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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

6 % TVA si l’immeuble est utilisé à titre principal comme logement privé

Pour bénéficier du taux réduit de la TVA, les travaux de rénovation et de transformation doivent porter sur un immeuble ancien et destiné principalement à l’habitation.

Que signifie principalement ?

Le site Fiscalnet nous renseigne un jugement du tribunal de première instance de Namur du 27 février 2013 (rôle n° 77/11/A) qui répond comme suit dans une affaire où l’immeuble était occupé par une société.

Après transformation, la société occupait 2/3 de la nouvelle partie du bâtiment et du 1/3 de l’ensemble des deux bâtiments, ce que le tribunal considéra comme une occupation professionnelle « importante ».

Mais le tribunal relève que le critère retenu par les cadres XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20 juillet 1970 fixant le taux de la TVA à 6 % est que l’immeuble doit être « effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé. »

 Lorsque la transformation a agrandi le bien, le texte ne permet pas de savoir si l’occupation principale doit porter sur l’ensemble du bâtiment après travaux ou seulement sur la partie qui a agrandi le bâtiment.

Le texte n’offrant pas de réponse, le Tribunal applique le principe « in dubio contra fiscum », et retient l’interprétation la plus favorable au contribuable.

Le Tribunal constate que l’occupation du bien par la société, rapportée sur toute la surface, n’est pas « principale » et réserve le taux réduit de la TVA aux travaux du contribuable.

Commentaires

facebook comments:

  1. Laurent #

    Quel est l’intérêt pour le contribuable ?
    Il me semble qu’ en société il aurait payé et récupéré 21% de TVA et aurait amorti le coût des travaux .

    septembre 8, 2013
    • PEREAUX #

      toutes les sociétés ne sont pas assujeties à la TVA …

      septembre 8, 2013
  2. nathalie #

    J’ai eu un jugement équivalent à Namur, mais la TVA a été en appel à Liège et j’ai perdu … je n’ai toujours pas compris pourquoi …

    septembre 8, 2013

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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