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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le prêt sur le loyer commercial dans le cadre de la crise sanitaire

Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté, le 17 décembre 2020, un arrêté de pouvoirs spéciaux organisant un prêt aux locataires commerciaux à certaines conditions.

Publié le 5 janvier 2021 et entré en vigueur le 15 janvier 2021, l’arrêté est présenté comme une mesure de soutien en faveur des commerçants et artisans qui louent, depuis au moins le 18 mars 2020 (date du premier confinement), un immeuble situé dans la Région bruxelloise qu’ils affectent à l’exercice de leur commerce.

L’aide, remboursable 6 mois après l’octroi en 18 mensualités et plafonnée à un montant total de 35.000 €, consiste en l’octroi d’une avance sur un à quatre mois de loyers, charges comprises, versée directement sur le compte bancaire belge du bailleur.

Un même locataire qui loue plusieurs immeubles dans la Région peut introduire une demande de prêt pour chacun d’entre eux, sans pour autant pouvoir recevoir un montant total supérieur au plafond susmentionné de 35.000 €.

S’il n’y a pas de condition relative à la fermeture obligatoire du commerce, il faut que le bail soit toujours en cours et que le locataire ne soit pas en état de faillite.

La pierre angulaire de cette aide consiste en ce qu’elle suppose nécessairement une concession dans le chef du bailleur : ce dernier doit renoncer au paiement d’un à quatre mois de loyer et de charges.

Ainsi, si le bailleur renonce à un mois de loyer, le prêt peut couvrir un maximum de deux mois de loyers.

Si le bailleur renonce à au moins deux mois de loyer, le prêt peut couvrir jusqu’à quatre mois de loyers.

Bref, l’arrêté de pouvoirs spéciaux aide le locataire si le bailleur l’aide également.

L’accord à ce sujet doit être constaté par écrit, dans un contrat-type prenant la forme d’un avenant au contrat de bail.

Les demandes doivent être introduites de manière numérique via la plateforme créée à cet effet pour le 30 juin 2021 au plus tard et sont traitées dans l’ordre chronologique de réception, dans les limites du budget dégagé.

Le prêt est alors octroyé le 31 décembre 2021 au plus tard.  Le bailleur et le locataire devront attendre.

Les modalités de la mesure appellent plusieurs observations.

Premièrement, le contrat-type doit contenir une déclaration sur l’honneur des parties indiquant qu’il n’y avait aucun arriéré de loyer au 18 mars 2020.

L’aide est ainsi réservée au « bon » locataire qui était en mesure de payer avant la pandémie.

Cela garantit sans doute qu’il pourra rembourser le prêt lorsque son activité reprendra.

Aider un locataire qui était déjà en difficulté avant le covid n’est pas justifié dans le cadre d’une aide destinées à compenser les mesures sanitaires.

En ce sens, l’arrêté du Gouvernement n’est pas discriminatoire.

Deuxièmement, on peut craindre un effet pervers sur les procédures judiciaires en cours.

On le sait, les justices de paix ont été submergées par une avalanche de procédures diligentées par les bailleurs confrontés à des impayés, ou par des preneurs voulant prendre les devants.

Trois tendances se sont rapidement dégagées : la première applique la théorie de la force majeure et/ou de l’imprévision et prononce l’extinction temporaire de l’obligation de paiement.

La deuxième écarte purement et simplement les moyens précités pour condamner les locataires à l’entièreté des arriérés, considérant que le bailleur n’est en rien responsable de la situation.

Une troisième tendance, motivée par l’équité et la fonction modératrice de la bonne foi, consiste à « couper la poire en deux ». Ainsi, les loyers sont réduits, tantôt de moitié, tantôt d’un pourcentage dépendant du cas d’espèce.

Cette troisième tendance tend à s’imposer.

C’est sur une application mécanique de cette dernière solution que l’arrêté risque de déboucher.

En effet, les juges de paix auront vite fait de renvoyer le locataire aux mécanismes légaux d’aide mis en place, tel que ce prêt, sans s’encombrer de quelconques considérations juridiques.

Par ailleurs, l’arrêté aide le preneur si le bailleur concède une remise de loyer. Ce principe, à présent traduit dans un texte réglementaire, va s’imposer et encourager les juges de paix à adopte la troisième solution mentionnée ci-dessus.

Cela s’observe déjà dans les prétoires.

L’idée sous-jacente est que, dans un contrat, chacun lie son sort à l’autre. Le bailleur a besoin de son locataire et ce dernier a besoin de l’immeuble loué. L’idée s’impose alors que le risque de l’un devient le risque de chacun.

La photo : Le Cinquantenaire (Gédéon Bordiau, 1905), ses ailes symétriques, ses statues allégoriques, sa double colonnade semi-circulaire et surtout ses arcades monumentales. Aujourd’hui, grâce au promoteur Atenor, les arcades du Cinquantenaire forment le cadre de la tour The One, qui envahit vulgairement la perspective que le monument voulait donner à la ville. Léopold II a voulu cet édifice pour fêter les 50 ans du jeune Etat. Il fallut la moitié, 25 ans, pour l’achever. Jusqu’en 2019, les promoteurs et les autorités délivrantes ont veillé à ce que les bâtiments des Institutions européennes – autrement plus prestigieux – ne s’imposent pas dans la perspective. Cela n’a pas ému Atenor qui n’est cependant pas le premier à blâmer. Que faisaient les membres de la Commission de concertation le jour de la présentation du projet ? Ils dormaient. Et pour parfaire le crime, la tour The One est redoutablement moche.

