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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘condition’

La retenue sur prix et consignation-séquestre jusqu’à régularisation urbanistique – la condition suspensive de « propreté urbanistique ».

Les parties découvrent une infraction d’urbanisme avant l’acte authentique de vente. L’acquéreur exige un règlement avant de réitérer la vente en forme authentique. Comme il se doit, le notaire conseille impartialement les parties ; pour sauver la vente, le notaire préconise une clause de ce type : « Le vendeur s’engage à procéder à ses frais à […]

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La faculté de résiliation triennale au profit du bailleur

Dans le bail commercial, le preneur dispose du droit de résilier le bail à l’occasion de chaque triennat, sans justification ni indemnité, et avec un préavis de six mois. C’est une disposition impérative en sorte que le bail ne peut l’exclure et ne doit pas la mentionner. Un droit de résiliation triennale existe aussi en […]

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Division d’une maison unifamiliale et urbanisme

Régulariser une division d’immeuble relève de plus en plus du parcours du combattant. Aménager des combles ou transformer des caves en habitat expose le propriétaire à nombre d’infractions aux normes d’habitabilité du Titre II du RRU. La demande de permis de régularisation doit préciser et justifier les dérogations demandées à différentes normes d’habitabilité des logements. […]

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La vente sous condition résolutoire (II)

Ni le terme ni la condition résolutoire ne forment obstacle à l’obligation d’enregistrement de la vente d’immeuble. Même sous condition résolutoire, expresse, tacite ou légale, la vente doit être immédiatement présentée à l’enregistrement.  Le caractère potestatif de la condition est indifférent. La réalisation de la condition provoque automatiquement la dissolution de la vente, sans autre […]

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La condition résolutoire (I)

La condition résolutoire de la vente d’immeuble est une modalité des obligations. On la définit comme un évènement futur et incertain, étranger aux obligations, et dont dépend la dissolution du contrat. Cette figure est rare dans les ventes d’immeuble qui sont des transactions dont l’importance requiert la stabilité ; on ne conclut une telle transaction donc […]

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Vente par mandataire sous réserve de ratification par le vendeur

Un agent immobilier mandaté pour vendre un immeuble peut soumettre le compromis à la ratification ultérieure de son mandant. En ce cas, que vaut un tel contrat ? La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, […]

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L’entrée en vigueur de la nouvelle condition de maintien de résidence pour l’abattement à Bruxelles

La circulaire n° 2/2013 (AAF n° 4/2013) du 19 février 2013 fixe les modalités d’entrée en vigueur, au 1er janvier 2013, de la modification au régime de l’abattement en Région de Bruxelles-Capitale Il s’agit de la nouvelle condition pour l’abattement (droit d’enregistrement proportionnel de vente) à la primo acquisition (art. 46bis et 212bis du C. […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (IV)

L’article 1743 du Code civil ne s’applique pas au bail à ferme. L’article 55 de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme subroge l’acquéreur dans les droits du vendeur avec pour effet que l’acquéreur doit subir le bail à ferme même s’il n’a pas date certaine, le preneur devant seulement prouver […]

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La commission de l’agent immobilier lorsque l’acheteur est défaillant

Un agent immobilier reçoit une offre ferme, sans condition. Il la soumet au propriétaire qui la contresigne pour acceptation. La vente est faite, se dit l’agent immobilier, je puis facturer mon intervention. Ce qu’il fait. L’acquéreur se révèle malheureusement défaillant. Il ne parvient même pas à constituer l’acompte – garantie (terme impropre, mais passons) de […]

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La condition suspensive dans la vente d’immeuble

La condition en droit civil La condition suspensive est un événement futur, incertain et dont dépend l’exécution du contrat. La réalisation de la condition ne peut totalement dépendre de la volonté d’une partie. Lorsqu’une partie doit contribuer à la réalisation de la condition et ne s’y emploie pas, la condition est censée réalisée (art. 1176 […]

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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