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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La colocation et l’avis des pompiers

Faut-il demander la visite des pompiers lorsque l’on installe une colocation dans un immeuble existant à Bruxelles ?

Pour répondre à cette question, il faut envisager le contrôle opéré par les « zones de secours » comme celle de la Région de Bruxelles-Capitale que l’on appelle « Zone de secours SIAMU (Bruxelles-Capitale) » ou plus communément le SIAMU[1].

Les zones de secours sont réparties dans tout le pays.

Elles exercent, une mission de sensibilisation et de consultation (en délivrant des avis facultatifs non contradictoires) et une mission de contrôle.

La mission de contrôle conduit à un rapport de prévention incendie impliquant une décision de l’autorité, notamment sur demande de permis d’urbanisme.

Suivant l’article 22 de l’arrêté royal[2] du 8 novembre 1967, le service d’incendie doit procéder au contrôle « dans les cas prescrits par les lois et règlements [relatifs à la prévention incendie] et chaque fois que le bourgmestre en fait la demande ».

Ainsi, à Bruxelles, le SIAMU doit donner son avis dès que le collège des bourgmestre et échevins ou le fonctionnaire délégué est saisi d’une demande de permis d’urbanisme.

Sauf dispenses[3] le permis ne peut être délivré en l’absence d’avis du SIAMU[4].

Le respect de l’avis du SIAMU constitue une condition du permis d’urbanisme (art. 193 du CoBAT).

Le SIAMU organise une visite de contrôle après l’exécution des travaux.

Un règlement communal ou un arrêté du gouvernement bruxellois peut aussi imposer, dans certaines situations et même en l’absence de demande de permis d’urbanisme, le contrôle du SIAMU.

Lors du contrôle, le SIAMU se conforme à la réglementation en matière de prévention incendie et éventuellement à certaines règles spécifiques, régionales ou non, de l’autorité d’agrément.

Concernant la prévention contre l’incendie, il faut notamment avoir égard à l’arrêté royal[5] du 7 juillet 1994 « fixant les normes de base en matière de prévention contre l’incendie et l’explosion, auxquelles les bâtiments nouveaux doivent satisfaire. »

L’article 1 de cet arrêté énonce ce qui suit :

« Les spécifications techniques qui sont contenues dans les annexes [de cet] arrêté sont d’application :

  • aux bâtiments à construire ;
  • aux extensions aux bâtiments existants, en ce qui concerne la seule extension.

Les normes de base ne sont pas d’application aux bâtiments existants.

On entend par « bâtiments existants » :

  • les bâtiments élevés et moyens, pour lesquels la demande de permis de bâtir a été introduite avant le 26 mai 1995 ;
  • les bâtiments bas pour lesquels la demande de permis de bâtir a été introduite avant le 1er janvier 1998 ».

L’implantation d’une colocation dans un bâtiment existant, sans travaux d’extension de la bâtisse, ne serait donc pas visée.

C’est très important vu le coût de la mise en œuvre de certaines prescriptions (sortie de secours, enduit et sol coupe-feu, porte RF, etc.) même s’il est salutaire de les respecter.

Et même si la compagnie d’assurance peut aussi avoir des exigences.

Notons que les maisons unifamiliales sont expressément exclues du champ d’application des annexes 2 et 2/1 (bâtiment bas) de l’arrêté du 7 juillet 1994 de même que de ses annexes 3 et 3/1 (bâtiment moyen), selon les prescriptions 0.2.2.

La Direction générale Sécurité prévention du Service public fédéral Intérieure donne toutefois une portée singulière aux notions de colocation et de maison unifamiliale :

« De la même façon, les personnes qui vivent ensemble en colocation, kots, chambres d’hôtes… peuvent être considéré comme une famille au sens large du terme pour autant que toutes ces personnes partagent les espaces de vie en commun accessibles à TOUS les occupants, c’est-à-dire au minimum le(s) salon(s), la(les) cuisine(s), la(les) salle(s) à manger.

