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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La clause de prorogation du bail de courte durée

Le bail de résidence principale a une durée de neuf ans mais un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

C’est le bail de courte durée.

Ce bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location puisse excéder trois ans.

Ce bail de courte durée prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

À défaut d’un congé notifié dans les délais, ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir une durée de neuf ans à compter du début du bail initial de courte durée.

Cette disposition s’entend « nonobstant toute clause ou toute convention contraire », et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties.

Que se passe-t-il si le bail initial de courte durée contient une clause prévoyant sa prorogation automatique à défaut de congé valablement notifié avant l’échéance.

Cette clause est-elle contraire à la loi ?

Non, répond la Cour de cassation (20 octobre 2017, rôle n° C.16.0151.F, www.juridat.be).

Voici le contexte de la cause :

Un bail est conclu pour un an prenant cours le 1er mars 2012.

Ce bail contient la clause suivante : « à défaut d’un congé notifié au moins trois mois avant son échéance, le bail sera reconduit de plein droit pour la même durée et aux mêmes conditions ».

À suivre cette clause, à la fin du bail, le 28 février 2013, le bail est prorogé jusqu’au 28 février 2014.

Or, en principe, en l’absence de congé, le bail devient un contrat de neuf ans depuis sa prise de cours initiale.

Le 19 novembre 2013, le bailleur notifie au preneur un congé moyennant préavis de trois mois, prenant cours le 1er décembre 2013 pour se terminer le 28 février 2014.

Le preneur conteste, considérant que le bail est devenu un « neuf ans » et que le bailleur ne peut qu’invoquer l’occupation personnelle ou des travaux dans les conditions de l’article 3.

Non, dit le tribunal de première instance de Namur.

Selon le tribunal, la loi ne contient que l’exigence d’un accord écrit sur la prorogation du bail pour une même durée, mais ne requiert pas que cet accord soit constaté dans un autre écrit que le bail lui-même.

Donc le bailleur pouvait donner congé avec un préavis de trois mois pour le 28 février 2014.

Ce raisonnement est validé par la Cour de cassation.

La Cour met ainsi un terme à une controverse aigue.

Le juge de paix de Wavre avait statué en ce sens le 9 décembre 2008 (J.P.P., 2012, p. 116) en mentionnant prudemment qu’il s’agissait de « la thèse qui est généralement retenue. »

Le juge de paix d’Etterbeek également (4 juillet 2011, J.P.P., 2013, p. 292).

Mais ce ne fut pas l’avis du tribunal de première instance de Liège (25 mai 2012, J.L.M.B., 2013, p. 1985), ni du juge de paix de Dendermonde-Hamme (23 avril 2002, J.P.P., 2004, p. 35 mais avec une clause un peu différente).

Le juge de paix de Grâce-Hollogne n’est pas davantage d’accord (12 septembre 2000, J.L.M.B., 2001, p. 1268) mais il fut réformé par le tribunal de première instance de Liège (12 septembre 2001, J.L.M.B., 2001, p. 1713).

Aujourd’hui, la messe est dite.

La clause écrite dans le bail initial, de prorogation automatique et unique du bail de courte durée, pour la même durée, n’excédant pas trois ans en tout et aux mêmes conditions, est légale.

C’est une bonne chose car un bail de très courte durée, un an par exemple, sert souvent à vérifier si la locataire est faible, ou si le logement est agréable.

Dans les faits, les parties envisagent de se lier pour deux ou trois ans si tout va bien. Alors pourquoi leur imposer des formalités qui peuvent se régler dans le bail ?

Notez encore que pour la Région de Bruxelles-Capitale, le problème a été réglé pour le futur et pour les baux en cours par l’article 238, alinéa 2, de l’ordonnance du 27 juillet 2017; cette disposition s’exprime comme suit :

« Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. »

La photo : un bel immeuble quai du Commerce et boulevard d’Anvers, en face du « Citroën ». Le quai fut tracé en 1820. Le creusement du bassin du quai du Commerce et l’élargissement du canal de Willebroeck fut mis en adjudication en 1829. Un an plus tard, le canal de Charleroi fut achevé pour rejoindre le canal de Willebroeck dont le creusement avait été décidé vers 1550 pour pour contourner la ville de Malines et éviter le paiement des taxes réclamées par cette ville aux bateliers qui la traversaient sur la rivière Senne. Au 18ième siècle, le port de Bruxelles était devenu accessible aux navires de mer grâce au prolongement du canal jusqu’au Rupel, affluent de l’Escaut, qui créait la liaison avec le port maritime d’Anvers. C’est tout cela qui fera de Bruxelles un grand centre de distribution de marchandises. L’urbanisation fut menée en 1920-1930, par ces grands immeubles de style classique.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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