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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La réforme du bail d’habitation à Bruxelles, en résumé

Il existe depuis peu à Bruxelles une nouvelle réglementation sur les baux d’« habitation », à savoir ceux qui portent sur le logement.

Il s’agit de l’ordonnance du 27 juillet 2017 « visant la régionalisation du bail d’habitation ».

Le texte a été publié le 30 octobre 2017 au Moniteur belge et est entré en vigueur le 1er janvier dernier.

À ce jour, quatre arrêtés d’exécution ont été adoptés par le Gouvernement bruxellois :

Le premier instaurant « un modèle-type d’état des lieux à valeur indicative » (arrêté du 19 octobre 2017, M.B. du 6 novembre 2017, entré en vigueur le 16 novembre 2017) : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2017101906&table_name=loi ;

Le deuxième « une grille indicative de référence des loyers » (arrêté du 19 octobre 2017, M.B. du 6 novembre 2017 – erratum M.B. du 29 novembre 2017, entré en vigueur le 16 novembre 2017) : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=fr&caller=summary&pub_date=17-11-06&numac=2017013818 ;

Le troisième « les conditions que doivent remplir les logements d’étudiants en vue d’obtenir le label « logement étudiant de qualité » » (arrêté du 16 novembre 2017, M.B. du 6 décembre 2017, entré en vigueur le 16 décembre 2017) :

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2017111614&table_name=loi ;

Le quatrième « une liste non-limitative des répartitions et travaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur » (arrêté du 23 novembre 2017, M.B. du 8 décembre 2017, entré en vigueur le 1er janvier 2018) :

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_a.pl.

Nous proposons d’analyser cette nouvelle réglementation sous forme de questions/réponses.

I.   GÉNÉRALITÉS

Quels types de baux l’ordonnance vise-t-elle ?

Son champ d’application dépasse celui de la loi du 20 février 1991, limitée à la résidence principale du preneur.

En effet, il couvre tout type de « bail habitation », c’est-à-dire l’ensemble des baux qui portent sur un logement.

La seule exclusion concerne l’hébergement touristique (ex : Airbnb) : à cet égard, voyez l’ordonnance bruxelloise du 8 mai 2014.

Pourquoi existe-il une nouvelle réglementation en la matière ?

Il était nécessaire de régir juridiquement certaines formes d’habitat citadin, apparues il y a une dizaine d’années : la colocation, le bail d’étudiant, mais aussi l’habitat intergénérationnel et solidaire ou encore le bail glissant.

Le législateur en a aussi profité pour établir des règles communes à tous les baux d’habitation.

Comment l’ordonnance s’articule-t-elle ?

L’objectif de l’ordonnance est en réalité de revoir la structure du Code bruxellois du logement, en y insérant un titre XI intitulé « Des baux d’habitation ».

On y retrouve :

  • Tantôt des règles générales, d’application commune (II) ;
  • Tantôt des règles spécifiques, relatives :
    • À la résidence principale du preneur (III),
    • Au bail de logement étudiant (IV),
    • À la colocation (V),
    • À l’habitat intergénérationnel et solidaire (VI),
    • Ainsi qu’au bail glissant (VII).

Est-il possible de déroger à ces nouvelles règles ?

Sauf indication contraire, les règles prévues par l’ordonnance revêtent un caractère impératif. Cela signifie qu’on ne peut y déroger par des conventions.

II.   DISPOSITIONS COMMUNES

Les règles communes à tous les baux d’habitation peuvent être réparties en plusieurs thèmes :

  • Information précontractuelle et forme du bail,
  • Etat du bien loué,
  • Travaux, bail de rénovation, réparations et entretien,
  • Loyers et charges,
  • Précompte immobilier, enregistrement et frais du bail,
  • Vente du bien loué,
  • Cession et sous-location,
  • Congés,
  • Décès,
  • Arbitrage.

Informations précontractuelle et forme du bail

Est-il possible de recueillir des informations auprès d’un candidat-locataire avant de conclure un bail ?

Au stade précontractuel, le bailleur ou son agent immobilier peut recueillir auprès du candidat-locataire les données générales suivantes :

  • Le nom et le prénom du candidat-preneur,
  • Un moyen de communication permettant de le joindre,
  • Tout document qui certifie son identité et atteste sa capacité de contracter,
  • Le nombre de personnes qui composent son ménage, ainsi que
  • Le montant des ressources financières dont il dispose ou une estimation de celles-ci.

