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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’abattement secondaire à Bruxelles

A Bruxelles, l’acheteur peut obtenir un abattement sur les droits d’enregistrement sur la tranche de 60.000 € du prix (art. 46bis CDE). Il en résulte une économie de 7.500 €.

L’une des conditions pour obtenir cet avantage fiscal est de ne pas être déjà propriétaire, en pleine propriété, d’un bien immeuble.

La personne privée de l’abattement par ce qu’elle est déjà propriétaire d’un bien d’habitation dispose cependant d’une seconde chance.

Les droits payés sur l’abattement dont elle ne profite pas lui sont restitués si elle revend dans les deux ans la propriété qui la privait de l’avantage.

C’est l’article 212bis CDE qui prévoit que le bénéfice de l’abattement peut être retrouvé, par restitution des droits, lorsque l’immeuble qui empêchait cet abattement est aliéné dans les deux ans de l’acte d’acquisition qui ne permettait pas l’abattement.

On appelle cela la forme secondaire de l’abattement.

Notons pour être précis concernant le délai, qu’il ne peut y avoir plus de deux ans entre de l’enregistrement de l’acte de revente et l’enregistrement de l’acte qui n’a pas donné lieu à l’abattement, ou la date limite à laquelle ce dernier acte devait être enregistré.

L’article 212bis permet donc d’acheter une nouvelle habitation, en saisissant rapidement une occasion, avant même d’avoir vendu son habitation, tout en bénéficiant encore de l’abattement, mais de manière différée, c’est-à-dire à la revente de la première habitation.

La circulaire 4/2003 précise que l’aliénation doit avoir pour effet de dépouiller l’acquéreur de tout droit réel qui faisait obstacle à l’abattement immédiat.

La convention portant aliénation du bien peut donc être une vente, un apport en société, une donation, etc., mais pas un échange.

Cette restriction de l’échange est logique, l’échange n’ayant pour effet que de remplacer un bien par un autre.

Une circulaire n° 17/2010 du 16 mai 2011 (corrigeant la circulaire 4/2003) ajoute que le démembrement par l’acquéreur (usufruit) de son droit de propriété faisant obstacle à l’abattement immédiat, ne peut pas être considéré comme une aliénation répondant au prescrit de l’art. 212bis et en conséquence ne donne lieu à aucune restitution.

La restitution de la partie « non abattue » des droits est subordonnée aux conditions suivantes :

Une demande motivée contenant :

  • La justification de l’enregistrement de l’acte d’acquisition sans abattement,
  • La description cadastrale du ou des immeubles qui ont empêché l’abattement,
  • Les dates auxquelles les aliénations de ces biens ont reçu date certaine.

La demande motivée doit encore contenir la déclaration de l’acquéreur de ce qu’il a établi ou établira sa résidence principale à l’adresse de l’immeuble acquis dans les deux ans.

Si l’acquéreur ne respecte pas cette condition, il devra les droits restitués, ainsi qu’une amende d’un même montant, sauf force majeure.

S’il y a plusieurs acquéreurs, seuls les acquéreurs qui ne remplissent pas les conditions sont indivisiblement tenus, en proportion de leur part dans l’immeuble pour lequel la restitution a été demandée.

L’amende n’est toutefois pas due lorsque le non-respect des conditions résulte de la force majeure.

Dans sa déclaration, l’acquéreur doit encore s’engager à maintenir sa résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant cinq ans à partir de l’adoption de cette résidence.

La même sanction s’applique pour cette obligation (rester cinq ans à Bruxelles), sauf force majeure également.

S’il y a plusieurs acquéreurs, la perception est due indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement de rester cinq ans à Bruxelles.

Terminons en signalant que l’abattement (primaire) n’est pas de 60.000 € mais 75.000 € lorsque le bien acquis est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (EDRLR).

Cet espace est délimité dans le Plan régional de développement. Pour savoir si l’immeuble visé est situé dans l’EDRLR, consultez le site www.primes-renovation.be/reno_carte.php(voy. les zones en brun).

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Jonathan Lannoy #

    Bonjour. Merci pour cet article… La question que je me pose cependant est de savoir qui/comment peut-on connaître e montant exact de l’amende en cas de non-respect des 5 ans. Les textes font mention d’un intérêt mais je ne vois nulle part comment calculer ces derniers.

    Je suis actuellement dans le cas, habitant depuis 6 ans sur Bruxelles, propriétaire depuis 4 ans, j’ai trouvé « la » maison qui m’intéresse en Région Wallone; mais j’ai l’impression d’être pris en otage par la Région Bruxelloise.

    novembre 27, 2011

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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