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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le bail meublé

Tout d’abord, il faut distinguer de quel type de bail meublé il est question.

S’il s’agit d’une location meublée avec services d’accueil et services annexes (type nettoyage ou changement du linge), la TVA pourrait trouver à s’appliquer.

Sur le tout, sans qu’il faille distinguer entre meuble et immeuble, s’agissant de service quasi hôtelier.

S’il s’agit simplement d’une location meublée, sans service d’accueil et prestations de services, alors la TVA ne trouve pas à s’appliquer. Du moins sur la composante location d’immeuble.

Quid des meubles ? Faut-il leur appliquer un régime propre du point de vue de la TVA ? Ou font-ils partie de la prestation principale qu’est la location immobilière ?

La Cour de Justice de l’UE a rendu un arrêt récent sur le sujet (arrêt du 19/12/2018, Mailat – Apcom Select, C-17/18).

Il convenait pour la Cour de déterminer le régime TVA applicable à la location d’un restaurant, comprenant l’immeuble avec tous les équipements nécessaires à l’activité.

La Cour commence par rappeler quelques principes :

  • Plusieurs prestations formellement distinctes, qui pourraient être fournies séparément et, ainsi, donner lieu, séparément, à taxation ou à exonération, doivent être considérées comme une opération unique lorsqu’elles ne sont pas indépendantes (arrêt du 27 juin 2013, RR Donnelley Global Turnkey Solutions Poland, C 155/12, EU:C:2013:434, point 20 et jurisprudence citée).
  • Une prestation doit être considérée comme unique lorsque deux ou plusieurs éléments ou actes fournis par l’assujetti sont si étroitement liés qu’ils forment, objectivement, une seule prestation économique indissociable dont la division revêtirait un caractère artificiel (arrêt du 27 juin 2013, RR Donnelley Global Turnkey Solutions Poland, C 155/12, EU:C:2013:434, point 21 et jurisprudence citée).
  • Une prestation doit être considérée comme accessoire à une prestation principale lorsqu’elle constitue pour la clientèle non pas une fin en soi, mais le moyen de bénéficier dans les meilleures conditions du service principal du prestataire (arrêt du 27 juin 2013, RR Donnelley Global Turnkey Solutions Poland, C 155/12, EU:C:2013:434, point 22 et jurisprudence citée).

Face au cas particulier qui lui est présenté, la Cour estime que :

« la location des biens meubles faisant l’objet du contrat de location ne semble pas pouvoir être dissociée de la location du bien immeuble en cause au principal. D’ailleurs, il n’est pas contesté que certains de ces biens meubles, tels que les équipements et appareils de cuisine, sont incorporés dans ce bien immeuble et doivent, à ce stade, être considérés comme faisant partie intégrante de celui-ci. Dans la mesure où les biens consommables qui ont été loués, ou, pour certains d’entre eux, cédés, en même temps que le bien immeuble étaient également affectés à l’exploitation du restaurant, au même titre que ce dernier bien, cette location/cession ne saurait pas davantage être considérée comme poursuivant une finalité propre, mais s’analyse comme un moyen de bénéficier dans les meilleurs conditions du service principal que constitue la location du bien immeuble (39).

Partant, la location du bien immeuble doit être considérée comme constituant la prestation principale par rapport à laquelle les autres prestations, à savoir la location de biens d’équipement et de biens consommables, ne sont qu’accessoires (40) ».

Par analogie, on peut considérer que si les preneurs recherchent bien un logement meublé, la location des biens meubles est indissociable de la prestation principale qu’est la location immobilière.

Les meubles ne sont pas une fin en soi, mais le moyen de bénéficier dans les meilleures conditions du service principal.

Aussi, même sous le régime du bail, la TVA ne trouverait pas nécessairement à s’appliquer.

On sait que pour éviter le problème de la TVA sur la location meublée, la pratique se dirige vers le bail « nu » couplé à un prêt de meuble.

On n’échappera pas à la question du caractère simulé ou abusif de cette opération.

Ceci étant, en principe, un prêt à usage relativement aux meubles permet, effectivement, d’éviter la TVA.

Mais, il faut garder à l’esprit qu’un prêt à usage n’est pas soumis à TVA uniquement car il est normalement conclu à titre gratuit.

Pour que la TVA trouve à s’appliquer, il faut une prestation à titre onéreux.

Dès lors qu’un prix est payé afin de bénéficier du prêt de meubles, l’administration y verra un contrat de location de meubles, lequel est soumis à la TVA (Manuel TVA, n°49).

Il ne suffit donc pas de qualifier l’opération de prêt ; encore faut-il qu’il s’agisse bien d’un prêt gratuit.

En résumé, si l’on suit l’enseignement de la Cour de justice, la TVA ne devrait pas trouver à s’appliquer, ni sur la partie immobilière, ni sur la partie mobilière (accessoire à la prestation principale).

Il ne faut évidemment pas que les prestations s’assimilent à celles d’un appart-hôtel. Auquel cas, la TVA trouvera à s’appliquer.

La qualité du preneur ne change rien.

Ou il s’agit d’une activité soumise à la TVA, auquel cas la TVA s’applique toujours. Ou il s’agit d’une activité exonérée, auquel cas elle ne s’applique pas. Bref, il faut examiner exclusivement l’activité développée du point de vue du bailleur.

Une nuance toutefois : l’assujettissement à la TVA sur option.

Depuis le 1er janvier 2019, bailleur et preneur peuvent convenir, ensemble, que la TVA trouvera à s’appliquer sur les loyers.

En résumé, il est nécessaire que la construction du bâtiment loué ait débuté au plus tôt le 1er octobre 2018 (ce qui se vérifie par la date d’émission des factures) et que le preneur utilise le bien exclusivement pour son activité lui conférant la qualité d’assujetti.

Dans la mesure où le preneur doit utiliser le bien pour l’activité lui conférant la qualité d’assujetti, cela implique en principe que la location d’un logement (meublé ou non) ne pourra pas être assujettie à la TVA sur option.

En effet, le preneur – qui par hypothèse sous-louerait – ne pourra pas appliquer la TVA sur cette opération de sous-location exemptée : il n’a donc pas la qualité d’assujetti en raison de cette activité.

Cela étant, si le preneur sous-loue afin de développer une activité d’appart-hôtel (selon les critères développés dans le mail précédent), alors – si bailleur et preneur le souhaitent – la TVA pourrait être appliquée sur les loyers.

En effet, dans cette hypothèse, le preneur utilise le bien loué dans le cadre de son activité soumise à la taxe : l’option est possible.

La photo : une nouvelle et belle façade avenue van Bever à Uccle.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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