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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Nouveautés en droits d’enregistrement en Wallonie (taux de 15 % et vente viagère)

Le taux de 15 % appliqué lors du troisième achat d’une maison d’habitation est supprimé (art. 8 du décret wallon du 13 décembre 2017 portant diverses modifications fiscales).

Cette disposition abroge tout simplement l’article 44bis du Code, qui avait été bien malheureusement inséré par le décret du 17 décembre 2015, et remplacé par le décret du 21 décembre 2016.

C’est évidemment une bonne chose.

Cet impôt avait été mal conçu. Souvenez-vous du cafouillage lorsqu’une personne achetait plusieurs immeubles par le même acte.

De plus, un immeuble de rapport avec des petits appartements était traité comme plusieurs grosses villas.

Enfin, la surtaxe de 2,5 % en raison de la propriété d’un autre immeuble dans une autre Région ou dans un autre pays m’a toujours semblé contraire à la loi de financement et aux conventions internationales préventives de double imposition.

Les travaux parlementaires (Parl. Wallon, 2017-2018, n° 972, CRIC, p. 3) justifient comme suit l’abrogation :

« Non seulement il (le taux de 15 %) n’a pas eu les effets budgétaires escomptés, mais il a littéralement fait fuir les investisseurs et remis en question les potentiels achats destinés à une épargne indirecte, une aide apportée par les parents à leurs enfants. Cette suppression permettra une valorisation d’achat reporté et notre belle Région deviendra une invitation à l’installation, par exemple, de résidences secondaires. »

Cette taxe dogmatique aura fait long feu.

La mesure d’abrogation s’applique aux actes authentiques passés à partir du 1er janvier 2018, ou aux actes sous seing privé qui ont reçu une date certaine (enregistrement) à partir du 1er janvier 2018.

 

Autre mesure, la modification du taux proportionnel dans la vente viagère (art. 44, alinéa 2) et de la base imposable dans le viager occupé (art. 48, alinéa 2).

Le taux est réduit de 12,5 % à 6 %, aux conditions suivantes :

  • Une vente,
  • Un prix payé en tout ou partie par une rente viagère,
  • Un immeuble d’habitation,
  • Où le vendeur à sa résidence principale depuis au moins cinq ans,
  • Un acte authentique.

Pourquoi par acte authentique seulement ?  La réponse est dans les travaux parlementaires : « on ne peut pas se satisfaire de conventions sous seing privé parce que le notaire est garant de la justesse de l’opération »

Si on présente le compromis à l’enregistrement, ce sera 12,5 %.

Si c’est le droit de titre qui est perçu (art. 146), ce sera à mon avis 6 % car le jugement constate la vente et est un acte authentique.

Le notaire, qui est le redevable des droits, rappelons-le (art. 35, 1°, C. enreg. W), devra vérifier la condition de domiciliation. Il a heureusement accès au registre national.

S’agit-il d’une affectation d’habitation de fait, ou de fait et de droit ?

Autrement dit, l’immeuble dont la destination de logement qui n’est pas couverte par un permis d’urbanisme (division non autorisée, par exemple), mais qui est bien utilisé comme tel (condition des cinq ans), bénéficie-t-il du taux réduit ?

Je le pense car la condition d’habitation est à interpréter par la condition suivante qui exige seulement que le vendeur crédirentier ait installé son domicile depuis au moins cinq ans.

Quel est l’objectif poursuivi par le législateur wallon ?

« Aujourd’hui, on a un mécanisme qui est peu usité, il faut le reconnaître, avec un taux de 12,5 %. L’objectif peut être double, c’est de maintenir les personnes âgées à domicile et, dans ce cas, percevoir une rente. C’est donc l’augmentation du pouvoir d’achat des personnes qui sont maintenues à domicile. C’est aussi faciliter le financement en maison de repos ou d’autres logements avec un complément à la pension, par le paiement d’une rente. »

Notons que la vente viagère ne sert pas seulement à apporter un complément de pension à nos aînés.

Elle permet aussi aux jeunes d’acheter tôt et sans banque, puisque la mensualité est à verser au vendeur et non à la banque. Et on sait qu’il faut acheter le plus tôt possible : en immobilier, c’est le premier achat qui amorce la pompe.

Non seulement le taux est réduit mais la base imposable également dans le cas du viager occupé.

Dans le viager libre, le taux est de 6 % sur la valeur vénale du bien.

Quid du viager occupé, c’est-à-dire de la vente viagère de la nue-propriété ?

L’article 48, alinéa 1er, dispose que lorsque l’usufruit est réservé par le vendeur, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur vénale de la pleine propriété.

Dans le viager occupé, dans l’hypothèse où il y a une rente de moins de 20 ans, la base imposable ne peut être inférieure à 50 % de valeur vénale.

