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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

6 % TVA si l’immeuble est utilisé à titre principal comme logement privé

Pour bénéficier du taux réduit de la TVA, les travaux de rénovation et de transformation doivent porter sur un immeuble ancien et destiné principalement à l’habitation.

Que signifie principalement ?

Le site Fiscalnet nous renseigne un jugement du tribunal de première instance de Namur du 27 février 2013 (rôle n° 77/11/A) qui répond comme suit dans une affaire où l’immeuble était occupé par une société.

Après transformation, la société occupait 2/3 de la nouvelle partie du bâtiment et du 1/3 de l’ensemble des deux bâtiments, ce que le tribunal considéra comme une occupation professionnelle « importante ».

Mais le tribunal relève que le critère retenu par les cadres XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20 juillet 1970 fixant le taux de la TVA à 6 % est que l’immeuble doit être « effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé. »

 Lorsque la transformation a agrandi le bien, le texte ne permet pas de savoir si l’occupation principale doit porter sur l’ensemble du bâtiment après travaux ou seulement sur la partie qui a agrandi le bâtiment.

Le texte n’offrant pas de réponse, le Tribunal applique le principe « in dubio contra fiscum », et retient l’interprétation la plus favorable au contribuable.

Le Tribunal constate que l’occupation du bien par la société, rapportée sur toute la surface, n’est pas « principale » et réserve le taux réduit de la TVA aux travaux du contribuable.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Laurent #

    Quel est l’intérêt pour le contribuable ?
    Il me semble qu’ en société il aurait payé et récupéré 21% de TVA et aurait amorti le coût des travaux .

    septembre 8, 2013
    • Avatar
      PEREAUX #

      toutes les sociétés ne sont pas assujeties à la TVA …

      septembre 8, 2013
  2. Avatar
    nathalie #

    J’ai eu un jugement équivalent à Namur, mais la TVA a été en appel à Liège et j’ai perdu … je n’ai toujours pas compris pourquoi …

    septembre 8, 2013

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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