’immeuble, il peut être intéressant de recourir à une offre acte en main pour comparer les prix.

En effet, une vente d’actions n’est plus soumise au droit proportionnel ni fixe, en sorte que la comparabilité des offres suppose pour l’acheteur qu’il offre « acte en main. »

La clause dérogeant à la contribution fixée par l’article 1593 du Code civil constitue une charge dans le chef du vendeur et devra être prise en considération pour le calcul des droit d’enregistrement.

Ceux-ci devront porter sur une base inférieure (L. Weyts, « La vente immobilière », Kluwer, Bruxelles, 2002, p. 361).

Lorsque le pollicitant propose un prix acte en main, qui comprend donc les droits d’enregistrement, comment le vendeur peut-il apprécier ce qu’il lui restera et sur quelle base les droits seront-ils indiqués pour la perception des droits, si une vente est conclue ?

Le résultat est donné par une équation à une inconnue, simple à opérer :

Si PV est le prix de vente et PN est le prix net, la formule est PV = PN + 12.5% PN = 1,125 x PN. Donc PN = PV : 1,125.

Par exemple un prix acte en main de 1.000 € représente un prix réel pour le vendeur de 888,88 €.

Dans une circulaire du 18 juin 1971 (n° 101) l’administration préconise ce mode de calcul également.

Elle précise cependant que, pour des raisons pratiques, ce mode de calcul n’est pas étendu aux cas où les parties stipulent, à titre de frais, un pourcentage inférieur ou une somme déterminée, inférieure au montant des frais calculé d’après le taux légal.

Dans ces hypothèses, l’administration recommande d’appliquer la règle consistant à diminuer le prix de la différence, suivant le cas, entre le tantième légal et le pourcentage stipulé ou entre le montant calculé d’après le tantième légal et la somme stipulée à titre de frais dans l’acte (R.J., n° E45/02-01, n° 8).

Qu’en est-il en cas de revente dans les deux ans ?

L’art. 212, alinéa 1, C. enr. prévoit que le droit est restitué au revendeur en ce cas à raison de 36 %.

Il en va ainsi même si c’est le vendeur qui avait supporté les frais de la vente par l’effet d’une clause « acte en main » (Question parlementaire, R.G.E.N., 1999, n° 24.882).

Ceci étant dit, la désignation d’une partie redevable des droits d’enregistrement lie parfois l’administration.

Normalement les droit sont dus pas le notaire ou par les parties solidairement.

Toutefois, lorsque par erreur les droits ont été perçus de manière incomplète par l’administration, c’est la partie désignée par la convention (le vendeur si le prix est acte en main) sinon par la loi (alors c’est l’acheteur) qui devra seule assumer le paiement des droits complémentaires.

Qu’en conclure ?

La clause « acte en main » est rare, source de malentendus et inutile.

En effet, le site des notaires (www.notaire.be/calcul_de_frais_vente.php) met en ligne un outil de calcul des droits et frais qui permet en un clic de connaître la charge réelle d’une offre de prix.

Par exemple, un appartement à Bruxelles, de 300.000 €, coûte :

  • 30.000 € de droit d’enregistrement après abattement,
  • 2.477,65 € d’honoraires de notaire,
  • Entre 800 et 1.100 € de frais divers d’acte,
  • Et entre 688,31 € et 751,31 € de TVA.

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  1. Dans un arrêt du 26 avril 2012 (rôle n° 2009/AR/772, http://www.fiscalnet.be), la Cour d’appel de Bruxelles a rejeté la thèse de l’administration qui estimait que la valeur vénale d’un terrain vendu « acte en main » devait intégrer les frais de la vente selon l’article 46 C. enr. Dans l’acte de vente, la valeur du terrain avait été estimée tous frais compris. Ces frais étaient conventionnellement mis à la charge du vendeur. Le vendeur demandait la restitution de la partie des droits portant sur les frais. Le tribunal de première instance de Bruxelles puis la Cour d’appel de Bruxelles ont à juste titre considéré que si les parties conviennent de ce que le vendeur prendra les frais en charge, les sommes payées de ce chef viennent en déduction de la base imposable à l’aide d’une formule établie par l’administration. Celle-ci ne peut considérer que la valeur vénale de l’immeuble est majorée par l’effet de la clause « acte en main. »

    octobre 25, 2012
  2. Motomo #

    Cour d’appel de Liège (14e chambre) 29 juin 2009 JLMB, 2010, p. 1016.

    La vente de gré à gré « acte en mains » s’entend « frais d’acte inclus dans le prix convenu ».
    Par frais d’acte, il faut notamment entendre les honoraires du notaire, le coût du papier timbré, de l’expédition et de la minute. En revanche, la TVA supportée par l’acheteur, les frais d’enregistrement et les honoraires payés à l’agent immobilier par le vendeur ne rentrent pas dans la définition du prix « acte en mains ».

    février 2, 2014

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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