Ce n’est pas tout. L’ordonnance permet au bailleur de recueillir « … le montant des ressources financières dont dispose le preneur ou son estimation », dans le respect des règlementations relatives à la protection de la vie privée. Néanmoins le texte précise que « ni l’origine ni la nature des ressources ne peuvent être prises en considération par le bailleur pour refuser un logement ».

A noter que le locataire s’expose à des amendes s’il délivre de fausses informations.

Au stade précontractuel, le bailleur est-il tenu de délivrer certains renseignements au candidat-locataire ?

Oui. Avant de conclure un bail, le propriétaire (ou son agent immobilier) dispose d’une obligation d’information sur les éléments suivants :

  • La description du logement,
  • Le loyer,
  • L’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité,
  • L’énumération et l’estimation des charges affectées aux parties privatives et/ou communes,
  • Si ces charges sont sur la base des frais réels ou d’un forfait,
  • Le mode de calcul des charges et le nombre de quotités dans la copropriété,
  • Le certificat de PEB,
  • Le mode de gestion de l’immeuble.

Qu’entend-on par « description » du bien ?

La description doit être précise : « une description comprenant au minimum une estimation la plus précise possible de la superficie habitable, le nombre de pièces, la présence d’une salle de bain, d’une cuisine (équipée ou non) et le fait que l’immeuble soit ou non meublé. »

Qu’en est-il si le bailleur ne respecte pas son obligation d’information précontractuelle ?

Si le bailleur a fautivement manqué à son obligation d’information précontractuelle, le locataire peut demander au juge qu’il soit mis fin au bail.

Le tribunal peut limiter le montant des charges si le bailleur a manqué à son devoir d’information.

Le bailleur et l’agent immobilier s’exposent aussi à des amendes pénales (les Communes sont compétentes pour les poursuites).

D’autres législations prévoient-elles des obligations d’information dans le chef du bailleur avant de conclure un bail ?

Pour les baux de plus de neuf ans, le Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire (« CoBAT ») impose au bailleur et à l’agent immobilier la délivrance des informations urbanistiques au stade précontractuel.

Le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Energie (« CoBRACE »), impose au bailleur et à l’agent immobilier d’indiquer dans la publicité le PEB du bien.

Le bail doit-il être conclu par écrit ?

Tout bail d’habitation doit être rédigé par écrit.

En outre, certaines mentions spécifiques doivent apparaître dans le bail :

  • L’identité complète de toutes les parties,
  • La date de prise de cours du bail,
  • La désignation de tous les locaux et parties de l’immeuble loué,
  • Le montant du loyer hors charges,
  • L’énumération et l’estimation des charges,
  • Le caractère réel ou forfaitaire des charges,
  • Le mode de calcul des charges et les quotités,
  • L’indication de l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité et, le cas échéant, l’indication des numéros de compteurs ainsi que des codes EAN ou de tout autre code d’identification.

Si une de ces mentions fait défaut, le juge peut, après mise en demeure, obliger le bailleur à compléter le bail.

Cela vaut aussi pour les baux verbaux conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance (le 1er janvier 2018).

Existe-t-il des modèles de bail et d’état des lieux d’entrée ?

Le Gouvernement bruxellois a arrêté un modèle-type de bail (avec une annexe contenant une explication des dispositions légales), disponible gratuitement sur Internet (M.B. 6 août 2018). Ce modèle de convention est fourni à titre indicatif, de sorte que le bailleur n’est pas obligé de l’utiliser.

Pour réaliser un état des lieux d’entrée, le bailleur peut avoir recours au modèle rédigé par le Gouvernement bruxellois, lui aussi mis à disposition à titre indicatif (http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2017101906&table_name=loi).

Etat du bien loué

Dans quel état un bien doit-il être pour pouvoir être loué ?

Un bien mis en location doit répondre, à tout moment, aux « exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements » (sauf bail de rénovation, voyez plus bail).

Si le bien loué ne répond pas à aux exigences précitées, des sanctions sont-elles prévues ?

