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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Bail commercial’

Le quatrième renouvellement

Le preneur a droit à trois renouvellements de son bail commercial ; plus exactement il a le droit de solliciter trois renouvellements et le bailleur peut refuser à certaines conditions. Après trois renouvellement, soit 36 ans, le preneur ne peut plus demander un quatrième renouvellement. Mais les parties peuvent-elles convenir d’un quatrième renouvellement ? La liberté contractuelle […]

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Le droit de préemption ne survit pas au bail qui l’a vu naître

Supposons qu’un bail contienne un droit de préemption au profit du preneur. Que se passe-t-il lorsque le bail est expiré, reconduit, prorogé ou renouvelé ? Le droit commun (fédéral) du bail, sous l’article 1738 prévoit que « si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du […]

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L’effet suspensif de la force majeure temporaire

Le restaurant est ravagé par une explosion provoquée par une fuite de gaz. Le bailleur entame des travaux et le locataire commercial n’avait évidemment plus la jouissance des lieux. Selon le bailleur, l’immeuble avait péri et le bail avait pris fin par force majeure. Le preneur, au contraire, voyait dans ces évènements une simple suspension […]

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La jurisprudence d’appel des loyers sous covid n’est pas homogène

Un jugement inédit du 13 octobre 2022 du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (section civile, 16ème chambre, rôle n° 20/3201/A, en cause Zoni) se montre bien sévère envers un preneur commercial exploitant une pizzeria. Le tribunal n’accorde pas de remise de loyer durant le première période de covid, lorsque les commerces de détail […]

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Les clauses covid dans les baux commerciaux

On apprend par l’expérience. Les bailleurs professionnels ont beaucoup appris avec le covid. Ils ont eu la mauvaise surprise de se voir privés de loyer quand leur locataire commercial invoquait la théorie des risques consécutive à la force majeure que constituait le covid. En effet, le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de procurer au locataire […]

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Les loyers sous covid : la jurisprudence d’appel est arrivée

De nombreux commerces ont été fermés en raison des mesures adoptées lors de la crise sanitaire. Les commerçants se sont trouvés sans recette pour payer leur loyer. On le sait, ils ont invoqué la théorie des risques leur permettant de se libérer du loyer puisque le bailleur, par force majeure, ne pouvait leur assurer la […]

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Le prêt sur le loyer commercial dans le cadre de la crise sanitaire

Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté, le 17 décembre 2020, un arrêté de pouvoirs spéciaux organisant un prêt aux locataires commerciaux à certaines conditions. Publié le 5 janvier 2021 et entré en vigueur le 15 janvier 2021, l’arrêté est présenté comme une mesure de soutien en faveur des commerçants et artisans qui […]

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Intérêt légitime au renouvellement du bail commercial

Le preneur peut demander le renouvellement de son bail commercial selon l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux. Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre. L’article 16, I, 6°, de la loi permet au bailleur de refuser le renouvellement pour motif d’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur. C’est le […]

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Le nouveau régime de la TVA sur la location immobilière

Le projet de loi du 31 juillet 2018 introduit une révolution dans le paysage de la TVA belge : une option pour l’assujettissement des locations immobilières à destination des assujettis. Voici ce qu’il faut savoir de ce nouveau régime qui entrera en vigueur le 1er janvier 2019. 1. Nouvelle exception à l’exemption de TVA sur la […]

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Formalisme obtus dans le bail commercial

Le preneur par bail commercial a droit à trois renouvellements. Il doit introduire sa demande selon des formes prescrites à peine de nullité et dans un délai prescrit à peine de forclusion. La matière est essentielle car le preneur déchu du droit au renouvellement s’expose au risque de perdre la clientèle cristallisée sur les lieux […]

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Bail commercial : pas d’accord sur l’indemnité d’éviction avant la naissance de ce droit

Un bail commercial de 18 années est conclu en 1995 pour l’exploitation d’un magasin de bricolage. En 2011, dans les formes et délais, le preneur demande le renouvellement. Il se heurte à un refus. Le bailleur motive son refus par l’intention d’exploiter effectivement et personnellement le bien loué. Les parties décident alors de résilier amiablement […]

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La faculté de résiliation triennale au profit du bailleur

Dans le bail commercial, le preneur dispose du droit de résilier le bail à l’occasion de chaque triennat, sans justification ni indemnité, et avec un préavis de six mois. C’est une disposition impérative en sorte que le bail ne peut l’exclure et ne doit pas la mentionner. Un droit de résiliation triennale existe aussi en […]

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L’expulsion du locataire commercial par l’acquéreur lorsque le bail est devenu à durée indéterminée

Selon l’article 14, al. 3, de la loi sur les baux commerciaux, lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession dans l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours. Voyons comment, dans ce cas, l’acquéreur du bien peut recouvrer la libre […]

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Lorsque le bail commercial devient à durée indéterminée

Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession de l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours, conformément à l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux. Cette disposition précise que le bailleur peut mettre fin à ce […]

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Crèche et garderie d’enfants : bail commercial ?

Faut-il soumettre le bail d’une crèche d’enfants à la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux ? L’article 1er de cette loi impose plusieurs conditions pour que le bail soit considéré comme un bail commercial : Il faut un bail ; Le bail doit porter sur un immeuble ou une partie d’immeuble ; L’immeuble doit être affecté […]

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La coopérative bruxelloise est une société de personnes

L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations. Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société. Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi […]

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L’ordonnance bruxelloise du 1er juin 2023 adapte la législation fiscale bruxelloise au Code des sociétés et des associations.

Cette ordonnance apporte des modifications aux articles 129 et 130 du Code des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition par les associés d’immeubles qui proviennent d’une société.

Les articles 129 et 130 précités ont pour objet de soumettre au droit établi pour les ventes les acquisitions par un ou plusieurs associés, autrement que par voie d’apport en société, d’immeubles situés en Belgique qui proviennent d’une société.

L’article 129 s’applique aux « sociétés de personnes » et l’article 130 s’applique aux « sociétés de capitaux ».

Ces articles ont été adaptés afin de tenir compte des modifications de certaines dénominations de formes de sociétés et de la suppression de la société agricole et de la société à finalité sociale.

Le nouveau CSA a supprimé la notion de capital social pour toutes les formes de société à l’exception de la société anonyme, de la société européenne et de la société coopérative européenne.

Ainsi, en raison de la suppression d’exigence de capital, la société coopérative, initialement visée par l’article 130 est déplacée dans l’article 129.

Désormais, l’acquisition par les associés d’un immeuble provenant d’une société coopérative n’est plus soumise au droit établi pour les ventes s’il s’agit :

  • des immeubles apportés à la société, lorsqu’ils sont acquis par la personne qui a effectué l’apport ;
  • des immeubles acquis par la société avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes, lorsqu’il est établi que l’associé qui devient propriétaire de ces immeubles faisait partie de la société au jour de l’acquisition par celle-ci.

Les modifications apportées aux articles 129 et 130 concernant la société coopérative  entrent en vigueur le jour de la publication de l’ordonnance au Moniteur belge, donc pour les acquisitions à compter du 12 juillet 2023.

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