En TVA, les biens immobiliers sont considérés comme des biens d’investissement. Il en est de même pour les travaux immobiliers.

La TVA qui grève l’acquisition ou la construction d’un bien d’investissement est sujette à révision.

Le mécanisme de révision implique que la déduction initialement opérée peut être partiellement remise en cause si l’assujetti désaffecte le bâtiment après un certain temps pour l’affecter à une activité exemptée ou, plus généralement, qui ne permet pas d’opérer la déduction de la TVA.

Mais cela vaut aussi dans un sens favorable à l’assujetti : lorsqu’un bien d’investissement a été acquis sans déduction de la TVA, son affectation ultérieure à une activité soumise à TVA permet de réaliser une déduction d’une partie de la TVA initialement non déduite.

Trois périodes de révision sont applicables aux biens d’investissement et dépendent de la nature et de l’affection du bien d’investissement :

• Le délai ordinaire est de cinq années  ;
• Le délai de révision est porté à quinze ans pour la TVA qui a grevé les biens d’investissement immobiliers  ;
• Enfin la période de révision est de vingt-cinq ans à l’égard de la TVA ayant grevé des  bâtiments donnés en location en application du régime de TVA optionnel.

En ce qui concerne les travaux immobiliers, se pose la question de l’application du délai de révision de 5 ou de 15 ans.

La position de l’administration consistait à considérer que le délai de révision de 5 ans est généralement applicable aux travaux de rénovation/transformation, sauf s’ils participent à la création d’un bâtiment qui serait à considérer comme neuf en cas de vente auquel cas le délai de 15 ans (ou 25 ans) est applicable.

Dans un arrêt Drebers c. Etat belge du 12 septembre 2024, la Cour de Justice de l’Union Européenne a invalidé la position de l’administration fiscale belge.

La Cour de Justice estime que pour déterminer le délai de révision applicable, il faut avoir égard à la durée de vie économique du bien d’investissement et non au régime fiscal qui serait applicable en cas de revente du bâtiment.

Bref, la TVA sur des travaux immobiliers de grande ampleur ayant donc une durée de vie économique conséquente est soumise au délai de révision de 15 ans (ou 25 ans) et non au délai ordinaire de 5 ans, même si ces travaux n’aboutissent pas à la création bâtiment qui serait considéré comme neuf en cas de vente.

La photo : une jolie maison rue Edouard Olivier 22 à Watermael-Boitsfort de style art-déco.