Oui, « l’interdiction de continuer de proposer à la location, mettre en location, ou faire occuper le logement » et le paiement d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 10.000 €.

Si des travaux doivent être réalisés dans le bien afin de rencontrer ces exigences, quelles en sont les conséquences pour le locataire?

Il peut demander au juge une réduction de loyer durant le temps nécessaire à la réalisation des travaux.

Le locataire peut même demander la résolution du bail. En ce cas, le montant des dommages et intérêts qui lui seront dus pourra inclure ses frais de relogement (y compris les frais de déménagement).

Si le bailleur est récidiviste, le juge doit prononcer la nullité du bail.

Travaux, bail de rénovation, réparations et entretien

Quels types de travaux le bailleur est-il en droit de réaliser dans son bien ?

Auparavant, le bailleur ne pouvait que procéder à des réparations « urgentes ».

Dorénavant, moyennant le respect d’une série de conditions, le bailleur peut réaliser dans son bien des travaux en vue d’améliorer sa performance énergétique. Cette faculté est offerte au bailleur au maximum une fois par triennat.

Existe-t-il un délai maximal d’exécution des travaux ?

Oui, 60 jours (sauf bail de rénovation). Si ce délai n’est pas respecté, le locataire peut exiger      une diminution de loyer.

Le bailleur a-t-il un intérêt de réaliser des travaux visant à améliorer la performance énergétique de son bien ?

De tels travaux ont évidemment pour effet d’augmenter la valeur du bien.

Ils peuvent aussi donner lieu à une augmentation du loyer, lorsque les parties se sont expressément accordées sur ce point, au plus tard un mois avant l’exécution des travaux. Cette augmentation est proportionnée « au coût réel des travaux réalisés, à l’amélioration de la performance énergétique ou à l’ampleur de l’adaptation du logement à la situation de handicap ou de perte d’autonomie ».

Le bail de rénovation est-il soumis à de nouvelles règles ?

Oui, son régime est revu en profondeur.

Quelle est sa durée minimale ?

3 ans.

Quel est le délai maximum pour réaliser des travaux ?

12 mois

Le bien doit-il respecter les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements (voyez plus haut) ?

Non, si le bien n’est pas occupé jusqu’à la fin de l’exécution des travaux ou s’il est occupé pendant les travaux, dans les conditions et limites prévues par un arrêté du Gouvernement bruxellois déterminant notamment les travaux qui peuvent faire l’objet d’un bail de rénovation.

Comment le bailleur peut-il contrôler les travaux en cours ?

Le bailleur peut venir contrôler les travaux en avertissant son locataire au moins trois jours au préalable.

En cas de travaux mal exécutés, quelles sont les possibilités qui s’offrent au bailleur ?

Il pourra poursuivre l’annulation des contreparties.

Comment déterminer ce qui relève des réparations à charge du locataire ou du bailleur ?

Le Gouvernement bruxellois a établi une liste, non-exhaustive, des « réparations et travaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur » :

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/loi_a.pl

Cette liste est impérative ; on ne peut donc y déroger.

Pour le reste, il faut se référer à ce que nous enseigne traditionnellement la loi (le Code civil) et la jurisprudence.

Loyer et charges

Si ce n’est de commun accord, comment est-il possible de revoir les charges ?

Le bailleur ou son locataire peut, à tout moment, demander au juge l’adaptation des charges aux charges réelles même si des charges forfaitaires sont prévues dans le contrat.

Comment déterminer le loyer d’un bien ?

S’il le souhaite, le bailleur peut avoir recours à la grille de référence des loyers réalisée par le Gouvernement bruxellois (http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article_body.pl?language=fr&caller=summary&pub_date=17-11-06&numac=2017013818).

Précompte immobilier, enregistrement et frais du bail

L’interdiction de mettre le précompte immobilier à charge du locataire concerne-t-elle uniquement le bail de résidence principale ?

Non, elle vise aussi le bail d’étudiant et le bail glissant.

Qu’en est-il si le bailleur ne procède pas à l’enregistrement du bail dans les deux mois ?

Auparavant, lorsque le bailleur omettait d’enregistrer le bail dans les deux mois, le locataire était automatiquement exonéré du paiement d’indemnités s’il résiliait anticipativement le bail durant le premier triennat.

