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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Coliving : la riposte de Bruxelles, Ixelles et Saint-Gilles (mis à jour)

Introduction

La colocation est un mode d’habitat essentiellement urbain qui existe depuis maintenant plusieurs décennies. Il s’agit de vivre ensemble dans un appartement ou dans une maison unifamiliale, en nombre correspondant à celui d’une famille.

Depuis plusieurs années, on voit émerger des projets de coliving, souvent conçus et/ou gérés par des sociétés spécialisées. Il s’agit d’installer un habitat partagé, dans un immeuble d’habitation, avec la particularité que le nombre de chambres — et par conséquent d’occupants — dépasse généralement celui d’origine. Ces colocations professionnelles proposent des formules « tout compris » (incluant un logement entièrement équipé, et souvent un service de maintenance et de réparation, un service de nettoyage, un service d’assistance numérique, etc.) à un prix donc plus élevé que celui du marché de la colocation traditionnelle.

Ces deux phénomènes (la colocation et le coliving) sont en plein boom, en région bruxelloise comme wallonne. Ils séduisent les étudiants et les jeunes actifs dans la vie professionnelle, pour qui il n’est pas aisé de se loger seul à moindre coût. Les formules de coliving sont idéales pour les expatriés, en stage ou en poste à Bruxelles pour une courte durée. En quelques clicks, leur chambre est réservée en ligne, ils n’ont plus qu’à préparer leurs valises. Quant aux bailleurs, ils voient dans la colocation et le coliving l’opportunité de percevoir des revenus locatifs plus importants (surtout lorsque le bien est aménagé en coliving vu la multiplication des chambres), les immeubles étant pleinement exploités.

La colocation et le coliving traduisent incontestablement l’évolution de la société d’aujourd’hui, centrée vers le partage et la mutualisation des coûts.

Ces phénomènes sociétaux, en plein essor[1], ne sont pourtant (quasi) pas réglementés.

Seul un cadre juridique spécifique relatif au bail de colocation a été  fixé en 2018, d’abord en Région de Bruxelles-Capitale puis en Région wallonne (ces textes ne concernent a priori pas le bail de coliving).  

Dans les deux régions, les autres aspects de droit du logement (flou et controverse concernant l’exigence de permis de location en région wallonne), les aspects urbanistiques (exigence ou non d’un permis d’urbanisme, normes d’habitabilité à Bruxelles, etc.) et la police de la prévention incendie (dispense ou non de l’avis des pompiers, prescriptions techniques applicables, etc.) sont muets sur la colocation et le coliving.

A Bruxelles, des réformes sont néanmoins en cours. La refonte du Règlement Régionional d’Urbanisme (RRU)  — en ce compris son titre II qui prescrit des « normes d’habilité des logements »  — est prévue pour mi 2023. Le futur texte, qui sera intitulé « Good Living » contiendra des normes spécifiques à la colocation et/ou au coliving. En outre, il est prévu de modifier l’Arrêté du Gouvernement  de la Région de Bruxelles-Capitale du 12 décembre 2002 pour y intégrer la transformation d’un bien en colocation et/ou coliving — à voir selon quelles nuances — à titre d’acte de changement d’utilisation soumis à permis d’urbanisme.

En attendant, plusieurs communes (Ixelles, Ville de Bruxelles et Saint-Gilles) ont adopté des recommandations qui édictent des lignes de conduites à suivre pour réaliser du coliving.

Le processus et le contenu semble identique dans les trois communes : adoption par le Collège et ensuite présentation au Conseil communal.

Le 15 juin 2021, le Collège des Bourgmestre et Echevins de la Commune d’Ixelles a adopté des recommandations sur « le coliving/la colocation de luxe », qui ont par la suite été présentées au Conseil communal. La date d’entrée en vigueur de ces recommandations n’est pas précisée mais elle concorde vraisemblablement avec leur date d’adoption à savoir le 15 juin 2021.

Les recommandations de la Ville de Bruxelles relatives au « coliving » ont été adoptées dans la foulée le 17 juin 2021 et ont été présentées au Conseil communal du 24 juin 2021. Ces recommandations sont en vigueur depuis le 17 juin 2021.

Enfin, à Saint-Gilles, les recommandations relatives au « coliving » ont été adoptées le 24 juin et sont entrées en vigueur le même jour.

La présente contribution a pour objectif de faire le point sur ces recommandations, d’en examiner la portée et l’utilité, ainsi que la pertinence de leur contenu.

Le texte des trois recommandations est à quelques mots près le même. Nous ne manquerons pas d’identifier les points de divergence.

Il faut noter que, dans l’attente de la réforme du futur RRU (pour rappel annoncée mi 2023), la Région de Bruxelles-Capitale réfléchit également à l’élaboration de « recommandations », applicables à l’échelle régionale et non communale. Pour ce faire, toutes les sociétés actives dans le secteur de la colocation/coliving à Bruxelles ont reçu une demande du Cabinet du Ministre Smet qui souhaite un mémo relatif à leurs activités, aux contraintes urbanistiques rencontrées et à leurs souhaits en termes de réglementation. Un rapport doit être rédigé par une commission d’expert pour septembre 2021.

Définition du coliving

La notion de coliving reçoit — pour la première fois — une définition qui varie légèrement selon les recommandations prises en matière de coliving.

