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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’abattement sur le sol (Bruxelles)

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel (12,5 %) est réduite de 175.000 € à certaines conditions.

Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C. enreg.) :

  • Il doit s’agir d’une vente,
  • Par une ou plusieurs personnes physiques ensemble,
  • De la totalité en pleine propriété,
  • D’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • En vue d’y établir dans les deux ans (trois ans pour un appartement sur plan) la résidence principale commune des acquéreurs,
  • Et y maintenir cette résidence durant au moins cinq années,
  • Lorsque le montant sur lequel le droit doit être liquidé n’excède pas 500.000 €,
  • Chaque acquéreur ne peut être déjà plein propriétaire de la totalité d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • Les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

L’abattement peut être obtenu lors de l’achat d’un immeuble bâti qui n’est pas encore affecté à l’habitation mais que l’acheteur veut transformer en habitation.

Qu’en est-il d’un terrain nu destiné à recevoir une habitation ?

L’article 46bis, alinéa 4, précise que « la réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir. Cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan. »

La raison de cette exclusion est donnée par la circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003.

Le législateur bruxellois a jugé que celui qui peut acquérir un terrain à bâtir, rare à Bruxelles et donc onéreux, ne doit pas bénéficier d’une intervention destinée à aider les revenus moyens à acquérir une habitation personnelle.

Les acquéreurs d’un appartement sur plan ou en cours de construction peuvent donc bénéficier de l’abattement sur la seule la valeur du terrain, mais pas les acquéreurs d’une maison sur plan ou en construction.

C’est assez dogmatique et arbitraire car il y a des appartement plus cher que des maisons, mais cela a le mérite d’exprimer clairement l’intention du législateur d’aider les revenus moyens ; on y reviendra.

Qu’en est-il d’une vente de maison ou d’un appartement achevé, qui n’est pas vendu en construction ou sur plan ?

Si un tel bien est neuf et vendu en RDA (le vendeur de la quote-part terrain est différent du vendeur du lot bâti), la TVA sera portée sur la construction et les droits d’enregistrement grèveront le prix ou la valeur du sol.

Plus précisément, l’article 159, 8°, C. enreg. dispose que les aliénations de bâtiments visés à l’article 1er, § 9, du Code de la TVA sont exemptées du droit proportionnel et soumis au droit fixe général.

Donc les droits d’enregistrement sont dus sur le sol et sur le bâti neuf, mais seulement au droit général fixe de 50 € pour ce qui concerne la valeur du bâti neuf.

L’acquéreur bénéficie-t-il de l’abattement sur le sol ? Rien ne s’y oppose.

Mais qu’en est-il si la valeur de l’ensemble dépasse 500.000 € ?  Prenons, par exemple, une maison vendue sous RDA au prix de 1.000.000 €, dont 400.000 € pour le terrain.

Rappelons que l’abattement « ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n’excède pas 500.000 €. »

Les « articles qui précèdent » sont les articles 45 et 46 du C. enreg., soit les dispositions fixant la base imposable au droit proportionnel.

Or l’administration considère qu’il faut appréhender la totalité du prix pour apprécier la limite de 500.000 €.

Pour l’administration, la base sur laquelle « le droit est liquidé » est celle avant imputation de la quotité exemptée par l’article 159, 8°, C. enreg. sur quoi la TVA est due.

Cette position est contestable car, en visant les articles 45 et 46, le texte évoque la seule base sur laquelle le droit proportionnel est liquidé, alors que l’exemption de la base taxée à la TVA soumet son montant au droit général fixe et non proportionnel.

L’administration invoque encore l’intention du législateur qui est clairement, selon elle, de ne réserver l’avantage fiscal qu’à ceux qui en ont besoin vu la limitation à 500.000 €.

C’est exact, vu ce qui a été dit plus haut.

On objectera que l’abattement nouvelle version remplace le bonus logement qui, lui, profitait à tous.

On opposera aussi qu’il n’est point besoin d’appeler l’intention du législateur pour interpréter le texte lorsque celui-ci est clair (mais manifestement, il ne semble pas clair pour l’administration).

Ce qu’il faut retenir, c’est que pour un immeuble vendu achevé et neuf, dont le prix excède un millions d’euros à Bruxelles, en scission sol-bâti, il existe un sérieux risque que l’administration refuse l’abattement sur le sol.

Il serait bon que l’administration exprime officiellement et publiquement son point de vue.

Les notaires, quant à eux, doivent se concerter avant la vente avec le receveur compétent (et c’est là que l’on voit qu’il est regrettable qu’ils n’aient plus « leur » receveur comme auparavant).

La photo : la salle d’entrée du Palais des Beaux-Arts à Bruxelles. Le bâtiment est conçu par Victor Horta (1928). Le plan ouvert de la grande salle de concert fut réalisé grâce à une structure métallique pour les couvertures et l’utilisation de béton armé, ce qui était novateur à l’époque. Le terrain (8.000 m²) fut cédé par la Ville de Bruxelles sous deux conditions spéciales : des commerces à front de rue, ce qui énervait Horta, et la limitation de la hauteur pour ne pas cacher vue du Roi depuis son Palais sur le bas de la ville. Plus tard, la Société Générale de Banque construisit un horrible bâtiment sur le terrain voisin sans aucunement devoir se préoccuper la vue royale.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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