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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘urbanisme’

La reconversion des immeubles de bureau en logement

L’avant-projet de réforme du RRU bruxellois contient un nouvel article 2/1 intitulé « Reconversion des immeubles ». Il se lit comme suit : « En cas de construction d’un immeuble de bureaux neuf,  d’extension d’un immeuble de bureaux existant ou de construction d’un immeuble de parking hors sol, portant sur une superficie de plancher brute de plus de 1000 […]

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La rehausse d’immeuble

On ne trouve plus beaucoup de terrain dans les entités urbaines, ou alors à des prix prohibitifs. Les m² en hauteur, avec vue, se vendent à de bon prix (surtout sur la côte flamande lorsqu’ils parviennent à une vue sur mer). Ces deux considérations conduisent à s’intéresser à la rehausse d’immeuble, même s’il existe d’autres […]

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Changer les châssis

À Bruxelles, le remplacement des châssis de façade doit être couvert par un permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 2°, CoBAT.  Il s’agit en effet de la « modification (…) extérieure d’un bâtiment. » On dit souvent qu’il faut les réaliser à l’identique. En réalité c’est pour être dispensé de permis que cette condition doit être […]

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Que va devenir AirBnB à Bruxelles ?

Le 6 juillet 2017 la société de droit irlandais Airbnb Ireland UC a introduit un recours en annulation devant le Cour constitutionnelle contre l’article 12 de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 décembre 2016. Que prévoit cette disposition ? Elle met en place le devoir d’information de l’intermédiaire pour les établissements d’hébergement touristique situés […]

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Constatation de l’infraction d’urbanisme

Une procédure pénale en matière d’infraction d’urbanisme peut s’avérer lourde de conséquences. Elle peut aboutir à une mesure de remise en état et à la confiscation des loyers. Une telle procédure suppose la régularité des poursuites.  C’est évident, mais en matière d’urbanisme, il apparaît nécessaire de le rappeler. En effet, dans cette matière, les constats […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers II

J’ai parlé dans un article du 6 avril 2017 de la confiscation des loyers dans le cadre de la répression des infractions d’urbanisme. L’article 42, 3°, du Code pénal traite de la confiscation spéciale des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », et le tribunaux ont pris la fâcheuse habitude d’ordonner la confiscation des loyers d’une […]

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L’avis de la CRMS

En Région de Bruxelles-Capitale, la Commission Royale des Monuments et Sites (CRMS) dispose d’une compétence d’avis en matière de classement ou d’inscription et en cas de déclassement ou de désinscription. Elle donne également un avis lorsque des travaux sont projetés dans la zone de protection d’un bien classé. Le permis d’urbanisme relatif à un bien […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

En cas de poursuites pénales, on ne va pas en prison pour une infraction d’urbanisme mais on risque une autre peine souvent très lourde, la confiscation des loyers. Ce sera le cas lors que les travaux ou la division en plusieurs logements, non couverts par un permis d’urbanisme, ont généré des loyers que le propriétaire […]

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Division d’une maison unifamiliale et urbanisme

Régulariser une division d’immeuble relève de plus en plus du parcours du combattant. Aménager des combles ou transformer des caves en habitat expose le propriétaire à nombre d’infractions aux normes d’habitabilité du Titre II du RRU. La demande de permis de régularisation doit préciser et justifier les dérogations demandées à différentes normes d’habitabilité des logements. […]

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Vente et infraction urbanistique : peut-on régulariser en cours de procédure d’annulation ?

La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be). Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas  couverte par un permis. La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction […]

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Infraction à l’occasion de la vente immobilière et nullité de la vente

Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be). La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul. Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment. […]

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La prescription des infractions d’urbanisme

Il existe de nombreuses infractions d’urbanisme. Exécuter des actes (changement de destination ou d’utilisation), ou des travaux soumis à permis d’urbanisme sans avoir obtenu de permis préalable, par exemple. Poursuivre de tels actes et maintenir des travaux exécutés sans permis est aussi une infraction (art. 300, 2°, CoBAT). Et encore négliger les informations d’urbanisme (publicité […]

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La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE). Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96). La vente et […]

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L’erreur urbanistique dans la vente d’immeuble

Le contrat de vente nait entièrement de l’échange des consentements (art. 1101 et 1583 du Code civil). Le consentement ne peut donc être vicié, à peine de nullité du contrat. On relève traditionnellement, parmi les vices  de  consentement (art. 1109),  l’erreur  sur  la substance (art. 1110 du Code civil), le dol (principal ou incident, art. […]

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De la location immobilière à l’hébergement

Introduction Le propriétaire peut passivement louer son appartement. Il laisse son locataire meubler et équiper le bien, et perçoit un loyer. De plus en plus de propriétaires ne se satisfont plus de ce type d’exploitation de leur immeuble. Ils constatent que les revenus de la location ne garantissent pas un rendement important. Plusieurs facteurs limitent […]

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Conseil flamand pour les Contestations des Autorisations

Le décret de la Région flamande du 6 juillet 2012 modifie diverses  dispositions du Code flamand de l’Aménagement du Territoire, concernant le Conseil  pour les Contestations des Autorisations. Le nouvel article 4.8.13 du Code flamand de l’aménagement du territoire dispose : « Le demandeur doit payer un droit de mise au rôle. Le Gouvernement flamand fixe le […]

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La vente d’un immeuble en infraction d’urbanisme (bis)

La Cour d’appel de Mons était saisie d’un litige assez courant : une infraction d’urbanisme est découverte après la vente. La Cour va rendre un arrêt qui retient notre attention (Mons, 17 novembre 2010, J.L.M.B., 2012, p. 520) Le vice était bénin et régularisable, et le vendeur s’empressa de poursuivre cette régularisation. Mais elle n’a pu […]

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La vente d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme

La photo d’illustration montre que l’intérêt pour l’immobilier n’attend pas le nombre des années. Il est cependant probable que l’élévation de ce mur, par ces charmants enfants, n’est pas couverte par un permis d’urbanisme. Ce n’est pas trop grave, s’agissant manifestement d’un chantier temporaire (art. 4, 1°, AGB du 13 novembre 2008). En revanche, s’il […]

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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