A Ixelles :

« Un logement de type coliving est une colocation organisée par un bailleur privé portant sur l’aménagement de minimum 8 chambres au sein d’un immeuble et dont la location fait l’objet d’un bail d’une durée de minimum 3 mois et généralement avec chaque locataire individuellement.

Le logement de type coliving est composé de chambres (espaces privés de jouissance exclusive) et d’espaces communs destinés à la préparation des repas, séjour, détente et toilette.

Certains logement de type coliving offrent des prestations de services aux locataires.» (nous soulignons)

A Bruxelles :

« Un logement de type coliving est une colocation organisée par une société portant sur l’aménagement de minimum 5 chambres au sein d’un immeuble et dont la location fait l’objet d’un bail d’une durée de minimum 3 mois et généralement avec chaque locataire individuellement, ou par le biais d’avenants individuels à un bail de colocation.

Le logement de type coliving est composé de chambres (espaces privés de jouissance exclusive) et d’espaces communs destinés à la préparation des repas, séjour, détente et toilette.

Certains logement de type coliving offrent des prestations de services aux locataires.» (nous soulignons)

A Saint-Gilles :

« Un logement de type coliving est une colocation organisée par une société portant sur l’aménagement de minimum 8 chambres au sein d’un immeuble et dont la location fait l’objet d’un bail d’une durée de minimum 3 mois et généralement avec chaque locataire individuellement, ou par le biais d’avenants individuels à un bail de colocation.

Le logement de type coliving est composé de chambres (espaces privés de jouissance exclusive) et d’espaces communs destinés à la préparation des repas, séjour, détente et toilette.

Certains logement de type coliving offrent des prestations de services aux locataires.» (nous soulignons)

Raison d’être, champ d’application et valeur juridique

On peut lire dans chaque texte : 

« En l’absence actuelle de cadre urbanistique (…), il convient de définir des lignes de conduite afin d’appréhender les demandes actuelles de coliving qui sont introduites auprès de la commune ». (nous soulignons)

Ainsi, l’objectif semble être de guider l’autorité communale dans l’instruction des demandes de permis d’urbanisme à introduire pour des projets de coliving portant sur des biens situés sur le territoire de la commune concernée, dans l’attente de l’entrée en vigueur des réformes en cours.

Le « champ d’application » est toutefois plus large, puisqu’il couvre également les actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme pour aménager un logement de type coliving :

« [les recommandations] concernent les actes et travaux soumis à permis d’urbanisme par l’article 98, §1er, du Code bruxellois de l’aménagement du territoire ainsi que les actes et travaux qui, en raison de leur minime importance, sont dispensés de l’obtention d’un permis d’urbanisme, et visant la construction et/ou l’aménagement de logement de type coliving tel que défini au point 2, sans préjudice des plans et règlements en vigueur et du bon aménagement des lieux ». (nous soulignons)

Ainsi, les « lignes de conduites spécifiques aux logements de type coliving » devraient être suivies même si aucun actes et travaux soumis à permis d’urbanisme en vertu de l’article 98, §1er, du CoBAT n’accompagne l’aménagement du bien en coliving. Comment comprendre cette assertion dès lors que si la délivrance d’un permis n’est pas requise, il n’y a pas lieu d’observer une règle guidant, justement, l’examen d’une demande de permis ?

Il faut supposer qu’une demande est nécessaire à un autre titre et que, l’examen portant sur l’ensemble du site concerné, le permis puisse être subordonné à des conditions appliquant les lignes de conduite.

En effet, l’article 156/2 du CoBAT[2] dispose que « le collège des bourgmestre et échevins peut imposer, dans sa décision d’octroi du permis, des conditions destinées à sauvegarder le bon aménagement des lieux ». Bref, par une condition du permis, il faudrait respecter des lignes de conduite alors même qu’aucun permis d’urbanisme ne doit être obtenu spécifiquement pour implanter le coliving…

Ceci étant, sur le principe, à supposer que ces recommandations ne s’appliquent que lors du dépôt d’une demande de permis d’urbanisme (et donc d’actes et travaux soumis à permis d’urbanisme), sévères ou non, de telles directives ne sont pas réglementaires. L’autorité délivrante ne devra donc pas systématiquement s’y référer ; elle garde un pouvoir d’appréciation.

En revanche, si elle y a égard — en l’occurrence, ce sera probablement systématiquement le cas — et qu’elle décide de s’en écarter dans un permis ou un refus, « la justification de cette rupture de ligne de conduite est nécessaire et la motivation formelle obligatoire ».[3]

En réalité, ces instruments n’ont qu’une valeur « relative ».

En effet, l’autorité (communale ou non), qu’elle se réfère ou non à sa directive, doit toujours se livrer à une appréciation au cas par cas, eu égard au bon aménagement des lieux. Et une telle appréciation doit ressortir de la motivation de la décision[4], laquelle doit être adéquate (ce qui implique d’indiquer, dans l’acte, les considérations de droit et de fait qui servent de fondement à la décision)[5]. Ce n’est pas le cas de la simple application de la ligne de conduite adoptée récemment, sans autre motivation spécifique[6]. Les trois communes concernées ne pourront donc pas refuser un permis d’urbanisme pour un projet de coliving en se référerant seulement à leurs recommandations respectives. Elles devront justifier leur refus de manière adéquate comme dit ci-avant.

