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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Est-il possible de bénéficier de l’abattement de 175.000 € tout en demeurant propriétaire (indivis) ?

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions visées à l’article 46bis du Code des droits d’enregistrement (https://gillescarnoy.be/2011/05/31/labattement-primaire-a-bruxelles/ ; https://gillescarnoy.be/2018/04/03/labattement-a-bruxelles-wallonie-nouveautes-2018/ ; https://gillescarnoy.be/2017/10/31/labattement-sol-bruxelles/).

L’esprit de l’abattement prévue par la Région de Bruxelles-Capitale consiste à réduire de 175.000 € la primo-acquisition d’un immeuble d’habitation (pour moins de 500.000 €) par une ou des personnes physiques, à charge pour les acquéreurs de s’y domicilier durant 5 ans au moins.

1.La condition relative à la primo-acquisition ou « non-propriété »

La condition relative à la primo-acquisition est rédigée comme n’ouvrant pas le bénéfice de l’abattement à la ou aux personne(s) déjà pleine(s) propriétaire(s) d’une habitation.

Cette condition est rédigée comme suit :

« l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation » (art. 46bis, al. 5 , 1°, C. Enr.) ».

Deux situations peuvent se présenter classiquement :

  • Soit une personne acquiert seule une habitation en pleine propriété ;
  • Soit deux ou plusieurs personnes acquièrent ensemble.

Afin de déterminer si la condition d’absence de propriété est remplie, il faut examiner :

  • En cas d’acquisition par une seule personne, si cette personne ne possède pas déjà 100% d’une habitation en pleine propriété ;
  • En cas d’acquisition par plusieurs personnes :
    • Si l’un des acquéreurs ne possède pas déjà 100% d’une habitation en pleine propriété ;
    • Si les acquéreurs, ensemble, ne possèdent pas déjà 100% de la propriété d’une même habitation.

Il faut donc principalement retenir que la personne qui détient seulement une part indivise dans un immeuble peut toujours bénéficier de l’abattement, à condition qu’elle n’acquière pas avec un plein propriétaire ou ses coindivisaires.

Evidemment, la condition d’établissement de la résidence principale et de maintien du domicile durant 5 ans est toujours d’application.

2.Application concrète

A et B décident d’acquérir ensemble un immeuble n°1 à Bruxelles afin de cohabiter. Ils acquièrent en indivision 50/50.

N’étant aucunement propriétaires avant cette acquisition, ils peuvent bénéficier de l’abattement.

Après avoir été domicilié pendant 5 ans avec B, A rencontre C.

A et C décident d’acquérir ensemble un immeuble n°2 à Bruxelles. C n’est pas déjà pleine propriétaire d’une habitation. A décide de conserver sa part indivise dans l’immeuble n°1. A et C acquièrent l’immeuble n°2 à 50/50.

A et C peuvent bénéficier de l’abattement. Aucun d’entre eux n’est plein propriétaire d’une habitation, et ils ne sont pas déjà propriétaires ensemble d’une habitation.

A et C demeurent domiciliés 5 ans ensemble. Ils se séparent mais décident de conserver l’immeuble n°2 pour le mettre en location.

A et B décident de cohabiter à nouveau ensemble. Ils souhaitent acquérir un immeuble plus grand. Ils contactent D. A, B et D acquièrent l’immeuble n°3 à Bruxelles (à concurrence de 33%, 33% et 34%).

Ils peuvent bénéficier de l’abattement dans la mesure où ils ne sont pas, ensemble (A, B et D), déjà pleins propriétaires d’une autre habitation (Werdefroy, Droits d’enregistrements, 2012-2013, n° III/39).

A, B et D demeurent domiciliés 5 ans dans l’immeuble n°3.

A rencontre E. Ils souhaitent acquérir ensemble l’immeuble n°4 à Bruxelles. Préalablement, ils se marient en régime de communauté des biens. E n’est propriétaire d’aucun immeuble.

A et E peuvent bénéficier de l’abattement car ni A, ni E n’est plein propriétaire d’une habitation et, ensemble, ils ne sont pas pleins propriétaires d’une habitation. L’immeuble n°4 entre dans le patrimoine commun.

A et E, après avoir résidés ensemble durant 5 ans dans l’immeuble, souhaitent divorcer. Ils conserveront l’immeuble n°4 en indivision.

A souhaite acquérir seul l’immeuble n°5 à Bruxelles pour y habiter.

Deux possibilités (Répertoire RJ, n° E46bis – BR/04-02) :

  • Soit A acquiert l’immeuble n°5 avec du patrimoine commun issu de son mariage. L’immeuble n°5 rentre donc dans la communauté des biens A et E (E devant par ailleurs intervenir à l’acte d’acquisition de A). A et E étant déjà pleins propriétaires ensemble, l’abattement n’est pas possible. Le cas échéant, lorsque l’immeuble n°4 sera déclaré indivis entre A et E, une restitution des droits pourra être postulée (art. 212bis du C.Enr.) ;
  • Soit A acquiert l’immeuble n°5 en remploi de patrimoine propre (biens dont il est propriétaire avant mariage, acquis par donation ou succession). A n’étant, seul, plein propriétaire d’aucun immeuble, il peut bénéficier de l’abattement.

Si A acquiert l’immeuble n°5 seul, il faut encore noter que – sauf à revendre l’immeuble n°5 – il ne pourra plus bénéficier de l’abattement ultérieurement.

*

Dans l’exemple, A a pu bénéficier de l’abattement à 5 reprises, tout en demeurant propriétaire. La raison est qu’il a toujours seulement été propriétaire de parts indivises et n’a jamais acquis l’entièreté d’un immeuble avec ses coindivisaires (dans un même immeuble).

3.Conclusion

Il est possible de bénéficier de l’abattement plusieurs fois, à condition de n’être déjà propriétaire que de parts indivises et de ne pas acquérir avec ses coindivisaires la pleine propriété d’un autre immeuble d’habitation.

Il faut encore souligner que l’acquéreur ne pourra jamais utiliser l’abattement à des fins purement spéculative dans la mesure où il y a une obligation de domiciliation durant au moins 5 années.

Il convient donc d’examiner attentivement chacune des situations et ne pas avoir uniquement en tête que l’abattement est censé être réservé à une primo-acquisition.

Il faut encore constater une situation paradoxale quant au but avoué de l’abattement. Dans l’exemple développé, A se retrouve multi-propriétaire (bien qu’en indivision) et peut toujours bénéficier de l’abattement. Par contre dans une situation où X est plein propriétaire d’un petit studio et acquiert un autre immeuble avec Y, qui ne détient aucun droit de propriété quelconque, X et Y ne pourront bénéficier de l’abattement car X est déjà plein propriétaire d’une habitation.

La photo : un nouvel immeuble pratiquement achevé, au coin entre la rue de l’Ermitage et la rue des Champs-Elysées à Ixelles. L’immeuble est intéressant et malheureusement, je ne connais pas l’architecte à qui j’aurais aimé rendre hommage. L’effet de l’ouvrage suspendu est accentué par la déclivité de la rue et par le porte-à-faux sur le large espace prolongé par la rencontre des trois rues. Beau geste architectural.

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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