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Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Urbanisme’

Infraction d’urbanisme : analyser, comprendre et régulariser

Dans la plupart des cas, une infraction d’urbanisme grève un immeuble lorsque des actes et travaux y ont été apportés sans permis d’urbanisme ou en violation d’un permis. Ce constat peut intervenir au cours d’un processus de vente, à la suite d’une plainte déposée par un voisin ou à l’occasion de la confection d’un dossier […]

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Mon immeuble est à l’inventaire du patrimoine immobilier (Bruxelles)

L’inscription à l’inventaire ne doit pas être confondue avec une mesure de protection du patrimoine comme l’inscription à la liste de sauvegarde ou le classement. L’article 207, § 1, alinéa 2, du CoBAT charge le Gouvernement « de dresser, tenir à jour et publier l’inventaire du patrimoine immobilier. » En attendant que le Gouvernement achève ce […]

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Menace sur le coliving à Bruxelles (Cassation, 4 octobre 2023)

Un arrêt du 27 octobre 2021 de la chambre correctionnelle de la Cour d’appel de Bruxelles a vu une division de logement dans l’organisation d’un coliving dans un immeuble. Le pourvoi formé contre cette décision vient d’être rejeté par la Cour de cassation, par un arrêt du 4 octobre 2023 (rôle n° P.21.1495.F, www.juportal.be). À […]

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Infraction d’urbanisme et nullité de la vente : comment réparer le contrat ?

La Cour de cassation a rendu un nouvel arrêt (Cassation, 10 mars 2023, C.22.0119.N, www.juportal.be), qui achève l’évolution de sa jurisprudence en en matière de nullité de contrat. Les faits sont les suivants. Un vendeur, semble-t-il professionnel, vend un immeuble grevé d’infractions urbanistiques. Les infractions affectant le bien ne sont pas cachées. L’acte authentique prévoit […]

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Certificat d’amiante en Flandre et copropriété

Un certificat amiante est requis pour la vente d’un immeuble situé en Région flamande lorsque le bien a été construit avant 2001. C’est aussi le cas pour un échange, une donation ou un démembrement ; pas pour un transmission par décès. L’obligation s’applique aux habitation et aux autres immeubles de plus de 20 m². Le certificat […]

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Les travaux de rénovation et de transformation et les exigences des pompiers (Bruxelles et Wallonie)

Je souhaite rénover, transformer ou réaffecter un immeuble existant. Quelles exigences les pompiers sont-ils susceptibles de m’imposer dans le cadre de la mise en œuvre du permis d’urbanisme ? A quoi dois-je m’attendre ? Le premier réflexe est d’abord de voir si les travaux envisagés sont ou non soumis à permis d’urbanisme. Rappelons que pour apporter […]

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Le futur RRU et le co-living

Le 7 juillet 2022, le Gouvernement bruxellois a approuvé en première lecture le projet de nouveau règlement régional d’urbanisme (RRU), sous réserve de modifications éventuelles. I. Calendrier et entrée en vigueur L’entrée en vigueur du futur RRU (baptisé « Good Living »), initialement annoncée pour mi 2023, est dorénavant prévue pour l’automne 2024. Il n’est pas exclu […]

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Les permis d’urbanisme à durée limitée (Bruxelles)

Pour certains actes et travaux, le permis d’urbanisme est à durée limitée[1]et prend donc fin après un délai donné, au terme duquel « le titulaire du permis est tenu de remettre les lieux en l’état où ils se trouvaient avant la mise en œuvre du permis »[2]. C’est le Gouvernement qui est habilité à arrêter, parmi les […]

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La TVA à 6 % entre la transformation et la démolition–reconstruction ?

Une intervention profonde dans un immeuble suscite en général de nombreuses questions : S’agit-il d’une rénovation transformation  à 6 % ? S’agit-il d’une démolition reconstruction à 6 % ? S’agit-il de travaux trop lourds pour une transformation sans constituer pour autant une démolition ? L’immeuble est-il (re)devenu neuf par l’effet de travaux structurels ? Quand une transformation lourde devient-elle […]

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La condition suspensive de régularisation urbanistique

La 4ième chambre du tribunal de première instance du Brabant wallon a prononcé un jugement, le 1er février 2022 (R.G. n° 21/1336/A), concernant la validité de la condition suspensive de régularisation urbanistique dans les ventes d’immeuble. La vente porte sur une « maison d’habitation ». Mais la situation de droit du bien est toute différente ; […]

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L’indemnité d’accession à l’expiration du droit de superficie