Côté Montgomery, une belle perspective
Côté centre, cela va mieux

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L’imprévision

En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde. La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a […]

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En vertu de la théorie de l’imprévision, une convention peut, nonobstant le principe de la convention-loi, être adaptée lorsque des circonstances, inexistantes au moment de la conclusion du contrat et totalement imprévisibles, viennent en bouleverser l’économie rendant l’exécution de la convention exceptionnellement lourde.

La théorie de l’imprévision est rejetée en droit belge car elle n’a pas de fondement légal autonome, du moins actuellement car cela changera avec le livre 5 (art. 5.74 sur le « changement de circonstances »).

Certes, une certaine doctrine défend cette théorie (D. Philippe, « Le juge et la révision du contrat : le bouleversement de l’économie contractuelle », in Le juge et le contrat / De rol van de rechter in het contract, die Keure, la Charte, 2014, pp. 11 et s.).

Mais la jurisprudence est réticente (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 65).

Il est bien exact que la théorie de l’imprévision n’a pas de fondement juridique autonome, mais il existe le principe général de l’exécution de bonne foi des contrats qui peut prohiber l’abus d’un droit résultant du contrat.

Ce principe peut dans certaines circonstance s’opposer à la règle pacta sunt servanda.

Le respect des accords est un principe fondamental du droit. L’économie s’est développée sur la notion de l’intangibilité des contrats qui, une fois conclus, doivent être respectés.

C’est si vrai que le Code civil utilise tantôt des formules solennelles (« la loi des parties », art. 1134, alinéa 1, du Code civil), tantôt des formules religieuses (« la foi due aux actes », art. 1320).

La rigueur contractuelle n’est tempérée que par l’obligation, à consonance morale cette fois, de « l’exécution de bonne foi des obligations » déposée dans l’article 1134, alinéa 3.

Ce tempérament peut amener les tribunaux à tenir compte de circonstances imprévues pour remodeler le contrat.

La Cour d’appel de Liège a eu à connaître d’un conflit entre un producteur et un revendeur.

Le marché de destination s’était retourné (chute du dollar et modification des tarifs douaniers dans les pays de la CEI) de sorte que le revendeur ne pouvait retirer la marchandise qu’il ne parvenait plus à revendre.

Le producteur réclamait de considérables indemnités contractuelles.

Confrontée à cette demande, la Cour d’appel de Liège  (21 décembre 2001, J.T. 2002, p. 564) a décidé que « le principe d’exécution de bonne foi des conventions s’oppose à ce que le créancier, malgré le bouleversement de l’économie contractuelle que les deux parties pouvaient prévoir, continue d’exiger le respect de l’accord primitif allant jusqu’à la ruine de du débiteur. »

« Une partie, ajoute l’arrêt, poursuivant l’exécution d’un contrat devenu radicalement déséquilibré dans son économie, au grand désavantage du cocontractant, pourrait en effet être considéré comme abusant de son droit, dans les circonstances précises du cas d’espèce. »

Comme dit plus haut, les choses vont évoluer avec le livre 5 du nouveau Code civil.

Les règles prévues à l’article 5.74 du livre 5 sur le « changement de circonstances » (imprévision) visent à corriger un déséquilibre qui n’existait pas dès le moment de la conclusion du contrat, mais qui apparaît par la suite dans le contrat.

Il y a aussi la notion d’abus de circonstances dont question à l’article 5.33, alinéa 3, du livre 5, qui s’ajoute au vice de consentement : « Il n’y a pas de consentement valable lorsqu’il est la conséquence d’une erreur, d’un dol, d’une violence ou d’un abus de circonstances, pour autant que le vice de consentement soit déterminant. »

Les conséquences sont toutefois comparables dans les deux situations puisque, dans l’imprévision, le juge peut adapter le contrat si les parties ne se mettent pas d’accord.

Voyons cette (future) disposition :

Art. 5.74. Changement de circonstances

Chaque partie doit exécuter ses obligations quand bien même l’exécution en serait devenue plus onéreuse, soit que le coût de l’exécution ait augmenté, soit que la valeur de la contre-prestation ait diminué.

Toutefois, le débiteur peut demander au créancier de renégocier le contrat en vue de l’adapter ou d’y mettre fin lorsque les conditions suivantes sont réunies:

1° un changement de circonstances rend excessivement onéreuse l’exécution du contrat de sorte qu’on ne puisse raisonnablement l’exiger ;

2° ce changement était imprévisible lors de la conclusion du contrat ;

3° ce changement n’est pas imputable au débiteur ;

4° le débiteur n’a pas assumé ce risque ;

et 5° la loi ou le contrat n’exclut pas cette possibilité.

Les parties continuent à exécuter leurs obligations pendant la durée des renégociations. En cas de refus ou d’échec des renégociations dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande de l’une ou l’autre des parties, adapter le contrat afin de le mettre en conformité avec ce que les parties auraient raisonnablement convenu au moment de la conclusion du contrat si elles avaient tenu compte du changement de circonstances, ou mettre fin au contrat en tout en partie à une date qui ne peut être antérieure au changement de circonstances et selon des modalités fixées par le juge.

L’action est formée et instruite selon les formes du référé.

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