Carnet de route en Droit ImmobilierJan 26
Bien souvent, le promoteur se voit octroyer une RDA (un droit de superficie) sur un fond où des constructions sont présentes. Du moins dans les entités urbaines où le foncier nu est rare. Le promoteur va démolir le bâti existant pour reconstruire et la convention de RDA l’y autorise expressément. Or l’article 5 de la […]
Lire plus arrow_forwardOct 31
Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel (12,5 %) est réduite de 175.000 € à certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C. enreg.) : Il doit s’agir d’une vente, Par une ou plusieurs personnes physiques ensemble, De la totalité […]
Lire plus arrow_forwardOct 29
Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.). C’est justement à ce sujet […]
Lire plus arrow_forwardAvr 10
En l’absence d’une tarification spécifique, les contrats de mariage sont soumis au droit fixe général de 50 €. Ce droit couvre toutes les conventions matrimoniales comme le choix du régime matrimonial, les clauses d’apport et clauses de partage inégal du patrimoine commun. Cela signifie que l’apport en communauté par un époux, d’un bien immeuble situé […]
Lire plus arrow_forwardJan 30
Les membres d’une famille apportent des immeubles en société et se font concéder un droit d’emphytéose sur ces immeubles. L’objectif est sans doute d’entrer dans un cadre de gestion efficace de l’indivision tout en continuant à disposer de revenus immobiliers propres. Il est prévu que la rémunération de l’emphytéose est double. D’une part, les membres […]
Lire plus arrow_forwardJuil 30
L’article 53 du Code des droits d’enregistrement prévoit un taux réduit du droit proportionnel à 5 % ou 6 % pour la vente de petites propriétés rurales et d’habitations modestes. En Région de Bruxelles-Capitale, ce régime a été abrogé par l’article 11, 1° à 10°, de l’ordonnance du 20 décembre 2002 introduisant le mécanisme de […]
Lire plus arrow_forwardFév 23
Que se passe-t-il lorsque le titulaire du droit de préemption méconnu se fait subroger dans la vente ? Seul le droit général fixe, à l’exclusion du droit proportionnel, est dû sur l’acte constatant que le preneur d’un bien rural (locataire ou fermier, ou son cessionnaire) se fait subroger dans les droits et obligations de la personne […]
Lire plus arrow_forwardFév 17
En Flandre le taux du droit de partage a été porté de 1 % à 2,5 % depuis le 1er août 2012. L’article 111bis nouveau du Code flamand prévoit cependant un abattement sur la base imposable en matière de partage familial. Cet abattement est de 50.000 € majoré de 20.000 € par enfant. Il s’applique […]
Lire plus arrow_forwardOct 3
La loi-programme du 28 juin 2013 modifie le tarif du droit d’enregistrement de la constitution et cession de droit réel d’emphytéose ou de superficie. Ce tarif passe de 0,2 % à 2 %, sur la contrepartie conventionnelle. La loi est publiée au Moniteur belge du 1er juillet 2013. Elle fait l’objet d’une circulaire n° 7/2013 […]
Lire plus arrow_forwardJuil 24
Dans les brèves des 18, 19 et 20 mai 2013, j’ai exposé les palinodies de l’administration concernant le traitement de l’achat scindé. En voici le dernier épisode. Le Ministre des finances, Koen Geens, s’est ému des réactions que suscita la dernière position de son administration. Il a publié le communiqué suivant ce 24 juillet 2013 […]
Lire plus arrow_forwardAvr 6
La constitution d’un droit d’emphytéose de 99 ans sur un immeuble situé en Belgique correspond économiquement au même avantage, pratiquement, qu’une vente en propriété. En revanche, sur le plan de la charge fiscale, l’avantage est non négligeable (0,2 % pour l’emphytéose versus 10 % ou 12,5 % en cas de vente). Mais l’administration veille … […]
Lire plus arrow_forwardAvr 5
Des personnes peuvent être indivises sur un droit d’emphytéose. Quel est le taux des droits d’enregistrement en cas de cession de part indivise dans un tel droit ? Le taux de 1 % sur le bien partagé concerne les partages, les cessions à titre onéreux entre copropriétaires et la conversion de l’usufruit du conjoint survivant, en […]
Lire plus arrow_forwardJan 17
Un acte authentique de vente d’immeuble contient une clause différant le transfert de jouissance, en ce sens que le vendeur est autorisé à rester dans les lieux durant plusieurs mois après la vente. Ce genre de clause peut se justifier dans la situation où le vendeur n’a pas trouvé à se reloger (liste d’attente en […]
Lire plus arrow_forwardJan 10
Si un jugement fait titre d’une vente d’un immeuble situé en Belgique, et que cette vente n’a pas été enregistrée, les droits seront dus sur le jugement (art. 146 C. enr.), ainsi que l’amende (art. 41, 1°, C.enr.). Il s’agit des droits de vente (art. 44 et svts. C. enr.), soit 10 % (Flandre) ou […]
Lire plus arrow_forwardJan 8
Dans un groupe de sociétés, lorsqu’un investissement immobilier est prévu, se pose la question de savoir dans quel véhicule le bien va être placé. La question se pose au regard des aptitudes de financement, des ratios comptables et financiers, de la déduction de la TVA en cas de location intra groupe, et de la soumission […]
Lire plus arrow_forwardDéc 29
Complétons notre actualité de hier sur le cumul d’hypothèque. On sait que le droit d’enregistrement sur l’hypothèque est de 1 % sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque. On a aussi vu que ce droit n’est pas dû (mais seulement le droit fixe de 25 €) lorsqu’une nouvelle hypothèque garantit la même créance et […]
Lire plus arrow_forwardDéc 28
Les constitutions d’hypothèque sur un immeuble situé en Belgique sont assujetties à un droit d’enregistrement de 1 % (art. 87 C. enr.). Ce droit est liquidé sur le montant des sommes garanties par l’hypothèque (art. 94). Cependant, l’article 92-1 dispose que le droit de 1%, perçu lors de la constitution d’une hypothèque, couvre toute constitution […]
Lire plus arrow_forwardDéc 9
Dans les formules de Community Land Trust il est prévu que le sol soit apporté à une fondation et fasse l’objet d’un droit d’emphytéose au profit du promoteur. Ce dernier rénove ou construit puis cède les unités de logement en transférant au client final son droit d’emphytéose sur le terrain. La constitution, la cession et […]
Lire plus arrow_forwardDéc 6
Le vendeur ne transmet jamais à l’acquéreur que la propriété et les droits qu’il a lui-même sur d’un immeuble. Il transmet le bien et ses droits sous l’affectation des mêmes privilèges et hypothèques dont il était chargé (art. 109 de la loi hypothécaire). L’acquéreur a évidemment tout intérêt à purger l’immeuble des privilèges et hypothèques […]
Lire plus arrow_forwardDéc 6
On sait que nul n’est tenu de rester en indivision (art. 815 du Code civil). Existe-t-il une indivision dans la clause d’accroissement ? Oui, en principe, lorsque les parties achètent chacun une part indivise et en disposent par une clause d’accroissement. On peut alors « sortir » d’indivision sous deux réserves. D’abord, on cédant sous […]
Lire plus arrow_forward9 janvier 2024
En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]
