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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’abattement sur le sol (Bruxelles)

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel (12,5 %) est réduite de 175.000 € à certaines conditions.

Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C. enreg.) :

  • Il doit s’agir d’une vente,
  • Par une ou plusieurs personnes physiques ensemble,
  • De la totalité en pleine propriété,
  • D’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • En vue d’y établir dans les deux ans (trois ans pour un appartement sur plan) la résidence principale commune des acquéreurs,
  • Et y maintenir cette résidence durant au moins cinq années,
  • Lorsque le montant sur lequel le droit doit être liquidé n’excède pas 500.000 €,
  • Chaque acquéreur ne peut être déjà plein propriétaire de la totalité d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • Les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

L’abattement peut être obtenu lors de l’achat d’un immeuble bâti qui n’est pas encore affecté à l’habitation mais que l’acheteur veut transformer en habitation.

Qu’en est-il d’un terrain nu destiné à recevoir une habitation ?

L’article 46bis, alinéa 4, précise que « la réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir. Cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan. »

La raison de cette exclusion est donnée par la circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003.

Le législateur bruxellois a jugé que celui qui peut acquérir un terrain à bâtir, rare à Bruxelles et donc onéreux, ne doit pas bénéficier d’une intervention destinée à aider les revenus moyens à acquérir une habitation personnelle.

Les acquéreurs d’un appartement sur plan ou en cours de construction peuvent donc bénéficier de l’abattement sur la seule la valeur du terrain, mais pas les acquéreurs d’une maison sur plan ou en construction.

C’est assez dogmatique et arbitraire car il y a des appartement plus cher que des maisons, mais cela a le mérite d’exprimer clairement l’intention du législateur d’aider les revenus moyens ; on y reviendra.

Qu’en est-il d’une vente de maison ou d’un appartement achevé, qui n’est pas vendu en construction ou sur plan ?

Si un tel bien est neuf et vendu en RDA (le vendeur de la quote-part terrain est différent du vendeur du lot bâti), la TVA sera portée sur la construction et les droits d’enregistrement grèveront le prix ou la valeur du sol.

Plus précisément, l’article 159, 8°, C. enreg. dispose que les aliénations de bâtiments visés à l’article 1er, § 9, du Code de la TVA sont exemptées du droit proportionnel et soumis au droit fixe général.

Donc les droits d’enregistrement sont dus sur le sol et sur le bâti neuf, mais seulement au droit général fixe de 50 € pour ce qui concerne la valeur du bâti neuf.

L’acquéreur bénéficie-t-il de l’abattement sur le sol ? Rien ne s’y oppose.

Mais qu’en est-il si la valeur de l’ensemble dépasse 500.000 € ?  Prenons, par exemple, une maison vendue sous RDA au prix de 1.000.000 €, dont 400.000 € pour le terrain.

Rappelons que l’abattement « ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n’excède pas 500.000 €. »

Les « articles qui précèdent » sont les articles 45 et 46 du C. enreg., soit les dispositions fixant la base imposable au droit proportionnel.

Or l’administration considère qu’il faut appréhender la totalité du prix pour apprécier la limite de 500.000 €.

Pour l’administration, la base sur laquelle « le droit est liquidé » est celle avant imputation de la quotité exemptée par l’article 159, 8°, C. enreg. sur quoi la TVA est due.

Cette position est contestable car, en visant les articles 45 et 46, le texte évoque la seule base sur laquelle le droit proportionnel est liquidé, alors que l’exemption de la base taxée à la TVA soumet son montant au droit général fixe et non proportionnel.

L’administration invoque encore l’intention du législateur qui est clairement, selon elle, de ne réserver l’avantage fiscal qu’à ceux qui en ont besoin vu la limitation à 500.000 €.

C’est exact, vu ce qui a été dit plus haut.

On objectera que l’abattement nouvelle version remplace le bonus logement qui, lui, profitait à tous.

On opposera aussi qu’il n’est point besoin d’appeler l’intention du législateur pour interpréter le texte lorsque celui-ci est clair (mais manifestement, il ne semble pas clair pour l’administration).

Ce qu’il faut retenir, c’est que pour un immeuble vendu achevé et neuf, dont le prix excède un millions d’euros à Bruxelles, en scission sol-bâti, il existe un sérieux risque que l’administration refuse l’abattement sur le sol.

Il serait bon que l’administration exprime officiellement et publiquement son point de vue.

Les notaires, quant à eux, doivent se concerter avant la vente avec le receveur compétent (et c’est là que l’on voit qu’il est regrettable qu’ils n’aient plus « leur » receveur comme auparavant).

La photo : la salle d’entrée du Palais des Beaux-Arts à Bruxelles. Le bâtiment est conçu par Victor Horta (1928). Le plan ouvert de la grande salle de concert fut réalisé grâce à une structure métallique pour les couvertures et l’utilisation de béton armé, ce qui était novateur à l’époque. Le terrain (8.000 m²) fut cédé par la Ville de Bruxelles sous deux conditions spéciales : des commerces à front de rue, ce qui énervait Horta, et la limitation de la hauteur pour ne pas cacher vue du Roi depuis son Palais sur le bas de la ville. Plus tard, la Société Générale de Banque construisit un horrible bâtiment sur le terrain voisin sans aucunement devoir se préoccuper la vue royale.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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