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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le prêt sur le loyer commercial dans le cadre de la crise sanitaire

Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté, le 17 décembre 2020, un arrêté de pouvoirs spéciaux organisant un prêt aux locataires commerciaux à certaines conditions.

Publié le 5 janvier 2021 et entré en vigueur le 15 janvier 2021, l’arrêté est présenté comme une mesure de soutien en faveur des commerçants et artisans qui louent, depuis au moins le 18 mars 2020 (date du premier confinement), un immeuble situé dans la Région bruxelloise qu’ils affectent à l’exercice de leur commerce.

L’aide, remboursable 6 mois après l’octroi en 18 mensualités et plafonnée à un montant total de 35.000 €, consiste en l’octroi d’une avance sur un à quatre mois de loyers, charges comprises, versée directement sur le compte bancaire belge du bailleur.

Un même locataire qui loue plusieurs immeubles dans la Région peut introduire une demande de prêt pour chacun d’entre eux, sans pour autant pouvoir recevoir un montant total supérieur au plafond susmentionné de 35.000 €.

S’il n’y a pas de condition relative à la fermeture obligatoire du commerce, il faut que le bail soit toujours en cours et que le locataire ne soit pas en état de faillite.

La pierre angulaire de cette aide consiste en ce qu’elle suppose nécessairement une concession dans le chef du bailleur : ce dernier doit renoncer au paiement d’un à quatre mois de loyer et de charges.

Ainsi, si le bailleur renonce à un mois de loyer, le prêt peut couvrir un maximum de deux mois de loyers.

Si le bailleur renonce à au moins deux mois de loyer, le prêt peut couvrir jusqu’à quatre mois de loyers.

Bref, l’arrêté de pouvoirs spéciaux aide le locataire si le bailleur l’aide également.

L’accord à ce sujet doit être constaté par écrit, dans un contrat-type prenant la forme d’un avenant au contrat de bail.

Les demandes doivent être introduites de manière numérique via la plateforme créée à cet effet pour le 30 juin 2021 au plus tard et sont traitées dans l’ordre chronologique de réception, dans les limites du budget dégagé.

Le prêt est alors octroyé le 31 décembre 2021 au plus tard.  Le bailleur et le locataire devront attendre.

Les modalités de la mesure appellent plusieurs observations.

Premièrement, le contrat-type doit contenir une déclaration sur l’honneur des parties indiquant qu’il n’y avait aucun arriéré de loyer au 18 mars 2020.

L’aide est ainsi réservée au « bon » locataire qui était en mesure de payer avant la pandémie.

Cela garantit sans doute qu’il pourra rembourser le prêt lorsque son activité reprendra.

Aider un locataire qui était déjà en difficulté avant le covid n’est pas justifié dans le cadre d’une aide destinées à compenser les mesures sanitaires.

En ce sens, l’arrêté du Gouvernement n’est pas discriminatoire.

Deuxièmement, on peut craindre un effet pervers sur les procédures judiciaires en cours.

On le sait, les justices de paix ont été submergées par une avalanche de procédures diligentées par les bailleurs confrontés à des impayés, ou par des preneurs voulant prendre les devants.

Trois tendances se sont rapidement dégagées : la première applique la théorie de la force majeure et/ou de l’imprévision et prononce l’extinction temporaire de l’obligation de paiement.

La deuxième écarte purement et simplement les moyens précités pour condamner les locataires à l’entièreté des arriérés, considérant que le bailleur n’est en rien responsable de la situation.

Une troisième tendance, motivée par l’équité et la fonction modératrice de la bonne foi, consiste à « couper la poire en deux ». Ainsi, les loyers sont réduits, tantôt de moitié, tantôt d’un pourcentage dépendant du cas d’espèce.

Cette troisième tendance tend à s’imposer.

C’est sur une application mécanique de cette dernière solution que l’arrêté risque de déboucher.

En effet, les juges de paix auront vite fait de renvoyer le locataire aux mécanismes légaux d’aide mis en place, tel que ce prêt, sans s’encombrer de quelconques considérations juridiques.

Par ailleurs, l’arrêté aide le preneur si le bailleur concède une remise de loyer. Ce principe, à présent traduit dans un texte réglementaire, va s’imposer et encourager les juges de paix à adopte la troisième solution mentionnée ci-dessus.

Cela s’observe déjà dans les prétoires.

L’idée sous-jacente est que, dans un contrat, chacun lie son sort à l’autre. Le bailleur a besoin de son locataire et ce dernier a besoin de l’immeuble loué. L’idée s’impose alors que le risque de l’un devient le risque de chacun.

La photo : Le Cinquantenaire (Gédéon Bordiau, 1905), ses ailes symétriques, ses statues allégoriques, sa double colonnade semi-circulaire et surtout ses arcades monumentales. Aujourd’hui, grâce au promoteur Atenor, les arcades du Cinquantenaire forment le cadre de la tour The One, qui envahit vulgairement la perspective que le monument voulait donner à la ville. Léopold II a voulu cet édifice pour fêter les 50 ans du jeune Etat. Il fallut la moitié, 25 ans, pour l’achever. Jusqu’en 2019, les promoteurs et les autorités délivrantes ont veillé à ce que les bâtiments des Institutions européennes – autrement plus prestigieux – ne s’imposent pas dans la perspective. Cela n’a pas ému Atenor qui n’est cependant pas le premier à blâmer. Que faisaient les membres de la Commission de concertation le jour de la présentation du projet ? Ils dormaient. Et pour parfaire le crime, la tour The One est redoutablement moche.

Côté Montgomery, une belle perspective
Côté centre, cela va mieux

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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