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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Peut-on quitter la colocation sans l’accord des autres ?

Une colocation est organisée entre trois colocataires.

Un des colocataires décide ensuite de quitter les lieux et négocie seul son départ avec le bailleur. Il est libéré du bail par le bailleur.

Ses colocataires considèrent que cette résiliation devait être convenue ensemble mais le juge d’appel ne leur donne pas raison.

Les colocataires forment alors un pourvoi en cassation.

Le moyen du pourvoi avance que le bail fait ensemble doit être dénoué ensemble.

En ce sens, opposent les colocataires, le bailleur et l’un des colocataires ne pouvaient pas opérer une résiliation pour l’un des colocataires.

La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass., 17 février 2017, rôle n° C.16.0381.N, www.juridat.be).

Selon la Cour de cassation, un contrat peut être dénoué de commun accord (art. 1134, alinéa 2, du Code civil).

Pour le bailleur, le bail avec plusieurs locataires, génère une obligation indivisible de fournir la jouissance des lieux aux locataires.

Mais pour les locataires, le bail à plusieurs génère une obligation divisible de payer le loyer, sauf si la solidarité a été stipulée.

Dans le bail avec plusieurs locataires, dit la Cour de cassation, chaque colocataire a en principe le droit de convenir de la cessation du bail en ce qui le concerne.

Si, dans un pareil cas, le bail est résilié avec l’un des colocataires, le bail se poursuit avec celui ou ceux qui restent et qui deviennent dès ce moment les seules parties contractantes du bailleur.

La Cour de cassation juge donc très logiquement que le colocataire tenu de manière divisible peut en principe, sans les autres, disposer de son droit au bail.

En principe, parce qu’il y a à cela deux exceptions :

  • Lorsque le bien est le logement familial de colocataires mariés ou en cohabitation (art. 215 du Code civil),
  • Lorsque la solidarité a été stipulée entre les preneurs.

Notons encore qu’en cas de solidarité, si le bailleur décharge conventionnellement l’un des colocataires, cela libère tous les autres, à moins que le créancier bailleur n’ait expressément réservé ses droits contre ces derniers.

Dans ce dernier cas, il ne peut plus répéter la dette que déduction faite de la part de celui auquel il a fait la remise (art. 1285 du Code civil).

Krachtens artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek kunnen overeenkomsten niet worden herroepen dan met de wederzijdse toestemming van de partijen.

Een huurovereenkomst met meerdere huurders doet aan de zijde van de verhuurder een ondeelbare verbintenis ontstaan tot het verschaffen van het huurgenot en aan de zijde van de huurders een deelbare of samengevoegde verbintenis tot betaling van de huurprijs, tenzij de hoofdelijkheid werd bedongen.

Wordt een huurovereenkomst gesloten met meerdere huurders, dan heeft iedere medehuurder, in beginsel, het recht om met de verhuurder overeen te komen om de huurovereenkomst wat hem betreft te beëindigen. Indien in een dergelijk geval de huurovereenkomst die met één der huurders werd beëindigd, door de medehuurder wordt voortgezet, dan geldt deze vanaf dat ogenblik als enige contractpartij voor de toekomst.

Het onderdeel dat ervan uitgaat dat de ontbinding van de huurovereenkomst door een wederzijds akkoord tussen de verhuurder en één der medehuurders krachtens artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek geen gevolg kan hebben ten aanzien van de eiseres als andere medehuurder, aangezien de huurovereenkomst werd “afgesloten tussen drie partijen, zodat de beëindiging ervan eveneens de instemming van elk der drie contractspartijen impliceert”, berust op een onjuiste rechtsopvatting. Het onderdeel kan niet worden aangenomen.

La photo : contraste à Bruxelles entre une façade moderne en voile grillagé et les vestiges des courtines de la première enceinte de la Ville (4 km, début au VIII siècle). On aperçoit la Tour Anneessens qui défendait la rue Haute, la Steenpoort qui servit ensuite de prison.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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