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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La colocation et l’avis des pompiers

Faut-il demander la visite des pompiers lorsque l’on installe une colocation dans un immeuble existant à Bruxelles ?

Pour répondre à cette question, il faut envisager le contrôle opéré par les « zones de secours » comme celle de la Région de Bruxelles-Capitale que l’on appelle « Zone de secours SIAMU (Bruxelles-Capitale) » ou plus communément le SIAMU[1].

Les zones de secours sont réparties dans tout le pays.

Elles exercent, une mission de sensibilisation et de consultation (en délivrant des avis facultatifs non contradictoires) et une mission de contrôle.

La mission de contrôle conduit à un rapport de prévention incendie impliquant une décision de l’autorité, notamment sur demande de permis d’urbanisme.

Suivant l’article 22 de l’arrêté royal[2] du 8 novembre 1967, le service d’incendie doit procéder au contrôle « dans les cas prescrits par les lois et règlements [relatifs à la prévention incendie] et chaque fois que le bourgmestre en fait la demande ».

Ainsi, à Bruxelles, le SIAMU doit donner son avis dès que le collège des bourgmestre et échevins ou le fonctionnaire délégué est saisi d’une demande de permis d’urbanisme.

Sauf dispenses[3] le permis ne peut être délivré en l’absence d’avis du SIAMU[4].

Le respect de l’avis du SIAMU constitue une condition du permis d’urbanisme (art. 193 du CoBAT).

Le SIAMU organise une visite de contrôle après l’exécution des travaux.

Un règlement communal ou un arrêté du gouvernement bruxellois peut aussi imposer, dans certaines situations et même en l’absence de demande de permis d’urbanisme, le contrôle du SIAMU.

Lors du contrôle, le SIAMU se conforme à la réglementation en matière de prévention incendie et éventuellement à certaines règles spécifiques, régionales ou non, de l’autorité d’agrément.

Concernant la prévention contre l’incendie, il faut notamment avoir égard à l’arrêté royal[5] du 7 juillet 1994 « fixant les normes de base en matière de prévention contre l’incendie et l’explosion, auxquelles les bâtiments nouveaux doivent satisfaire. »

L’article 1 de cet arrêté énonce ce qui suit :

« Les spécifications techniques qui sont contenues dans les annexes [de cet] arrêté sont d’application :

  • aux bâtiments à construire ;
  • aux extensions aux bâtiments existants, en ce qui concerne la seule extension.

Les normes de base ne sont pas d’application aux bâtiments existants.

On entend par « bâtiments existants » :

  • les bâtiments élevés et moyens, pour lesquels la demande de permis de bâtir a été introduite avant le 26 mai 1995 ;
  • les bâtiments bas pour lesquels la demande de permis de bâtir a été introduite avant le 1er janvier 1998 ».

L’implantation d’une colocation dans un bâtiment existant, sans travaux d’extension de la bâtisse, ne serait donc pas visée.

C’est très important vu le coût de la mise en œuvre de certaines prescriptions (sortie de secours, enduit et sol coupe-feu, porte RF, etc.) même s’il est salutaire de les respecter.

Et même si la compagnie d’assurance peut aussi avoir des exigences.

Notons que les maisons unifamiliales sont expressément exclues du champ d’application des annexes 2 et 2/1 (bâtiment bas) de l’arrêté du 7 juillet 1994 de même que de ses annexes 3 et 3/1 (bâtiment moyen), selon les prescriptions 0.2.2.

La Direction générale Sécurité prévention du Service public fédéral Intérieure donne toutefois une portée singulière aux notions de colocation et de maison unifamiliale :

« De la même façon, les personnes qui vivent ensemble en colocation, kots, chambres d’hôtes… peuvent être considéré comme une famille au sens large du terme pour autant que toutes ces personnes partagent les espaces de vie en commun accessibles à TOUS les occupants, c’est-à-dire au minimum le(s) salon(s), la(les) cuisine(s), la(les) salle(s) à manger.

