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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Flandre : la TVA sur le sol ne peut empêcher la portabilité

On sait que la Belgique s’est finalement conformée à l’arrêt Breitsohl (CJUE, 8 juin 2000, Aff. C-400/98), en soumettant à la TVA la vente du sol attenant, simultanément par la même personne, avec le bâtiment neuf.

C’est ainsi depuis le 1er janvier 2011.

Par conséquent les Régions ont exonéré la cession du sol du droit d’enregistrement proportionnel (art. 159, 8°, C. Enr.). Il faut en effet éviter une double taxation.

C’est le décret de la Région flamande du 23 décembre 2010 qui a organisé cette exonération.

Ce décret a été annulé par l’arrêt n° 48/2012 du 22 mars 2012 de la Cour constitutionnelle en ce qu’il ne permet pas la portabilité des droits d’enregistrement en cas d’acquisition soumise à la TVA.

Qu’est-ce que la portabilité (meeneembaarheid) des droits d’enregistrement en Flandre ?

C’est un décret flamand du 1er février 2002 qui a organisé ce système.

En gros, les droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition par une personne physique d’une habitation situé en Flandre sont imputés ou restitués sur les droits dus sur l’acquisition d’une nouvelle habitation après revente de la précédente habitation.

Les droits déjà payés sont donc imputés sur les droits à payer sur la nouvelle acquisition,  faite dans les deux ans de la revente et avec un maximum de 12.500 € (art. 61/3 et 212bis C. Enr.).

L’article 212bis C. Enr. organisait la restitution sur les droits dus sur le terrain à bâtir lorsque la nouvelle acquisition était un bien neuf.

Ce système qui n’existe malheureusement pas à Bruxelles ni en Wallonie vise à augmenter la mobilité sur le marché du logement.

Le problème est que ce n’est plus possible depuis le 1er janvier 2011 puisqu’il n’y a plus de droits d’enregistrement sur l’acquisition du terrain lorsque le tout est soumis à la TVA.

Les acquéreurs d’une nouvelle habitation avec le terrain y attenant sous le régime de la TVA sont donc discriminés par rapport aux acquéreurs d’une habitation non neuve, car ils ne peuvent pas obtenir la restitution de droits d’enregistrement déjà payés dans le passé lorsqu’ils vendent leur précédente habitation.

Cette différence de traitement, selon que la nouvelle acquisition se fait dans un bien neuf ou non neuf, n’est pas justifiée, dit la Cour constitutionnelle.

C’est en ce sens que le décret du 23 décembre 2010 est contraire au principe constitutionnel d’égalité et de non-discrimination.

Il reste donc au législateur flamand à organiser une restitution de droits dans le cas où la portabilité n’est pas possible, c’est-à-dire lorsque la TVA a remplacé les droits d’enregistrement.

Le législateur flamand peut aussi complètement supprimer la portabilité, mais il ne devrait pas le faire.

En effet, le système alternatif que constitue l’abattement a été jugé contraire au Traité par la Commission européenne, du moins pour Bruxelles.

L’abattement n’est donc plus une alternative satisfaisante.

Ajoutons que l’abattement n’est pas davantage possible quand toute l’opération est soumise à la TVA.

En effet, auparavant à Bruxelles, l’administration acceptait que l’abattement puisse être porté sur le seul prix du terrain quand la construction était soumise à la TVA.

Ce n’était pas évident car l’article 46bis parlait d’habitation et un terrain n’est pas une habitation mais son accessoire obligé.

Donc on appliquait l’abattement sur le terrain soumis au droit d’enregistrement et la TVA sur la construction.

Quand la quote-part terrain ne dépassait pas 60.000 €, on ne payait pas de droit ni forcément de TVA sur le terrain.

Avec la TVA sur le tout depuis 2011, c’est 21 % de taxe sur le terrain ; la différence est sensible et nuisible au tonus du marché immobilier.

Commentaires

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  1. Comment la région flamande va-t-elle réparer l’inégalité entre l’acheteur en neuf et celui en ancien ? Le Fiscologue (n° 1302 du 29 juin 2012) nous apprend qu’un projet de décret (Doc. Parl. Flam., 2011-2012, n° 1636/1) prévoit que les droits reportables ne seront pas perdus à l’achat d’un bien neuf mais seront gardés en réserve pour une prochaine acquisition en non neuf cette fois, si la vente intermédiaire en neuf, qui est donc neutralisée, intervient dans le délai de deux ans de la revente.

    juillet 1, 2012
  2. voyez la circulaire n° 3/2013 (AAF n° 5/2013) du 18 mars 2013 sur le site .

    avril 3, 2013

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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