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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La condition suspensive de régularisation urbanistique

La 4ième chambre du tribunal de première instance du Brabant wallon a prononcé un jugement, le 1er février 2022 (R.G. n° 21/1336/A), concernant la validité de la condition suspensive de régularisation urbanistique dans les ventes d’immeuble.

La vente porte sur une « maison d’habitation ». Mais la situation de droit du bien est toute différente ; sur la plan urbanistique, il s’agit d’un « garage/atelier ».

La vente est donc conclue sous la condition suspensive de régularisation urbanistique en logement.

Plus précisément, le compromis contient notamment les clauses suivantes :

« Le vendeur déclare avoir transformé une grange en une habitation et qu’aucun permis n’a été délivré excepté un permis de transformation pour transformer le bien existant en garage/atelier en date 18 juillet 1990.

L’acquéreur a entamé des démarches auprès de la Commune de Braine-le-Château en vue de la régularisation.

L’acquéreur déclare prendre à sa charge et à ses frais la régularisation de toutes les infractions urbanistiques éventuelles et décharge le vendeur de toute responsabilité à ce sujet.

La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de régularisation délivré par la Commune de Braîne-le-Château endéans un délai de 4 mois à dater des présentes. Si la régularisation venait à être refusée, la vente sera réputée nulle et non avenue et l’acompte dont question ci-après sera restitué intégralement a l’acquéreur et chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté. »

L’acheteur introduit une demande de permis de régularisation ayant pour objet « la régularisation de l’agrandissement d’un garage/atelier et de sa transformation en habitation unifamiliale ».

Le Collège émet un avis favorable à l’affectation de logement mais sous réserve d’introduire des plans modificatifs portant suppression du volume arrière.

Bref, un cinquième de la surface habitable est sacrifiée.

Logiquement l’acquéreur veut renégocier le prix. Le vendeur refuse et cite en résolution de la vente et en paiement d’une indemnité de 10 % du prix.

Qu’en pense le tribunal ?

Le tribunal va spontanément soulever une cause de nullité du contrat et surseoir à statuer pour que les parties puissent s’expliquer sur ce point.

C’est la condition suspensive qui pose problème.

Rappelons que la vente porte sur une habitation qui n’en est pas une et que cette vente est soumise à la condition de ce qu’elle le devienne.

Voici les attendus qui soutiennent principalement la décision du tribunal :

Afin de se prononcer sur le caractère licite de l’objet d’un contrat, il appartient classiquement au tribunal de vérifier si, concrètement, la conclusion du contrat a pour effet de « créer » ou de « maintenir » une situation illégale.

Compte tenu de ces considérations, le tribunal relève que la question de la résolution d’un contrat – qui est celle de l’exécution fautive – ne se pose que si ce dernier peut valablement sortir ses effets.

Tel ne sera pas le cas si la condition doit être considérée comme défaillie ou s’il devait être annulé et privé rétroactivement de ses effets.

S’agissant d’une nullité absolue qui affecterait une convention, le juge doit la prononcer d’office sous la réserve essentielle que les parties aient pu dans le respect des droits de la défense s’expliquer sur l’existence ou non, d’éléments de fait qui seraient sanctionnés par ladite nullité.

A cet égard, il convient de relever les éléments suivants :

Il est exact que les vendeurs ont entendu s’exonérer des risques urbanistiques « éventuels » et que l’acquéreur a par ailleurs expressément accepté de prendre à sa charge « toutes les infractions urbanistiques éventuelles » et ce, « sans attendre d’être en possession d’un écrit émanant de l’administration communale et reprenant les renseignements urbanistiques ».

Il a été rappelé que le permis d’urbanisme est une autorisation qui concerne, en règle générale, un événement qui est futur et extérieur au contrat (il en serait ainsi de la volonté de réaliser des travaux d’aménagement dans un immeuble qu’on envisage d’acquérir).

Dans une telle hypothèse, rien ne s’oppose à ce qu’un contrat de vente soit conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis d’urbanisme.

Tel n’est cependant pas le cas lorsque la vente constitue, en tant que telle, l’acte générateur du fait qui est soumis à l’autorisation administrative.

Dans le cas d’espèce, il ressort de la lecture du compromis que l’objet de la vente porte expressément sur « une maison d’habitation   » et non sur bien affecté en « un garage et un atelier » vendu sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de régularisation.

La nécessité de l’autorisation administrative s’impose par la conclusion du contrat qui a précisément pour objet la vente d’un bien d’habitation et non d’une grange à transformer.

Il apparaît que le changement d’affectation du bien survient par le fait-même de la conclusion du contrat et que la nécessité du permis d’urbanisme concerne directement un élément de validité du contrat puisqu’il touche à la licéité de son objet.

Il s’impose de vérifier si la conclusion du contrat a pour effet de créer (ou à tout le moins de maintenir) la situation illégale du bien au regard d’une législation qui relève de l’ordre public.

