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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘résiliation’

La faculté de résiliation triennale au profit du bailleur

Dans le bail commercial, le preneur dispose du droit de résilier le bail à l’occasion de chaque triennat, sans justification ni indemnité, et avec un préavis de six mois. C’est une disposition impérative en sorte que le bail ne peut l’exclure et ne doit pas la mentionner. Un droit de résiliation triennale existe aussi en […]

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Peut-on quitter la colocation sans l’accord des autres ?

Une colocation est organisée entre trois colocataires. Un des colocataires décide ensuite de quitter les lieux et négocie seul son départ avec le bailleur. Il est libéré du bail par le bailleur. Ses colocataires considèrent que cette résiliation devait être convenue ensemble mais le juge d’appel ne leur donne pas raison. Les colocataires forment alors […]

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Résiliation anticipée du bail de résidence de courte durée

Des cohabitants louent un appartement à titre de résidence principale, par bail de trois ans. Ils se séparent.  Monsieur s’en va et demande à être désolidarisé du bail. Madame et le bailleur décident alors de résilier amiablement le bail, et de reconclure un nouveau bail de trois ans, sans Monsieur. Trois mois avant l’expiration de […]

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Peut-on demander la résolution du contrat après sa résiliation ?

Le preneur résilie le bail sans préavis ni indemnité, le bail de résidence principale de neuf années n’ayant pas été enregistré. Mais le preneur avait préalablement installé son frère dans les lieux, sans que le bail ait été cédé et sans sous-location autorisée par le bailleur. La restitution des lieux au bailleur n’est finalement intervenue […]

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Résiliation de la vente d’immeuble

Que se passe-t-il lorsque la vente d’immeuble est formée et qu’un acompte est versé, et qu’ensuite les parties décident de résilier cette vente de commun accord (art. 1134, alinéa 2, du Code civil) ? Il y a d’abord un problème fiscal : les droits d’enregistrement ne sont pas restituables sauf annulation pour une cause extrinsèque aux parties. […]

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La TVA quand la vente de l’immeuble neuf échoue

La TVA est due lors de la vente d’un bien immeuble neuf par un assujetti professionnel ou sur option. Que se passe-t-il à cet égard lorsque, finalement, la vente échoue ou que les parties y renoncent ? L’article 77 du Code TVA prévoit dans quelles circonstances la TVA est restituée. Il est prévu que la taxe […]

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Question d’emphytéose (V)

L’emphytéote ne peut porter atteinte à la valeur du fonds (art. 3 de la loi du 10 janvier 1824). S’il l’améliore ou s’il construit (art. 4 et 5), le propriétaire profite de ces améliorations en fin de droit, par accession, sans devoir indemniser l’emphytéote (art. 8). C’est là une différence notable avec le droit de […]

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Question d’emphytéose (IV)

La durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à 27 ans ni supérieure à 99 ans. Il s’agit d’une part d’assurer un délai suffisant pour justifier les efforts de viabilisation du fonds par l’emphytéote (rappelons qu’historiquement ce droit sert à mettre en valeur des fonds), et, d’autre part, de ne pas créer de droit […]

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Polémique sur la cession de compromis sous condition suspensive

Le problème Il n’est pas rare qu’un acquéreur, après avoir émis une offre acceptée, se ravise et demande que la vente soit réalisée avec une autre personne. Ainsi les parents vont demander qu’en considération de leur âge avancé, la vente soit finalement payée par eux mais conclue au nom de leurs enfants. Ou alors l’intervention […]

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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