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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Division d’une maison unifamiliale et urbanisme

Régulariser une division d’immeuble relève de plus en plus du parcours du combattant.

Aménager des combles ou transformer des caves en habitat expose le propriétaire à nombre d’infractions aux normes d’habitabilité du Titre II du RRU.

La demande de permis de régularisation doit préciser et justifier les dérogations demandées à différentes normes d’habitabilité des logements.

Il s’agit des normes de hauteur sous plafond, des normes minimales de superficie, des normes d’éclairement, de surface perméable de cour, etc.

Une division ne procède pas toujours d’une volonté de remplir un immeuble de logements pour optimaliser les profits au détriment de la qualité de l’habitat.

Les grandes maisons unifamiliales ne répondent plus à la sociologie actuelle.

Situées dans des quartiers modestes, elles ne peuvent pas être mises en location avec un rendement compatible avec leur gabarit et la charge d’entretien pour le bailleur.

Souvent la division n’est pas une question de profit mais de rentabilité (et ce n’est pas la même chose !).

La densification est aussi une nécessité pour mettre des logements sur le marché.

Bref, les divisions d’immeuble ne procèdent pas toujours d’un coupable esprit de lucre.

On réalise les difficultés dès la réunion de la Commission de concertation.

Un avis favorable et unanime sur des dérogations, dès le stade de l’enquête publique, est très important : le fonctionnaire délégué ne doit plus accorder les dérogations (art. 126 CoBAT).

Il arrive souvent que la Commission de concertation émette un avis unanimement favorable sur les dérogations moyennant des conditions très difficiles à respecter.

Le requérant est alors invité à déposer des plans modificatifs sur base de l’article 191 CoBAT.

Les conditions sont un élément important.

Par exemple, pour une division en trois appartements, un local commun sera requis pour les poubelles, et aussi pour les vélos et poussettes.

Ou il faudra supprimer une mezzanine ou un escalier. Et de toute façon placer des portes coupe-feu.

Ces conditions concernent tous les copropriétaires et certaines sont très intrusives.

Elles sont impossibles à rencontrer sans modifier l’acte de base ce qui suppose l’accord de tous les copropriétaires.

Le copropriétaire du sous-sol acceptera-t-il facilement de transformer sa chambre en local à vélo à l’usage des autres copropriétaires (qui roulent en voiture) ?

La condition est-elle légale ? C’est une autre question mais elle se pose sérieusement.

En règle, ces conditions imposent le respect du RRU (Règlement Régional d’Urbanisme).

Le RRU est en vigueur depuis le 3 janvier 2007.

C’est depuis le 1er janvier 2010 que la modification du nombre de logements dans une construction existante est soumise à permis d’urbanisme (art. 98, § 1, 12°, CoBAT).

Mais il faut nuancer. Depuis le 9 février 1996 certains travaux d’aménagement intérieurs sont soumis à permis lorsqu’ils accompagnent ou permettent une division.

Il s’agit des travaux d’importance minime qui modifient le nombre ou la répartition des logements.

Indirectement, la division a ainsi été soumise à la délivrance d’un permis d’urbanisme (ARG du 11 janvier 1996).

On peut être tenté de se dire que si la division est antérieure à ces textes, les démarches sont aisées. Que nenni !

En réalité, l’administration fait usage des principes dégagés par l’article 330, § 3, CoBAT.

Cette disposition vise la régularisation des actes et travaux subsistant et remontant avant le 1er juillet 1992.

Depuis l’ordonnance du 3 avril 2014, l’article 330, § 3, permet la régularisation des logements sauf « s’ils ont eu pour but ou pour conséquence de créer des logements ne répondant manifestement pas au Titre II du Règlement régional d’urbanisme fixé par l’arrêté du Gouvernement du 21 novembre 2006. »

Notons d’abord que la condition « manifestement » n’est pas généreusement prise en considération.

On peut s’interroger sur la possibilité d’appliquer ainsi le RRU de manière rétroactive quand la régularisation vise une situation crée après 1992.

La condition de l’article 330 d’être conforme au RRU permet de rendre le RRU applicable à une situation antérieure à son entrée en vigueur.

En fait, l’administration voit dans la référence au RRU une notion du « bon aménagement des lieux ».

Le bon aménagement des lieux est une condition de la régularisation et c’est une appréciation qui appartient à l’autorité délivrante.

Donc, cela permet d’appliquer le RRU de manière rétroactive.

C’est très discutable sur le plan juridique, du moins pour les situations créées après le 1er juillet 1992.

Pour les situations crées après le 9 février 1996, on appliquera aussi l’arrêté du 11 janvier 1996 pour les travaux divisant matériellement l’immeuble, et les arrêtés qui ont suivi.

Bref, comme on le voit, une division créée avant ou après 1992 doit respecter les normes du RRU de … 2007.

Soyons de bon compte, ce sont tout de même des normes d’habitabilité et il est conforme au bon aménagement des lieux de respecter en toutes situations ce corpus de règles minimales.

Cependant l’administration doit se montrer souple.

Refuser une dérogation à la hauteur sous plafond (2,50 m) s’il manque 10 cm ou imposer un local vélo dans un immeuble de 3 appartements, cela n’a aucun sens.

Qu’il y ait trois appartements ou un seul logement, les habitants seront tout de même sous 2,40 m de hauteur de plafond…

Imposer des conditions qui concernent des tiers (la copropriété) peut rendre le permis impossible à mettre en œuvre.

On mesure aussi l’importance de la réunion de concertation (les mesures de publicités s’imposent lorsque des dérogations sont demandées).

Si l’avis est favorable unanime, le fonctionnaire délégué, qui est représenté, est censé accorder les dérogations et la Commune peut délivrer le permis.

Si l’avis est favorable majoritaire, le fonctionnaire délégué est censé pareillement d’accord si dans les huit jours de la communication du dossier, il n’a pas pris une décision.

Notons enfin que si l’avis est favorable sur les dérogations, moyennant des conditions trop difficiles, le requérant peut former un recours au Gouvernement devant le Collège d’urbanisme.

Le Collège d’urbanisme statue sur le recours non pas en tant que juridiction mais comme autorité administrative.

Il octroie ou refuse le permis et peut accorder ou non des dérogations.

La photo : chaussée de la Hulpe à Boitsfort, une réhabilitation de bureau en logements, particulièrement réussie

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Patrick Steinmetz #

    Très, très intéressant et très fouillé. Merci beaucoup.
    Je me bats avec l’urbanisme de Schaerbeek depuis 2011 pour 5 logements loués depuis octobre 1986, dans ma maison de rapport de 1908, et rencontre une grande partialité de l’urbanisme !

    mars 13, 2016
  2. Avatar

    Mon frère a acheté une maison unifamiliale. C’est vrai que cela a été long de la partager en différents logements. Il occupe d’ailleurs l’un des logements avec sa femme.

    septembre 9, 2019
  3. Avatar
    gilles #

    Bonjour,
    Dans l’optique d’un achat de bien à RC faible (droit enregistrement à 6%). Le bien peut il être considéré comme unique si il est divisé en 2 appartements et que le propriétaire vit dans l’un des deux ?

    février 16, 2020

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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