Carnet de route en Droit ImmobilierJuin 16
Le texte Article 187 C. enreg. : « Le changement dans la propriété ou l’usufruit d’un immeuble situé en Belgique, par suite d’une convention translative ou déclarative, est suffisamment établi, pour la réclamation du droit au nouveau propriétaire ou usufruitier, par des actes de disposition ou d’administration ou autres actes constatant ou impliquant, dans son chef, la […]
Lire plus arrow_forwardJuin 15
Définition La déclaration de command est une clause du contrat de vente par laquelle l’acheteur se réserve la possibilité de désigner une tierce personne en qualité d’acheteur. L’utilité de l’institution est de cacher l’acquéreur véritable lors de la vente, afin de lui éviter, par exemple, de payer le prix d’un achat de convenance. Mais le […]
Lire plus arrow_forwardJan 27
Avant l’introduction de l’actuelle disposition anti-abus dans le Code des droits d’enregistrement (art. 18, § 2 – en vigueur au 1er juin 2012), nombres de sociétés liés procédaient à une acquisition en démembrement emphytéose/tréfonds. La constitution de l’emphytéose de 99 ans, évaluée à 95 % de la pleine propriété, était taxé – à l’époque – […]
Lire plus arrow_forwardJan 26
Bien souvent, le promoteur se voit octroyer une RDA (un droit de superficie) sur un fond où des constructions sont présentes. Du moins dans les entités urbaines où le foncier nu est rare. Le promoteur va démolir le bâti existant pour reconstruire et la convention de RDA l’y autorise expressément. Or l’article 5 de la […]
Lire plus arrow_forwardJan 21
Dans une promotion immobilière en RDA, le promoteur superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées. À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire devrait donc se déplacer chez le notaire mais il est généralement substitué par un collaborateur de l’étude du notaire instrumentant. En tout cas, […]
Lire plus arrow_forwardOct 16
Un arrêt de la Cour d’appel de Gand reconnait la réalité juridique de la convention d’options dites « croisées », en réalité subséquentes (5ième chambre, 13 novembre 2018, rôle n° 2017/AR/1979, www.taxwin.be). Un commerçant arrête ses activités le 1er mai 2010. Il remets son fonds de commerce aux époux X le 29 décembre 2009. Ce commerçant exploitait […]
Lire plus arrow_forwardAvr 7
Le taux de 15 % appliqué lors du troisième achat d’une maison d’habitation est supprimé (art. 8 du décret wallon du 13 décembre 2017 portant diverses modifications fiscales). Cette disposition abroge tout simplement l’article 44bis du Code, qui avait été bien malheureusement inséré par le décret du 17 décembre 2015, et remplacé par le décret […]
Lire plus arrow_forwardDéc 29
Le SDA admet que : « Conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1er tiret, du CTVA, la cession des bâtiments neufs par la société promotrice sera soumise à la TVA. Suite au réexamen – actuellement en cours – par l’administration de la portée de l’article 1er, § 9, 2°, du CTVA […]
Lire plus arrow_forwardDéc 28
Par suite de l’utilisation des dispositions relatives à la pratique abusive ou l’abus fiscal par l’administration ou, plus largement, suite à une simple erreur sur la qualité neuve ou non du bâtiment rénové, se pose la question de la conservation du droit à déduction ou de la restitution des droits d’enregistrements. Deux situations peuvent se […]
Lire plus arrow_forwardOct 31
Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel (12,5 %) est réduite de 175.000 € à certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C. enreg.) : Il doit s’agir d’une vente, Par une ou plusieurs personnes physiques ensemble, De la totalité […]
Lire plus arrow_forwardOct 29
Il est fréquent qu’à l’occasion d’une acquisition immobilière, le dirigeant se réserve un pourcent ou que la société se réserve un pourcent des droits indivis dans l’immeuble. L’objectif est de se revendre les droits au bénéfice des droits d’enregistrement au taux du partage de 1 % (art. 109 C. enreg.). C’est justement à ce sujet […]
Lire plus arrow_forwardOct 28
Dans une promotion immobilière en RDA, le superficiaire vend les lots bâtis et le propriétaire du sol vend les quotes-parts terrains y attachées. À l’occasion de chaque vente d’appartement, le propriétaire doit donc se déplacer. Pour éviter cela, il est commode que le propriétaire du sol donne un mandat au promoteur pour signer l’acte avec […]
Lire plus arrow_forwardAvr 11
Une RDA permet de scinder la propriété du sol et du bâti. La TVA ne portera que sur la livraison du bâti neuf. En effet, la TVA ne frappe l’ensemble qu’à la condition que la parcelle attenante et le bâti soient vendus simultanément par le même vendeur. Lorsque le vendeur n’est pas la même personne, […]
Lire plus arrow_forwardMar 22
À Bruxelles, à compter de l’exercice d’imposition 2017, le bonus logement est supprimé pour les acquisitions immobilières postérieures au 1er janvier 2017. Le bonus logement est la réduction d’impôt octroyée pour les emprunts et assurances-vie contractées en vue de l’acquisition de l’habitation propre et unique. Ce bonus logement demeure cependant applicable pour les emprunts ET […]
Lire plus arrow_forwardSep 7
Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal. Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans. Le taux réduit est de 4 % en Flandre, 5 % en Wallonie et […]
Lire plus arrow_forwardFév 8
Rappelons que l’abus fiscal n’est pas une fraude ni une simulation mais seulement un acte méconnaissant l’objectif de la loi, dans un but fiscal. L’abus fiscal est subsidiaire. Cette règle anti-évitement ne peut être utilisée que lorsque la méthode d’interprétation ordinaire, les dispositions techniques du Code, les dispositions spéciales relatives à la lutte contre l’évasion […]
Lire plus arrow_forwardNov 29
Pour répondre à cette question, il faut d’abord rappeler les principes de la TVA de l’immobilier. La livraison d’immeubles en Belgique constitue une activité économique dans le champ de la TVA, mais exonérée sauf si l’immeuble est neuf. C’est la première occupation ou utilisation ou mise en service qui fait que l’immeuble est neuf ; […]
Lire plus arrow_forwardNov 28
Tout le monde se souvient de la pratique de l’achat scindé à l’époque bénie où l’abus fiscal n’existait pas. À certaines conditions balisées par les décisions du SDA, deux sociétés liées pouvaient acquérir, l’une un droit d’emphytéose de 99 ans et l’autre le droit résiduaire de propriété. La valeur du droit d’emphytéose représentait 95 % […]
Lire plus arrow_forwardNov 23
L’avantage que l’on peut retirer d’une option d’achat est qu’elle est en général cessible, sauf si elle est expressément stipulée intuitu personae. Conférant un droit de créance, la promesse peut être transportée dans le respect des articles 1689 et suivants du Code civil. L’acquéreur d’un immeuble en vue de la revente peut être tenté de […]
Lire plus arrow_forwardNov 14
C’est bien souvent après avoir signé le compromis chez l’agent immobilier que l’acquéreur, éclairé par son notaire ou son comptable, réalise qu’il aurait mieux fait d’acquérir « au nom d’une autre personne ». Ainsi les parents au nom des enfants en se réservant l’usufruit[1] ou l’associé gérant au nom de sa société. Mais changer d’acquéreur entre le […]
Lire plus arrow_forward14 septembre 2021
Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]
