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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Division d’une maison unifamiliale et urbanisme

Régulariser une division d’immeuble relève de plus en plus du parcours du combattant.

Aménager des combles ou transformer des caves en habitat expose le propriétaire à nombre d’infractions aux normes d’habitabilité du Titre II du RRU.

La demande de permis de régularisation doit préciser et justifier les dérogations demandées à différentes normes d’habitabilité des logements.

Il s’agit des normes de hauteur sous plafond, des normes minimales de superficie, des normes d’éclairement, de surface perméable de cour, etc.

Une division ne procède pas toujours d’une volonté de remplir un immeuble de logements pour optimaliser les profits au détriment de la qualité de l’habitat.

Les grandes maisons unifamiliales ne répondent plus à la sociologie actuelle.

Situées dans des quartiers modestes, elles ne peuvent pas être mises en location avec un rendement compatible avec leur gabarit et la charge d’entretien pour le bailleur.

Souvent la division n’est pas une question de profit mais de rentabilité (et ce n’est pas la même chose !).

La densification est aussi une nécessité pour mettre des logements sur le marché.

Bref, les divisions d’immeuble ne procèdent pas toujours d’un coupable esprit de lucre.

On réalise les difficultés dès la réunion de la Commission de concertation.

Un avis favorable et unanime sur des dérogations, dès le stade de l’enquête publique, est très important : le fonctionnaire délégué ne doit plus accorder les dérogations (art. 126 CoBAT).

Il arrive souvent que la Commission de concertation émette un avis unanimement favorable sur les dérogations moyennant des conditions très difficiles à respecter.

Le requérant est alors invité à déposer des plans modificatifs sur base de l’article 191 CoBAT.

Les conditions sont un élément important.

Par exemple, pour une division en trois appartements, un local commun sera requis pour les poubelles, et aussi pour les vélos et poussettes.

Ou il faudra supprimer une mezzanine ou un escalier. Et de toute façon placer des portes coupe-feu.

Ces conditions concernent tous les copropriétaires et certaines sont très intrusives.

Elles sont impossibles à rencontrer sans modifier l’acte de base ce qui suppose l’accord de tous les copropriétaires.

Le copropriétaire du sous-sol acceptera-t-il facilement de transformer sa chambre en local à vélo à l’usage des autres copropriétaires (qui roulent en voiture) ?

La condition est-elle légale ? C’est une autre question mais elle se pose sérieusement.

En règle, ces conditions imposent le respect du RRU (Règlement Régional d’Urbanisme).

Le RRU est en vigueur depuis le 3 janvier 2007.

C’est depuis le 1er janvier 2010 que la modification du nombre de logements dans une construction existante est soumise à permis d’urbanisme (art. 98, § 1, 12°, CoBAT).

Mais il faut nuancer. Depuis le 9 février 1996 certains travaux d’aménagement intérieurs sont soumis à permis lorsqu’ils accompagnent ou permettent une division.

Il s’agit des travaux d’importance minime qui modifient le nombre ou la répartition des logements.

Indirectement, la division a ainsi été soumise à la délivrance d’un permis d’urbanisme (ARG du 11 janvier 1996).

On peut être tenté de se dire que si la division est antérieure à ces textes, les démarches sont aisées. Que nenni !

En réalité, l’administration fait usage des principes dégagés par l’article 330, § 3, CoBAT.

Cette disposition vise la régularisation des actes et travaux subsistant et remontant avant le 1er juillet 1992.

Depuis l’ordonnance du 3 avril 2014, l’article 330, § 3, permet la régularisation des logements sauf « s’ils ont eu pour but ou pour conséquence de créer des logements ne répondant manifestement pas au Titre II du Règlement régional d’urbanisme fixé par l’arrêté du Gouvernement du 21 novembre 2006. »

Notons d’abord que la condition « manifestement » n’est pas généreusement prise en considération.

On peut s’interroger sur la possibilité d’appliquer ainsi le RRU de manière rétroactive quand la régularisation vise une situation crée après 1992.

La condition de l’article 330 d’être conforme au RRU permet de rendre le RRU applicable à une situation antérieure à son entrée en vigueur.

En fait, l’administration voit dans la référence au RRU une notion du « bon aménagement des lieux ».

Le bon aménagement des lieux est une condition de la régularisation et c’est une appréciation qui appartient à l’autorité délivrante.

Donc, cela permet d’appliquer le RRU de manière rétroactive.

C’est très discutable sur le plan juridique, du moins pour les situations créées après le 1er juillet 1992.

Pour les situations crées après le 9 février 1996, on appliquera aussi l’arrêté du 11 janvier 1996 pour les travaux divisant matériellement l’immeuble, et les arrêtés qui ont suivi.

Bref, comme on le voit, une division créée avant ou après 1992 doit respecter les normes du RRU de … 2007.

Soyons de bon compte, ce sont tout de même des normes d’habitabilité et il est conforme au bon aménagement des lieux de respecter en toutes situations ce corpus de règles minimales.

Cependant l’administration doit se montrer souple.

Refuser une dérogation à la hauteur sous plafond (2,50 m) s’il manque 10 cm ou imposer un local vélo dans un immeuble de 3 appartements, cela n’a aucun sens.

Qu’il y ait trois appartements ou un seul logement, les habitants seront tout de même sous 2,40 m de hauteur de plafond…

Imposer des conditions qui concernent des tiers (la copropriété) peut rendre le permis impossible à mettre en œuvre.

On mesure aussi l’importance de la réunion de concertation (les mesures de publicités s’imposent lorsque des dérogations sont demandées).

Si l’avis est favorable unanime, le fonctionnaire délégué, qui est représenté, est censé accorder les dérogations et la Commune peut délivrer le permis.

Si l’avis est favorable majoritaire, le fonctionnaire délégué est censé pareillement d’accord si dans les huit jours de la communication du dossier, il n’a pas pris une décision.

Notons enfin que si l’avis est favorable sur les dérogations, moyennant des conditions trop difficiles, le requérant peut former un recours au Gouvernement devant le Collège d’urbanisme.

Le Collège d’urbanisme statue sur le recours non pas en tant que juridiction mais comme autorité administrative.

Il octroie ou refuse le permis et peut accorder ou non des dérogations.

La photo : chaussée de la Hulpe à Boitsfort, une réhabilitation de bureau en logements, particulièrement réussie

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    Patrick Steinmetz #

    Très, très intéressant et très fouillé. Merci beaucoup.
    Je me bats avec l’urbanisme de Schaerbeek depuis 2011 pour 5 logements loués depuis octobre 1986, dans ma maison de rapport de 1908, et rencontre une grande partialité de l’urbanisme !

    mars 13, 2016

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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