Carnet de route en Droit ImmobilierAvr 7
Le taux de 15 % appliqué lors du troisième achat d’une maison d’habitation est supprimé (art. 8 du décret wallon du 13 décembre 2017 portant diverses modifications fiscales). Cette disposition abroge tout simplement l’article 44bis du Code, qui avait été bien malheureusement inséré par le décret du 17 décembre 2015, et remplacé par le décret […]
Lire plus arrow_forwardDéc 29
Le SDA admet que : « Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA. Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA […]
Lire plus arrow_forwardDéc 28
Par suite de l’utilisation des dispositions relatives à la pratique abusive ou l’abus fiscal par l’administration ou, plus largement, suite à une simple erreur sur la qualité neuve ou non du bâtiment rénové, se pose la question de la conservation du droit à déduction ou de la restitution des droits d’enregistrements. Deux situations peuvent se […]
Lire plus arrow_forwardOct 31
Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel (12,5 %) est réduite de 175.000 € à certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C. enreg.) : Il doit s’agir d’une vente, Par une ou plusieurs personnes physiques ensemble, De la totalité […]
Lire plus arrow_forwardOct 29
Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.). C’est justement à ce sujet […]
Lire plus arrow_forwardOct 28
Dans une promotion immobilière en RDA, le superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées. À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire doit donc se déplacer. Pour éviter cela, il est commode que le propriétaire du sol donne un mandat au promoteur pour signer l’acte avec […]
Lire plus arrow_forwardAvr 11
Une RDA permet de scinder la propriété du sol et du bâti. La TVA ne portera que sur la livraison du bâti neuf. En effet, la TVA ne frappe l’ensemble qu’à la condition que la parcelle attenante et le bâti soient vendus simultanément par le même vendeur. Lorsque le vendeur n’est pas la même personne, […]
Lire plus arrow_forwardMar 22
À Bruxelles, à compter de l’exercice d’imposition 2017, le bonus logement est supprimé pour les acquisitions immobilières postérieures au 1er janvier 2017. Le bonus logement est la réduction d’impôt octroyée pour les emprunts et assurances-vie contractées en vue de l’acquisition de l’habitation propre et unique. Ce bonus logement demeure cependant applicable pour les emprunts ET […]
Lire plus arrow_forwardSep 7
Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal. Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans. Le taux réduit est de 4 % en Flandre, 5 % en Wallonie et […]
Lire plus arrow_forwardFév 8
Rappelons que l’abus fiscal n’est pas une fraude ni une simulation mais seulement un acte méconnaissant l’objectif de la loi, dans un but fiscal. L’abus fiscal est subsidiaire. Cette règle anti-évitement ne peut être utilisée que lorsque la méthode d’interprétation ordinaire, les dispositions techniques du Code, les dispositions spéciales relatives à la lutte contre l’évasion […]
Lire plus arrow_forwardNov 29
Pour répondre à cette question, il faut d’abord rappeler les principes de la TVA de l’immobilier. La livraison d’immeubles en Belgique constitue une activité économique dans le champ de la TVA, mais exonérée sauf si l’immeuble est neuf. C’est la première occupation ou utilisation ou mise en service qui fait que l’immeuble est neuf ; […]
Lire plus arrow_forwardNov 28
Tout le monde se souvient de la pratique de l’achat scindé à l’époque bénie où l’abus fiscal n’existait pas. À certaines conditions balisées par les décisions du SDA, deux sociétés liées pouvaient acquérir, l’une un droit d’emphytéose de 99 ans et l’autre le droit résiduaire de propriété. La valeur du droit d’emphytéose représentait 95 % […]
Lire plus arrow_forwardNov 23
L’avantage que l’on peut retirer d’une option d’achat est qu’elle est en général cessible, sauf si elle est expressément stipulée intuitu personae. Conférant un droit de créance, la promesse peut être transportée dans le respect des articles 1689 et suivants du Code civil. L’acquéreur d’un immeuble en vue de la revente peut être tenté de […]
Lire plus arrow_forwardNov 14
C’est bien souvent après avoir signé le compromis chez l’agent immobilier que l’acquéreur, éclairé par son notaire ou son comptable, réalise qu’il aurait mieux fait d’acquérir « au nom d’une autre personne ». Ainsi les parents au nom des enfants en se réservant l’usufruit[1] ou l’associé gérant au nom de sa société. Mais changer d’acquéreur entre le […]
Lire plus arrow_forwardJuin 21
On peut prendre un engagement au nom d’une société en formation. Ainsi, on peut acheter 1 % d’un immeuble à titre personnel et 99 % au nom et pour le compte d’une société à constituer. C’est une forme de porte fort qui est prévu par l’article 60 du Code des sociétés. Selon cette disposition, la […]
Lire plus arrow_forwardMai 31
Il n’existe plus guère de terrain à Bruxelles ; les promoteurs travaillent donc essentiellement sur des friches à rénover en logements. En principe, le promoteur acquiert le foncier, rénove ou démolit et reconstruit et vend des appartements neufs en régime TVA (sur le bâti et sur la quote-part terrain). Il peut aussi se faire consentir une […]
Lire plus arrow_forwardMai 30
Le propriétaire d’un terrain confère un droit de superficie à un promoteur (RDA) qui construit des appartements. Le promoteur vend les unités de logement et le tréfoncier vend les quotes-parts dans le terrain. Mais la dernière unité n’est pas vendue ; au terme contractuel du droit de superficie, elle revient au propriétaire du sol par accession, […]
Lire plus arrow_forwardMai 28
On a vu que si le vendeur de l’appartement est une autre personne que le vendeur de la quote-part dans le terrain, les droits d’enregistrement sont dus sur la vente du sol, et non la TVA. Le bénéfice de l’abattement (art. 46bis C. enreg.) sur la base des droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale, pour […]
Lire plus arrow_forwardMai 27
Commençons par ce qui est le plus courant. Lorsque l’appartement est vendu neuf, la vente est soumise à la TVA ; la taxe est également due sur la quote-part dans le terrain si elle est vendue simultanément par la même personne (art. 1er, § 9, 2°, du Code TVA). Il est donc fréquent de conférer le […]
Lire plus arrow_forwardOct 28
La plupart des compromis de vente d’immeuble contiennent une clause soumettant l’exécution du contrat à la condition suspensive de liberté hypothécaire du bien. Cette clause popularisée par le notaire Van den Eynde est en général libellée comme suit : « La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’accord de mainlevée, soit des créanciers […]
Lire plus arrow_forward11 octobre 2018
Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice. Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]