C’est encore le cas, mais le locataire doit avoir adressé au bailleur, par voie recommandée, une mise en demeure de procéder à l’enregistrement du bail, et celle-ci doit être restée sans suite pendant au moins un mois.

Une clause qui met à charge du locataire les frais d’intervention d’un intermédiaire est-elle valable ?

Non, une telle clause est réputée non écrite, sauf bien entendu si le locataire a effectivement requis personnellement cette intervention.

Vente du bien loué

Le régime que l’on connaissait dans le bail de résidence principale est-il toujours applicable ?

Il est en réalité étendu en ce sens que, lorsque le bail n’est pas enregistré, le préavis est de 6 mois et le congé doit être notifié dans les 6 mois de l’acte de vente. En outre, le congé ne peut être donné avant la date prévue pour passer l’acte.

Les dispositions prévues s’appliquent-elles uniquement en cas de vente volontaire ?

Non, elles s’appliquent aussi en cas de vente sur saisie-exécution immobilière.

Cession et sous-location

La cession du bail est-elle possible ?

Elle est interdite, sauf accord écrit et préalable du bailleur.

Le bail glissant, qui fait l’objet d’un régime particulier (voyez plus loin), n’est toutefois pas visé par cette interdiction.

La sous-location est-elle possible ?

Les règles applicables en matière de sous-location sont similaires à celles prévues par la loi de 1991 (sur le bail de résidence principale).

La sous-location est possible moyennant l’accord exprès ou tacite du bailleur.

Il faut noter que le refus du bailleur « ne pourra être abusif et contraire au principe d’exécution de bonne foi ».

Des formalités doivent-elles être accomplies en vue de céder ou sous-louer un bail ?

Oui, toute une série de formalités sont à respecter (ex. la nécessité de notifier au bailleur, par voie recommandée, un projet de cession/sous-location comprenant les données d’identification du cessionnaire/sous-locataire, etc.).

Congés (pas de changement)

Décès

A la suite du décès du locataire, quelles sont les possibilités qui s’offrent au bailleur si des loyers ou charges demeurent impayé(e)s ?

Pour autant que les lieux ne soient pas occupés par les membres de son ménage, si les loyers et/ou charges demeurent impayé(e)s durant au moins deux mois, le bailleur pourra valablement mettre fin au bail, sans préavis ni indemnité et sans qu’il soit nécessaire de recourir préalablement au juge.

Arbitrage

Le bail peut-il comprendre une clause d’arbitrage ?

Non, une telle clause est réputée non écrite.

Cela signifie-t-il que les parties ne peuvent, en aucun cas, recourir à l’arbitrage pour régler leur différend ?

Non, lorsque le différend est né, les parties peuvent décider de recourir à l’arbitrage.

III.   BAUX RELATIFS A LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DU LOCATAIRE

Seuls les baux de courte durée connaissent certains aménagements, de même que le droit du locataire d’être informé en cas de vente du bien loué.

Le bail de courte durée

Vu sa « courte durée », le bail peut-il être prorogé plusieurs fois ?

Oui, alors que la loi de 1991 ne permettait qu’une seule et unique prorogation.

Certaines conditions devront néanmoins être cumulativement réunies :

  • La prorogation doit être prévue par écrit dans le bail, dans un avenant à celui-ci ou dans tout autre écrit subséquent ;
  • Elle doit se réaliser sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement ;
  • Enfin, la durée totale de le la location ne peut excéder trois ans.

Un congé doit-il toujours être notifié à l’autre partie ?

Si le bail est conclu pour une durée inférieure à six mois, il prendra fin à l’expiration de cette durée, sans qu’un congé ne doive ainsi être notifié au préalable.

La situation est différente pour les baux dont la durée est égale ou supérieure à six mois : un congé doit être notifié, au plus tard trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

La résiliation unilatérale (par le bailleur ou le locataire) du bail de courte durée est-elle possible ?

Sous le régime de la loi de 1991, on voyait souvent apparaître des clauses permettant la résiliation du bail de courte durée.

La nouvelle réglementation confirme la possibilité, pour chacune des parties, de résilier le bail.

Quand cette résiliation doit-elle intervenir ?

A n’importe quel moment pour le locataire et après la première année de location pour le bailleur.

