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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Flandre : la TVA sur le sol ne peut empêcher la portabilité

On sait que la Belgique s’est finalement conformée à l’arrêt Breitsohl (CJUE, 8 juin 2000, Aff. C-400/98), en soumettant à la TVA la vente du sol attenant, simultanément par la même personne, avec le bâtiment neuf.

C’est ainsi depuis le 1er janvier 2011.

Par conséquent les Régions ont exonéré la cession du sol du droit d’enregistrement proportionnel (art. 159, 8°, C. Enr.). Il faut en effet éviter une double taxation.

C’est le décret de la Région flamande du 23 décembre 2010 qui a organisé cette exonération.

Ce décret a été annulé par l’arrêt n° 48/2012 du 22 mars 2012 de la Cour constitutionnelle en ce qu’il ne permet pas la portabilité des droits d’enregistrement en cas d’acquisition soumise à la TVA.

Qu’est-ce que la portabilité (meeneembaarheid) des droits d’enregistrement en Flandre ?

C’est un décret flamand du 1er février 2002 qui a organisé ce système.

En gros, les droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition par une personne physique d’une habitation situé en Flandre sont imputés ou restitués sur les droits dus sur l’acquisition d’une nouvelle habitation après revente de la précédente habitation.

Les droits déjà payés sont donc imputés sur les droits à payer sur la nouvelle acquisition,  faite dans les deux ans de la revente et avec un maximum de 12.500 € (art. 61/3 et 212bis C. Enr.).

L’article 212bis C. Enr. organisait la restitution sur les droits dus sur le terrain à bâtir lorsque la nouvelle acquisition était un bien neuf.

Ce système qui n’existe malheureusement pas à Bruxelles ni en Wallonie vise à augmenter la mobilité sur le marché du logement.

Le problème est que ce n’est plus possible depuis le 1er janvier 2011 puisqu’il n’y a plus de droits d’enregistrement sur l’acquisition du terrain lorsque le tout est soumis à la TVA.

Les acquéreurs d’une nouvelle habitation avec le terrain y attenant sous le régime de la TVA sont donc discriminés par rapport aux acquéreurs d’une habitation non neuve, car ils ne peuvent pas obtenir la restitution de droits d’enregistrement déjà payés dans le passé lorsqu’ils vendent leur précédente habitation.

Cette différence de traitement, selon que la nouvelle acquisition se fait dans un bien neuf ou non neuf, n’est pas justifiée, dit la Cour constitutionnelle.

C’est en ce sens que le décret du 23 décembre 2010 est contraire au principe constitutionnel d’égalité et de non-discrimination.

Il reste donc au législateur flamand à organiser une restitution de droits dans le cas où la portabilité n’est pas possible, c’est-à-dire lorsque la TVA a remplacé les droits d’enregistrement.

Le législateur flamand peut aussi complètement supprimer la portabilité, mais il ne devrait pas le faire.

En effet, le système alternatif que constitue l’abattement a été jugé contraire au Traité par la Commission européenne, du moins pour Bruxelles.

L’abattement n’est donc plus une alternative satisfaisante.

Ajoutons que l’abattement n’est pas davantage possible quand toute l’opération est soumise à la TVA.

En effet, auparavant à Bruxelles, l’administration acceptait que l’abattement puisse être porté sur le seul prix du terrain quand la construction était soumise à la TVA.

Ce n’était pas évident car l’article 46bis parlait d’habitation et un terrain n’est pas une habitation mais son accessoire obligé.

Donc on appliquait l’abattement sur le terrain soumis au droit d’enregistrement et la TVA sur la construction.

Quand la quote-part terrain ne dépassait pas 60.000 €, on ne payait pas de droit ni forcément de TVA sur le terrain.

Avec la TVA sur le tout depuis 2011, c’est 21 % de taxe sur le terrain ; la différence est sensible et nuisible au tonus du marché immobilier.

Commentaires

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  1. Avatar

    Comment la région flamande va-t-elle réparer l’inégalité entre l’acheteur en neuf et celui en ancien ? Le Fiscologue (n° 1302 du 29 juin 2012) nous apprend qu’un projet de décret (Doc. Parl. Flam., 2011-2012, n° 1636/1) prévoit que les droits reportables ne seront pas perdus à l’achat d’un bien neuf mais seront gardés en réserve pour une prochaine acquisition en non neuf cette fois, si la vente intermédiaire en neuf, qui est donc neutralisée, intervient dans le délai de deux ans de la revente.

    juillet 1, 2012
  2. Avatar

    voyez la circulaire n° 3/2013 (AAF n° 5/2013) du 18 mars 2013 sur le site .

    avril 3, 2013

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La clause linguistique dans les contrats

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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