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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

6 % TVA si l’immeuble est utilisé à titre principal comme logement privé

Pour bénéficier du taux réduit de la TVA, les travaux de rénovation et de transformation doivent porter sur un immeuble ancien et destiné principalement à l’habitation.

Que signifie principalement ?

Le site Fiscalnet nous renseigne un jugement du tribunal de première instance de Namur du 27 février 2013 (rôle n° 77/11/A) qui répond comme suit dans une affaire où l’immeuble était occupé par une société.

Après transformation, la société occupait 2/3 de la nouvelle partie du bâtiment et du 1/3 de l’ensemble des deux bâtiments, ce que le tribunal considéra comme une occupation professionnelle « importante ».

Mais le tribunal relève que le critère retenu par les cadres XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20 juillet 1970 fixant le taux de la TVA à 6 % est que l’immeuble doit être « effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé. »

 Lorsque la transformation a agrandi le bien, le texte ne permet pas de savoir si l’occupation principale doit porter sur l’ensemble du bâtiment après travaux ou seulement sur la partie qui a agrandi le bâtiment.

Le texte n’offrant pas de réponse, le Tribunal applique le principe « in dubio contra fiscum », et retient l’interprétation la plus favorable au contribuable.

Le Tribunal constate que l’occupation du bien par la société, rapportée sur toute la surface, n’est pas « principale » et réserve le taux réduit de la TVA aux travaux du contribuable.

Commentaires

facebook comments:

  1. Laurent #

    Quel est l’intérêt pour le contribuable ?
    Il me semble qu’ en société il aurait payé et récupéré 21% de TVA et aurait amorti le coût des travaux .

    septembre 8, 2013
    • PEREAUX #

      toutes les sociétés ne sont pas assujeties à la TVA …

      septembre 8, 2013
  2. nathalie #

    J’ai eu un jugement équivalent à Namur, mais la TVA a été en appel à Liège et j’ai perdu … je n’ai toujours pas compris pourquoi …

    septembre 8, 2013

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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