Des conditions entourent-elles la résiliation ?

Elle ne peut se réaliser que moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité d’un mois de loyer. Le bailleur doit invoquer un motif d’occupation personnelle.

Les autres facultés de résiliation sont-elles également d’application ?

 Non.

Quelles sont les conséquences de la notification tardive d’un congé ou du maintien dans les lieux du locataire sans opposition du bailleur ?

Dans ce cas et en l’absence de convention contraire, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à dater du bail initial, selon les mêmes conditions sous réserve de l’indexation.

Droit d’information du locataire en cas de vente du bien loué

Le bailleur est-il tenu d’informer son locataire de son intention de vendre le bien loué ?

Oui. L’agent immobilier doit également y veiller.

Cette notification doit-elle respecter certaines formalités ?

Elle doit prendre la forme d’un courrier recommandée. Elle peut aussi se réaliser par exploit d’huissier.

IV.   LE BAIL D’ETUDIANT

Le régime juridique relatif au bail de logement étudiant s’applique-t-il dès qu’un logement est mis à disposition d’un étudiant ?

Non, les parties doivent consentir de manière expresse à l’application de ce régime.

En outre, le locataire doit apporter au bailleur la preuve de son inscription régulière dans un établissement d’études.

Si le locataire affecte le bien loué à sa résidence principale, quelles sont les règles qui trouvent à s’appliquer ?

  • Les dispositions relatives aux baux de résidence principale (III) s’appliqueront, à l’exception de celles relatives à la durée du bail et à sa résiliation ainsi qu’au droit d’information du locataire en cas de vente du bien loué ;
  • Les dispositions spécifiques au bail d’étudiant.

Si le locataire n’affecte pas le bien loué à sa résidence principale, quelles sont les règles qui trouvent à s’appliquer ?

  • Les dispositions relatives au bail de droit commun (II) ;
  • Les dispositions spécifiques au bail d’étudiant.

Quelle est la durée d’un bail d’étudiant ?

Maximum 12 mois.

Sauf convention contraire, un bail de logement étudiant est présumé conclu pour une durée de douze mois.

Que se passe-t-il si l’étudiant reste dans les lieux à l’expiration du bail, sans opposition du bailleur ?

La situation est en réalité plus complexe.

Il faut distinguer selon que le bail :

  • A été conclu pour une période inférieure à douze mois, ou
  • A été conclu ou prorogé pour une période de douze mois.

Dans le premier cas, si le bailleur ne notifie pas de congé dans les délais requis et qu’à l’expiration du bail le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail sera présumé avoir été conclu pour une durée de douze mois.

Dans le second cas, si à l’échéance du bail, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est prorogé pour une nouvelle période de douze mois. Cette règle s’applique même si un congé a été notifié.

Les parties peuvent-elles mettre un terme au bail en cours ?

Oui, si le bail n’est pas conclu pour une durée inférieure à trois mois.

Il faut aussi distinguer la situation du bailleur de celle du locataire :

Le premier devra notifier un congé au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue ;

Le second pourra mettre fin au bail à tout moment moyennant un congé de deux mois. S’il invoque de justes motifs (par exemple en cas de renvoi de l’étudiant de son établissement d’enseignement), il pourra partir sur le champ mais devra payer au bailleur une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Les parties peuvent-elles demander une révision du loyer ?

Oui, cette faculté appartient au bailleur comme à l’étudiant, lors de l’échéance de chaque triennat.

Comment le bailleur peut-il assurer au candidat-locataire la qualité de son logement ?

Il peut demander à l’administration de se voir attribuer un label « logement étudiant de qualité ».

Un arrêté du Gouvernement bruxellois définit « les conditions que doivent remplir les logements d’étudiants en vue d’obtenir le label « logement étudiant de qualité » » ainsi que la procédure applicable (http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2017111614&table_name=loi).

V.   LA COLOCATION

Le régime juridique de la colocation s’applique-t-il dès qu’un même logement est mis à disposition de plusieurs locataires ?

Non, comme pour le bail d’étudiant, les parties (le bailleur et les colocataires) doivent consentir de manière expresse à l’application du régime juridique de la colocation.

Ce n’est pas tout, un pacte de colocation doit être signé par les colocataires (voyez plus loin pour plus de détails).

