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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘habitation’

Est-il possible de bénéficier de l’abattement de 175.000 € tout en demeurant propriétaire (indivis) ?

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions visées à l’article 46bis du Code des droits d’enregistrement (https://gillescarnoy.be/2011/05/31/labattement-primaire-a-bruxelles/ ; https://gillescarnoy.be/2018/04/03/labattement-a-bruxelles-wallonie-nouveautes-2018/ ; https://gillescarnoy.be/2017/10/31/labattement-sol-bruxelles/). L’esprit de l’abattement prévue par la Région de Bruxelles-Capitale consiste à réduire de 175.000 […]

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La réforme du bail d’habitation à Bruxelles, en résumé

Il existe depuis peu à Bruxelles une nouvelle réglementation sur les baux d’« habitation », à savoir ceux qui portent sur le logement. Il s’agit de l’ordonnance du 27 juillet 2017 « visant la régionalisation du bail d’habitation ». Le texte a été publié le 30 octobre 2017 au Moniteur belge et est entré en vigueur […]

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L’abattement à Bruxelles et en Wallonie : nouveautés en 2018

1.     Abattement de droits d’enregistrement à Bruxelles A.    Principe Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C.Enr.Brux.) : Il doit s’agir d’une vente, A […]

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Le ciel s’éclaircit pour la TVA à 6 % dans la rénovation

Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII). Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à […]

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Du nouveau dans la taxation des dividendes de SICAFI résidentielles

Auparavant, les SICAFI investissant en immobilier résidentiel belge pour au moins 60 % de leur portefeuille bénéficiaient d’une renonciation au précompte mobilier. C’est ce qui a précipité des SICAFI dans le secteur des maisons de repos (qui peuvent relever du résidentiel), et c’est aussi ce qui a fait leur succès. En effet, la base imposable […]

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Un nouveau droit réel en France : le droit de jouissance spéciale

Une Fondation « la Maison de la Poésie » vend un immeuble  à une société gestionnaire de droits d’auteur, en se réservant un droit de jouissance d’une partie du bien, tant que dura la fondation. Lasse, 75 ans après la vente, la société de droits d’auteur veut expulser la Fondation. Selon elle, le droit réservé amputant sa […]

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L’abattement à Bruxelles, suite mais pas encore fin

Revenons à l’abattement bruxellois qui suscite bien des questions des visiteurs du site. On sait qu’à l’acquisition d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, les droits d’enregistrement peuvent être réduits à certaines conditions. Il faut qu’il s’agisse : D’une acquisition de la totalité en pleine propriété, D’un immeuble destiné en tout ou en partie à […]

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Le taux réduit de la TVA et la rénovation d’éléments non attenants à l’habitation

Une intéressante question parlementaire a été posée au Ministre des finances concernant l’application du taux réduit de la TVA (transformation et rénovation d’habitation). Après avoir acheté une habitation dotée d’un hangar non attenant, le propriétaire transforme et rénove ce hangar en espace habitable pour sa famille. Ces travaux de transformation et de rénovation du hangar non attenant pour en faire un espace de vie, sont-ils soumis au taux réduit de la TVA de 6% (rubrique XXXI du tableau A […]

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Quand finit la vente Breyne et commence la vente de droit commun ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2012 (rôle n° C.10.0595.F, www.juridat.be) répond à cette question. Pour rappel, selon son l’article 1er, alinéa 1er, la loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, s’applique à toute vente d’une maison ou un appartement à construire ou en voie de construction. La loi s’applique aussi à la convention portant engagement de construire, faire construire ou de procurer un tel immeuble. […]

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Flandre : la TVA sur le sol ne peut empêcher la portabilité

On sait que la Belgique s’est finalement conformée à l’arrêt Breitsohl (CJUE, 8 juin 2000, Aff. C-400/98), en soumettant à la TVA la vente du sol attenant, simultanément par la même personne, avec le bâtiment neuf. C’est ainsi depuis le 1er janvier 2011. Par conséquent les Régions ont exonéré la cession du sol du droit […]

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L’abattement secondaire à Bruxelles

A Bruxelles, l’acheteur peut obtenir un abattement sur les droits d’enregistrement sur la tranche de 60.000 € du prix (art. 46bis CDE). Il en résulte une économie de 7.500 €. L’une des conditions pour obtenir cet avantage fiscal est de ne pas être déjà propriétaire, en pleine propriété, d’un bien immeuble. La personne privée de l’abattement […]

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L’abattement primaire à Bruxelles

Une ordonnance du 20 décembre 2002, en vigueur à dater du 1er janvier 2003, a instauré à Bruxelles le régime de l’abattement à l’achat du premier bien (art. 46bis CDE). Les principes La base imposable des droits d’enregistrement (le prix et les autres avantages dus au vendeur) est diminuée en cas : D’une acquisition de la totalité […]

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Du nouveau pour l’administrateur logé par sa société

L’arrêt Seeling est définitivement mort depuis le 1er janvier 2011, s’il a jamais vécu dans notre pays, tant l’administration fiscale belge n’eut de cesse de combattre cet arrêt de la Cour de justice. Position du problème Lorsqu’une société met un logement à la disposition de son dirigeant, l’avantage de toute nature qui en résulte, et […]

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La TVA à 6 % et le passage de 2010 à 2011

Démolition – reconstruction L’article 56 de la loi-programme du 27 décembre 2006 a introduit une rubrique XXXVII dans le tableau A de l’annexe de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970. Cette rubrique dénommée « démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines » prévoit que le taux réduit de la TVA s’appliquera aux travaux […]

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L’indépendant protège son logement de ses créanciers

Rendre insaisissable Un travailleur indépendant peut, par une déclaration faite devant un notaire, rendre insaisissable les droits réels qu’il détient sur l’immeuble où sa résidence principale est établie (art. 73 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV)). C’est donc non seulement le droit de propriété de l’indépendant sur l’immeuble où […]

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Le taux réduit de la TVA pour les logements

La TVA à 6 % sur les 50.000 premier euros du prix d’un logement neuf, pour l’année 2010, est condamnée. Le 3 juin 2010, la Commission européenne a imposé à la Belgique de supprimer cette mesure dans les deux mois. Il en résultait une économie de 7.500 €. Ce n’est pas déterminant dans la décision […]

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Investisseur professionnel et loi Breyne

La loi dite Breyne du 9 juillet 1971, réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, protège l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage. Cela se conçoit fort bien quand celui-ci est un consommateur. Mais qu’en est-il lorsque l’acquisition est faite par une société immobilière ? Si l’appartement ou la […]

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La TVA à 6% et la promotion immobilière

Le taux de la TVA de 6 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 pour la démolition et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation, si la demande de permis d’urbanisme est introduite avant le 1er avril 2010. Quid des permis modificatifs après cette date ? Si la demande porte sur les mêmes travaux, il ne devrait […]

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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