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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’abattement secondaire à Bruxelles

A Bruxelles, l’acheteur peut obtenir un abattement sur les droits d’enregistrement sur la tranche de 60.000 € du prix (art. 46bis CDE). Il en résulte une économie de 7.500 €.

L’une des conditions pour obtenir cet avantage fiscal est de ne pas être déjà propriétaire, en pleine propriété, d’un bien immeuble.

La personne privée de l’abattement par ce qu’elle est déjà propriétaire d’un bien d’habitation dispose cependant d’une seconde chance.

Les droits payés sur l’abattement dont elle ne profite pas lui sont restitués si elle revend dans les deux ans la propriété qui la privait de l’avantage.

C’est l’article 212bis CDE qui prévoit que le bénéfice de l’abattement peut être retrouvé, par restitution des droits, lorsque l’immeuble qui empêchait cet abattement est aliéné dans les deux ans de l’acte d’acquisition qui ne permettait pas l’abattement.

On appelle cela la forme secondaire de l’abattement.

Notons pour être précis concernant le délai, qu’il ne peut y avoir plus de deux ans entre de l’enregistrement de l’acte de revente et l’enregistrement de l’acte qui n’a pas donné lieu à l’abattement, ou la date limite à laquelle ce dernier acte devait être enregistré.

L’article 212bis permet donc d’acheter une nouvelle habitation, en saisissant rapidement une occasion, avant même d’avoir vendu son habitation, tout en bénéficiant encore de l’abattement, mais de manière différée, c’est-à-dire à la revente de la première habitation.

La circulaire 4/2003 précise que l’aliénation doit avoir pour effet de dépouiller l’acquéreur de tout droit réel qui faisait obstacle à l’abattement immédiat.

La convention portant aliénation du bien peut donc être une vente, un apport en société, une donation, etc., mais pas un échange.

Cette restriction de l’échange est logique, l’échange n’ayant pour effet que de remplacer un bien par un autre.

Une circulaire n° 17/2010 du 16 mai 2011 (corrigeant la circulaire 4/2003) ajoute que le démembrement par l’acquéreur (usufruit) de son droit de propriété faisant obstacle à l’abattement immédiat, ne peut pas être considéré comme une aliénation répondant au prescrit de l’art. 212bis et en conséquence ne donne lieu à aucune restitution.

La restitution de la partie « non abattue » des droits est subordonnée aux conditions suivantes :

Une demande motivée contenant :

  • La justification de l’enregistrement de l’acte d’acquisition sans abattement,
  • La description cadastrale du ou des immeubles qui ont empêché l’abattement,
  • Les dates auxquelles les aliénations de ces biens ont reçu date certaine.

La demande motivée doit encore contenir la déclaration de l’acquéreur de ce qu’il a établi ou établira sa résidence principale à l’adresse de l’immeuble acquis dans les deux ans.

Si l’acquéreur ne respecte pas cette condition, il devra les droits restitués, ainsi qu’une amende d’un même montant, sauf force majeure.

S’il y a plusieurs acquéreurs, seuls les acquéreurs qui ne remplissent pas les conditions sont indivisiblement tenus, en proportion de leur part dans l’immeuble pour lequel la restitution a été demandée.

L’amende n’est toutefois pas due lorsque le non-respect des conditions résulte de la force majeure.

Dans sa déclaration, l’acquéreur doit encore s’engager à maintenir sa résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant cinq ans à partir de l’adoption de cette résidence.

La même sanction s’applique pour cette obligation (rester cinq ans à Bruxelles), sauf force majeure également.

S’il y a plusieurs acquéreurs, la perception est due indivisiblement par les acquéreurs lorsqu’aucun d’eux ne satisfait à l’engagement de rester cinq ans à Bruxelles.

Terminons en signalant que l’abattement (primaire) n’est pas de 60.000 € mais 75.000 € lorsque le bien acquis est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (EDRLR).

Cet espace est délimité dans le Plan régional de développement. Pour savoir si l’immeuble visé est situé dans l’EDRLR, consultez le site www.primes-renovation.be/reno_carte.php(voy. les zones en brun).

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Jonathan Lannoy #

    Bonjour. Merci pour cet article… La question que je me pose cependant est de savoir qui/comment peut-on connaître e montant exact de l’amende en cas de non-respect des 5 ans. Les textes font mention d’un intérêt mais je ne vois nulle part comment calculer ces derniers.

    Je suis actuellement dans le cas, habitant depuis 6 ans sur Bruxelles, propriétaire depuis 4 ans, j’ai trouvé « la » maison qui m’intéresse en Région Wallone; mais j’ai l’impression d’être pris en otage par la Région Bruxelloise.

    novembre 27, 2011

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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