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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (IV)

L’article 1743 du Code civil ne s’applique pas au bail à ferme. L’article 55 de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme subroge l’acquéreur dans les droits du vendeur avec pour effet que l’acquéreur doit subir le bail à ferme même s’il n’a pas date certaine, le preneur devant seulement prouver l’existence du bail au moment de la vente, par toutes voies de droit (art. 3).

Enfin, l’article 55 écarte aussi l’article 1er, alinéa 3, de la loi hypothécaire prévoyant la réduction à neuf années de la durée du bail de longue durée non transcrit (Cass., 12 octobre 1979, R.C.J.B., 1982, p. 160 et la note Y. Merchiers).

Dans le bail commercial, il faut opérer deux distinctions, à savoir :

  • Le bail contient-il ou non une clause réservant la faculté d’expulsion ?
  • Le bail a-t-il date certaine avant la vente ?

Si le bail ne contient pas une clause réservant la faculté d’expulsion, on appliquera l’article 1743 du Code civil. Cela signifie que si le bail a date certaine, non seulement le bail sera opposable à l’acquéreur mais celui-ci devra l’exécuter à partir de la vente. En revanche, si le bail dépourvu de faculté d’expulsion n’a pas date certaine, l’acquéreur pourra expulser le preneur. Rappelons que le bail renouvelé ne bénéficie pas de la date certaine du bail antérieur.

Si le bail réserve la faculté d’expulsion, seul le bail sans date certaine faisant l’objet d’une occupation à titre de locataire de moins de six mois sera inopposable à l’acquéreur, qui pourra donc expulser le preneur. Les autres baux réservant la faculté d’expulsion ne pourront qu’être résiliés par l’acquéreur dans le respect des conditions de l’article 12 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.

La faculté d’expulsion porte donc mal son nom ; elle constitue en réalité une autorisation de résiliation à certaines conditions, du bail opposable à l’acquéreur. Ces conditions sont, « à peine de déchéance », les suivantes :

  • Un congé non équivoque qui n’est pas soumis à des conditions de forme particulière,
  • Avec un préavis d’au moins 12 mois,
  • Donné dans les trois mois de la date du transfert de jouissance en vertu d’une convention ayant acquis date certaine (M. Vlies,  « La vente du bien loué, des incertitudes légales aux hésitations jurisprudentielles » in P. Jadoul et M. Vlies  (dir.), 50 ans d´application de la loi sur les baux commerciaux, éditions CJB et La Charte, 2002, p. 142 ; B. Louveau, « Le droit du bail commercial », De Boeck, Bruxelles, 2002, p. 342),
  • Qui invoquant l’une des conditions de l’art. 16, I, 1° à 4°, soit :
    • L’occupation personnelle,
    • La démolition suivie de la reconstruction,
    • Pour donner au bien loué une affectation non commerciale,
    • Les manquements graves du preneur.
  • Moyennant le paiement d’une indemnité (art. 26) qui dépend du motif invoqué, à savoir :
    • L’occupation personnelle : deux ans de loyer si l’acquéreur exerce un commerce similaire,
    • La démolition suivie de la reconstruction : un an de loyer sauf si le bien menace ruine,
    • Pour donner au bien loué une affectation non commerciale : un an de loyer,
    • Les manquements graves du preneur : pas d’indemnité.

Ces montants n’ont pas le caractère d’une sanction ; c’est la compensation de la faculté d’expulsion. Cependant, en cas de non-réalisation du motif dans les six mois et pendant deux ans au moins, l’acquéreur devra une indemnité de trois ans de loyer au moins, sauf justification d’un motif grave par l’acquéreur (art. 25, 3°, in fine).

Notons que si le preneur est aussi locataire du fonds de commerce qui est resté la propriété du bailleur, il peut prétendre à une indemnité évaluée en équité s’il prouve avoir augmenté l’importance du fonds d’au moins 15 % (art. 25, dernier alinéa).

Faut-il déduire de ce qui précède que le preneur a conservé le droit de prétendre à l’indemnité d’expulsion prévue par l’article 1744 du Code civil lorsque le bail contient une faculté d’expulsion, si l’article 26 n’accorde pas d’indemnité ? Rappelons que l’indemnité de l’article 1744 n’est pas due par l’acquéreur, comme celle de l’article 26, mais par le bailleur-vendeur, et ne compense pas la perte du fonds mais du bail. Elle correspond au délai de préavis que l’acquéreur doit respecter (art. 1745).

La Cour de cassation a répondu par a négative en posant le principe du non-cumul des indemnités ou plutôt des règlementations sur les indemnités, dans un arrêt de principe du 22 décembre 2006 (R.G.D.C., 2007, p, 163) : « Cette réglementation globale propre de la loi du 30 avril 1951 remplace dans le cas d’un bail commercial la réglementation de droit commun des articles 1744 et 1745 du Code civil, de sorte que le délai de préavis prévu par l’article 12 de la loi du 30 avril 1951 n’est pas déterminant pour fixer l’indemnité de droit commun. »

L’indemnisation de l’expulsion pourrait-elle encore être poursuivie sur base, cette fois, de l’article 1719, 3°, du Code civil qui oblige le bailleur à faire jouir le preneur paisiblement durant toute la durée du bail ?  Il faut aussi répondre par la négative car le preneur crée lui-même son dommage en acceptant une faculté d’expulsion et en n’enregistrant pas son bail.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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