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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Infractions’

La retenue sur prix et consignation-séquestre jusqu’à régularisation urbanistique – la condition suspensive de « propreté urbanistique ».

Les parties découvrent une infraction d’urbanisme avant l’acte authentique de vente. L’acquéreur exige un règlement avant de réitérer la vente en forme authentique. Comme il se doit, le notaire conseille impartialement les parties ; pour sauver la vente, le notaire préconise une clause de ce type : « Le vendeur s’engage à procéder à ses frais à […]

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Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction (suite et pas fin)

La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ? Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des […]

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Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction

L’acheteur peut-il fonder son action en résolution sur la garantie d’éviction du fait des tiers, tenant à la présence des infractions d’urbanisme ? Aux termes de l’article 1636 du Code civil, « si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans […]

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Constatation de l’infraction d’urbanisme

Une procédure pénale en matière d’infraction d’urbanisme peut s’avérer lourde de conséquences. Elle peut aboutir à une mesure de remise en état et à la confiscation des loyers. Une telle procédure suppose la régularité des poursuites.  C’est évident, mais en matière d’urbanisme, il apparaît nécessaire de le rappeler. En effet, dans cette matière, les constats […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers II

J’ai parlé dans un article du 6 avril 2017 de la confiscation des loyers dans le cadre de la répression des infractions d’urbanisme. L’article 42, 3°, du Code pénal traite de la confiscation spéciale des « avantages patrimoniaux tirés directement de l’infraction », et le tribunaux ont pris la fâcheuse habitude d’ordonner la confiscation des loyers d’une […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

En cas de poursuites pénales, on ne va pas en prison pour une infraction d’urbanisme mais on risque une autre peine souvent très lourde, la confiscation des loyers. Ce sera le cas lors que les travaux ou la division en plusieurs logements, non couverts par un permis d’urbanisme, ont généré des loyers que le propriétaire […]

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Division d’une maison unifamiliale et urbanisme

Régulariser une division d’immeuble relève de plus en plus du parcours du combattant. Aménager des combles ou transformer des caves en habitat expose le propriétaire à nombre d’infractions aux normes d’habitabilité du Titre II du RRU. La demande de permis de régularisation doit préciser et justifier les dérogations demandées à différentes normes d’habitabilité des logements. […]

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Vente et infraction urbanistique : peut-on régulariser en cours de procédure d’annulation ?

La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be). Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas  couverte par un permis. La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction […]

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Infraction à l’occasion de la vente immobilière et nullité de la vente

Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be). La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul. Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment. […]

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La prescription des infractions d’urbanisme

Il existe de nombreuses infractions d’urbanisme. Exécuter des actes (changement de destination ou d’utilisation), ou des travaux soumis à permis d’urbanisme sans avoir obtenu de permis préalable, par exemple. Poursuivre de tels actes et maintenir des travaux exécutés sans permis est aussi une infraction (art. 300, 2°, CoBAT). Et encore négliger les informations d’urbanisme (publicité […]

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De la location immobilière à l’hébergement

Introduction Le propriétaire peut passivement louer son appartement. Il laisse son locataire meubler et équiper le bien, et perçoit un loyer. De plus en plus de propriétaires ne se satisfont plus de ce type d’exploitation de leur immeuble. Ils constatent que les revenus de la location ne garantissent pas un rendement important. Plusieurs facteurs limitent […]

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Encore la nullité de la vente d’un bâtiment construit en infraction d’urbanisme

Un arrêt de la Cour de cassation rappelle à notre bon souvenir l’épineuse question de  la nullité de la vente d’une construction dépourvue de permis d’urbanisme (Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.13.0233.N, www.juridat.be). J’ai déjà abordé cette question à plusieurs reprises ; c’est aujourd’hui un aspect particulier de la question qu’éclaire cet arrêt de la […]

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Copropriété et infraction d’urbanisme

Une dame fut poursuivie avec son mari pour avoir, comme auteur ou coauteur, construit une marquise, une pergola et un chalet en bois sans permis d’urbanisme préalable, et pour avoir maintenu les travaux illégaux. L’arrêt de la Cour d’appel de Mons condamne l’épouse (le mari étant entre-temps décédé) et se borne à relever qu’elle était […]

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La vente d’un immeuble en infraction d’urbanisme (bis)

La Cour d’appel de Mons était saisie d’un litige assez courant : une infraction d’urbanisme est découverte après la vente. La Cour va rendre un arrêt qui retient notre attention (Mons, 17 novembre 2010, J.L.M.B., 2012, p. 520) Le vice était bénin et régularisable, et le vendeur s’empressa de poursuivre cette régularisation. Mais elle n’a pu […]

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La vente d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme

La photo d’illustration montre que l’intérêt pour l’immobilier n’attend pas le nombre des années. Il est cependant probable que l’élévation de ce mur, par ces charmants enfants, n’est pas couverte par un permis d’urbanisme. Ce n’est pas trop grave, s’agissant manifestement d’un chantier temporaire (art. 4, 1°, AGB du 13 novembre 2008). En revanche, s’il […]

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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