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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Division d’une maison unifamiliale et urbanisme

Régulariser une division d’immeuble relève de plus en plus du parcours du combattant.

Aménager des combles ou transformer des caves en habitat expose le propriétaire à nombre d’infractions aux normes d’habitabilité du Titre II du RRU.

La demande de permis de régularisation doit préciser et justifier les dérogations demandées à différentes normes d’habitabilité des logements.

Il s’agit des normes de hauteur sous plafond, des normes minimales de superficie, des normes d’éclairement, de surface perméable de cour, etc.

Une division ne procède pas toujours d’une volonté de remplir un immeuble de logements pour optimaliser les profits au détriment de la qualité de l’habitat.

Les grandes maisons unifamiliales ne répondent plus à la sociologie actuelle.

Situées dans des quartiers modestes, elles ne peuvent pas être mises en location avec un rendement compatible avec leur gabarit et la charge d’entretien pour le bailleur.

Souvent la division n’est pas une question de profit mais de rentabilité (et ce n’est pas la même chose !).

La densification est aussi une nécessité pour mettre des logements sur le marché.

Bref, les divisions d’immeuble ne procèdent pas toujours d’un coupable esprit de lucre.

On réalise les difficultés dès la réunion de la Commission de concertation.

Un avis favorable et unanime sur des dérogations, dès le stade de l’enquête publique, est très important : le fonctionnaire délégué ne doit plus accorder les dérogations (art. 126 CoBAT).

Il arrive souvent que la Commission de concertation émette un avis unanimement favorable sur les dérogations moyennant des conditions très difficiles à respecter.

Le requérant est alors invité à déposer des plans modificatifs sur base de l’article 191 CoBAT.

Les conditions sont un élément important.

Par exemple, pour une division en trois appartements, un local commun sera requis pour les poubelles, et aussi pour les vélos et poussettes.

Ou il faudra supprimer une mezzanine ou un escalier. Et de toute façon placer des portes coupe-feu.

Ces conditions concernent tous les copropriétaires et certaines sont très intrusives.

Elles sont impossibles à rencontrer sans modifier l’acte de base ce qui suppose l’accord de tous les copropriétaires.

Le copropriétaire du sous-sol acceptera-t-il facilement de transformer sa chambre en local à vélo à l’usage des autres copropriétaires (qui roulent en voiture) ?

La condition est-elle légale ? C’est une autre question mais elle se pose sérieusement.

En règle, ces conditions imposent le respect du RRU (Règlement Régional d’Urbanisme).

Le RRU est en vigueur depuis le 3 janvier 2007.

C’est depuis le 1er janvier 2010 que la modification du nombre de logements dans une construction existante est soumise à permis d’urbanisme (art. 98, § 1, 12°, CoBAT).

Mais il faut nuancer. Depuis le 9 février 1996 certains travaux d’aménagement intérieurs sont soumis à permis lorsqu’ils accompagnent ou permettent une division.

Il s’agit des travaux d’importance minime qui modifient le nombre ou la répartition des logements.

Indirectement, la division a ainsi été soumise à la délivrance d’un permis d’urbanisme (ARG du 11 janvier 1996).

On peut être tenté de se dire que si la division est antérieure à ces textes, les démarches sont aisées. Que nenni !

En réalité, l’administration fait usage des principes dégagés par l’article 330, § 3, CoBAT.

Cette disposition vise la régularisation des actes et travaux subsistant et remontant avant le 1er juillet 1992.

Depuis l’ordonnance du 3 avril 2014, l’article 330, § 3, permet la régularisation des logements sauf « s’ils ont eu pour but ou pour conséquence de créer des logements ne répondant manifestement pas au Titre II du Règlement régional d’urbanisme fixé par l’arrêté du Gouvernement du 21 novembre 2006. »

Notons d’abord que la condition « manifestement » n’est pas généreusement prise en considération.

On peut s’interroger sur la possibilité d’appliquer ainsi le RRU de manière rétroactive quand la régularisation vise une situation crée après 1992.

La condition de l’article 330 d’être conforme au RRU permet de rendre le RRU applicable à une situation antérieure à son entrée en vigueur.

En fait, l’administration voit dans la référence au RRU une notion du « bon aménagement des lieux ».

Le bon aménagement des lieux est une condition de la régularisation et c’est une appréciation qui appartient à l’autorité délivrante.

Donc, cela permet d’appliquer le RRU de manière rétroactive.

C’est très discutable sur le plan juridique, du moins pour les situations créées après le 1er juillet 1992.

Pour les situations crées après le 9 février 1996, on appliquera aussi l’arrêté du 11 janvier 1996 pour les travaux divisant matériellement l’immeuble, et les arrêtés qui ont suivi.

Bref, comme on le voit, une division créée avant ou après 1992 doit respecter les normes du RRU de … 2007.

Soyons de bon compte, ce sont tout de même des normes d’habitabilité et il est conforme au bon aménagement des lieux de respecter en toutes situations ce corpus de règles minimales.

Cependant l’administration doit se montrer souple.

Refuser une dérogation à la hauteur sous plafond (2,50 m) s’il manque 10 cm ou imposer un local vélo dans un immeuble de 3 appartements, cela n’a aucun sens.

Qu’il y ait trois appartements ou un seul logement, les habitants seront tout de même sous 2,40 m de hauteur de plafond…

Imposer des conditions qui concernent des tiers (la copropriété) peut rendre le permis impossible à mettre en œuvre.

On mesure aussi l’importance de la réunion de concertation (les mesures de publicités s’imposent lorsque des dérogations sont demandées).

Si l’avis est favorable unanime, le fonctionnaire délégué, qui est représenté, est censé accorder les dérogations et la Commune peut délivrer le permis.

Si l’avis est favorable majoritaire, le fonctionnaire délégué est censé pareillement d’accord si dans les huit jours de la communication du dossier, il n’a pas pris une décision.

Notons enfin que si l’avis est favorable sur les dérogations, moyennant des conditions trop difficiles, le requérant peut former un recours au Gouvernement devant le Collège d’urbanisme.

Le Collège d’urbanisme statue sur le recours non pas en tant que juridiction mais comme autorité administrative.

Il octroie ou refuse le permis et peut accorder ou non des dérogations.

La photo : chaussée de la Hulpe à Boitsfort, une réhabilitation de bureau en logements, particulièrement réussie

Commentaires

facebook comments:

  1. Patrick Steinmetz #

    Très, très intéressant et très fouillé. Merci beaucoup.
    Je me bats avec l’urbanisme de Schaerbeek depuis 2011 pour 5 logements loués depuis octobre 1986, dans ma maison de rapport de 1908, et rencontre une grande partialité de l’urbanisme !

    mars 13, 2016
  2. Mon frère a acheté une maison unifamiliale. C’est vrai que cela a été long de la partager en différents logements. Il occupe d’ailleurs l’un des logements avec sa femme.

    septembre 9, 2019
  3. gilles #

    Bonjour,
    Dans l’optique d’un achat de bien à RC faible (droit enregistrement à 6%). Le bien peut il être considéré comme unique si il est divisé en 2 appartements et que le propriétaire vit dans l’un des deux ?

    février 16, 2020
    • Abdelmajid Harouchi #

      J’ai acheté une grande maison unifamiliale. Avec deux appartements mais l’urbanisme me demande 200 m carré pour la division et moi j’ai deux habitations de presque 85 m. Carré. Je ne sais pas quoi faire ?

      mars 29, 2022

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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