Rappelons que l’autorité délivrante peut toujours assortir la délivrance d’un permis de conditions destinées à rencontrer les exigences du bon aménagement des lieux[7]. Ces conditions peuvent être un moyen pour les communes de lutter contre des types de colocations non désirées, en ligne de mire le coliving.

Enfin, en cas de recours juridictionnel, le pouvoir discrétionnaire n’a pas lieu d’être. La jurisprudence enseigne que le Conseil d’Etat ne peut examiner que la légalité de l’acte[8] mais doit relever « l’erreur manifeste d’appréciation », par exemple en cas de « densité excessive »[9] d’une habitation transformée en coliving.

Exigence de permis d’urbanisme

Selon les recommandations, la transformation d’un logement unifamilial — ce qui ne vise pas un immeuble ou une maison d’habitation, sans autre précision — en un logement de type coliving comportant un minimum de 5 chambres (Ville de Bruxelles et Saint-Gilles[10]) et 8 chambres (Ixelles) « constitue un changement de destination de l’immeuble et est soumis à permis d’urbanisme ».

Il faut tout d’abord relever qu’exiger un permis d’urbanisme par le biais de recommandations ou lignes directrices n’est pas légal.

A Bruxelles, une commune ne peut imposer un permis d’urbanisme qu’en adoptant un règlement communal d’urbanisme (RCU) ou en adaptant un RCU existant[11], conformément à l’article 98, § 3, du CoBAT[12] (toutefois, les RCU ont sensiblement perdu de leur importance dans la récente réforme du CoBAT). En Région wallonne, seule une délibération du conseil communal peut exiger un permis d’urbanisme, conformément à l’article D.IV.4., al. 4, du CoDT[13].

Dans les textes actuellement en vigueur, un permis d’urbanisme ne doit pas être préalablement obtenu pour réaliser un coliving dans une maison monologement ou unifamiliale.

Que nous dit la jurisprudence ?

Dans ses arrêts du 20 avril 2017 et du 22 mai 2019, le Conseil d’Etat a considéré que l’aménagement d’une maison unifamiliale en colocation ne constituait ni un changement de destination ni une création de logement soumis à permis d’urbanisme préalable[14].

Ces arrêts ne sont à notre sens pas transposables au coliving. Ce concept se distingue effectivement en de nombreux aspects de la colocation, si ce n’est le caractère partagé de l’habitation (voy. supra).

Relevons que dans une affaire très récente, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles a jugé que la transformation d’un immeuble d’habitation en coliving (accueillant 9 cohabitants) ne constituait pas un changement de destination soumis à permis d’urbanisme[15]. Le service de l’urbanisme de la Commune d’Ixelles avait émis un ordre de cessation d’un chantier porté par la société Co-Homing, active dans le coliving, et avait dressé à son encontre un procès-verbal de constat d’infraction estimant que les travaux en cours constituaient une division déguisée et irrégulière ainsi qu’un changement de destination de l’immeuble en question, en contravention aux articles 98, 300 à 304 du CoBAT. Co-Homing a cité la commune en justice pour obtenir la levée des procès-verbaux d’infraction et de cessation de chantier, et a obtenu gain de cause.

La pertinence de cette jurisprudence est à nouveau à relativiser car en l’espèce, le permis de bâtir (1996) visait la destination de « logement » et un parking, ce qui n’est pas aussi précis qu’une destination de maison « unifamiliale ». Le juge l’a rappelé à juste titre, en indiquant que la destination de logement devait s’entendre au sens large. Toute maison unifamiliale est un immeuble d’habitation mais tout immeuble d’habitation n’est pas une maison unifamiliale. Le tribunal a aussi précisé que la notion de logement collectif n’était pas définie sur le plan urbanistique et que l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-capitale du 12 décembre 2002, relatif aux changements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme, ne visait pas la transformation d’un immeuble familial en logement collectif.

C’est sans doute cette jurisprudence qui a amené la Ville de Bruxelles et les Communes de Saint-Gilles et Ixelles à ne viser dans leurs recommandations, comme changement de destination soumis à permis d’urbanisme, que la transformation d’un logement « unifamial » — et non tout immeuble d’habitation — en logement de type coliving (pour rappel, avec un minimum de 5 chambres pour la Ville de Bruxelles et la Commune de  Saint-Gilles et 8 chambres pour la Commune d’Ixelles). En tout état de cause, dans les recommandations de la Ville de Bruxelles et de Saint-Gilles, il est fait mention de la volonté de « préserver des logements aptes à accueillir des familles ».

Les recommandations énoncent que la nature des travaux pour aménager un immeuble unifamilial en coliving, même si ceux-ci ne sont pas structurels et relèvent de simples aménagements intérieurs dispensés de pemis de permis d’urbanisme (travaux de cloisnnement, de sanitaires, etc.), « tend à modifier le type d’habitation et son affectation », que « les travaux engendrés ne permettent pas de revenir vers une utilisation d’une maison unifamiliale classique ».

Ainsi, selon les trois communes, le critère de « réversibilité » est intimement lié à un l’absence de changement de destination du bien (unifamiliale à coliving).

