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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Flandre : la TVA sur le sol ne peut empêcher la portabilité

On sait que la Belgique s’est finalement conformée à l’arrêt Breitsohl (CJUE, 8 juin 2000, Aff. C-400/98), en soumettant à la TVA la vente du sol attenant, simultanément par la même personne, avec le bâtiment neuf.

C’est ainsi depuis le 1er janvier 2011.

Par conséquent les Régions ont exonéré la cession du sol du droit d’enregistrement proportionnel (art. 159, 8°, C. Enr.). Il faut en effet éviter une double taxation.

C’est le décret de la Région flamande du 23 décembre 2010 qui a organisé cette exonération.

Ce décret a été annulé par l’arrêt n° 48/2012 du 22 mars 2012 de la Cour constitutionnelle en ce qu’il ne permet pas la portabilité des droits d’enregistrement en cas d’acquisition soumise à la TVA.

Qu’est-ce que la portabilité (meeneembaarheid) des droits d’enregistrement en Flandre ?

C’est un décret flamand du 1er février 2002 qui a organisé ce système.

En gros, les droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition par une personne physique d’une habitation situé en Flandre sont imputés ou restitués sur les droits dus sur l’acquisition d’une nouvelle habitation après revente de la précédente habitation.

Les droits déjà payés sont donc imputés sur les droits à payer sur la nouvelle acquisition,  faite dans les deux ans de la revente et avec un maximum de 12.500 € (art. 61/3 et 212bis C. Enr.).

L’article 212bis C. Enr. organisait la restitution sur les droits dus sur le terrain à bâtir lorsque la nouvelle acquisition était un bien neuf.

Ce système qui n’existe malheureusement pas à Bruxelles ni en Wallonie vise à augmenter la mobilité sur le marché du logement.

Le problème est que ce n’est plus possible depuis le 1er janvier 2011 puisqu’il n’y a plus de droits d’enregistrement sur l’acquisition du terrain lorsque le tout est soumis à la TVA.

Les acquéreurs d’une nouvelle habitation avec le terrain y attenant sous le régime de la TVA sont donc discriminés par rapport aux acquéreurs d’une habitation non neuve, car ils ne peuvent pas obtenir la restitution de droits d’enregistrement déjà payés dans le passé lorsqu’ils vendent leur précédente habitation.

Cette différence de traitement, selon que la nouvelle acquisition se fait dans un bien neuf ou non neuf, n’est pas justifiée, dit la Cour constitutionnelle.

C’est en ce sens que le décret du 23 décembre 2010 est contraire au principe constitutionnel d’égalité et de non-discrimination.

Il reste donc au législateur flamand à organiser une restitution de droits dans le cas où la portabilité n’est pas possible, c’est-à-dire lorsque la TVA a remplacé les droits d’enregistrement.

Le législateur flamand peut aussi complètement supprimer la portabilité, mais il ne devrait pas le faire.

En effet, le système alternatif que constitue l’abattement a été jugé contraire au Traité par la Commission européenne, du moins pour Bruxelles.

L’abattement n’est donc plus une alternative satisfaisante.

Ajoutons que l’abattement n’est pas davantage possible quand toute l’opération est soumise à la TVA.

En effet, auparavant à Bruxelles, l’administration acceptait que l’abattement puisse être porté sur le seul prix du terrain quand la construction était soumise à la TVA.

Ce n’était pas évident car l’article 46bis parlait d’habitation et un terrain n’est pas une habitation mais son accessoire obligé.

Donc on appliquait l’abattement sur le terrain soumis au droit d’enregistrement et la TVA sur la construction.

Quand la quote-part terrain ne dépassait pas 60.000 €, on ne payait pas de droit ni forcément de TVA sur le terrain.

Avec la TVA sur le tout depuis 2011, c’est 21 % de taxe sur le terrain ; la différence est sensible et nuisible au tonus du marché immobilier.

Commentaires

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  1. Avatar

    Comment la région flamande va-t-elle réparer l’inégalité entre l’acheteur en neuf et celui en ancien ? Le Fiscologue (n° 1302 du 29 juin 2012) nous apprend qu’un projet de décret (Doc. Parl. Flam., 2011-2012, n° 1636/1) prévoit que les droits reportables ne seront pas perdus à l’achat d’un bien neuf mais seront gardés en réserve pour une prochaine acquisition en non neuf cette fois, si la vente intermédiaire en neuf, qui est donc neutralisée, intervient dans le délai de deux ans de la revente.

    juillet 1, 2012
  2. Avatar

    voyez la circulaire n° 3/2013 (AAF n° 5/2013) du 18 mars 2013 sur le site .

    avril 3, 2013

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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