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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Peut-on quitter la colocation sans l’accord des autres ?

Une colocation est organisée entre trois colocataires.

Un des colocataires décide ensuite de quitter les lieux et négocie seul son départ avec le bailleur. Il est libéré du bail par le bailleur.

Ses colocataires considèrent que cette résiliation devait être convenue ensemble mais le juge d’appel ne leur donne pas raison.

Les colocataires forment alors un pourvoi en cassation.

Le moyen du pourvoi avance que le bail fait ensemble doit être dénoué ensemble.

En ce sens, opposent les colocataires, le bailleur et l’un des colocataires ne pouvaient pas opérer une résiliation pour l’un des colocataires.

La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass., 17 février 2017, rôle n° C.16.0381.N, www.juridat.be).

Selon la Cour de cassation, un contrat peut être dénoué de commun accord (art. 1134, alinéa 2, du Code civil).

Pour le bailleur, le bail avec plusieurs locataires, génère une obligation indivisible de fournir la jouissance des lieux aux locataires.

Mais pour les locataires, le bail à plusieurs génère une obligation divisible de payer le loyer, sauf si la solidarité a été stipulée.

Dans le bail avec plusieurs locataires, dit la Cour de cassation, chaque colocataire a en principe le droit de convenir de la cessation du bail en ce qui le concerne.

Si, dans un pareil cas, le bail est résilié avec l’un des colocataires, le bail se poursuit avec celui ou ceux qui restent et qui deviennent dès ce moment les seules parties contractantes du bailleur.

La Cour de cassation juge donc très logiquement que le colocataire tenu de manière divisible peut en principe, sans les autres, disposer de son droit au bail.

En principe, parce qu’il y a à cela deux exceptions :

  • Lorsque le bien est le logement familial de colocataires mariés ou en cohabitation (art. 215 du Code civil),
  • Lorsque la solidarité a été stipulée entre les preneurs.

Notons encore qu’en cas de solidarité, si le bailleur décharge conventionnellement l’un des colocataires, cela libère tous les autres, à moins que le créancier bailleur n’ait expressément réservé ses droits contre ces derniers.

Dans ce dernier cas, il ne peut plus répéter la dette que déduction faite de la part de celui auquel il a fait la remise (art. 1285 du Code civil).

Krachtens artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek kunnen overeenkomsten niet worden herroepen dan met de wederzijdse toestemming van de partijen.

Een huurovereenkomst met meerdere huurders doet aan de zijde van de verhuurder een ondeelbare verbintenis ontstaan tot het verschaffen van het huurgenot en aan de zijde van de huurders een deelbare of samengevoegde verbintenis tot betaling van de huurprijs, tenzij de hoofdelijkheid werd bedongen.

Wordt een huurovereenkomst gesloten met meerdere huurders, dan heeft iedere medehuurder, in beginsel, het recht om met de verhuurder overeen te komen om de huurovereenkomst wat hem betreft te beëindigen. Indien in een dergelijk geval de huurovereenkomst die met één der huurders werd beëindigd, door de medehuurder wordt voortgezet, dan geldt deze vanaf dat ogenblik als enige contractpartij voor de toekomst.

Het onderdeel dat ervan uitgaat dat de ontbinding van de huurovereenkomst door een wederzijds akkoord tussen de verhuurder en één der medehuurders krachtens artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek geen gevolg kan hebben ten aanzien van de eiseres als andere medehuurder, aangezien de huurovereenkomst werd “afgesloten tussen drie partijen, zodat de beëindiging ervan eveneens de instemming van elk der drie contractspartijen impliceert”, berust op een onjuiste rechtsopvatting. Het onderdeel kan niet worden aangenomen.

La photo : contraste à Bruxelles entre une façade moderne en voile grillagé et les vestiges des courtines de la première enceinte de la Ville (4 km, début au VIII siècle). On aperçoit la Tour Anneessens qui défendait la rue Haute, la Steenpoort qui servit ensuite de prison.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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