Cela n’empêche évidemment pas qu’un accès à un nombre limité de locaux (en général les chambres) ne soit du ressort personnel (privatif) que de son(ses) occupant(s) ou d’un gestionnaire (p.e. pour les locaux techniques, greniers…). Si tel n’est pas le cas, il s’agit alors d’une maison plurifamiliale. Le nombre de chambres destinées à la colocation, aux kots et aux chambres d’hôtes… est limité à 3 chambres maximum. Simultanément le nombre d’occupants qui occupent ces chambres destinées à la colocation, aux kots et aux chambres d’hôtes… est limité à 9 personnes maximum ».

(nous soulignons).

https://www.besafe.be/sites/default/files/2018-04/definition_maison_unifamiliale_0.pdf.)

Selon cette interprétation, si le nombre de chambres est supérieur à trois et/ou si le nombre de colocataires dépasse 9 personnes, on ne se trouve plus dans une maison unifamiliale où peut s’implanter une colocation sans devoir se conformer aux prescriptions de l’arrêté de 1994, mais dans une maison plurifamiliale auquel cas ces prescriptions devront être respectées !

Rappelons néanmoins que lorsqu’on ne pose pas d’actes et travaux soumis à permis d’urbanisme (par exemple abattre un mur porteur, effectuer des travaux de transformation, etc.) en implantant une colocation dans un bien, aucune demande de permis ne doit être introduite.

La commune ou le fonctionnaire délégué, qui n’est pas saisi(e), n’est donc pas amené(e) à demander l’avis des pompiers.

Cela dit, comme exposé plus haut, un règlement communal/régional pourrait très bien prévoir l’obligation de demander un rapport de contrôle des pompiers en cas de réalisation d’une colocation dans un bien sans que cette opération ne s’accompagne nécessairement de travaux soumis à permis d’urbanisme.

Un règlement communal ou régional peut aussi édicter des prescription spécifiques en matière de sécurité incendie.

C’est par exemple le cas, en région wallonne, du règlement d’urbanisme « pour la location de chambres » de la Ville de La Louvière (en vigueur depuis le 20 septembre 1993) qui contient certaines règles spécifiques à respecter en matière de sécurité incendie, outre la nécessité de recueillir une autorisation préalable dite « permis de gestion ».

La photo : un exemple sobre et assez dans les tendances du moment de réhabilitation en logements d’un moche immeuble de bureaux perdu dans un quartier résidentiel. Rue de la Tanche 17 à Auderghem, quartier des Pêcheries. Ce quartier entre Auderghem et Watermael-Boitsfort doit son nom aux nombreux étangs de pêche existants à cet endroit. Les étangs sont aujourd’hui bordés d’immeubles Etrimo.  


[1][1] Arrêté royal du 19 décembre 2014 fixant l’organisation de la prévention incendie dans les zones de secours, M.B. 30 janvier 2015. Circulaire du 1er décembre 2016 relative au rapport de prévention incendie et à la mission d’avis par les zones de secours, M.B. 18 janvier 2017.

[2] A.R. du 8 novembre 1967 portant, en temps de paix, organisation des services communaux et régionaux d’incendie et coordination des secours en cas d’incendie (M.B. 18 novembre 1967).

[3] AGB du 18 octobre 2018 déterminant les actes et travaux soumis à permis d’urbanisme dispensés de l’avis préalable, de la visite de contrôle et de l’attestation de conformité du Service Incendie et d’Aide médicale urgente, M.B. 29 octobre 2018, entré en vigueur le 1er janvier 2019).

[4] Voyez les article 126, § 2, 1°, et § 3, al. 2, et article 177, § 2, 1°, et § 3, al. 2, du CoBAT.

[5] M.B. 26 avril 1995. Cet .R. a été modifié par l’arrêté royal du 7 décembre 2016 (M.B. 18 janvier 2017, entré en vigueur le 1er avril 2017).

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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