Ce critère avait déjà été mis en exergue par le Conseil d’Etat dans ses arrêts du 20 avril 2017 et du 22 mai 2019 (voy. supra). La Haute juridiction administrative avait jugé que les situations de colocation — et non de coliving ! — n’annihilaient pas le retour à la vocation première d’habitation unifamiliale traditionnelle (pas de travaux si ce n’est de raffraichissement, nombre de nouveaux occupants équivalent à ceux d’origine, aucun changement quant à l’organisation et au mode d’occupation actuels de l’immeuble).

Il est vrai que si des travaux d’aménagement intérieur importants sont réalisés (pose de nombreuses cloisons, sanitaires, etc.) pour transformer une maison unifamiliale en grand coliving, le caractère réversible de l’opération fait manifestement défaut : le retour à la situation initiale (unifamiliale avec le nombre de chambres et salles d’eau d’origine) impliquera la réalisation de travaux de remise en pristin état (principalement, de démolition).

Un changement de destination de logement vers l’appart-hôtel (hébergement touristique) est également mis en exergue par les trois communes, vu les services généralement proposés par les sociétés de coliving (qui relèvent ou se rapprochent, dans certains cas, de l’hébergement touristique) et l’incertitude que les occupants résident plus de 90 jours[16]. Dans l’ordonnance bruxelloise du 8 mai 2014 relative à l’hébergement touristique, le « touriste » est en effet « toute personne qui, dans le cadre de ses activités privées ou professionnelles, séjourne au moins une nuit dans un milieu autre que son environnement habituel sans y établir sa résidence et pour une durée limitée à 90 jours »[17].

En tout état de cause, une commune ne peut édicter, par le biais de simples recommandations, un cas de changement de destination soumis à permis d’urbanisme, qu’il s’agisse de la transformation d’une unifamiale en coliving (en fixant un nombre minimum de chambres) ou tout autre actes et travaux.

Lignes de conduites générales

Les trois communes recommandent de « limiter un logement de type coliving à 12 chambres maximum ».

Les recommandations de la Commune d’Ixelles portent toutefois une exception logique : les vastes immeubles atypiques.

Il convient  aussi de « favoriser la mixité de fonctions au sein de grands immeubles réaffectés (logement, bureaux, commerces, etc.) ». C’est l’occasion pour les sociétés de coliving de réaliser des partenariats avec des promoteurs (en tant que co-constructeurs et/ou développeurs).

Il faut saluer bien évidemment cet aspect assez réaliste des lignes de conduite.

Il y a en outre lieu « d’encourager les projets de type logement coliving qui permettent de réhabiliter/convertir/réaffecter des immeubles de bureaux/industriels/de commerces, sans démolition complète », pour autant toutefois que « la fonction d’habitation classique [soit] difficilement réalisable ».

Un avis défavorable est aussi suggéré pour les demandes de permis d’urbanisme visant un projet de logement de type coliving au sein d’immeubles d’habitation classique (maison unifamiliale, maison de maître, etc.) « sauf s’il est démontré que la fonction d’habitation classique ne peut être réalisée, par exemple, lorsque seule  la reconversion en logement de type coliving permet le maintien d’éléments patrimoniaux intérieurs ».

En d’autres termes, le coliving n’est envisageable que si du logement classique ne peut être maintenu ou implanté dans le bien. Le coliving n’est possible qu’à titre subsidiaire et n’est dès lors pas (véritablement) encouragé.

La colocation et le coliving constituent pourtant une réponse à un besoin sociétal actuel. Ce sont des faits sociaux qui ne naissent pas par hasard mais par nécessité et leur exploitation par le marché ne fait que traduire cette réalité. Une fois encore[18], on constate que le pouvoir exécutif décentralisé résiste à un phénomène spontané sans y apporter une autre réponse.

Rappelons que la Déclaration de Politique régionale « Oser, innover, rassembler » 2014-2019, dans son volet « Logement », entendait « encourager les nouvelles formes d’habiter » dont les habitats partagés font incontestablement partie.

Au lieu d’exclure le coliving ou de le considérer de manière accessoire, il est préférable et juridiquement nécessaire d’analyser chaque demande de coliving en prenant en considération les spécificités du contexte environnant[19]. Comme les recommandations le précisent, cela implique de tenir compte des coliving existants afin d’éviter de concentrer davantage des quartiers où le coliving est déjà fortement présent, dans un soucis de préserver la vie de quartier. La création de coliving doit être cohérente compte tenu de l’offre existante afin d’éviter une densification de coliving dans certains quartiers.

Lignes de conduites relatives à l’habitabilité

A Bruxelles, certaines normes, dites d’habitabilité, sont prescrites par le titre II du RRU[20].

Ces règles, bien plus sévères que les normes élémentaires de salubrité, sont variées. Elles portent sur la superficie minimale de l’habitation et son volume (hauteur sous plafond)[21], le confort et l’hygiène (salle d’eau, WC, cuisine, éclairement naturel, vue et ventilation)[22] et les équipements (raccordements à l’eau, l’électricité et le cas échéant au gaz, réseau d’égouttage)[23]. Le RRU comprend également des règles spécifiquement destinées aux « immeubles à logements multiples » (locaux de services obligatoires[24], parkings privatifs[25], ascenseur[26], parlophones et systèmes d’ouverture des portes[27]).

Ces règles sont impératives. Certains les qualifient d’ordre public[28], à raison.