A l’extinction du droit de superficie, la propriété du volume passe au constituant du droit à charge d’indemniser le superficiaire. La matière n’est pas d’ordre public et peut faire l’objet d’une organisation conventionnelle de l’indemnisation. À défaut d’un tel dispositif, c’est l’article 3.188 du Code civil qui gouverne aujourd’hui l’indemnisation de l’accession. Selon cette disposition, […]

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Coliving : la riposte de Bruxelles, Ixelles et Saint-Gilles (mis à jour)

Introduction La colocation est un mode d’habitat essentiellement urbain qui existe depuis maintenant plusieurs décennies. Il s’agit de vivre ensemble dans un appartement ou dans une maison unifamiliale, en nombre correspondant à celui d’une famille. Depuis plusieurs années, on voit émerger des projets de coliving, souvent conçus et/ou gérés par des sociétés spécialisées. Il s’agit […]

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Vendre en déclarant l’infraction d’urbanisme à l’acheteur qui déclare en faire son affaire

Dans la relation avec un vendeur professionnel, quelle est l’efficacité juridique d’une clause du type : « Le vendeur déclare que le bien est affecté d’une infraction urbanistique. L’acquéreur en a pris connaissance et en fera son affaire personnelle à l’entière décharge du vendeur ». Peut-on considérer que cette clause recouvre une exonération de vice caché et soit […]

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TVA et charges d’urbanisme (CJUE, C-528/19, 16 septembre 2020)

Les autorités publiques peuvent subordonner la délivrance de permis à l’exécution de certaines charges par le bénéficiaire. En matière immobilière, on songera principalement aux charges d’urbanisme qui assortissent un permis d’urbanisme ou un permis de lotir à la réalisation de travaux. Il s’agira souvent de réaliser des travaux dans des espaces ou bâtiments publics ou […]

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La colocation et l’avis des pompiers

Faut-il demander la visite des pompiers lorsque l’on installe une colocation dans un immeuble existant à Bruxelles ? Pour répondre à cette question, il faut envisager le contrôle opéré par les « zones de secours » comme celle de la Région de Bruxelles-Capitale que l’on appelle « Zone de secours SIAMU (Bruxelles-Capitale) » ou plus communément le SIAMU[1]. Les […]

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Les travaux d’aménagement intérieur pour accueillir une colocation

Pour organiser une colocation dans une maison unifamiliale ou dans un appartement, il faut souvent transformer certains espaces, un bureau, une buanderie, un salon, en chambre, éventuellement avec salle d’eau. L’augmentation du nombre d’espaces privatifs et donc du nombre d’occupants permet d’augmenter le revenu locatif du bien. La démarche est donc financièrement attirante mais est-elle […]

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Quand l’urbanisme rencontre le droit civil

L’urbanisme et le droit civil se fréquentent de plus en plus, et cela donne parfois lieu à des situations inattendues pour les civilistes. Commençons par la prescription acquisitive. L’usucapion peut-elle être neutralisée, comme mode originaire d’accès à la propriété, lorsqu’elle porte sur une situation infractionnelle sur la plan urbanistique ? La juge de paix de Fléron […]

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La coopérative bruxelloise est une société de personnes

L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]

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L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations.

Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société.

Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi pour les ventes les acquisitions par un ou plusieurs associés, autrement que par voie d’apport en société, d’immeubles situés en Belgique qui proviennent d’une société.

L’article 129 s’applique aux « sociétés de personnes » et l’article 130 s’applique aux « sociétés de capitaux ».

Ces articles ont été adaptés afin de tenir compte des modifications de certaines dénominations de formes de sociétés et de la suppression de la société agricole et de la société à finalité sociale.

Le nouveau CSA a supprimé la notion de capital social pour toutes les formes de société à l’exception de la société anonyme, de la société européenne et de la société coopérative européenne.

Ainsi, en raison de la suppression d’exigence de capital, la société coopérative, initialement visée par l’article 130 est déplacée dans l’article 129.

Désormais, l’acquisition par les associés d’un immeuble provenant d’une société coopérative n’est plus soumise au droit établi pour les ventes s’il s’agit :

  • des immeubles apportés à la société, lorsqu’ils sont acquis par la personne qui a effectué l’apport ;
  • des immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Les modifications apportées aux articles 129 et 130 concernant la société coopérative  entrent en vigueur le jour de la publication de l’ordonnance au Moniteur belge, donc pour les acquisitions à compter du 12 juillet 2023.

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