Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on quitter la colocation sans l’accord des autres ?

Une colocation est organisée entre trois colocataires.

Un des colocataires décide ensuite de quitter les lieux et négocie seul son départ avec le bailleur. Il est libéré du bail par le bailleur.

Ses colocataires considèrent que cette résiliation devait être convenue ensemble mais le juge d’appel ne leur donne pas raison.

Les colocataires forment alors un pourvoi en cassation.

Le moyen du pourvoi avance que le bail fait ensemble doit être dénoué ensemble.

En ce sens, opposent les colocataires, le bailleur et l’un des colocataires ne pouvaient pas opérer une résiliation pour l’un des colocataires.

La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass., 17 février 2017, rôle n° C.16.0381.N, www.juridat.be).

Selon la Cour de cassation, un contrat peut être dénoué de commun accord (art. 1134, alinéa 2, du Code civil).

Pour le bailleur, le bail avec plusieurs locataires, génère une obligation indivisible de fournir la jouissance des lieux aux locataires.

Mais pour les locataires, le bail à plusieurs génère une obligation divisible de payer le loyer, sauf si la solidarité a été stipulée.

Dans le bail avec plusieurs locataires, dit la Cour de cassation, chaque colocataire a en principe le droit de convenir de la cessation du bail en ce qui le concerne.

Si, dans un pareil cas, le bail est résilié avec l’un des colocataires, le bail se poursuit avec celui ou ceux qui restent et qui deviennent dès ce moment les seules parties contractantes du bailleur.

La Cour de cassation juge donc très logiquement que le colocataire tenu de manière divisible peut en principe, sans les autres, disposer de son droit au bail.

En principe, parce qu’il y a à cela deux exceptions :

  • Lorsque le bien est le logement familial de colocataires mariés ou en cohabitation (art. 215 du Code civil),
  • Lorsque la solidarité a été stipulée entre les preneurs.

Notons encore qu’en cas de solidarité, si le bailleur décharge conventionnellement l’un des colocataires, cela libère tous les autres, à moins que le créancier bailleur n’ait expressément réservé ses droits contre ces derniers.

Dans ce dernier cas, il ne peut plus répéter la dette que déduction faite de la part de celui auquel il a fait la remise (art. 1285 du Code civil).

Krachtens artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek kunnen overeenkomsten niet worden herroepen dan met de wederzijdse toestemming van de partijen.

Een huurovereenkomst met meerdere huurders doet aan de zijde van de verhuurder een ondeelbare verbintenis ontstaan tot het verschaffen van het huurgenot en aan de zijde van de huurders een deelbare of samengevoegde verbintenis tot betaling van de huurprijs, tenzij de hoofdelijkheid werd bedongen.

Wordt een huurovereenkomst gesloten met meerdere huurders, dan heeft iedere medehuurder, in beginsel, het recht om met de verhuurder overeen te komen om de huurovereenkomst wat hem betreft te beëindigen. Indien in een dergelijk geval de huurovereenkomst die met één der huurders werd beëindigd, door de medehuurder wordt voortgezet, dan geldt deze vanaf dat ogenblik als enige contractpartij voor de toekomst.

Het onderdeel dat ervan uitgaat dat de ontbinding van de huurovereenkomst door een wederzijds akkoord tussen de verhuurder en één der medehuurders krachtens artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek geen gevolg kan hebben ten aanzien van de eiseres als andere medehuurder, aangezien de huurovereenkomst werd “afgesloten tussen drie partijen, zodat de beëindiging ervan eveneens de instemming van elk der drie contractspartijen impliceert”, berust op een onjuiste rechtsopvatting. Het onderdeel kan niet worden aangenomen.

La photo : contraste à Bruxelles entre une façade moderne en voile grillagé et les vestiges des courtines de la première enceinte de la Ville (4 km, début au VIII siècle). On aperçoit la Tour Anneessens qui défendait la rue Haute, la Steenpoort qui servit ensuite de prison.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

Lire plus arrow_forward

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

  • Sitothèque

  • close