Les recommandations contiennent certaines règles de conduites concernant l’habitabilité des logements occupés en coliving, dans l’attente de la refonte du titre II du RRU (qui est pour rappel en cours et annoncée pour mi 2023).

Ces directives, qui certes n’ont pas de valeur règlementaire, sont toutefois cohérentes dans un souci d’offrir en location, sur le territoire des communes concernées, des logements de type coliving de qualité :

  • Espaces communs :
    • les espaces de vie communs des logements de type coliving sont situés de préférence hors-sol,
    • les espaces communs destinés à la préparation des repas, au séjour et à la détente comportent au minimum 10 m² par chambre,
    • espaces communs destinés à la toilette : sont requis au minimum une douche pour 3 personnes et un wc pour 3 personnes ;
  • Espaces extérieurs : la création d’espaces communs extérieurs est recommandée, mais il est important de veiller à la tranquillité du quartier via un accord entre bailleur et locataires ;
  • Infrastructures : le logement de type coliving prévoit un parking vélo, un local poubelles et une buanderie ;
  • Insonorisation : une attention particulière est réservée à une bonne isolation acoustique entre les locaux communs et les locaux privatifs ainsi qu’entre l’immeuble de logement de type coliving et les immeubles contigus.

En revanche, selon notre opinion, il n’y a pas de raison à ce chaque chambre présente une surface de plancher nette de minimum 14 m² (sans compter l’éventuelle pièce d’eau privative) si les plans de la situation de droit renseignent la présence d’une ou plusieurs chambres d’une superficie moins importante.

Ajoutons que la location de chambres d’une telle superficie (d’autant plus qu’ « il faut proposer une mixité de surfaces différentes pour les chambres » et donc prévoir des chambres plus grandes que 14 m2) augmentera sensiblement les prix, qui sont déjà élevés car ils tiennent compte de formules « tout compris ».

L’avis du SIAMU et les prescriptions en matière de sécurité-incendie

Les recommandations de la Ville de Bruxelles et de la Commune de Saint-Gilles précisent que l’implantation d’une colocation est soumise à l’avis du SIAMU :

« Les aménagements de logements unifamiliaux ne sont pas soumis à  l’avis du SIAMU alors que les colocations le sont. En effet, les chambres privatives y sont généralement sécurisées par des serrures (clés, badges, …) ne permettant plus l’évacuation des chambres arrières ». (nous soulignons)

Faut-il demander la visite des pompiers lorsque l’on installe une colocation ou un coliving dans une maison unifamiliale existante à Bruxelles ?

Pour répondre à cette question, il faut envisager le contrôle opéré par les « zones de secours » comme celle de la Région de Bruxelles-Capitale que l’on appelle « Zone de secours SIAMU (Bruxelles-Capitale) » ou plus communément le SIAMU.[29]

Les zones de secours sont réparties dans tout le pays. Elles exercent, une mission de sensibilisation et de consultation (en délivrant des avis facultatifs non contradictoires) et une mission de contrôle.

La mission de contrôle conduit à un rapport de prévention incendie impliquant une décision de l’autorité, notamment sur demande de permis d’urbanisme.

Suivant l’article 22 de l’arrêté royal du 8 novembre 1967[30], le service d’incendie doit procéder au contrôle « dans les cas prescrits par les lois et règlements [relatifs à la prévention incendie] et chaque fois que le bourgmestre en fait la demande ».

Ainsi, à Bruxelles, le SIAMU doit donner son avis dès que le Collège des Bourgmestre et Echevins ou le fonctionnaire délégué est saisi d’une demande de permis d’urbanisme.

Sauf dispenses[31], le permis ne peut être délivré en l’absence d’avis du SIAMU[32].

Le respect de l’avis du SIAMU constitue une condition du permis d’urbanisme (art. 193 du CoBAT).

Le SIAMU organise une visite de contrôle après l’exécution des travaux.

Un règlement communal ou un arrêté du gouvernement bruxellois peut aussi imposer, dans certaines situations et même en l’absence de demande de permis d’urbanisme, le contrôle du SIAMU.

Lors du contrôle, le SIAMU se conforme à la réglementation en matière de prévention incendie et éventuellement à certaines règles spécifiques, régionales ou non, de l’autorité d’agrément.

Concernant la prévention contre l’incendie, il faut notamment avoir égard à l’arrêté royal du 7 juillet 1994 « fixant les normes de base en matière de prévention contre l’incendie et l’explosion, auxquelles les bâtiments nouveaux doivent satisfaire ».[33]

L’article 1 de cet arrêté énonce ce qui suit :

« Les spécifications techniques qui sont contenues dans les annexes [de cet] arrêté sont d’application :

  • aux bâtiments à construire ;
  • aux extensions aux bâtiments existants, en ce qui concerne la seule extension.

Les normes de base ne sont pas d’application aux bâtiments existants.

On entend par « bâtiments existants » :

  • les bâtiments élevés et moyens, pour lesquels la demande de permis de bâtir a été introduite avant le 26 mai 1995 ;
  • les bâtiments bas pour lesquels la demande de permis de bâtir a été introduite avant le 1er janvier 1998 ». (nous soulignons)

L’implantation d’une colocation ou d’un coliving dans un bâtiment existant, sans travaux d’extension de la bâtisse, ne serait donc pas visée.

