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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’acquéreur de l’immeuble doit-il acheter le permis d’urbanisme à mettre en œuvre ?

Dès qu’un permis d’urbanisme est devenu définitif, purgé, qu’il ne peut plus être retiré et sous réserve de ce que les conditions soient réalisées, il constitue le statut urbanistique du bien.

Il donne la destination de l’immeuble. Il est la situation de droit du bien.

Il ne faut pas d’autre formalité pour cela.

Le permis a un caractère réel par nature et non personnel, même s’il n’est pas un droit réel (M. Von Kuegelgen, « La cession des permis d’urbanisme, de lotir et d’urbanisation », in M.  Van Molle (coord.), « Certificats et accessoires de l’immeuble », Jurimpratique, 2/2012, Bruxelles, Larcier, p. 337).

Cela signifie que le permis d’urbanisme est lié à l’immeuble ; pas à la personne qui l’a obtenu.

Aussi, l’acquéreur de l’immeuble peut le mettre en œuvre sans devoir requérir l’accord du demandeur de permis.

L’acquéreur doit même le faire à peine d’encourir la péremption du permis qui n’est pas mis en œuvre significativement dans les trois ans.

C’est alors lui qui doit payer les charges et réaliser les conditions, sauf accord de contribution avec le vendeur.

Mais le demandeur initial reste lui aussi tenu à ces charges envers l’autorité délivrante.

Il faut donc prévoir des garanties financières de ce que l’acheteur exécute bien ces conditions et satisfait bien aux charges, à la bonne et entière décharge du vendeur.

Cette matière est réglementée en Région wallonne, par l’article D.IV.92  du CoDT, concernant la cession d’un permis dont les charges et les conditions ne sont pas complètement réalisés.

Mais en Région de Bruxelles-Capitale, il n’existe pas de réglementation de la cession du permis d’urbanisme.

Pour demander une prorogation du permis, il faut justifier d’un intérêt.

À mon sens, le seul fait d’être le nouveau propriétaire qui met en œuvre le permis suffit même s’il ne faut pas nécessairement être propriétaire pour mettre en œuvre un permis ou pour demander un permis.

Il en va de même en cas de demande de modification du permis, et aussi pour une demande de régularisation si le cessionnaire du permis a modifié le projet sans demander préalablement la modification du permis.

Donc, en principe, il n’est pas nécessaire que l’acquéreur de l’immeuble fasse l’acquisition du permis pour le mettre en œuvre.

En réalité, le problème n’est pas là.

Les plans cachetés décrivant le projet sont une partie intégrante du permis. 

Le programme immobilier en dépend et les plans d’exécution, sur certains postes complexes, sont dressés par la suite en complément des plans.

Pour exécuter le permis, il faut les plans et parfois le dossier de la demande (avis du SIAMU, avis de la Commission de concertation, accord des voisins, rapport d’incidence) et souvent même le dossier de projet (étude de sol ou de stabilité, projet de PEB, étude d’acoustique, etc.).

Les plans au format dwg ou en pdf A3 appartiennent en principe à l’architecte qui en confère le droit d’exploitation personnel à son client contre les honoraires de première phase (conception).

Il est donc fréquent que le vendeur de l’immeuble vende les plans (avec TVA) et cède ses droits sur le projet avec l’autorisation de l’architecte, lequel demande souvent à être « repris » à cette occasion.

Cet architecte est évidemment bien placé pour arrêter le cahier des charges et rédiger les métrés puisqu’il a conçu le projet.

Il a aussi effectué les mesurages (hauteur, profondeur, superficie, etc.), le plan des servitudes et des impétrants, et ces démarches, si elles peuvent être refaites, présentent un coût, donc une valeur.

C’est cela qui fait l’objet d’une négociation, pas la possibilité d’utiliser le permis puisque ce dernier est attaché à l’immeuble vendu.

La Cour d’appel de Bruxelles a du reste jugé que le permis est un accessoire du bien, qui lui est attaché propter rem, au sens de l’article 1615 du Code civil :

« L’obligation de délivrance implique celle de délivrer les accessoires – matériels ou juridiques – de la chose vendue (article 1615 de l’ancien Code civil), ce qui comprend, le cas échéant, l’obligation pour le vendeur d’un bien immobilier de délivrer tout permis relatif à ce bien » (Cour d’appel Bruxelles, 7ième chambre, 8 janvier 2021, J.L.M.B., 2021/9, p. 388-396).

Il doit alors être « délivré » avec l’immeuble vendu.

En va-t-il de  même des plans qui sont une composante indissociable du permis. Je le pense même si la pratique est contraire, mais à tort.

Cela signifie que l’acquéreur peut exiger le permis et les plans qui représentent le projet couvert par le permis (A. Lemmerling, « Exécution du contrat de vente d’immeubles : délivrance des accessoires et transfert des garanties » in van den Hove, S. et Van Molle, M. (dir.), La vente immobilière, aujourd’hui et demain, 1ière édition, Bruxelles, Larcier, 2015, p. 110).

Mais il y a ici un choc entre le droit de la vente qui implique le transfert des plans avec le permis et le droit d’auteur lorsque l’architecte n’a donné qu’un droit d’utilisation personnel à son client.

Il me parait, mais c’est une opinion personnelle, que les plans qui sont nécessairement intégrés (par l’architecte) au permis d’urbanisme, perdent leur caractère purement patrimonial dans le chef de l’architecte car ces plans entrent dans l’ordre juridique public.

À ce titre, les plans de permis font l’objet d’une autorisation fonctionnelle implicite qui déroge à certains attributs de la titularité de l’œuvre de l’architecte.

Quant au permis d’environnement, la solution est similaire mais il faut notifier la cession à Bruxelles-Environnement. Il en ira différemment s’il apparaît que le permis est lié à la personne de l’exploitant.

L’acquéreur peut-il mettre en œuvre partiellement le permis ?  Si le permis n’est pas mis en œuvre dans le délai (et les charges payées), il est frappé de péremption.

Mais, depuis la réforme de 2017, la péremption n’affecte que la partie non réalisée du permis, si la partie réalisée peut être considérée, au sein de celui-ci, comme un élément autonome, apprécié et autorisé comme tel par l’autorité délivrante (art. 100, § 1, CoBAT).

Terminons par une réserve en matière de transfert de permis :

La  cession  du permis peut mener à une détournement de procédure provoquant son annulation (C.E., 16 juillet 1981, n° 21.270, Opstaele).

C’est le cas, dit Monsieur Samii, lorsqu’un permis est demandé  par  un  particulier  qui  agit  comme  homme  de  paille pour  une  autorité  publique  qui,  si  elle  l’avait  sollicité  elle-même,  eût dû respecter une procédure de délivrance particulière (R. Samii, « La cession du permis d’urbanisme – Une révolution de velours ? » in Ch. Aughuet et P.-Y. Erneux (dir.), « Droit de l’urbanisme – CoDT(bis) et COBAT : quelles nouveautés pour la pratique notariale ? », Larcier, Bruxelles, 2016, p. 259).

La photo : Le passage Lemonnier est une galerie commerçante au centre de Liège bâtie entre 1836 et 1838 par les architectes Louis-Désiré Lemonnier et Henri-Victor Beaulieu. C’est le premier passage commercial couvert de Belgique, huit ans avant les Galeries royales Saint-Hubert (Jean-Pierre Cluysenaar, 1847). Le passage a été modernisé entre 1934 et 1939 (Henri Snyers). Le style est à présent moderniste pour les entrées avec des motifs Art déco pour la coupole de la Rotonde. Le Passage Lemonnier fut classé en 1988.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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