Enfin, un contrat unique doit être signé par les colocataires et le bailleur.

Ces trois éléments (déclaration des parties de se voir appliquer le régime de la colocation, pacte de colocation signé par les parties et bail unique) participent en effet de la définition de la « colocation » au sens de l’ordonnance.

Ceci implique que si l’un deux fait défaut, le régime spécifique de la colocation ne s’appliquera pas.

Si l’un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, quelles sont les dispositions qui trouvent à s’appliquer ?

  • Les règles communes (II) ;
  • Celles relatives à la résidence principale du locataire (III) ;
  • Sans préjudice des règles spécifiques à la colocation et à l’exception des règles relatives à la résiliation du bail par le locataire.

Si aucun colocataire n’affecte le bien à sa résidence principale, quelles sont les dispositions qui trouvent à s’appliquer ?

Les règles communes (II), sauf ce à quoi le régime spécifique à la colocation déroge.

Le bailleur peut-il contraindre un colocataire payer la part du loyer d’un autre ?

Oui, les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail.

Cette règle existait déjà dans la pratique ; elle est dorénavant consacrée dans un texte de loi.

Quant aux parents qui se portent caution de leur enfant, ils prennent un engagement qu’ils doivent bien mesurer : c’est tous les colocataires qu’ils garantissent !

En quoi consiste le pacte de colocation ?

Les colocataires doivent établir un pacte de colocation, « afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de ce mode d’habitat ».

Que doit contenir ce pacte ?

Il n’y a pas de contenu imposé.

Le pacte peut par exemple prévoir :

  • L’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire afin de déterminer les responsabilités de chacun, et de ventiler les frais de réparation locative,
  • La clé de répartition du loyer entre les colocataires,
  • La ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative dans l’hypothèse de dégâts occasionnés par un ou plusieurs colocataires distinguables de l’ensemble du groupe,
  • La division des charges ayant trait à la vie en communauté (ménage, sortie des poubelles, relevé de la poste, horaires, ou autres),
  • Un inventaire des meubles et leur provenance,
  • Les questions relatives à la garantie locative,
  • La constitution d’une cagnotte contributive interne,
  • La prise en charge des assurances dont l’assurance incendie,
  • La prise en charge des contrats de fournitures (eau, électricité, gaz, internet, tv, téléphone, etc.),
  • La prise en charge des frais d’entretien et des réparations éventuelles, etc.

Quelle est la valeur juridique du pacte ?

Le pacte est revêtu d’une force contraignante et est dès lors opposable entre colocataires, mais non au bailleur.

Le pacte doit-il être enregistré ?

Les colocataires seront libres d’enregistrer le pacte, ce qui aura pour effet de lui donner date certaine et garantira son opposabilité aux tiers.

Comment les colocataire peuvent-ils mettre fin au bail ?

Il faut distinguer si tout ou partie des colocataires veulent mettre un terme à la location :

  • Si l’ensemble des colocataires sont désireux de mettre fin au bail en cours, un congé signé par chacun d’entre eux doit être notifié au bailleur ;
  • Si un ou une partie des colocataires sont désireux de quitter la colocation, il n’est pas mis fin au bail ; un congé de deux mois est requis mais peut être notifié « à tout moment ».

Une indemnité doit-elle être payée au bailleur par le ou les colocataires sortants ?

Non.

Lorsque la moitié des colocataires ont donné leur congé, le bailleur peut-il mettre fin au bail ?

Oui, moyennant un congé de six mois adressé par courrier recommandé.

Lorsque seul un colocataire désire mettre fin au bail, doit-il en avertir les autres colocataires ? Si oui, comment ?

Oui, très rapidement. En leur notifiant copie du congé. Cette notification doit être réalisée en même temps que celle à destination du bailleur et doit se matérialiser par un écrit ayant date certaine.

Suffit-il à au colocataire sortant de respecter les notifications qui précèdent pour ne plus devoir répondre des obligations qui résultent du bail et du pacte de colocation ?

Non, il doit aussi trouver un remplaçant (compte tenu des modalités prévues dans le pacte de colocation). A défaut, il devra démontrer qu’il a effectué une « recherche active et suffisante ».

