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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘bail’

Régionalisation du bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale : clarification des obligations d’information du bailleur au stade précontractuel et protection plus adéquate du bailleur en cas de manquement du preneur

Depuis plusieurs années, on voit apparaître de nouvelles formes d’habitat en milieu urbain, qui suivent l’évolution de la société. On citera, à titre d’exemples, le bail d’étudiant, le bail de colocation ou encore le bail « glissant »[1]. La loi du 20 février 1991 demeure limitée à la résidence principale du preneur ; elle ne peut prétendre couvrir […]

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Peut-on quitter la colocation sans l’accord des autres ?

Une colocation est organisée entre trois colocataires. Un des colocataires décide ensuite de quitter les lieux et négocie seul son départ avec le bailleur. Il est libéré du bail par le bailleur. Ses colocataires considèrent que cette résiliation devait être convenue ensemble mais le juge d’appel ne leur donne pas raison. Les colocataires forment alors […]

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Résiliation anticipée du bail de résidence de courte durée

Des cohabitants louent un appartement à titre de résidence principale, par bail de trois ans. Ils se séparent.  Monsieur s’en va et demande à être désolidarisé du bail. Madame et le bailleur décident alors de résilier amiablement le bail, et de reconclure un nouveau bail de trois ans, sans Monsieur. Trois mois avant l’expiration de […]

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Bail d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique

J’ai souvent abordé la question de l’influence d’une infraction urbanistique dans la validité de la vente de l’immeuble. Cette question est importante dans la vente mais aussi dans le bail de l’immeuble. Dans la pratique, on est moins attentif aux questions urbanistiques dans le marché locatif. C’est un tort, comme on le verra ci-dessous. On […]

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Jusque quand le locataire peut faire utilement enregistrer son bail ?

La question est la suivante : le locataire apprend que le bien est vendu. Il s’agit d’un bail de droit commun (bureau, entrepôt, bail étudiant non affecté à la résidence principale). Le locataire se précipite pour soumettre son bail à la formalité de l’enregistrement afin de le rendre opposable à l’acquéreur. La vente est réalisée par […]

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Crèche et garderie d’enfants : bail commercial ?

Faut-il soumettre le bail d’une crèche d’enfants à la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux ? L’article 1er de cette loi impose plusieurs conditions pour que le bail soit considéré comme un bail commercial : Il faut un bail ; Le bail doit porter sur un immeuble ou une partie d’immeuble ; L’immeuble doit être affecté […]

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Louer à une ambassade

J’ai déjà traité de cette question dans un article de 2011 ; il était temps d’actualiser l’information. Il s’agit donc d’examiner la taxation dans le chef du bailleur qui, agissant en dehors de sa profession, obtient de la part d’une ambassade un loyer sur immeuble bâti. La première considération qu’il est possible d’opérer est celle du […]

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L’acquéreur doit-il restituer la garantie locative ?

L’article 1743 du Code civil, comme l’article 9 de la loi du 20 février 1991, organisent une subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations locatives du vendeur. Cela signifie que, vis-à-vis du locataire, l’acquéreur devient le bailleur. Que se passe-t-il en cas de vente de l’immeuble, lorsque le locataire a remis une somme d’argent […]

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Les règles d’identification des parties dans le bail

Introduction L’article 1714 du Code civil fait partie du droit commun à tous les baux d’immeubles. Il porte que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf dispositions légales contraires comme c’est le cas en matière de bail de résidence principale qui impose des mentions obligatoires (annexes), à l’article 11bis. L’article 1714 du Code […]

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Renouvellement de bail et droit de préemption

Que devient le droit de préemption en cas de renouvellement du bail ? Dans le bail de droit commun, l’article 1738 du Code civil prévoit les conséquences de la tacite reconduction. Selon cette disposition, le bail est reconduit « aux mêmes conditions » si, à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans […]

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Caution de longue durée pour bail de courte durée

L’article 1740 du Code civil dispose que la caution du locataire n’est pas tenue des obligations de celui-ci dans le cas où le bail a été reconduit tacitement (article 1738 du Code civil). Il en va de même lorsque le locataire se maintient sans titre ni droit dans les lieux loués au-delà du terme, nonobstant […]

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Travaux contre loyer : et la TVA ?

Monsieur Bodzuliak est bulgare. Il acquiert deux appartements avec son épouse. Les époux concèdent un droit réel de jouissance sur ces appartements, à la société unipersonnelle de Monsieur Boszuliak. La convention prévoit que la société ne doit pas payer de loyer aux propriétaires en contrepartie de quoi elle s’engage à exécuter en son nom et […]

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Le locataire reçoit une remise de loyer pour travaux

Si le bailleur consent une remise de loyer contre des travaux, accorde-t-il au locataire un avantage anormal ou bénévole, dont le montant serait ajouté  à ses revenus imposables suivant l’article 26 CIR/92 ? En principe, non si le locataire est un contribuable taxé en Belgique et, de toute façon, il n’existe un avantage que si la […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (V)

Abordons à présent le bail de résidence principale. Ce bail est en principe conclu pour neuf ans (art. 3, § 1, al. 1, loi du 20 février 1991). Les parties peuvent déroger à cette disposition en prévoyant un bail de courte durée, d’une durée de trois ans maximum (art. 3, § 6), un bail de […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (I)

Commençons par le bail de droit commun (bureau, entrepôt, etc.). Dans les articles suivants, on verra les règles spécifiques au bail commercial, au bail à ferme et au bail de résidence principale. Le preneur n’a qu’un droit personnel à l’égard de son bailleur et n’a aucun droit directement sur le bien loué. Si le bailleur […]

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Effet déclaratif du partage d’un immeuble loué

L’article 30 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme impose au preneur qui veut céder son bail de recueillir l’autorisation du bailleur, sauf si le cessionnaire est un descendant ou le conjoint d’un descendant. L’article 883 du Code civil organise l’effet déclaratif du partage. Cela signifie que lorsqu’un bien indivis […]

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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