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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’abattement sur le sol (Bruxelles)

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel (12,5 %) est réduite de 175.000 € à certaines conditions.

Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C. enreg.) :

  • Il doit s’agir d’une vente,
  • Par une ou plusieurs personnes physiques ensemble,
  • De la totalité en pleine propriété,
  • D’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • En vue d’y établir dans les deux ans (trois ans pour un appartement sur plan) la résidence principale commune des acquéreurs,
  • Et y maintenir cette résidence durant au moins cinq années,
  • Lorsque le montant sur lequel le droit doit être liquidé n’excède pas 500.000 €,
  • Chaque acquéreur ne peut être déjà plein propriétaire de la totalité d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • Les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

L’abattement peut être obtenu lors de l’achat d’un immeuble bâti qui n’est pas encore affecté à l’habitation mais que l’acheteur veut transformer en habitation.

Qu’en est-il d’un terrain nu destiné à recevoir une habitation ?

L’article 46bis, alinéa 4, précise que « la réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir. Cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan. »

La raison de cette exclusion est donnée par la circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003.

Le législateur bruxellois a jugé que celui qui peut acquérir un terrain à bâtir, rare à Bruxelles et donc onéreux, ne doit pas bénéficier d’une intervention destinée à aider les revenus moyens à acquérir une habitation personnelle.

Les acquéreurs d’un appartement sur plan ou en cours de construction peuvent donc bénéficier de l’abattement sur la seule la valeur du terrain, mais pas les acquéreurs d’une maison sur plan ou en construction.

C’est assez dogmatique et arbitraire car il y a des appartement plus cher que des maisons, mais cela a le mérite d’exprimer clairement l’intention du législateur d’aider les revenus moyens ; on y reviendra.

Qu’en est-il d’une vente de maison ou d’un appartement achevé, qui n’est pas vendu en construction ou sur plan ?

Si un tel bien est neuf et vendu en RDA (le vendeur de la quote-part terrain est différent du vendeur du lot bâti), la TVA sera portée sur la construction et les droits d’enregistrement grèveront le prix ou la valeur du sol.

Plus précisément, l’article 159, 8°, C. enreg. dispose que les aliénations de bâtiments visés à l’article 1er, § 9, du Code de la TVA sont exemptées du droit proportionnel et soumis au droit fixe général.

Donc les droits d’enregistrement sont dus sur le sol et sur le bâti neuf, mais seulement au droit général fixe de 50 € pour ce qui concerne la valeur du bâti neuf.

L’acquéreur bénéficie-t-il de l’abattement sur le sol ? Rien ne s’y oppose.

Mais qu’en est-il si la valeur de l’ensemble dépasse 500.000 € ?  Prenons, par exemple, une maison vendue sous RDA au prix de 1.000.000 €, dont 400.000 € pour le terrain.

Rappelons que l’abattement « ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n’excède pas 500.000 €. »

Les « articles qui précèdent » sont les articles 45 et 46 du C. enreg., soit les dispositions fixant la base imposable au droit proportionnel.

Or l’administration considère qu’il faut appréhender la totalité du prix pour apprécier la limite de 500.000 €.

Pour l’administration, la base sur laquelle « le droit est liquidé » est celle avant imputation de la quotité exemptée par l’article 159, 8°, C. enreg. sur quoi la TVA est due.

Cette position est contestable car, en visant les articles 45 et 46, le texte évoque la seule base sur laquelle le droit proportionnel est liquidé, alors que l’exemption de la base taxée à la TVA soumet son montant au droit général fixe et non proportionnel.

L’administration invoque encore l’intention du législateur qui est clairement, selon elle, de ne réserver l’avantage fiscal qu’à ceux qui en ont besoin vu la limitation à 500.000 €.

C’est exact, vu ce qui a été dit plus haut.

On objectera que l’abattement nouvelle version remplace le bonus logement qui, lui, profitait à tous.

On opposera aussi qu’il n’est point besoin d’appeler l’intention du législateur pour interpréter le texte lorsque celui-ci est clair (mais manifestement, il ne semble pas clair pour l’administration).

Ce qu’il faut retenir, c’est que pour un immeuble vendu achevé et neuf, dont le prix excède un millions d’euros à Bruxelles, en scission sol-bâti, il existe un sérieux risque que l’administration refuse l’abattement sur le sol.

Il serait bon que l’administration exprime officiellement et publiquement son point de vue.

Les notaires, quant à eux, doivent se concerter avant la vente avec le receveur compétent (et c’est là que l’on voit qu’il est regrettable qu’ils n’aient plus « leur » receveur comme auparavant).

La photo : la salle d’entrée du Palais des Beaux-Arts à Bruxelles. Le bâtiment est conçu par Victor Horta (1928). Le plan ouvert de la grande salle de concert fut réalisé grâce à une structure métallique pour les couvertures et l’utilisation de béton armé, ce qui était novateur à l’époque. Le terrain (8.000 m²) fut cédé par la Ville de Bruxelles sous deux conditions spéciales : des commerces à front de rue, ce qui énervait Horta, et la limitation de la hauteur pour ne pas cacher vue du Roi depuis son Palais sur le bas de la ville. Plus tard, la Société Générale de Banque construisit un horrible bâtiment sur le terrain voisin sans aucunement devoir se préoccuper la vue royale.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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