Conformément aux dispositions de la convention, telles que rappelées ci-avant, il est sans équivoque que la condition suspensive vise l’ensemble du contrat puisqu’elle a manifestement déterminé le consentement du défendeur sur un de ces éléments essentiels, ce dernier souhaitant acquérir un bien d’habitation affecté au logement (et à un prix de vente lié à cette caractéristique).

Il s’ensuit que la vente litigieuse ne pourrait être valablement conclue sous la condition suspensive de la délivrance du permis d’urbanisme, sauf à considérer l’existence d’une condition suspensive de la licéité même du contrat, ce qui n’est pas conciliable avec le fait que notre Code civil exige que la condition soit extrinsèque à l’obligation qu’elle affecte et qu’elle ne porte pas sur les éléments essentiels de la convention.

Il s’impose de rouvrir les débats afin de permettre aux parties de se prononcer sur la question d’une éventuelle nullité d’ordre public de la convention et sur les restitutions qu’une telle nullité implique.

Qu’en penser ?

Le premier problème porte sur le caractère extérieur de la condition.

Le futur article 5.141 du livre 5 du nouveau Code civil dispose clairement :

Caractère extérieur de la condition : un événement dont dépend la validité du contrat ne peut être érigé en condition par les parties. Ainsi l’obligation ne peut-elle être affectée d’une condition suspensive purement potestative dans le chef du débiteur. Ne peut pas non plus être érigée en condition l’exécution ou l’inexécution d’une autre obligation née du même contrat.

Dans l’affaire jugée, le vendeur s’engage à vendre une maison d’habitation. L’objet du contrat, sa prestation essentielle, est le transfert du droit de propriété sur un immeuble d’habitation.

Le vendeur transfère donc, du fait de la conclusion du contrat (consensuel), un (futur) bien d’habitation, et cela sous la condition suspensive de que le bien devienne une habitation.

L’obligation du vendeur constitue donc le fait conditionnel. C’est impossible, la condition doit être extérieure au contrat. Elle doit être adventice.

Il en aurait été différemment si le vendeur avait vendu ce qui existait, un garage / atelier, sous la condition de ce que le Collège délivre un permis conférant une destination de logement.

Quelle est la sanction de la situation d’une condition / obligation ?  Ce n’est pas nécessairement la nullité du contrat.

En effet, s’il est impossible d’ériger en condition l’exécution d’une obligation, une telle clause peut le cas échéant être requalifiée en terme ou en clause résolutoire.

Monsieur Thüngen ouvre une autre piste : selon lui l’acte nul comme acte conditionnel pourrait être requalifié en acte générateur de droit éventuel (R. Thüngen, « Le caractère extérieur de la condition suspensive : ligne de partage entre la condition d’origine conventionnelle et la condition d’origine légale ? », JurimPratique, 2016/2, p. 32).

Le deuxième problème porte sur la nature de la condition.

En règle, la condition constitue une simple modalité d’une obligation déjà valablement formée.

Elle ne peut dès lors être confondue avec une condition de validité du contrat, laquelle ne peut jamais être érigée en condition.

En ce cas le contrat est nul : si une condition de validité du contrat est la condition suspensive, c’est qu’à sa formation elle fait défaut ce qui signifie que le contrat est nul.

Vendre un immeuble en état fondamentalement (et non accessoirement) infractionnel sur le plan urbanistique, sous la condition de ce que l’infraction disparaisse, est-ce traiter une condition de validité du contrat comme un condition suspensive du contrat ?

C’est ce que laisse penser le tribunal en disant que le changement d’affectation du bien survient par le fait-même de la conclusion du contrat.

On sait qu’un contrat est nul si son objet est contraire à l’ordre public. Ce sera le cas lorsque le contrat vise à créer ou maintenir une infraction (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199).

Or en vendant l’immeuble comme maison alors que la situation de droit est un garage / atelier, même sous condition de régularisation, je m’engage en réalité à maintenir la situation infractionnelle.

Cela expose la vente à nullité.

Quant à la condition suspensive qui porte sur l’exécution du contrat elle ne peut en même temps constituer une condition de validité du contrat.

Le jugement évoqué traduit donc excellement les deux caractères que la condition suspensive doit rencontrer et qui sont à présent clairement définis dans l’article 5.141 du futur livre 5 du nouveau Code civil.

La photo : la jolie maison de l’architecte Antoine Pompe rue du Châtelain à Ixelles (1937), entre le style Art-Déco et le style moderniste. Elle est classée par arrêté du 5 juin 1997. N’ayant pas d’enfant, l’architecte a vendu sa maison en viager en 1952 ; il avait alors 79 ans. Manque de chance pour l’acquéreur, Antoine Pompe est décédé en 1980 à 107 ans… L’immeuble est un bel exemple de fonctionnalisme. La façade porte un té et une équerre. Ce sont des symboles de l’architecture, pas des signes maçons.

Châtelain 47
Châtelain 47

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Hanique #

    Top intéressant ton article !
    J’ai justement un cas similaire en cours …
    Pascal

    mars 24, 2022

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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