C’est très important vu le coût de la mise en œuvre de certaines prescriptions (sortie de secours, enduit et sol coupe-feu, porte RF, etc.) même s’il est salutaire de les respecter. Et même si l’assureur du risque sur l’immeuble peut aussi exprimer des exigences.

Notons que les maisons unifamiliales sont expressément exclues du champ d’application des annexes 2 et 2/1 (bâtiment bas) de l’arrêté du 7 juillet 1994 de même que de ses annexes 3 et 3/1 (bâtiment moyen), selon les prescriptions 0.2.2.

La Direction générale Sécurité prévention du Service public fédéral Intérieure donne toutefois une portée singulière aux notions de colocation et de maison unifamiliale :

« De la même façon, les personnes qui vivent ensemble en colocation, kots, chambres d’hôtes… peuvent être considéré comme une famille au sens large du terme pour autant que toutes ces personnes partagent les espaces de vie en commun accessibles à TOUS les occupants, c’est-à-dire au minimum le(s) salon(s), la(les) cuisine(s), la(les) salle(s) à manger.

Cela n’empêche évidemment pas qu’un accès à un nombre limité de locaux (en général les chambres) ne soit du ressort personnel (privatif) que de son(ses) occupant(s) ou d’un gestionnaire (p.e. pour les locaux techniques, greniers…). Si tel n’est pas le cas, il s’agit alors d’une maison plurifamiliale. Le nombre de chambres destinées à la colocation, aux kots et aux chambres d’hôtes… est limité à 3 chambres maximumSimultanément le nombre d’occupants qui occupent ces chambres destinées à la colocation, aux kots et aux chambres d’hôtes… est limité à 9 personnes maximum. »[34] (nous soulignons)

Selon cette interprétation[35], si le nombre de chambres est supérieur à trois et/ou si le nombre de colocataires dépasse 9 personnes, on ne se trouve plus dans une maison unifamiliale où peut s’implanter une colocation sans devoir se conformer aux prescriptions de l’arrêté de 1994, mais dans une maison plurifamiliale auquel cas ces prescriptions devront être respectées !

C’est selon ces nuances que la Ville de Bruxelles et la Commune de Saint-Gilles estiment que la réalisation d’une colocation requiert l’avis du SIAMU, en ajoutant que « les chambres privatives y sont généralement sécurisées par des serrures (clés, badges, …) ne permettant plus l’évacuation des chambres arrières ».

Le coliving connaît évidemment le même traitement.

Rappelons néanmoins que lorsqu’on ne pose pas d’actes et travaux soumis à permis d’urbanisme (par exemple abattre un mur porteur, effectuer des travaux d’aménagement intérieur, etc.) en implantant une colocation ou un coliving dans un bien, aucune demande de permis ne doit être introduite.

La commune ou le fonctionnaire délégué, qui n’est pas saisi(e), n’est donc pas amené(e) à demander l’avis des pompiers.

Cela dit, comme exposé plus haut, un règlement communal/régional pourrait très bien prévoir l’obligation de demander un rapport de contrôle des pompiers en cas de réalisation d’une colocation et/ou d’un coliving dans un bien sans que cette opération ne s’accompagne nécessairement de travaux soumis à permis d’urbanisme.

Un règlement communal ou régional peut aussi édicter des prescription spécifiques en matière de sécurité incendie.

C’est par exemple le cas, en région wallonne, du règlement d’urbanisme « pour la location de chambres » de la Ville de La Louvière (en vigueur depuis le 20 septembre 1993) qui contient certaines règles spécifiques à respecter en matière de sécurité incendie, outre la nécessité de recueillir une autorisation préalable dite « permis de gestion ».

Conclusion

Pour résumer, les recommandations prises par la Ville de Bruxelles et les Communes d’Ixelles et Saint-Gilles participent d’une heureuse initiative car il existe un vide juridique autour du coliving, phénomène majeur de société. Ce vide juridique s’explique par le fait que le logement partagé s’articule sur des parties communes (salle à manger, salon, buanderie) et des parties privatives (chambres à coucher). C’est une organisation entre la division du logement et le monologement personnel ou familial. Le degré de privauté des parties communes est plus important que dans un logement familial mais il reste que le partage d’un logement, même selon l’organisation précitée, ne constitue pas une division d’un logement.

Les règles de conduites sont pour la plupart salutaires car elles assurent le caractère qualitatif du logement partagé.  On regrette tout de même la règle des 14 m² pour les chambres, qui est excessive et qui risque de condamner bien des projets qui méritent d’être réalisés.

Il ne faut pas oublier qu’outre la rencontre d’un phénomène social important, le coliving présente l’avantage de recycler qualitativement des immeubles hors gabarit, sans démolition génératrice de déchets. Seul le coliving permet d’assurer la convertibilité de certains immeubles.

Cela dit, dans l’attente des réformes à venir, il n’appartient ni à des communes ni à la Région de Bruxelles-Capitale d’imposer par le biais de simples recommandations un permis d’urbanisme pour réaliser du coliving et/ou de prévoir des règles de conduites liées à l’habitabilité des logements occupés en coliving. Mais il est légitime pour l’autorité délivrante, et opportun sur le plan de la sécurité juridique, de s’exprimer sur sa conception du bon aménagement des lieux, notion cardinale qui permet de conditionner, donc de diriger, toute autorisation urbanistique. Pour autant, répétons-le, que l’autorité délivrante n’abandonne en chemin son pouvoir d’appréciation discrétionnaire, et qu’elle ne néglige pas son obligation de motivation.

