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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La clause de prorogation du bail de courte durée

Le bail de résidence principale a une durée de neuf ans mais un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

C’est le bail de courte durée.

Ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location puisse excéder trois ans.

Ce bail de courte durée prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

À défaut d’un congé notifié dans les délais, ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir une durée de neuf ans à compter du début du bail initial de courte durée.

Cette disposition s’entend « nonobstant toute clause ou toute convention contraire », et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties.

Que se passe-t-il si le bail initial de courte durée contient une clause prévoyant sa prorogation automatique à défaut de congé valablement notifié avant l’échéance.

Cette clause est-elle contraire à la loi ?

Non, répond la Cour de cassation (20 octobre 2017, rôle n° C.16.0151.F, www.juridat.be).

Voici le contexte de la cause :

Un bail est conclu pour un an prenant cours le 1er mars 2012.

Ce bail contient la clause suivante : « à défaut d’un congé notifié au moins trois mois avant son échéance, le bail sera reconduit de plein droit pour la même durée et aux mêmes conditions ».

À suivre cette clause, à la fin du bail, le 28 février 2013, le bail est prorogé jusqu’au 28 février 2014.

Or, en principe, en l’absence de congé, le bail devient un contrat de neuf ans depuis sa prise de cours initiale.

Le 19 novembre 2013, le bailleur notifie au preneur un congé moyennant préavis de trois mois, prenant cours le 1er décembre 2013 pour se terminer le 28 février 2014.

Le preneur conteste, considérant que le bail est devenu un « neuf ans » et que le bailleur ne peut qu’invoquer l’occupation personnelle ou des travaux dans les conditions de l’article 3.

Non, dit le tribunal de première instance de Namur.

Selon le tribunal, la loi ne contient que l’exigence d’un accord écrit sur la prorogation du bail pour une même durée, mais ne requiert pas que cet accord soit constaté dans un autre écrit que le bail lui-même.

Donc le bailleur pouvait donner congé avec un préavis de trois mois pour le 28 février 2014.

Ce raisonnement est validé par la Cour de cassation.

La Cour met ainsi un terme à une controverse aigue.

Le juge de paix de Wavre avait statué en ce sens le 9 décembre 2008 (J.P.P., 2012, p. 116) en mentionnant prudemment qu’il s’agissait de « la thèse qui est généralement retenue. »

Le juge de paix d’Etterbeek également (4 juillet 2011, J.P.P., 2013, p. 292).

Mais ce ne fut pas l’avis du tribunal de première instance de Liège (25 mai 2012, J.L.M.B., 2013, p. 1985), ni du juge de paix de Dendermonde-Hamme (23 avril 2002, J.P.P., 2004, p. 35 mais avec une clause un peu différente).

Le juge de paix de Grâce-Hollogne n’est pas davantage d’accord (12 septembre 2000, J.L.M.B., 2001, p. 1268) mais il fut réformé par le tribunal de première instance de Liège (12 septembre 2001, J.L.M.B., 2001, p. 1713).

Aujourd’hui, la messe est dite.

La clause écrite dans le bail initial, de prorogation automatique et unique du bail de courte durée, pour la même durée, n’excédant pas trois ans en tout et aux mêmes conditions, est légale.

C’est une bonne chose car un bail de très courte durée, un an par exemple, sert souvent à vérifier si la locataire est faible, ou si le logement est agréable.

Dans les faits, les parties envisagent de se lier pour deux ou trois ans si tout va bien. Alors pourquoi leur imposer des formalités qui peuvent se régler dans le bail ?

Notez encore que pour la Région de Bruxelles-Capitale, le problème a été réglé pour le futur et pour les baux en cours par l’article 238, alinéa 2, de l’ordonnance du 27 juillet 2017; cette disposition s’exprime comme suit :

« Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. »

La photo : un bel immeuble quai du Commerce et boulevard d’Anvers, en face du « Citroën ». Le quai fut tracé en 1820. Le creusement du bassin du quai du Commerce et l’élargissement du canal de Willebroeck fut mis en adjudication en 1829. Un an plus tard, le canal de Charleroi fut achevé pour rejoindre le canal de Willebroeck dont le creusement avait été décidé vers 1550 pour pour contourner la ville de Malines et éviter le paiement des taxes réclamées par cette ville aux bateliers qui la traversaient sur la rivière Senne. Au 18ième siècle, le port de Bruxelles était devenu accessible aux navires de mer grâce au prolongement du canal jusqu’au Rupel, affluent de l’Escaut, qui créait la liaison avec le port maritime d’Anvers. C’est tout cela qui fera de Bruxelles un grand centre de distribution de marchandises. L’urbanisation fut menée en 1920-1930, par ces grands immeubles de style classique.

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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