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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Division d’une maison unifamiliale et urbanisme

Régulariser une division d’immeuble relève de plus en plus du parcours du combattant.

Aménager des combles ou transformer des caves en habitat expose le propriétaire à nombre d’infractions aux normes d’habitabilité du Titre II du RRU.

La demande de permis de régularisation doit préciser et justifier les dérogations demandées à différentes normes d’habitabilité des logements.

Il s’agit des normes de hauteur sous plafond, des normes minimales de superficie, des normes d’éclairement, de surface perméable de cour, etc.

Une division ne procède pas toujours d’une volonté de remplir un immeuble de logements pour optimaliser les profits au détriment de la qualité de l’habitat.

Les grandes maisons unifamiliales ne répondent plus à la sociologie actuelle.

Situées dans des quartiers modestes, elles ne peuvent pas être mises en location avec un rendement compatible avec leur gabarit et la charge d’entretien pour le bailleur.

Souvent la division n’est pas une question de profit mais de rentabilité (et ce n’est pas la même chose !).

La densification est aussi une nécessité pour mettre des logements sur le marché.

Bref, les divisions d’immeuble ne procèdent pas toujours d’un coupable esprit de lucre.

On réalise les difficultés dès la réunion de la Commission de concertation.

Un avis favorable et unanime sur des dérogations, dès le stade de l’enquête publique, est très important : le fonctionnaire délégué ne doit plus accorder les dérogations (art. 126 CoBAT).

Il arrive souvent que la Commission de concertation émette un avis unanimement favorable sur les dérogations moyennant des conditions très difficiles à respecter.

Le requérant est alors invité à déposer des plans modificatifs sur base de l’article 191 CoBAT.

Les conditions sont un élément important.

Par exemple, pour une division en trois appartements, un local commun sera requis pour les poubelles, et aussi pour les vélos et poussettes.

Ou il faudra supprimer une mezzanine ou un escalier. Et de toute façon placer des portes coupe-feu.

Ces conditions concernent tous les copropriétaires et certaines sont très intrusives.

Elles sont impossibles à rencontrer sans modifier l’acte de base ce qui suppose l’accord de tous les copropriétaires.

Le copropriétaire du sous-sol acceptera-t-il facilement de transformer sa chambre en local à vélo à l’usage des autres copropriétaires (qui roulent en voiture) ?

La condition est-elle légale ? C’est une autre question mais elle se pose sérieusement.

En règle, ces conditions imposent le respect du RRU (Règlement Régional d’Urbanisme).

Le RRU est en vigueur depuis le 3 janvier 2007.

C’est depuis le 1er janvier 2010 que la modification du nombre de logements dans une construction existante est soumise à permis d’urbanisme (art. 98, § 1, 12°, CoBAT).

Mais il faut nuancer. Depuis le 9 février 1996 certains travaux d’aménagement intérieurs sont soumis à permis lorsqu’ils accompagnent ou permettent une division.

Il s’agit des travaux d’importance minime qui modifient le nombre ou la répartition des logements.

Indirectement, la division a ainsi été soumise à la délivrance d’un permis d’urbanisme (ARG du 11 janvier 1996).

On peut être tenté de se dire que si la division est antérieure à ces textes, les démarches sont aisées. Que nenni !

En réalité, l’administration fait usage des principes dégagés par l’article 330, § 3, CoBAT.

Cette disposition vise la régularisation des actes et travaux subsistant et remontant avant le 1er juillet 1992.

Depuis l’ordonnance du 3 avril 2014, l’article 330, § 3, permet la régularisation des logements sauf « s’ils ont eu pour but ou pour conséquence de créer des logements ne répondant manifestement pas au Titre II du Règlement régional d’urbanisme fixé par l’arrêté du Gouvernement du 21 novembre 2006. »

Notons d’abord que la condition « manifestement » n’est pas généreusement prise en considération.

On peut s’interroger sur la possibilité d’appliquer ainsi le RRU de manière rétroactive quand la régularisation vise une situation crée après 1992.

La condition de l’article 330 d’être conforme au RRU permet de rendre le RRU applicable à une situation antérieure à son entrée en vigueur.

En fait, l’administration voit dans la référence au RRU une notion du « bon aménagement des lieux ».

Le bon aménagement des lieux est une condition de la régularisation et c’est une appréciation qui appartient à l’autorité délivrante.

Donc, cela permet d’appliquer le RRU de manière rétroactive.

C’est très discutable sur le plan juridique, du moins pour les situations créées après le 1er juillet 1992.

Pour les situations crées après le 9 février 1996, on appliquera aussi l’arrêté du 11 janvier 1996 pour les travaux divisant matériellement l’immeuble, et les arrêtés qui ont suivi.

Bref, comme on le voit, une division créée avant ou après 1992 doit respecter les normes du RRU de … 2007.

Soyons de bon compte, ce sont tout de même des normes d’habitabilité et il est conforme au bon aménagement des lieux de respecter en toutes situations ce corpus de règles minimales.

Cependant l’administration doit se montrer souple.

Refuser une dérogation à la hauteur sous plafond (2,50 m) s’il manque 10 cm ou imposer un local vélo dans un immeuble de 3 appartements, cela n’a aucun sens.

Qu’il y ait trois appartements ou un seul logement, les habitants seront tout de même sous 2,40 m de hauteur de plafond…

Imposer des conditions qui concernent des tiers (la copropriété) peut rendre le permis impossible à mettre en œuvre.

On mesure aussi l’importance de la réunion de concertation (les mesures de publicités s’imposent lorsque des dérogations sont demandées).

Si l’avis est favorable unanime, le fonctionnaire délégué, qui est représenté, est censé accorder les dérogations et la Commune peut délivrer le permis.

Si l’avis est favorable majoritaire, le fonctionnaire délégué est censé pareillement d’accord si dans les huit jours de la communication du dossier, il n’a pas pris une décision.

Notons enfin que si l’avis est favorable sur les dérogations, moyennant des conditions trop difficiles, le requérant peut former un recours au Gouvernement devant le Collège d’urbanisme.

Le Collège d’urbanisme statue sur le recours non pas en tant que juridiction mais comme autorité administrative.

Il octroie ou refuse le permis et peut accorder ou non des dérogations.

La photo : chaussée de la Hulpe à Boitsfort, une réhabilitation de bureau en logements, particulièrement réussie

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    Patrick Steinmetz #

    Très, très intéressant et très fouillé. Merci beaucoup.
    Je me bats avec l’urbanisme de Schaerbeek depuis 2011 pour 5 logements loués depuis octobre 1986, dans ma maison de rapport de 1908, et rencontre une grande partialité de l’urbanisme !

    mars 13, 2016

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

Lire plus arrow_forward

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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