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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’abattement secondaire à Bruxelles

A Bruxelles, l’acheteur peut obtenir un abattement sur les droits d’enregistrement sur la tranche de 60.000 € du prix (art. 46bis CDE). Il en résulte une économie de 7.500 €.

L’une des conditions pour obtenir cet avantage fiscal est de ne pas être déjà propriétaire, en pleine propriété, d’un bien immeuble.

La personne privée de l’abattement par ce qu’elle est déjà propriétaire d’un bien d’habitation dispose cependant d’une seconde chance.

Les droits payés sur l’abattement dont elle ne profite pas lui sont restitués si elle revend dans les deux ans la propriété qui la privait de l’avantage.

C’est l’article 212bis CDE qui prévoit que le bénéfice de l’abattement peut être retrouvé, par restitution des droits, lorsque l’immeuble qui empêchait cet abattement est aliéné dans les deux ans de l’acte d’acquisition qui ne permettait pas l’abattement.

On appelle cela la forme secondaire de l’abattement.

Notons pour être précis concernant le délai, qu’il ne peut y avoir plus de deux ans entre de l’enregistrement de l’acte de revente et l’enregistrement de l’acte qui n’a pas donné lieu à l’abattement, ou la date limite à laquelle ce dernier acte devait être enregistré.

L’article 212bis permet donc d’acheter une nouvelle habitation, en saisissant rapidement une occasion, avant même d’avoir vendu son habitation, tout en bénéficiant encore de l’abattement, mais de manière différée, c’est-à-dire à la revente de la première habitation.

La circulaire 4/2003 précise que l’aliénation doit avoir pour effet de dépouiller l’acquéreur de tout droit réel qui faisait obstacle à l’abattement immédiat.

La convention portant aliénation du bien peut donc être une vente, un apport en société, une donation, etc., mais pas un échange.

Cette restriction de l’échange est logique, l’échange n’ayant pour effet que de remplacer un bien par un autre.

Une circulaire n° 17/2010 du 16 mai 2011 (corrigeant la circulaire 4/2003) ajoute que le démembrement par l’acquéreur (usufruit) de son droit de propriété faisant obstacle à l’abattement immédiat, ne peut pas être considéré comme une aliénation répondant au prescrit de l’art. 212bis et en conséquence ne donne lieu à aucune restitution.

La restitution de la partie « non abattue » des droits est subordonnée aux conditions suivantes :

Une demande motivée contenant :

  • La justification de l’enregistrement de l’acte d’acquisition sans abattement,
  • La description cadastrale du ou des immeubles qui ont empêché l’abattement,
  • Les dates auxquelles les aliénations de ces biens ont reçu date certaine.

La demande motivée doit encore contenir la déclaration de l’acquéreur de ce qu’il a établi ou établira sa résidence principale à l’adresse de l’immeuble acquis dans les deux ans.

Si l’acquéreur ne respecte pas cette condition, il devra les droits restitués, ainsi qu’une amende d’un même montant, sauf force majeure.

S’il y a plusieurs acquéreurs, seuls les acquéreurs qui ne remplissent pas les conditions sont indivisiblement tenus, en proportion de leur part dans l’immeuble pour lequel la restitution a été demandée.

L’amende n’est toutefois pas due lorsque le non-respect des conditions résulte de la force majeure.

Dans sa déclaration, l’acquéreur doit encore s’engager à maintenir sa résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant cinq ans à partir de l’adoption de cette résidence.

La même sanction s’applique pour cette obligation (rester cinq ans à Bruxelles), sauf force majeure également.

S’il y a plusieurs acquéreurs, la perception est due indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement de rester cinq ans à Bruxelles.

Terminons en signalant que l’abattement (primaire) n’est pas de 60.000 € mais 75.000 € lorsque le bien acquis est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (EDRLR).

Cet espace est délimité dans le Plan régional de développement. Pour savoir si l’immeuble visé est situé dans l’EDRLR, consultez le site www.primes-renovation.be/reno_carte.php(voy. les zones en brun).

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Jonathan Lannoy #

    Bonjour. Merci pour cet article… La question que je me pose cependant est de savoir qui/comment peut-on connaître e montant exact de l’amende en cas de non-respect des 5 ans. Les textes font mention d’un intérêt mais je ne vois nulle part comment calculer ces derniers.

    Je suis actuellement dans le cas, habitant depuis 6 ans sur Bruxelles, propriétaire depuis 4 ans, j’ai trouvé « la » maison qui m’intéresse en Région Wallone; mais j’ai l’impression d’être pris en otage par la Région Bruxelloise.

    novembre 27, 2011

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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