Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘TVA’

La reconversion des immeubles de bureau en logement

L’avant-projet de réforme du RRU bruxellois contient un nouvel article 2/1 intitulé « Reconversion des immeubles ». Il se lit comme suit : « En cas de construction d’un immeuble de bureaux neuf,  d’extension d’un immeuble de bureaux existant ou de construction d’un immeuble de parking hors sol, portant sur une superficie de plancher brute de plus de 1000 […]

Lire plus arrow_forward

Exploiter un appart-hôtel à Bruxelles ou en Région Wallonne

L’exploitation d’un immeuble en hébergement devient une matière de plus en plus complexe. Cela est dû à la fois à la régionalisation d’une partie des compétences liées à la détention immobilière, tant sur les plans civils fiscaux et réglementaires, qu’à l’apparition de nouveaux modes d’exploitation permises par les applications de partage et que les différents […]

Lire plus arrow_forward

Le bail meublé

Tout d’abord, il faut distinguer de quel type de bail meublé il est question. S’il s’agit d’une location meublée avec services d’accueil et services annexes (type nettoyage ou changement du linge), la TVA pourrait trouver à s’appliquer. Sur le tout, sans qu’il faille distinguer entre meuble et immeuble, s’agissant de service quasi hôtelier. S’il s’agit […]

Lire plus arrow_forward

Location de courte durée

Les locations de courte durée se font, en règle, avec TVA Depuis le 1er janvier 2019, l’article 44, § 3, 2°, a), 7ème tiret, du Code TVA prévoit que les locations de biens immeubles sont exemptées de TVA, à l’exception notamment : « De la mise à disposition, autrement qu’à des fins de logement, de biens immeubles […]

Lire plus arrow_forward

La rehausse d’immeuble

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]

Lire plus arrow_forward

TVA : le promoteur consent un droit réel sur l’immeuble neuf

La TVA trouvera toujours à s’appliquer tant qu’un bâtiment est neuf. Et le caractère neuf d’un bâtiment dépend du critère de première occupation. Aussi, dès lors qu’un bâtiment n’a pas encore été occupé ou utilisé, et quant bien même il aurait été construit depuis plusieurs années, il est censé demeurer neuf sur le plan de […]

Lire plus arrow_forward

Le nouveau régime de la TVA sur la location immobilière

Le projet de loi du 31 juillet 2018 introduit une révolution dans le paysage de la TVA belge : une option pour l’assujettissement des locations immobilières à destination des assujettis. Voici ce qu’il faut savoir de ce nouveau régime qui entrera en vigueur le 1er janvier 2019. 1. Nouvelle exception à l’exemption de TVA sur la […]

Lire plus arrow_forward

L’impact de l’arrêt Kozuba de la Cour de Justice de l’Union Européenne sur les rénovations de bâtiment

La directive TVA assujettit les livraisons de bâtiments neufs Pour rappel, le principe de base est l’assujettissement à la TVA des livraisons de bâtiments neufs, soit, selon l’article 12, § 1er, a) de la directive : « la livraison d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment et du sol y attenant, effectuée avant sa première occupation ». L’article […]

Lire plus arrow_forward

Les risques de la RDA (IV)

Un arrêt du 28 novembre 2017 de la Cour d’appel de Gand réduit le droit à déduction du promoteur dans une RDA (rôle n° 2016/AR/1075, www.fisconet.be). L’arrêt fait l’objet d’un commentaire dans le site www.expert.taxwin.be. Un promoteur construit de appartements neufs en RDA, soit sur le fonds d’un tiers. Lors de chaque vente de lot […]

Lire plus arrow_forward

Vente du bâti et droit réel sur le sol : du nouveau

Le SDA admet que : « Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA. Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA […]

Lire plus arrow_forward

TVA ou droits d’enregistrement sur la vente d’immeuble ou comment réparer les conséquences d’une application erronée ?

Par suite de l’utilisation des dispositions relatives à la pratique abusive ou l’abus fiscal par l’administration ou, plus largement, suite à une simple erreur sur la qualité neuve ou non du bâtiment rénové, se pose la question de la conservation du droit à déduction ou de la restitution des droits d’enregistrements. Deux situations peuvent se […]

Lire plus arrow_forward

Rehausse : les parkings non neufs vendus avec TVA

En TVA, lorsque plusieurs opérations sont réalisées de manière groupée ou en même temps, il est important de vérifier si l’on est en présence d’une opération unique. Si c’est le cas, l’opération unique suivra, dans son ensemble, le régime TVA applicable à l’opération reconnue comme principale (CJUE, 15 mai 2001, Primback, C‑34/99). En revanche, les opérations […]

Lire plus arrow_forward

La TVA sur les travaux destinés à se conformer à des charges d’urbanisme est-elle déductible ?

Les Communes ou la Région peuvent subordonner la délivrance d’un permis d’urbanisme ou d’un permis de lotir à la réalisation de travaux, à titre gratuit, dans des espaces ou bâtiments publics ou dans des logements. Cette possibilité existe tant en Région bruxelloise (articles 100 et 112 du CoBAT) qu’en Région wallonne (article D.IV.54 du CoDT). […]

Lire plus arrow_forward

Le bâtiment redevenu neuf

Faisons le point sur un sujet que nous avons souvent abordé dans ce blog. En TVA, le bâtiment neuf est, en règle, celui dont la cession est effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation dudit […]

Lire plus arrow_forward

Les risques de la RDA (I)

Une RDA permet de scinder la propriété du sol et du bâti. La TVA ne portera que sur la livraison du bâti neuf. En effet, la TVA ne frappe l’ensemble qu’à la condition que la parcelle attenante et le bâti soient vendus simultanément par le même vendeur. Lorsque le vendeur n’est pas la même personne, […]

Lire plus arrow_forward

La fiscalité de logeurs AirBnb

On verra rapidement la situation où l’activité est logée en société (1) pour ensuite se concentrer plus largement sur la situation d’une personne physique (2). On terminera en évoquant les éventuelles taxes locales (3). En société  Impôt des sociétés La situation n’est guère complexe en ce qui concerne une société. En effet, dans la mesure […]

Lire plus arrow_forward

Un agent immobilier est-il un cheval de course ?

Madame Pavlína Baštová, de nationalité tchèque, exploite une écurie de course hippique. Elle met des chevaux à la disposition d’organisateurs de course, qui la rémunère pour ce service. La rémunération n’est due qu’à la condition que le cheval gagne ou arrive à un certain classement. C’est un prix. Ce service ainsi rémunéré est-il soumis à […]

Lire plus arrow_forward

L’indemnité d’accession est-elle soumise à la TVA ?

La problématique réside dans la question de savoir si l’accession prévue par la Code civil, qui permet au propriétaire d’un fonds d’acquérir moyennant indemnisation la propriété des constructions érigées par un tiers sur ledit fonds, est soumise à la TVA. La réponse donnée à cette question a une certaine incidence pour les promotions immobilières basées […]

Lire plus arrow_forward

Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

Lire plus arrow_forward

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

  • Sitothèque

  • close