Si la rente est de plus de 20 ans, la base imposable ne peut être inférieure à 40 % de la valeur vénale.

Il faut que la transaction réunisse les mêmes conditions que celles fixant le taux de 6 % (habitation où le vendeur crédirentier a son domicile depuis au moins cinq ans et un acte authentique).

Cela signifie que les parties aidées par le notaire devront évaluer la valeur réelle de la nue-propriété et non de la pleine propriété et c’est cette valeur qui sera la base taxée pour autant qu’elle ne soit pas inférieure à 50 % ou 40 % de la valeur vénale du bien, auquel cas on retient cette dernière valeur.

La valeur d’une nue-propriété se mesure en retirant la valeur de l’usufruit de celle de la pleine propriété. Doit-on à cet effet évaluer l’usufruit en respectant les coefficients de l’article 47 ?

Il me semble que non car l’article 47 s’applique « lorsque la convention a pour objet l’usufruit d’un immeuble », alors que dans le cas qui nous occupe, la convention a pour objet une nue-propriété.

On peut se demander comment le viager s’accommode d’une rente d’une « durée maximale […] inférieure ou égale à 20 ans » ou « supérieure à 20 ans. »

Ce sera le cas si l’acte prévoit que la rente sera servie pendant la vie du crédirentier avec un une période garantie de plus ou moins 20 ans.

En pratique c’est très rare d’autant que les rentes sont généralement indexées ; la base imposable minimale sera donc presque toujours de 50 % de la valeur vénale de la pleine propriété.

Notons que la réduction de la base imposable dans le viager occupé ne vise que la vente de nue-propriété.

Si l’occupation du vendeur crédirentier procède d’un droit personnel (prêt gratuit), l’article 48, alinéa 2, ne s’appliquera pas.

En revanche, s’il est question d’un quasi usufruit (droit d’usage ou d’habitation – art. 625 du Code civil), je suis d’avis que l’article 48, alinéa 2, trouvera à s’appliquer

Nul doute que ces mesures vont encourager les ventes viagères.

Ce qui va surtout fleurir, ce sont les ventes légèrement viagères et libres (non occupée) : un gros bouquet et une petite rente destinée simplement à réduire le taux à 6 %.

Les notaires qui sont en première ligne en matière de droits d’enregistrement, comme on l’a dit plus haut, devront être attentifs à l’abus fiscal…

On ne peut que se réjouir de l’intention du législateur wallon d’encourager le viager.

Ceci étant le législateur (fédéral, cette fois) serait bien inspiré de régler par la loi le problème qui forme le plus grand obstacle à la vente en viager.

Il s’agit de l’application de l’article 1231 (réduction des clauses pénales) à la clause stipulant que le vendeur crédirentier peut conserver les rentes payées en cas de résolution de la vente pour faute du débirentier.

La rente est « l’argent du Delhaize » si je puis dire.

Si le débirentier ne paie plus et qu’il n’y a pas d’autre solution que de poursuivre la résolution de la vente, le crédirentier se trouve bien démuni s’il doit restituer tout ou partie des rentes payées contre la restitution de la nue-propriété.

En France, la jurisprudence valide la clause qui lui permet de garder les rentes payées, quoi qu’il arrive.

Tant que l’article 1231 du Code civil s’applique à cette clause, la vente viagère sera fragile.

 

Enfin, le décret wallon du 13 décembre 2017 a introduit un abattement à l’occasion de l’acquisition d’une première habitation.

Nous y avons consacré un article distinct.

 

Ceux qui s’intéressent à la vente viagère trouveront d’autres articles sur mon site. Il suffit de googeliser « vente viagère » + « gillescarnoy.be ».

Vous pouvez aussi consulter le récent ouvrage de Nathalie Schryvers « La vente immobilière en viager », chez www.anthemis.be, 2017, 132 pages.

La photo : « Nous avons la maison communale la plus laide de Bruxelles », déclare le Bourgmestre d’Etterbeek dans le journal Le Soir. Il a parfaitement raison. Vincent De Wolf fait donc construire une nouvelle cité administrative pour sa Commune (architecte Jaspers-Eyers) sur le site de l’ancien hôpital d’Etterbeek. Ce projet promet d’être magnifique si l’on se fie aux images sur le site des architectes (pour le coup, Vincent De Wolf aura la plus belle maison communale de Bruxelles, sauf peut-être Bruxelles-Ville-sur Grand’Place.) Le budget est de 35 millions d’euros mais la Commune entend le couvrir par une opération sur le foncier environnant qui lui appartient. C’est ainsi que vient de sortir de terre le projet de logements « Les Jardins de la Chasse » (architecte R2D2) qui est intéressant avec sa façade en rupture de plans (voir la photo).

Les jardins de la Chasse

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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