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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Résidence principale’

La réforme du bail d’habitation à Bruxelles, en résumé

Il existe depuis peu à Bruxelles une nouvelle réglementation sur les baux d’« habitation », à savoir ceux qui portent sur le logement. Il s’agit de l’ordonnance du 27 juillet 2017 « visant la régionalisation du bail d’habitation ». Le texte a été publié le 30 octobre 2017 au Moniteur belge et est entré en vigueur […]

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La clause de prorogation du bail de courte durée

Le bail de résidence principale a une durée de neuf ans mais un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans. C’est le bail de courte durée. Ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, […]

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Régionalisation du bail d’habitation en Région de Bruxelles-Capitale : clarification des obligations d’information du bailleur au stade précontractuel et protection plus adéquate du bailleur en cas de manquement du preneur

Depuis plusieurs années, on voit apparaître de nouvelles formes d’habitat en milieu urbain, qui suivent l’évolution de la société. On citera, à titre d’exemples, le bail d’étudiant, le bail de colocation ou encore le bail « glissant »[1]. La loi du 20 février 1991 demeure limitée à la résidence principale du preneur ; elle ne peut prétendre couvrir […]

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Peut-on quitter la colocation sans l’accord des autres ?

Une colocation est organisée entre trois colocataires. Un des colocataires décide ensuite de quitter les lieux et négocie seul son départ avec le bailleur. Il est libéré du bail par le bailleur. Ses colocataires considèrent que cette résiliation devait être convenue ensemble mais le juge d’appel ne leur donne pas raison. Les colocataires forment alors […]

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Résiliation anticipée du bail de résidence de courte durée

Des cohabitants louent un appartement à titre de résidence principale, par bail de trois ans. Ils se séparent.  Monsieur s’en va et demande à être désolidarisé du bail. Madame et le bailleur décident alors de résilier amiablement le bail, et de reconclure un nouveau bail de trois ans, sans Monsieur. Trois mois avant l’expiration de […]

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Louer à une ambassade

J’ai déjà traité de cette question dans un article de 2011 ; il était temps d’actualiser l’information. Il s’agit donc d’examiner la taxation dans le chef du bailleur qui, agissant en dehors de sa profession, obtient de la part d’une ambassade un loyer sur immeuble bâti. La première considération qu’il est possible d’opérer est celle du […]

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Renouvellement de bail et droit de préemption

Que devient le droit de préemption en cas de renouvellement du bail ? Dans le bail de droit commun, l’article 1738 du Code civil prévoit les conséquences de la tacite reconduction. Selon cette disposition, le bail est reconduit « aux mêmes conditions » si, à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans […]

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Caution de longue durée pour bail de courte durée

L’article 1740 du Code civil dispose que la caution du locataire n’est pas tenue des obligations de celui-ci dans le cas où le bail a été reconduit tacitement (article 1738 du Code civil). Il en va de même lorsque le locataire se maintient sans titre ni droit dans les lieux loués au-delà du terme, nonobstant […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VIII et fin)

Terminons notre série par quelques régimes particuliers. L’acquéreur en réméré (vente avec pacte de rachat) ne peut user de la faculté d’expulser le preneur, jusqu’à l’expiration du délai de réméré (art. 1751 du Code civil). A mon sens cette disposition ne porte que sur la clause de faculté d’expulsion insérée dans le bail. Elle ne […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VI)

O sait donc que l’acquéreur « entre dans les chaussures du bailleur » lorsque le bail de résidence principale a été enregistré. Il peut donc donner congé au preneur comme pouvait le faire son vendeur, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou en versant une indemnité. On a vu que ces motifs et conditions […]

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Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (V)

Abordons à présent le bail de résidence principale. Ce bail est en principe conclu pour neuf ans (art. 3, § 1, al. 1, loi du 20 février 1991). Les parties peuvent déroger à cette disposition en prévoyant un bail de courte durée, d’une durée de trois ans maximum (art. 3, § 6), un bail de […]

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Droits d’enregistrement et échanges (I)

L’échange d’immeuble est fiscalement considéré comme une double transmission mais il n’est dû qu’un seul droit de mutation. Le droit est liquidé sur la valeur conventionnelle des biens compris dans l’une des prestations, en ayant égard à seulement celle qui donnerait lieu au droit le plus élevé (art. 45, § 3, C. enr.). Supposons un […]

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Détecteur de fumée dans les logements loués

Depuis le 1er juillet 2005, les logements donnés en location doivent être équipés d’un dispositif de prévention contre les incendies (arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 15 avril 2004). Chaque pièce du chemin d’évacuation des logements loués doit être pourvue d’un détecteur de fumée certifié par le BOSEC ou par un organisme […]

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Multiplier les baux de courte durée

Selon l’article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991, on peut conclure un bail de résidence de courte durée, c’est-à-dire de moins de trois ans. Ce bail, même à terme déterminé, prendra fin moyennant un congé avec préavis de trois mois. Peut-on multiplier les baux de courte durée ? Non, avec le même […]

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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