Si le colocataire sortant ne trouve pas de remplaçant ou ne parvient pas à démontrer une recherche « active et suffisante », reste-il tenu par le bail et le pacte de colocation  ?

Oui, jusqu’au moment où l’avenant au bail est signé par le nouveau colocataire (voyez plus loin) et au plus tard pendant six mois à dater d’expiration de son congé.

Quelles sont les obligations qui incombent au nouveau colocataire pour être en mesure de rejoindre la colocation ?

Il doit tout d’abord marquer son accord aux règles stipulées dans le pacte de colocation. Il doit aussi présenter des indices de solvabilité permettant d’assurer sa part de loyer.

Si une de ces exigences fait défaut, le bailleur ou les colocataires non sortants auront la possibilité de refuser le nouveau colocataire, à la condition néanmoins d’invoquer de « justes et raisonnables motifs ».

En pratique, quels documents devront être signés par le nouveau colocataire ?

Il faudra uniquement conclure un avenant au bail initial. En le signant, le nouveau colocataire adhère automatiquement aux conditions du bail ainsi qu’au pacte de colocation.

Le pacte pourra le cas échéant faire l’objet d’une renégociation sur certains aspects.

VI.   L’HABITAT INTERGÉNÉRATIONNEL ET SOLIDAIRE

Qu’est-ce que l’habitat intergénérationnel et solidaire ?

Il s’agit d’une forme d’habitat groupé à vocation sociale.

Des jeunes gens vont par exemple cohabiter avec des personnes âgées (transgénérationnel ou maison kangourou) et bénéficier d’un loyer réduit en échange de certains services prestés (courses, ménages, etc.).

Quelles sont les nouveautés en la matière ?

Un arrêté du Gouvernement bruxellois pourra prévoir des mesures dérogatoires concernant la durée et les modalités de résiliation de ces types de baux et les conditions d’occupation.

A l’heure actuelle, aucun arrêté n’a été pris en sens.

VI.   LE BAIL GLISSANT

Qu’est-ce que le bail glissant ?

Il s’agit d’un bail destiné à des personnes en état de précarité ou de fragilité et qui bénéficient d’un accompagnement social.

Le mécanisme est le suivant :

  1. Une personne morale conclut, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, un bail de résidence principale portant sur un logement en vue de le sous-louer (simultanément) à la personne dont elle est responsable du suivi. La personne morale assume à l’égard du bailleur toutes les obligations d’un locataire principal, et bénéficient des mêmes droits que ce dernier ;
  2. Lorsque les objectifs visés par l’accompagnement social sont atteints, le bail conclu entre la personne morale et le bailleur est cédé au sous-locataire, qui devient le locataire principal et direct du bailleur. Le bailleur ne peut s’opposer à cette cession.

Quelle est la durée d’un bail glissant ?

Trois ans maximum.

Certaines formalités doivent-elles être respectées lors de la conclusion du bail  ?

Le bail doit se matérialiser par un écrit, contenant indépendamment de toutes autres modalités :

  • l’identité de toutes les parties contractantes, en ce compris celle du sous-locataire bénéficiaire du suivi social qui occupe le bien loué,
  • la date de début du bail,
  • la durée du bail et les objectifs généraux poursuivis par la personne morale visée afin de s’assurer de la capacité pour le sous-locataire de reprendre à sa charge les obligations découlant du bail principal.

Doit également figurer dans le bail une clause de cession expresse, en vertu de laquelle, au terme de la première, de la deuxième, ou de la troisième année du bail, la personne morale dispose du droit de céder ses droits et obligations au sous-locataire, sans nouvel accord du bailleur, lorsqu’elle constate que les objectifs généraux poursuivis sont atteints.

Toutes les personnes morales peuvent-elles pratiquer le mécanisme du bail glissant ?

Non, seulement celles qui seront désignées par le Gouvernement bruxellois.

*

La photo : la tour de signalisation de l’hippodrome de Boitsfort (1875) construit (sur Uccle !) par la Société d’Encouragement des races de chevaux et le développement des courses en Belgique (tout un programme !). Le site est enfin rénové, du moins en voie de rénovation après être resté à l’abandon pendant plus de 20 ans. C’est un bâtiment intéressant et un lieu de promenade prisé des bruxellois.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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