Les lignes directrices illustrent aussi une certaine défaillance du législateur. Il faut dire que le parcours de la réforme du RRU a montré la lourdeur du processus.  Mais le mieux serait que le pouvoir législatif (CoBAT) régional ou exécutif (AGB sur les changements d’utilisation) régional prenne ses responsabilités et concrétise les projets de réformes en cours.

La photo : une superbe maison unifamiliale à Uccle, avenue du Vert Chasseur. J’écrivais que j’aurais aimé rendre hommage à l’architecte que je ne le connaissais hélas pas. Un lecteur aimable et attentif me signale qu’il s’agit de Renaud Dejeneffe. Je le trouve très talentueux.


[1] En ce qui concerne le coliving : la Région de Bruxelles-Capitales compte déjà à son actif 164 coliving, soit 1.510 chambres avec une concentration dans le sud-est de Bruxelles, principalement dans les communes d’Ixelles, Bruxelles-Ville et Saint-Gilles. L’ouverture de 18 maisons a été annoncée pour 2021. La Ville de Bruxelles compte 29 maisons de coliving avec un total de 271 chambres. La Commune de Saint-Gilles compte 23 maisons de coliving avec un total de 233 chambres. Les coliving se concentrent essentiellement dans le quartier européen, le quartier de l’Hôtel de ville et de la chaussée de Charleroi ainsi que dans le quartier Louise et se développent de plus en plus dans le centre.

[2] Voyez l’article 188 pour le Fonctionnaire délégué et l’article 188/5 pour le Gouvernement.

[3] M. Pâques, « Permis d’urbanisme et logement », in Libertés, (l)égalité, humanité – Mélanges Jean Spreutels, Bruxelles, Larcier, 2019, p. 814. Notons aussi qu’une ligne de conduite ne s’imposera qu’à l’autorité qui l’a adoptée et non à une autre statuant en degré de recours administratif : C.E., 5 décembre 2017, Ville de Charleroi, n° 240.097 ; C.E., 13 avril 2016, Drion, n° 234.373 ; C.E., 10 février 2016, Ville de Charleroi, n° 233.795.

[4] La jurisprudence du Conseil d’Etat enseigne en effet que « s’il n’est pas interdit à une autorité de se fixer une ligne de conduite, (…) l’appréciation de la conformité d’un projet avec le bon aménagement des lieux doit toutefois se faire au cas par cas, selon les circonstances propres de chaque affaire » (C.E., 21 novembre 2007, A.S.B.L. Ecole Supérieure de Communication et de Gestion – MARGES, n° 176.943). Selon la Haute juridiction administrative, « cette appréciation doit ressortir de la motivation de la décision statuant sur la demande de permis, qui doit faire apparaître un examen effectif du respect du bon aménagement des lieux » (C.E. (13ème ch.), 24 septembre 2001, Minet, n° 99.086).

[5] Art. 3 de loi du 29 juillet 1991 relative à la motivation formelle des actes administratifs (M.B. 12 septembre 1991, entrée en vig. le 1er janvier 1992).

[6] C.E. (13ème ch.), 27 novembre 2007, Depauw, n° 177.195.

[7] Sur cette notion, voyez Fr. Haumont, « Le bon aménagement des lieux », in Le droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, Anthemis, Limal, 2013, p. 500.

[8] Voy. M. Pâques, Principes de contentieux administratif, Bruxelles, Larcier, 2017, nos 91 et s.

[9] C.E., 13 juin 2013, Abraham, n° 223.883.

[10] Alors que, paradoxalement, dans les recommandations de la Commune de Saint-Gilles, la définition du coliving suppose « l’aménagement de minimum 8 chambres »… A Saint-Gilles, la limite de 5 chambres « est fixée par analogie à la réglementation sur l’hébergement touristique qui limite à 5 le nombre de chambres d’hôte dans un logement ».

[11] Notons toutefois que l’entrée en vigueur du futur RRU aura pour effet, sauf changement en cours de route, d’abroger les 16 RCU généraux (applicables à l’ensemble du territoire communal), listés dans la mesure transitoire de l’ordonnance (pas ceux de Schaerbeek et d’Evere, ces deux RCU ayant été adoptés après le RRU de 2006). Il sera néanmoins encore possible d’adopter des RCUZ (zonés) ou RCUZ (spécifiques, c’est-à-dire portant sur un sujet non traité par les RRU ou destinés à préciser/compléter ces derniers) (S. Hanssens, Bruxelles Urbanisme et Patrimoine (service public régional de Bruxelles), Vade-mecum de la réforme du CoBAT DPR 2014-2019 (version telle qu’adoptée par le Parlement le 13 octobre 2017), version 13 décembre 2017, p. 14).

[12] Selon cette disposition, « les dispositions du présent Code sont applicables aux actes et travaux non énumérés au § 1er [de l’art. 98], lorsqu’un règlement d’urbanisme impose un permis pour leur exécution. Un tel règlement ne peut toutefois porter sur des actes et travaux figurant sur les listes visées aux § 2 et § 2/1 ou dans un plan de gestion patrimoniale visé au chapitre VIbis du titre V ».