Cela n’empêche évidemment pas qu’un accès à un nombre limité de locaux (en général les chambres) ne soit du ressort personnel (privatif) que de son(ses) occupant(s) ou d’un gestionnaire (p.e. pour les locaux techniques, greniers…). Si tel n’est pas le cas, il s’agit alors d’une maison plurifamiliale. Le nombre de chambres destinées à la colocation, aux kots et aux chambres d’hôtes… est limité à 3 chambres maximum. Simultanément le nombre d’occupants qui occupent ces chambres destinées à la colocation, aux kots et aux chambres d’hôtes… est limité à 9 personnes maximum ».

(nous soulignons).

https://www.besafe.be/sites/default/files/2018-04/definition_maison_unifamiliale_0.pdf.)

Selon cette interprétation, si le nombre de chambres est supérieur à trois et/ou si le nombre de colocataires dépasse 9 personnes, on ne se trouve plus dans une maison unifamiliale où peut s’implanter une colocation sans devoir se conformer aux prescriptions de l’arrêté de 1994, mais dans une maison plurifamiliale auquel cas ces prescriptions devront être respectées !

Rappelons néanmoins que lorsqu’on ne pose pas d’actes et travaux soumis à permis d’urbanisme (par exemple abattre un mur porteur, effectuer des travaux de transformation, etc.) en implantant une colocation dans un bien, aucune demande de permis ne doit être introduite.

La commune ou le fonctionnaire délégué, qui n’est pas saisi(e), n’est donc pas amené(e) à demander l’avis des pompiers.

Cela dit, comme exposé plus haut, un règlement communal/régional pourrait très bien prévoir l’obligation de demander un rapport de contrôle des pompiers en cas de réalisation d’une colocation dans un bien sans que cette opération ne s’accompagne nécessairement de travaux soumis à permis d’urbanisme.

Un règlement communal ou régional peut aussi édicter des prescription spécifiques en matière de sécurité incendie.

C’est par exemple le cas, en région wallonne, du règlement d’urbanisme « pour la location de chambres » de la Ville de La Louvière (en vigueur depuis le 20 septembre 1993) qui contient certaines règles spécifiques à respecter en matière de sécurité incendie, outre la nécessité de recueillir une autorisation préalable dite « permis de gestion ».

La photo : un exemple sobre et assez dans les tendances du moment de réhabilitation en logements d’un moche immeuble de bureaux perdu dans un quartier résidentiel. Rue de la Tanche 17 à Auderghem, quartier des Pêcheries. Ce quartier entre Auderghem et Watermael-Boitsfort doit son nom aux nombreux étangs de pêche existants à cet endroit. Les étangs sont aujourd’hui bordés d’immeubles Etrimo.  


[1][1] Arrêté royal du 19 décembre 2014 fixant l’organisation de la prévention incendie dans les zones de secours, M.B. 30 janvier 2015. Circulaire du 1er décembre 2016 relative au rapport de prévention incendie et à la mission d’avis par les zones de secours, M.B. 18 janvier 2017.

[2] A.R. du 8 novembre 1967 portant, en temps de paix, organisation des services communaux et régionaux d’incendie et coordination des secours en cas d’incendie (M.B. 18 novembre 1967).

[3] AGB du 18 octobre 2018 déterminant les actes et travaux soumis à permis d’urbanisme dispensés de l’avis préalable, de la visite de contrôle et de l’attestation de conformité du Service Incendie et d’Aide médicale urgente, M.B. 29 octobre 2018, entré en vigueur le 1er janvier 2019).

[4] Voyez les article 126, § 2, 1°, et § 3, al. 2, et article 177, § 2, 1°, et § 3, al. 2, du CoBAT.

[5] M.B. 26 avril 1995. Cet .R. a été modifié par l’arrêté royal du 7 décembre 2016 (M.B. 18 janvier 2017, entré en vigueur le 1er avril 2017).

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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