Carnet de route en Droit ImmobilierOct 29
Le projet de loi du 31 juillet 2018 introduit une révolution dans le paysage de la TVA belge : une option pour l’assujettissement des locations immobilières à destination des assujettis. Voici ce qu’il faut savoir de ce nouveau régime qui entrera en vigueur le 1er janvier 2019. 1. Nouvelle exception à l’exemption de TVA sur la […]
Lire plus arrow_forwardAvr 1
Le preneur par bail commercial a droit à trois renouvellements. Il doit introduire sa demande selon des formes prescrites à peine de nullité et dans un délai prescrit à peine de forclusion. La matière est essentielle car le preneur déchu du droit au renouvellement s’expose au risque de perdre la clientèle cristallisée sur les lieux […]
Lire plus arrow_forwardDéc 28
Un bail commercial de 18 années est conclu en 1995 pour l’exploitation d’un magasin de bricolage. En 2011, dans les formes et délais, le preneur demande le renouvellement. Il se heurte à un refus. Le bailleur motive son refus par l’intention d’exploiter effectivement et personnellement le bien loué. Les parties décident alors de résilier amiablement […]
Lire plus arrow_forwardMar 26
Dans le bail commercial, le preneur dispose du droit de résilier le bail à l’occasion de chaque triennat, sans justification ni indemnité, et avec un préavis de six mois. C’est une disposition impérative en sorte que le bail ne peut l’exclure et ne doit pas la mentionner. Un droit de résiliation triennale existe aussi en […]
Lire plus arrow_forwardOct 28
Selon l’article 14, al. 3, de la loi sur les baux commerciaux, lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession dans l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours. Voyons comment, dans ce cas, l’acquéreur du bien peut recouvrer la libre […]
Lire plus arrow_forwardSep 8
L’article 14 de la loi sur les baux commerciaux fixe les formes et délais dans lesquels le preneur peut demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans. Il doit notamment exprimer sa demande auprès du bailleur par lettre recommandée ou exploit d’huissier entre le 18ième et le 15ième mois précédant l’expiration […]
Lire plus arrow_forwardSep 7
Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession de l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours, conformément à l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux. Cette disposition précise que le bailleur peut mettre fin à ce […]
Lire plus arrow_forwardJuil 18
Faut-il soumettre le bail d’une crèche d’enfants à la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux ? L’article 1er de cette loi impose plusieurs conditions pour que le bail soit considéré comme un bail commercial : Il faut un bail ; Le bail doit porter sur un immeuble ou une partie d’immeuble ; L’immeuble doit être affecté […]
Lire plus arrow_forwardJuil 17
La SA La Mamma exploitait un café en terrasse du Casino de Spa, par bail commercial. Sa demande de renouvellement de bail est refusée par le Casino de Spa qui motiva ce refus par la volonté d’occuper personnellement le bien (art. 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux). Seulement voilà, à l’occasion […]
Lire plus arrow_forwardDéc 31
Les notaires doivent être attentifs lorsque le vendeur a refusé le renouvellement du bail commercial peu avant la vente. Dans le bail commercial, le preneur peut demander le renouvellement au terme du bail. Ce droit est limité à trois renouvellements (art. 13 de la loi sur les baux commerciaux). Le bailleur peut se refuser au […]
Lire plus arrow_forwardNov 27
Lorsque le preneur demande le renouvellement de son bail commercial, le bailleur peut subordonner son accord à des conditions relatives au loyer (art. 14 de la loi sur les baux commerciaux). Il peut ainsi accepter le renouvellement moyennant un loyer sensiblement plus élevé. Si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer, il doit […]
Lire plus arrow_forwardMar 28
Le bail commercial avait été consenti pour l’exploitation d’une supérette. Le locataire en avait fait une salle de fitness. Puis se présenta le moment de demander le renouvellement du bail. L’article 13 de la loi sur les baux commerciaux dispose que « le preneur a le droit d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement […]
Lire plus arrow_forwardFév 22
Que devient le droit de préemption en cas de renouvellement du bail ? Dans le bail de droit commun, l’article 1738 du Code civil prévoit les conséquences de la tacite reconduction. Selon cette disposition, le bail est reconduit « aux mêmes conditions » si, à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans […]
Lire plus arrow_forwardSep 7
Si le bailleur consent une remise de loyer contre des travaux, accorde-t-il au locataire un avantage anormal ou bénévole, dont le montant serait ajouté à ses revenus imposables suivant l’article 26 CIR/92 ? En principe, non si le locataire est un contribuable taxé en Belgique et, de toute façon, il n’existe un avantage que si la […]
Lire plus arrow_forwardJuil 1
Aux termes de l’article 16, I, § 1, de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en invoquant l’occupation personnelle, ‘es-à-dire : Sa volonté d’occuper le bien personnellement et effectivement. Ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son […]
Lire plus arrow_forwardAvr 26
On sait que le locataire commercial peut demander trois renouvellements de son bail commercial. Il doit introduire sa demande dans une période de trois mois, entre le 18ième et le 15ième mois qui précède la fin du bail et il doit respecter certaines formes à peine de nullité (art. 14, al. 1). Le bailleur dispose […]
Lire plus arrow_forwardAvr 25
Le bailleur peut opposer un refus au locataire commercial qui demande le renouvellement de son bail pour un nouveau terme de trois ans. Si ce refus est appuyé par certains motifs prévus par la loi, le bailleur ne devra pas payer d’indemnité d’éviction, ou une indemnité limitée à un an ou deux ans de loyer. […]
Lire plus arrow_forwardMar 18
Terminons notre série par quelques régimes particuliers. L’acquéreur en réméré (vente avec pacte de rachat) ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à l’expiration du délai de réméré (art. 1751 du Code civil). A mon sens cette disposition ne porte que sur la clause de faculté d’expulsion insérée dans le bail. Elle ne […]
Lire plus arrow_forwardMar 13
L’article 1743 du Code civil ne s’applique pas au bail à ferme. L’article 55 de la loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme subroge l’acquéreur dans les droits du vendeur avec pour effet que l’acquéreur doit subir le bail à ferme même s’il n’a pas date certaine, le preneur devant seulement prouver […]
Lire plus arrow_forwardNov 27
La Cour constitutionnelle a jugé que l’article 17 de la loi sur les baux commerciaux n’est pas contraire au principe d’égalité et de non-discrimination des articles 10 et 11 de la Constitution. La question tient dans la différence de traitement entre les sociétés de capitaux (SA) et les sociétés de personnes (SPRL) en matière d’occupation […]
Lire plus arrow_forward17 février 2019
Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]