[13] Cette disposition énonce : « Pour autant qu’ils n’en soient pas exonérés, peuvent être soumis à permis par délibération du conseil communal, dès lors qu’il en justifie la nécessité par référence au contenu de son guide communal d’urbanisme, les actes et travaux non visés à l’aliéna 1er [de l’art. D.IV.4] ».

[14] La Haute juridiction administrative estime que les membres d’une famille ne doivent pas nécessairement être apparentés. Des colocataires qui n’ont pas de lien de sang (non-apparentés) peuvent donc former un seul et même ménage. La destination unifamiliale du bien est, dans un tel cas, préservée. Voy. en particulier C.E. (13ème ch.), 20 avril 2017, ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, n° 237.973, Échos log., 2017, obs. N. BERNARD, et C.E. (13ème ch.), 22 mai 2019, Ville d’Ottignies-Louvain-la-Neuve, n° 244.580.

[15] CoHoming Cheval d’Argent. Cette décision, rapportée par la presse, n’a pas été publiée à ce jour.

[16] La Commune de Saint-Gilles considère même qu’ « il y a un changement d’affectation et/ou utilisation (par la fourniture de services), et de fait, une forme de modification du nombre de logements (par l’individualisation et la sécurisation des espaces privatifs) ».

[17] Relevons toutefois que si le coliving fait l’objet d’un bail de résidence principale de courte durée (le régime est impératif) d’au moins six mois, il peut être résilié à tout moment par le preneur, mais moyennant un préavis de trois mois (et une indemnité équivalente à un mois de loyer). Le bail d’une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue. Sauf prorogation, le bail d’une durée inférieure à six mois prend fin à l’expiration de la durée convenue (art. 238, al. 3 et 4 du Code bruxellois du logement).

[18] On observe aussi cette tendance dans le domaine de la mobilité.

[19] Pour rappel, l’autorité déliverante (communale ou régionale) doit toujours se livrer à une appréciation au cas par cas, eu égard au bon aménagement des lieux.

[20] Voy. l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 21 novembre 2006 arrêtant les titres Ier à VIII du Règlement régional d’urbanisme applicable à tout le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, M.B. 19 décembre 2006.

[21] Voy. le Chapitre II du titre II du RRU.

[22] Voy. le Chapitre III du titre II du RRU.

[23] Voy. les art. 13 à 14 du titre II du RRU.

[24] Il s’agit de locaux destinés à entreposés les ordures ménagères, les vélos et poussettes et le matériel de nettoyage. Voy. le Chapitre V du titre II du RRU.

[25] Voy. le Chapitre III du titre VIII du RRU.

[26] Voy. l’art. 15 du titre II du RRU.

[27] Voy. l’art. 13, § 2, du titre II du RRU.

[28] N. Bernard, « L’annulation du bail portant sur une habitation en infraction urbanistique », note sous Civ. Bruxelles, 30 juin 2011, R.G.D.C., 2013, p. 246.

[29] Arrêté royal du 19 décembre 2014 fixant l’organisation de la prévention incendie dans les zones de secours, M.B. 30 janvier 2015. Circulaire du 1er décembre 2016 relative au rapport de prévention incendie et à la mission d’avis par les zones de secours, M.B. 18 janvier 2017.

[30] A.R. du 8 novembre 1967 portant, en temps de paix, organisation des services communaux et régionaux d’incendie et coordination des secours en cas d’incendie (M.B. 18 novembre 1967).

[31] AGB du 18 octobre 2018 déterminant les actes et travaux soumis à permis d’urbanisme dispensés de l’avis préalable, de la visite de contrôle et de l’attestation de conformité du Service Incendie et d’Aide médicale urgente (M.B. 29 octobre 2018, entré en vigueur le 1er janvier 2019).

[32] Voyez les articles 126, § 2, 1°, et § 3, al. 2, et article 177, § 2, 1°, et § 3, al. 2, du CoBAT.

[33] M.B. 26 avril 1995. Cet A.R. a été modifié par l’arrêté royal du 7 décembre 2016 (M.B. 18 janvier 2017, entré en vigueur le 1er avril 2017).

[34] https://www.besafe.be/sites/default/files/2018-04/definition_maison_unifamiliale_0.pdf

[35] Dont on peut questionner la légalité.

Commentaires

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  1. Avatar
    URSINI #

    Merci pour cet article très éclairant.
    Une petite coquille : Ces arrêts ne sont à notre sens pas transposables au coliving.

    août 5, 2021
    • Avatar

      oui, de fait, comme c’est indiqué. Merci.

      août 5, 2021
    • Avatar
      Ulrich Carnoy (auteur) #

      Merci, en effet je le précise dans le texte.

      août 6, 2021
  2. Avatar
    philippe Van Kerckhove #

    Bonjour,
    Je trouve cette réalisation au Vert Chasseur également superbe mais c’est bien une unifamiliale. L’architecte est Renaud Dejeneffe.
    Cordialement.
    Philippe Van Kerckhove

    août 5, 2021
  3. Avatar
    Jean WERY #

    Bonjour,

    L’ article est bien documenté. A ma connaissance , on a aussi légiféré pour contrer les nuisances engendrées par une surpopulation ponctuelle.
    Il ne me semble pas qu’on ait fait de même vis à vis du coworking.
    Bien à vous,

    Jean Wery

    août 6, 2021

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La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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