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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Flandre : la TVA sur le sol ne peut empêcher la portabilité

On sait que la Belgique s’est finalement conformée à l’arrêt Breitsohl (CJUE, 8 juin 2000, Aff. C-400/98), en soumettant à la TVA la vente du sol attenant, simultanément par la même personne, avec le bâtiment neuf.

C’est ainsi depuis le 1er janvier 2011.

Par conséquent les Régions ont exonéré la cession du sol du droit d’enregistrement proportionnel (art. 159, 8°, C. Enr.). Il faut en effet éviter une double taxation.

C’est le décret de la Région flamande du 23 décembre 2010 qui a organisé cette exonération.

Ce décret a été annulé par l’arrêt n° 48/2012 du 22 mars 2012 de la Cour constitutionnelle en ce qu’il ne permet pas la portabilité des droits d’enregistrement en cas d’acquisition soumise à la TVA.

Qu’est-ce que la portabilité (meeneembaarheid) des droits d’enregistrement en Flandre ?

C’est un décret flamand du 1er février 2002 qui a organisé ce système.

En gros, les droits d’enregistrement payés lors de l’acquisition par une personne physique d’une habitation situé en Flandre sont imputés ou restitués sur les droits dus sur l’acquisition d’une nouvelle habitation après revente de la précédente habitation.

Les droits déjà payés sont donc imputés sur les droits à payer sur la nouvelle acquisition,  faite dans les deux ans de la revente et avec un maximum de 12.500 € (art. 61/3 et 212bis C. Enr.).

L’article 212bis C. Enr. organisait la restitution sur les droits dus sur le terrain à bâtir lorsque la nouvelle acquisition était un bien neuf.

Ce système qui n’existe malheureusement pas à Bruxelles ni en Wallonie vise à augmenter la mobilité sur le marché du logement.

Le problème est que ce n’est plus possible depuis le 1er janvier 2011 puisqu’il n’y a plus de droits d’enregistrement sur l’acquisition du terrain lorsque le tout est soumis à la TVA.

Les acquéreurs d’une nouvelle habitation avec le terrain y attenant sous le régime de la TVA sont donc discriminés par rapport aux acquéreurs d’une habitation non neuve, car ils ne peuvent pas obtenir la restitution de droits d’enregistrement déjà payés dans le passé lorsqu’ils vendent leur précédente habitation.

Cette différence de traitement, selon que la nouvelle acquisition se fait dans un bien neuf ou non neuf, n’est pas justifiée, dit la Cour constitutionnelle.

C’est en ce sens que le décret du 23 décembre 2010 est contraire au principe constitutionnel d’égalité et de non-discrimination.

Il reste donc au législateur flamand à organiser une restitution de droits dans le cas où la portabilité n’est pas possible, c’est-à-dire lorsque la TVA a remplacé les droits d’enregistrement.

Le législateur flamand peut aussi complètement supprimer la portabilité, mais il ne devrait pas le faire.

En effet, le système alternatif que constitue l’abattement a été jugé contraire au Traité par la Commission européenne, du moins pour Bruxelles.

L’abattement n’est donc plus une alternative satisfaisante.

Ajoutons que l’abattement n’est pas davantage possible quand toute l’opération est soumise à la TVA.

En effet, auparavant à Bruxelles, l’administration acceptait que l’abattement puisse être porté sur le seul prix du terrain quand la construction était soumise à la TVA.

Ce n’était pas évident car l’article 46bis parlait d’habitation et un terrain n’est pas une habitation mais son accessoire obligé.

Donc on appliquait l’abattement sur le terrain soumis au droit d’enregistrement et la TVA sur la construction.

Quand la quote-part terrain ne dépassait pas 60.000 €, on ne payait pas de droit ni forcément de TVA sur le terrain.

Avec la TVA sur le tout depuis 2011, c’est 21 % de taxe sur le terrain ; la différence est sensible et nuisible au tonus du marché immobilier.

Commentaires

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  1. Avatar

    Comment la région flamande va-t-elle réparer l’inégalité entre l’acheteur en neuf et celui en ancien ? Le Fiscologue (n° 1302 du 29 juin 2012) nous apprend qu’un projet de décret (Doc. Parl. Flam., 2011-2012, n° 1636/1) prévoit que les droits reportables ne seront pas perdus à l’achat d’un bien neuf mais seront gardés en réserve pour une prochaine acquisition en non neuf cette fois, si la vente intermédiaire en neuf, qui est donc neutralisée, intervient dans le délai de deux ans de la revente.

    juillet 1, 2012
  2. Avatar

    voyez la circulaire n° 3/2013 (AAF n° 5/2013) du 18 mars 2013 sur le site .

    avril 3, 2013

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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